Tribunal VD FO.2025.0011 — Rachat de ses propres actions par une société anonyme exploitant une entreprise viticole : pas d'obligation d'autorisation au sens de la LDFR

Branche du droit : Droit foncier rural (LDFR) · Autorité précédente : Commission foncière rurale, Section I (VD) · Composition : Cour de droit administratif et public (CDAP), présidente Borda, juge Thévenaz, juge suppléant Poltier ; greffière Jungo · Issue de la procédure : recours rejeté, décision de la CFR confirmée

Executive Summary

• Point central : Une société anonyme exploitant une entreprise viticole (A.________ SA) demande au Tribunal cantonal vaudois (CDAP) de constater que tout transfert d'actions — y compris le rachat de ses propres actions auprès d'un actionnaire minoritaire — est soumis à l'obligation d'autorisation au sens des art. 61 ss LDFR. La CDAP refuse d'appliquer l'ATF 140 II 233 au cas d'espèce et confirme la décision de la Commission foncière rurale, selon laquelle l'opération n'est pas soumise à autorisation.
• Décision : Le recours est rejeté. La CDAP se rallie à la doctrine critique à l'égard de l'ATF 140 II 233 et relève que, en tout état de cause, l'extension de l'obligation d'autorisation aux participations minoritaires n'est pas justifiée en l'espèce — s'agissant d'une structure de groupe existant depuis longtemps sans intention de contourner la loi.
• Portée : Un tribunal cantonal s'oppose expressément au caractère absolu de l'obligation d'autorisation pour tout transfert de parts selon l'ATF 140 II 233, du moins pour les participations minoritaires et les structures antérieures à la date de l'arrêt. L'arrêt peut faire l'objet d'un recours au Tribunal fédéral dans un délai de 30 jours ; un tel recours pourrait permettre de clarifier si le Tribunal fédéral maintient sa ligne rigide ou admet des exceptions.

Faits

La société A.________ SA, dont le siège se trouve dans le canton de Vaud, a pour but, selon ses statuts, le « commerce de vin ». Son capital social de 1 mio CHF est réparti en actions nominatives de 500 CHF (privilégiées quant aux droits de vote) et de 1'000 CHF, toutes avec restriction quant à leur transmissibilité. Le président de son conseil d'administration est B.________. Elle a été partie à deux fusions successives, en 2005 et en 2008.

A.________ SA détient plusieurs filiales à 100 % ainsi que 8,3 % d'une autre société. Elle est propriétaire d'une multitude de parcelles d'une surface totale de 100'232 m², dont 67'519 m² de vignes, 13'045 m² de forêt et 6'817 m² de bâtiments. La Commission foncière rurale (CFR) a admis prima facie que ces immeubles constituent une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR, le seuil d'1 unité de main-d'œuvre standard (UMOS) étant dépassé.

A.________ SA possède en outre de nombreux biens-fonds non soumis à la LDFR, parmi lesquels une aire d'exploitation comprenant des hangars, des caves à vin, des dépôts, des locaux administratifs et des logements pour le personnel. La part des immeubles soumis à la LDFR s'élève à environ 89 % de la surface, mais à seulement 40,5 % de la valeur des immeubles et à 15,18 % du total des actifs de la société. Il est constant qu'A.________ SA ne peut pas être considérée comme une exploitante à titre personnel au sens de l'art. 9 LDFR.

Déroulement de la procédure

Le 20 février 2025, A.________ SA a sollicité de la CFR une décision en constatation selon laquelle tout transfert d'actions de la société est soumis à l'obligation d'autorisation au sens des art. 61 ss LDFR, en se prévalant de l'ATF 140 II 233. La CFR a refusé de délivrer un avis de droit. Le 22 avril 2025, A.________ SA a déposé une requête formelle d'autorisation pour le rachat de 66 actions nominatives de 1'000 CHF chacune, détenues par l'actionnaire H.________. À la suite de divers échanges de correspondances, la CFR a décidé le 10 octobre 2025 (notifié le 31 octobre 2025) que ce rachat n'était pas soumis à autorisation.

