5A_775/2026 — Restitution dans le cas clair après vente aux enchères

Domaine du droit : Droit des biens / procédure civile · Autorité précédente : Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (6 juillet 2026) · Composition : IIe Cour de droit civil, Bovey (président), De Rossa, Brunner ; greffière Achtari · Issue de la procédure : Recours rejeté

Executive Summary

• Point central : L'acquéreuse de deux immeubles vendus aux enchères publiques demande la restitution dans la procédure des cas clairs (art. 257 CPC) contre l'ancien propriétaire, ses proches et une prétendue locataire, qui tous contestent la vente aux enchères par des voies de droit parallèles.
• Décision : Le Tribunal fédéral confirme que l'acquisition originaire de la propriété par vente aux enchères (art. 656 al. 2 CC) constitue un cas clair, tant que les décisions d'adjudication ne sont ni annulées ni suspendues ; les objections de nature querulante, en revanche, ne font pas échec au cas clair.
• Portée : L'arrêt précise qu'un immeuble soumis à une gérance légale (art. 96 LP) ne peut être valablement loué et qu'un contrat de bail ne remplissant pas les exigences de forme, possiblement antidaté, conclu par une personne non habilitée ne peut être opposé à l'action en revendication.

Faits

Vente aux enchères et acquisition de la propriété

Le 27 février 2024, deux parcelles (RF xxx et RF yyy) de la Commune de U.________ ont été adjugées à D.________ SA lors d'une vente aux enchères en matière de poursuite. La parcelle RF xxx appartenait jusqu'alors à A.________, la parcelle RF yyy à la société E.________ SA, dont A.________ était l'administrateur et l'actionnaire unique. Les décisions d'adjudication ont été attaquées par des plaintes de A.________, mais les autorités de surveillance ont rejeté les recours le 1er juillet 2024, et la Cour des poursuites et faillites du canton de Vaud l'a confirmé le 20 décembre 2024. Le Tribunal fédéral a déclaré irrecevables les recours ultérieurs de A.________ et de E.________ SA contre cette décision le 9 mai 2025 (arrêts 5A_34/2025 et 5A_43/2025). D.________ SA a été inscrite au registre foncier en qualité de propriétaire des deux parcelles le 10 juillet 2025.

Suite de la procédure engagée par les recourants

A.________ et B.________ ont par la suite formé de nombreux autres recours en matière de poursuite, parmi lesquels une plainte LP de B.________ contre la vente aux enchères de la parcelle RF xxx (rejetée le 15 décembre 2025 comme largement tardive et infondée) et une plainte LP de A.________ contre le décompte établi par l'Office des poursuites (déclarée irrecevable le 11 décembre 2025). Aucune de ces procédures n'a conduit à l'annulation ou à la suspension des décisions d'adjudication.

Gérance légale et prétendu contrat de bail

La parcelle RF yyy a fait l'objet d'une gérance légale par l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron du 1er mars 2022 au 30 juin 2025. Cet office n'avait jamais autorisé B.________ et A.________, ni personne d'autre, à occuper ou à gérer les logements situés sur la parcelle ; lors d'une visite le 29 avril 2025, il a constaté que le studio et le duplex étaient vides. A.________ a admis avoir conservé une clé et avoir refusé de la restituer, de sorte qu'il a dû être procédé à un changement des cylindres.

Selon un extrait de l'Office de la population de U.________ du 30 juillet 2025, C.________ est domiciliée chez A.________, à l'adresse de la Route W.________ 9b (parcelle RF xxx). Un document intitulé «contrat de bail général pour logements», daté du 15 février 2024, désigne A.________ comme bailleur et C.________ comme locataire d'une chambre meublée dans l'immeuble sis à la Route W.________ 9b, pour une période allant du 15 février au 30 décembre 2025 et un loyer de 0 franc. Le contrat indique comme domicile de A.________ à cette époque la Commune de Z.________, alors que A.________ a reconnu n'y être domicilié que depuis décembre 2024 — ce qui laisse supposer une antidatation. Par ailleurs, A.________ n'était pas propriétaire de l'immeuble sis à la Route W.________ 9b ; la parcelle RF yyy appartenait à la société E.________ SA.

