Zusammenfassung von BGer-Urteil 4A_659/2024 vom 2. Mai 2025

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Das Urteil des Bundesgerichts (4A_659/2024) vom 2. Mai 2025 betrifft einen Rechtsstreit zwischen der A._ SA (Vermieterin) und B._ (Mieter) über einen Mietvertrag für eine Arztpraxis. Der Mieter warf der Vermieterin vor, durch umfangreiche Bauarbeiten in den Jahren 2016 und 2018 erhebliche Störungen verursacht zu haben, die zu einem Rückgang seines Umsatzes und damit zu einem finanziellen Schaden führten.

Sachverhalt:
  • Der Mietvertrag wurde 1994 abgeschlossen, und die A.__ SA erwarb das Gebäude 2001. Der monatliche Mietzins betrug 3'805 CHF plus Heizkosten.
  • Zwischen 2013 und 2019 fanden bedeutende Renovierungsarbeiten im Gebäude statt, die mit einer hohen Lärmemission verbunden waren. Besonders die Arbeiten im Jahr 2016 und die seit 2018 laufenden Arbeiten in den unteren Geschäftsräumen führten zu starken Störungen.
  • Der Mieter forderte eine Mietminderung von 40% für die Periode von November 2012 bis April 2019 sowie Schadenersatz von insgesamt 468'716 CHF aufgrund entgangener Einnahmen.
Gerichtsverfahren:
  • Ein Gericht entschied, die Vermieterin zur Rückerstattung von 81'046 CHF als Mietminderung zu verurteilen, wobei der Schadensersatzanspruch des Mieters nicht abschließend anerkannt wurde.
  • In der Berufung erhöhte das Obergericht die Zahlungen der Vermieterin, indem es 91'282 CHF für das Jahr 2016 und 183'027 CHF für 2018 als Schadensersatz anerkannte.
Erwägungen des Bundesgerichts:

  1. Rechtsmittel: Die Vermieterin erhob bei der Bundesgerichtshof Berufung und machte diverse rechtliche Mängel geltend, insbesondere die Behauptung, es fehle an einem Nachweis des Schadens.

  2. Etablierung des Schadens: Das Gericht stellte fest, dass eine Beeinträchtigung des Mieters durch die Bauarbeiten vorlag, und die Beweise (Umsatz und betroffene Patienten) durch ein Gutachten gestützt wurden. Die Schadenshöhe wurde anhand des entgangenen Gewinns ermittelt.

  3. Kausalität: Es wurde eine natürliche Kausalität zwischen den Bauarbeiten und dem erlittenen Schaden des Mieters festgestellt, da die Bauarbeiten eindeutig zu einem Rückgang der Einnahmen führten.

  4. Schuld: Die Vermieterin konnte die ihr obliegende Beweislast nicht erbringen, dass ihr kein Verschulden anzulasten war.

  5. Schadensermittlung: Die Höhe des Schadens wurde als fair beurteilt, indem eine Schätzung basierend auf den verfügbaren Informationen und einem Vergleichszeitraum herangezogen wurde.

  6. Letzter Beschluss: Das Bundesgericht wies die Berufung zurück und bestätigte die Verpflichtung der Vermieterin zur Zahlung der festgesetzten Beträge an den Mieter.

Insgesamt hielt das Gericht die Entscheidungen der Vorinstanzen für zutreffend und wies die relevanten Argumente der Vermieterin als unbegründet zurück. Die Vermieterin wurde zur Zahlung von Gerichtskosten verurteilt.