A.________ SA a recouru contre cette décision auprès de la CDAP le 24 novembre 2025 (confié à la poste le 1er décembre suivant). Elle concluait à ce qu'il soit constaté que tout transfert d'actions — y compris le rachat de ses propres actions ou le transfert à des tiers — est soumis à l'obligation d'autorisation au sens des art. 61 ss LDFR, et au renvoi du dossier à la CFR pour l'ouverture d'une procédure d'autorisation. La CFR a conclu à la confirmation de sa décision ; le Département de l'agriculture, de la durabilité, du climat et du numérique (DADN) s'en est remis à justice.

Considérants

Recevabilité

La CDAP admet sa compétence : la décision attaquée est fondée sur le droit public fédéral (notamment l'art. 84 LDFR relatif aux décisions en constatation) et peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au tribunal cantonal (art. 88 al. 1 LDFR). La requête a été déposée dans les formes et le délai légaux.

Bien que la recourante ait en quelque sorte obtenu satisfaction — l'opération est autorisée —, elle a un intérêt légitime à faire constater si l'opération relève du régime d'autorisation, car elle craint sinon que le contrat ne soit nul au sens de l'art. 70 LDFR. La CDAP se réfère à la légitimation généreusement admise par la doctrine et la jurisprudence pour les décisions en constatation au sens de l'art. 84 LDFR et relève que la recourante, en qualité d'acquéreur du paquet d'actions, est une partie au contrat au sens de l'art. 83 al. 3 LDFR. La question de la nullité au sens de l'art. 70 LDFR peut toutefois demeurer indécise, la jurisprudence ne faisant intervenir la nullité qu'en cas de refus exprès d'autorisation ; auparavant, le contrat n'est que suspendu dans ses effets, et une autorisation ultérieure peut écarter la nullité.

Questions de fait et de droit

Le litige porte sur l'application de la LDFR aux personnes morales, en particulier sur la portée de l'ATF 140 II 233. La CDAP expose en détail les objectifs de la LDFR : encouragement de la propriété foncière rurale, maintien de structures familiales, renforcement de la position de l'exploitant à titre personnel et amélioration des structures (art. 1 al. 1 LDFR). Elle met en évidence la tension qui existe entre ces objectifs et l'admission de personnes morales comme acquéreurs d'entreprises agricoles.

La CDAP rapporte les principes développés par la jurisprudence et la doctrine quant à la reconnaissance des personnes morales comme exploitants à titre personnel : l'actionnaire majoritaire doit être un exploitant à titre personnel, assurant les travaux de culture et la direction de l'entreprise ; les exploitants à titre personnel doivent détenir la majorité du capital-actions. Le « parasitisme » — la prise en charge de la direction de l'entreprise par des tiers non actifs dans l'agriculture — doit être évité.

La jurisprudence avant et après l'ATF 140 II 233

Jurisprudence antérieure (avant 2014)

Avant l'ATF 140 II 233, le Tribunal fédéral appliquait l'art. 61 al. 3, 2e phrase LDFR en cohérence avec l'art. 4 al. 2 LDFR : était considérée comme une opération économiquement assimilable à un transfert de la propriété l'acquisition d'une participation majoritaire au capital d'une entreprise dont les actifs consistaient principalement en une entreprise agricole (TF 5A.34/2006 du 3 avril 2007, consid. 6.1 s.). La CFR s'est fondée, dans sa décision, sur ce double critère (actifs principalement agricoles et participation majoritaire).