Procédure devant les instances cantonales

D.________ SA a déposé le 16 juillet et le 18 septembre 2025 des requêtes en protection dans le cas clair (art. 257 CPC) contre A.________, B.________ et C.________. Le président du Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois a admis les requêtes le 21 avril 2026 : il a ordonné la libération des deux parcelles et la restitution des clés sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. Pour motif, il a constaté que les immeubles avaient été définitivement adjugés à D.________ SA et que les recourants ne pouvaient lui opposer aucun droit de possession. Le contrat de bail invoqué par C.________ a été jugé invalide, car A.________ n'était pas habilité à louer la parcelle RF yyy en raison de la gérance légale et que le contrat paraissait en outre antidaté.

La Cour d'appel civile du canton de Vaud a, le 6 juillet 2026, rejeté l'appel de A.________ et B.________ et déclaré irrecevable celui de C.________. Contre cette décision, A.________, B.________ et C.________ interjettent un recours auprès du Tribunal fédéral.

Considérants

Procédure des cas clairs (art. 257 CPC)

Le Tribunal fédéral examine si les conditions de la protection dans les cas clairs sont cumulativement remplies : un état de fait non litigieux ou susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et une situation juridique claire (let. b). Si tel n'est pas le cas, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (al. 3). La disposition déterminante est la suivante :

art. 257 CPC (RS 272)Commentaire sur glossagens.ch

«1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé; b. la situation juridique est claire. 2 Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office. 3 Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.»

Le Tribunal fédéral se rallie entièrement à la motivation de l'autorité précédente (art. 109 al. 3 LTF). Il constate que les objections soulevées par les recourants à l'encontre du droit de propriété de l'intimée sont «dépourvues de toute consistance». L'acquisition originaire de la propriété par la vente aux enchères s'est produite et est garantie par la confirmation entrée en force des décisions d'adjudication. Le fait que les recourants mènent de nombreuses procédures parallèles ne change rien au transfert de propriété, tant que les décisions d'adjudication ne sont ni annulées, ni révoquées, ni suspendues. L'argumentation des recourants, qui «manque entièrement sa cible et confine à la témérité», ne permet de démontrer ni une violation de droits constitutionnels ni du droit de procédure civile.

Acquisition originaire de la propriété par exécution forcée (art. 656 al. 2 CC)

L'autorité précédente a retenu à juste titre que l'acquisition d'un immeuble par adjudication lors d'une exécution forcée s'opère à titre originaire et n'est pas liée à l'inscription au registre foncier. D.________ SA était ainsi devenue propriétaire des deux immeubles au plus tard le 20 décembre 2024 — lorsque le tribunal cantonal des poursuites a rejeté les recours contre les décisions d'adjudication — même si l'inscription au registre foncier n'a eu lieu que le 10 juillet 2025. La disposition déterminante est la suivante :

art. 656 CC (RS 210)Commentaire sur glossagens.ch

«1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière. 2 Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie.»

L'acquisition hors registre en vertu de l'exécution forcée a pour effet que l'adjudicataire acquiert la propriété dès l'adjudication, même sans inscription au registre foncier (cf. la qualification dogmatique de l'acquisition hors registre sur glossagens.ch). Le pouvoir de disposition dans le trafic foncier reste toutefois lié à l'inscription. Les nombreuses procédures parallèles des recourants, par lesquelles ils tentent d'attaquer la validité des ventes aux enchères, ne changent rien au transfert de propriété intervenu, tant que les décisions d'adjudication ne sont pas annulées.

Saisie et gérance légale (art. 96 LP)

L'autorité précédente a exposé subsidiairement que le contrat de bail invoqué par C.________ n'était pas valablement conclu pour la raison que, après la saisie, la parcelle RF yyy était soumise à la gérance légale de l'Office des poursuites et que la propriétaire d'alors, E.________ SA, ne pouvait plus disposer de l'immeuble en application de l'art. 96 LP. Par ailleurs, le contrat avait été établi au nom de A.________, qui n'était pas propriétaire de la parcelle RF yyy. La disposition déterminante est la suivante :

art. 96 LP (RS 281.1)«1 Il est interdit au débiteur, sous menace des peines prévues par la loi (art. 169 CP), de disposer des biens saisis sans la permission du préposé. Le fonctionnaire qui procède à la saisie attire expressément son attention sur cette interdiction ainsi que sur les conséquences pénales de sa violation. 2 Sous réserve des effets de la possession acquise par les tiers de bonne foi, les actes de disposition accomplis par le débiteur sont nuls dans la mesure où ils lèsent les droits que la saisie a conférés aux créanciers.»

