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Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 4A_507/2024 vom 4. Februar 2025
Sachverhalt: Die A._ AG, vertreten durch ihren Verwaltungsrat, hatte im Dezember 2017 einen Mietvertrag über Gewerberäumlichkeiten mit B._ (Vermieter) abgeschlossen. Der jährliche Mietzins betrug 232'000 CHF. Nach mehreren Betreibungen gegen den Vermieter wurde die Liegenschaft 2021 durch das Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich gepfändet, das daraufhin die Zwangsverwaltung übernahm.
Das Betreibungsamt forderte die Mieterin auf, ausstehende Mietzinse zu bezahlen, und kündigte das Mietverhältnis schließlich wegen Zahlungsverzugs. Die Mieterin focht die Kündigung an, was in verschiedenen Instanzen bis zum Obergericht Zürich führte, das die Kündigung bestätigte.
Die A.__ AG erhob beim Bundesgericht Beschwerde, da sie die Gültigkeit der Kündigung anfocht und argumentierte, dass die ausstehenden Mietzinse nicht geschuldet seien, da diese gestundet oder erlassen worden seien.
Erwägungen des Bundesgerichts: 1. Prozessstandschaft: Das Bundesgericht stellte fest, dass die Voraussetzungen für die Prozessstandschaft des Betreibungsamtes gegeben waren. Es handelte im Interesse der Gläubiger und agierte daher rechtskonform.
Zahlungsverzug: Das Gericht entschied, dass der Mietzins mit der Abwicklung des Vertrages monatlich neu entstand. Da die ausstehenden Mietforderungen nach der Pfändung entstanden, war der Vermieter in der Verfügungsmacht eingeschränkt. Somit konnten die vor der Pfändung getroffenen Vereinbarungen über die Mietzinse nicht wirksam sein. Die Beschwerdeführerin befand sich daher im Zahlungsverzug.
Missbräuchliche Kündigung: Die Vorinstanz hatte die Missbräuchlichkeit der Kündigung verneint, da der Vermieter nicht sicher war, ob die Mietzinse geschuldet waren. Das Warten von zwei Monaten zur Kündigung wurde als nicht missbräuchlich angesehen. Das Bundesgericht bestätigte, dass die Gründe der Vorinstanz überzeugend waren.
Entscheid: Die Beschwerde wurde abgewiesen, und die Beschwerdeführerin wurde zur Zahlung der Gerichtskosten und zur Entschädigung des Beschwerdegegners verurteilt.
Insgesamt bestätigte das Bundesgericht die vorinstanzlichen Entscheidungen, da die Argumente der Beschwerdeführerin nicht ausreichend waren, um die dortigen Urteile aufzuheben.