Tournant avec l'ATF 140 II 233

L'ATF 140 II 233 (2014) s'est écarté de cette pratique sur trois points :

1. Toute personne morale qui détient une entreprise agricole constitue désormais une « société agricole » et doit être assimilée à l'entreprise agricole sous-jacente sous l'angle des art. 61 ss LDFR. La proportion du patrimoine social que représente l'entreprise agricole et l'existence ou non d'actifs sociaux non agricoles n'est plus déterminante.
2. Toute acquisition d'une participation, même minoritaire, dans une telle société tombe sous le coup du régime de l'autorisation, dans la mesure où elle équivaut économiquement à un transfert partiel de l'entreprise agricole sous-jacente.
3. L'actionnariat de sociétés agricoles est désormais exclusivement réservé aux personnes physiques, ce qui exclut les groupes de sociétés (structures holding).

Art. 4 LDFR (RS 211.412.11)Commentaire sur glossagens.ch

«1 Les dispositions spéciales de la présente loi relatives aux entreprises agricoles s'appliquent aux immeubles qui constituent, seuls ou avec d'autres immeubles, une entreprise agricole. 2 Les dispositions sur les entreprises agricoles s'appliquent aussi aux participations majoritaires à des personnes morales dont les actifs consistent principalement en une entreprise agricole. 3 Les dispositions sur les entreprises agricoles ne s'appliquent pas aux immeubles agricoles qui: a. font partie d'une entreprise agricole au sens de l'art. 8; b. peuvent être soustraits de l'entreprise agricole avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation.»

Le texte déterminant de l'art. 61 LDFR est le suivant :

Art. 61 LDFR (RS 211.412.11)«1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation. 2 L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus. 3 Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.»

Le Tribunal fédéral a retenu, au consid. 5.6 de l'ATF 140 II 233, qu'un acte juridique qui équivaut économiquement à un transfert de la propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR est également réalisé lorsque des parts d'une personne morale détenant une entreprise agricole sont transférées, même si celle-ci ne constitue pas son actif principal. Tout transfert d'actions de telles sociétés équivaut économiquement à un transfert partiel de la propriété et est, indépendamment de l'art. 4 al. 2 LDFR, en tout état de cause soumis à l'obligation d'autorisation.

Par ailleurs, le Tribunal fédéral a retenu que le capital doit exclusivement se composer d'actions nominatives détenues par des personnes physiques (exclusion des structures holding) et que toute modification dans la composition du capital est soumise à l'obligation d'autorisation.

La CFR Section I a mis en œuvre ces exigences dans une directive du 1er avril 2015, qui prévoit notamment que les actions ne peuvent être détenues majoritairement que par des exploitants à titre personnel et que tout transfert d'actions est soumis à l'obligation d'autorisation.

Critique doctrinale

Plusieurs auteurs se sont exprimés de manière critique à l'égard de l'ATF 140 II 233 : Wolf (Jusletter 2014) et Rampini (GesKR 2015) critiquent notamment l'application aux sociétés dont les actifs principaux n'ont pas de caractère agricole. Hofer/Studer (Communications de droit agraire 2015) soulignent que la nouvelle jurisprudence ne pose guère de difficultés pour les sociétés anonymes familiales d'agriculteurs, mais qu'elle crée une grande insécurité juridique pour les PME disposant d'actifs agricoles accessoires ; pour les entreprises cotées en bourse, elle serait même contre-productive. Trandafir (Not@lex 2020) s'oppose à l'obligation d'autorisation pour les participations minoritaires, leur détenteur n'exerçant aucun contrôle sur la société et la solution ne contribuant en rien aux objectifs d'exploitation à titre personnel de la LDFR ; il critique également l'exclusion des structures de groupe. La CDAP renvoie à cet égard à son propre arrêt FO.2022.0015 du 3 août 2023, qui s'exprime dans un sens similaire.

Le Tribunal fédéral a mentionné à nouveau cette jurisprudence dans l'ATF 150 II 168 (2024), sans la remettre en cause.