C.________ ne peut donc se prévaloir d'aucun droit personnel qui ferait échec à l'action en revendication de l'intimée. Son appel devant l'autorité précédente était en outre insuffisamment motivé au sens de l'art. 311 al. 1 CPC, dès lors qu'elle ne discutait pas la constatation du premier juge selon laquelle le contrat était antidaté et que A.________ n'était pas habilité à louer faute de propriété et en raison de la gérance légale.

Exigences de motivation et procédure simplifiée

Le recours de C.________ ne répond manifestement pas aux exigences de motivation de l'art. 42 al. 2 LTF. Pour autant qu'elle soit compréhensible, elle reprend les arguments déjà avancés par A.________ et B.________ — et qualifiés de manifestement infondés par le Tribunal fédéral — quant aux prétendus effets des procédures parallèles en cours sur le droit de propriété de l'intimée. Les recours sont manifestement infondés et sont rejetés dans la procédure simplifiée selon l'art. 109 al. 2 let. a LTF. Les frais judiciaires de 6'000 francs sont mis solidairement à la charge des recourants (art. 66 al. 1 et 5 LTF).

Insertion dans la jurisprudence

Confirmation de la pratique constante en matière de cas clair pour les actions en revendication après vente aux enchères

Le Tribunal fédéral applique en l'espèce la pratique établie en matière de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) à la configuration de l'action en revendication après vente aux enchères. Les conditions — état de fait non litigieux ou susceptible d'être immédiatement prouvé et situation juridique claire — doivent être examinées cumulativement ; si le défendeur soulève des objections substantiées et cohérentes qui ne peuvent être immédiatement écartées, la procédure est irrecevable (cf. Commentaire Glossagens sur art. 257 CPC, ch. 3–5). Les contestations manifestement infondées ou de nature querulante ne font en revanche pas échec au cas clair (cf. Commentaire Glossagens sur art. 257 CPC, ch. 5 ; ATF 141 III 262 consid. 3.2). C'est précisément le cas en l'espèce : les recourants contestent certes la validité de la vente aux enchères, mais leurs objections sont manifestement infondées, car les décisions d'adjudication ont été confirmées par titres définitifs et ne sont ni annulées ni suspendues. L'arrêt confirme ainsi la pratique que le Tribunal fédéral a déjà appliquée dans TF 5A_828/2019 consid. 4 : là, le Tribunal fédéral a estimé que les conditions de l'art. 257 CPC dans une action en revendication du propriétaire étaient claires, car la propriété n'était pas contestée et le possesseur ne pouvait faire valoir aucun titre juridique ; un séquestre n'empêchait pas le propriétaire d'exercer la revendication, car sa prérogative de propriétaire subsistait malgré la restriction du pouvoir de disposition selon l'art. 96 LP (consid. 4.2). La présente décision étend cette ligne à la configuration dans laquelle l'ancien propriétaire conteste la vente aux enchères par une multitude de procédures parallèles — et confirme que cette circonstance ne fait pas non plus échec au cas clair, tant que les décisions d'adjudication sont maintenues.

Est également confirmée la pratique issue de TF 5A_1045/2020, où le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours d'anciens propriétaires contre une restitution ordonnée dans le cas clair, parce que les recourants ne faisaient que remettre en question à nouveau la vente aux enchères déjà tranchée par titres définitifs, sans attaquer substantiellement la motivation de l'autorité précédente relative au cas clair (consid. 3). La présente décision tire la même conséquence : l'argumentation des recourants «manque entièrement sa cible et confine à la témérité», raison pour laquelle le Tribunal fédéral reprend entièrement la motivation de l'autorité précédente (art. 109 al. 3 LTF). Dans TF 5A_463/2020, le Tribunal fédéral n'avait certes traité une action en revendication comparable après vente aux enchères (art. 641 al. 2 CC dans le cas clair au sens de l'art. 257 CPC) qu'au niveau de la recevabilité, mais il y avait également considéré que la première instance avait à juste titre admis l'application du cas clair (consid. 2).