Prise de position de la CDAP et décision

La CDAP se rallie expressément à la doctrine critique. Elle relève :

• La structure de la recourante (une SA avec filiales, soit une structure de groupe) est arrêtée depuis fort longtemps, bien avant l'ATF 140 II 233. La jurisprudence ne permet pas de « démanteler » un tel groupe a posteriori.
• Aucune intention de fraude à la loi n'est décelable ; le groupe s'est formé sans la volonté de contourner le régime d'autorisation de la LDFR.
• En l'espèce, il s'agit du rachat d'un paquet d'actions auprès d'un actionnaire minoritaire. Quand bien même l'ATF 140 II 233 devrait servir de guide, la solution adoptée par cet arrêt s'agissant d'une participation minoritaire ne saurait être confirmée en l'espèce.
• L'opération n'a aucune conséquence sur la composition de l'actionnariat quant à la qualité d'exploitant à titre personnel (qui, en l'espèce, n'est de toute façon pas donnée et n'est pas contestée).

La CDAP conclut : quand bien même la décision attaquée contredirait l'ATF 140 II 233, elle doit être confirmée sur le point litigieux, qui concerne le transfert d'une participation minoritaire sans éléments de nature à suspecter un contournement de la loi. Le recours est rejeté, un émolument d'arrêt de 3'000 CHF est mis à la charge de la recourante.

Classification dans la jurisprudence

Tension avec l'ATF 140 II 233

L'arrêt prend expressément position contre le caractère absolu de l'obligation d'autorisation pour tout transfert de parts selon l'ATF 140 II 233. Alors que le Tribunal fédéral a soumis, dans l'ATF 140 II 233, consid. 5.6, tout transfert d'actions d'une société détenant une entreprise agricole — indépendamment de la taille de la participation et de l'importance des actifs agricoles — à l'obligation d'autorisation, la CDAP refuse d'appliquer ce principe au rachat d'actions minoritaires par une société dont la structure est antérieure à l'ATF 140 II 233 et pour laquelle aucune intention de contournement n'est décelable.

La CDAP se fonde sur la doctrine critique, qui a trouvé un écho dans le commentaire Glossagens relatif à l'art. 4 LDFR : l'ATF 140 II 233 y est présenté comme un arrêt de principe en matière de prévention du contournement, selon lequel « toute cession de parts d'une personne morale détenant une entreprise agricole est soumise à l'obligation d'autorisation des art. 61 ss LDFR » (traduction libre) (cf. la vue d'ensemble de la jurisprudence sur l'art. 4 LDFR sur glossagens.ch). Le présent arrêt s'oppose, quant au résultat, à cette lecture et suit la position de Trandafir, selon laquelle l'obligation d'autorisation pour les participations minoritaires « manque sa cible », le détenteur d'une telle participation n'exerçant aucun contrôle et la solution ne contribuant en rien aux objectifs d'exploitation à titre personnel.

Confirmation de la jurisprudence antérieure (5A.34/2006)

La CDAP réhabilite implicitement la jurisprudence antérieure (TF 5A.34/2006), qui appliquait le double critère de l'art. 4 al. 2 LDFR (participation majoritaire + actifs principalement agricoles). La CFR s'était fondée, dans sa décision, sur ce critère. La CDAP confirme que ce critère n'est pas rempli en l'espèce — où les actifs agricoles ne représentent que 15,18 % du total des actifs et où il s'agit d'une participation minoritaire.

Rapport avec l'ATF 150 II 168

Le Tribunal fédéral a confirmé l'ATF 140 II 233 dans l'ATF 150 II 168 (2024), sans le remettre en cause. Cet arrêt traitait de la qualité d'exploitant à titre personnel de personnes physiques et des principes relatifs à l'exploitation d'immeubles agricoles sous la forme d'une personne morale. La CDAP mentionne cet arrêt, mais ne s'en distancie pas directement, l'ATF 150 II 168 ne traitant pas de la question de la participation minoritaire.

Lien avec d'autres décisions cantonales

La CDAP renvoie à son propre arrêt FO.2022.0015 du 3 août 2023, qui concernait le transfert de 50 % du capital-actions d'une SA agricole à une Sàrl de holding et qui adoptait également une position critique à l'égard de l'ATF 140 II 233. Le transfert y avait été admis sous la condition que le contrôle de la holding reste entre les mains d'une majorité d'exploitants à titre personnel. Cet arrêt montre que la CDAP avait déjà auparavant adopté une attitude pragmatique, qui n'exclut pas catégoriquement les structures de holding, mais se rattache à la personne du contrôleur.

Lien avec la jurisprudence plus récente du Tribunal fédéral

Sur bger-update.ch, on trouve l'arrêt 2C_464/2025 du 5 mai 2026, dans lequel le Tribunal fédéral a qualifié une servitude foncière de droit de usage de jardin, consentie pour une durée indéterminée et de manière exclusive, portant sur env. 15 % d'une parcelle agricole, d'acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Cet arrêt confirme l'interprétation extensive du chef d'autorisation par le Tribunal fédéral. Il concerne toutefois un autre état de fait (servitude vs. transfert d'actions) et ne clarifie pas la question de la participation minoritaire.

Est également pertinent l'arrêt 4A_393/2024 du 15 mai 2025, dans lequel le Tribunal fédéral a exposé les principes relatifs à l'exploitation à titre personnel par des personnes morales et a retenu que celles-ci ne sont reconnues comme exploitantes à titre personnel « qu'avec retenue » (ATF 140 II 233, consid. 3.2.1). Cet arrêt ne se penche pas non plus directement sur l'obligation d'autorisation pour les participations minoritaires, mais souligne l'attitude restrictive du Tribunal fédéral à l'égard des personnes morales en matière de LDFR.

L'arrêt 2C_163/2025 du 8 septembre 2025 traite de la qualité pour agir en matière de droit foncier rural en présence de structures de holding et nie l'existence d'un droit de préemption légal des descendants d'une actionnaire minoritaire d'une holding à l'encontre de la SA agricole contrôlée par celle-ci. Ici aussi se manifeste la tendance du Tribunal fédéral à gérer de manière restrictive la possibilité de percer le voile des structures sociétaires — ce qui tend à aller à l'encontre de la ligne de la CDAP.

Pourvoi au Tribunal fédéral

L'arrêt peut faire l'objet, dans les 30 jours suivant sa notification, d'un recours en matière de droit public (art. 82 ss LTF) ou d'un recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF) au Tribunal fédéral. Aucun pourvoi n'est connu, mais il semble probable, la CDAP refusant expressément d'appliquer la jurisprudence du Tribunal fédéral. Une telle procédure pourrait donner au Tribunal fédéral l'occasion de clarifier la portée de l'ATF 140 II 233 s'agissant des participations minoritaires et des structures antérieures à l'arrêt.

Conclusion

L'arrêt du Tribunal cantonal vaudois est remarquable sur le plan dogmatique : un tribunal cantonal ose s'opposer à la jurisprudence expresse du Tribunal fédéral, confirmée dans l'ATF 150 II 168, et se rallie à la critique de l'ATF 140 II 233 exprimée par plusieurs auteurs. La CDAP argumente de manière pragmatique : en présence d'une structure de groupe existant depuis longtemps sans intention de contournement et d'un rachat d'actions auprès d'un actionnaire minoritaire, l'extension de l'obligation d'autorisation n'est pas justifiée. Le détenteur d'une participation minoritaire n'exerce aucun contrôle, et l'opération n'a aucune incidence sur la qualité d'exploitant à titre personnel.

L'arrêt pose ainsi la question de savoir si le Tribunal fédéral maintient sa ligne absolue ou — comme le proposent la CDAP et la doctrine — développe des critères plus nuancés, distinguant entre participations majoritaires et minoritaires, entre structures antérieures et postérieures à l'ATF 140 II 233, et entre procédures de contournement et non contournement. Si l'affaire parvient au Tribunal fédéral, elle pourrait exercer un effet préjudiciel sur la pratique de plusieurs commissions foncières cantonales qui — à l'instar de la CFR vaudoise — ont strictement mis en œuvre l'ATF 140 II 233 dans leur directive du 1er avril 2015.