Acquisition originaire de la propriété et acquisition hors registre

L'application de l'art. 656 al. 2 CC par l'autorité précédente — l'acquisition de la propriété s'opère lors d'une exécution forcée déjà avant l'inscription au registre foncier — correspond au fondement dogmatique établi de l'acquisition de la propriété foncière en Suisse. Comme l'expose le Commentaire Glossagens sur art. 656 CC, l'inscription au registre foncier n'est pas constitutive pour les causes d'acquisition mentionnées à l'al. 2, mais simplement déclarative ; l'acquéreur hors registre devient propriétaire, mais ne peut disposer juridiquement qu'après l'inscription (cf. également ATF 135 III 585 consid. 2.1). L'arrêt confirme cette systématique dans le contexte de la vente aux enchères : D.________ SA est devenue propriétaire au plus tard avec la confirmation des décisions d'adjudication le 20 décembre 2024, même si l'inscription au registre foncier n'a eu lieu que le 10 juillet 2025. La page thématique Propriété : formes, constitution et transfert sur glossagens.ch classe ce type d'acquisition comme exception légale au principe de l'inscription ; le présent arrêt illustre la portée pratique de cette exception pour l'action en revendication : l'acquéreur peut demander la restitution avant l'inscription au registre foncier, parce qu'il a acquis à titre originaire et non dérivatif.

Gérance légale comme empêchement de disposer

La constatation selon laquelle A.________ n'était pas habilité à louer en raison de la gérance légale de la parcelle RF yyy repose sur l'art. 96 LP. Cette norme prive le débiteur du pouvoir de disposition sur les biens saisis ; les actes de disposition qui lèsent les droits que la saisie a conférés aux créanciers sont nuls (al. 2). L'arrêt l'applique conséquement : comme E.________ SA, en qualité de propriétaire de la parcelle RF yyy, était privée du droit de disposer en raison de la saisie et que A.________ n'était de toute façon pas propriétaire, C.________ ne pouvait acquérir aucun droit personnel valable sur l'immeuble. Cela concorde avec TF 5A_828/2019 consid. 4.2, où le Tribunal fédéral a retenu qu'un séquestre ne prive pas le propriétaire de sa prérogative de revendication (art. 96 LP combiné avec art. 275 LP), mais que le propriétaire ne peut en revanche disposer de l'immeuble qu'avec l'autorisation du préposé — ce qui signifie inversement que les actes de disposition du débiteur dont le pouvoir est limité par la saisie (ou même d'une personne non habilitée) ne peuvent créer de droits pour les tiers qui feraient échec à l'action en revendication de l'acquéreur.

Rapport avec la jurisprudence récente de bger-update.ch

Sur bger-update.ch, l'arrêt 4A_22/2025 du 4 novembre 2025 précise les exigences applicables à la procédure des cas clairs en matière d'expulsion de locataires. Là, le Tribunal fédéral a constaté qu'un état de fait substantiellement contesté (en l'espèce : la question de savoir si une sous-location avait eu lieu avec l'accord du bailleur principal et si une convention sur le caractère impérativement à terme du rapport de bail avait été conclue) rend la procédure des cas clairs irrecevable. Le présent arrêt confirme le revers de la même médaille : là où les objections sont manifestement infondées — comme en l'espèce la contestation de décisions d'adjudication confirmées par titres définitifs —, le cas clair demeure recevable. Les deux arrêts s'inscrivent en ce sens dans une même ligne, en ce qu'ils précisent le seuil des objections du défendeur : celles-ci doivent être substantiées et cohérentes, une attitude querulante ne suffit pas.

Conclusion

L'arrêt 5A_775/2026 est un cas d'application instructif de la protection dans les cas clairs pour les actions en revendication après vente aux enchères. Il confirme la pratique établie selon laquelle l'acquisition originaire de la propriété par adjudication lors d'une exécution forcée (art. 656 al. 2 CC) constitue un cas clair au sens de l'art. 257 CPC, pour autant que les décisions d'adjudication soient entrées en force et que le défendeur ne soulève pas d'objections substantielles ne pouvant être immédiatement réfutées. Les procédures parallèles de nature querulante contre la vente aux enchères ne changent rien au transfert de propriété intervenu. Est en outre importante en pratique la clarification selon laquelle un immeuble soumis à une gérance légale (art. 96 LP) ne peut être valablement loué et qu'un contrat de bail antidaté, conclu par une personne non habilitée, ne fait pas échec à l'action en revendication de l'acquéreur. L'arrêt n'apporte aucune nouvelle orientation dogmatique, mais conforte la ligne constante de la jurisprudence dans une configuration caractérisée par une pléthore de procédures et un comportement querulant de la partie déboutée.