Zusammenfassung von BGer-Urteil 1C_653/2023 vom 13. Mai 2025

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Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung des bereitgestellten Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 1C_653/2023 vom 13. Mai 2025:

Rubrum und Gegenstand:

Das Urteil betrifft eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vor der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts. Beschwerdeführer sind A._ und B._. Die Beschwerde richtet sich gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 25. Oktober 2023 betreffend eine Baubewilligung, genauer gesagt die Ablehnung eines nachträglichen Baugesuchs und die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer A._, Inhaber des Einzelunternehmens B._, hatte in einem Mehrfamilienhaus in Döttingen (Parzelle Nr. 1220) in den Jahren 2015 und 2018 Baubewilligungen erhalten. 2015 wurde der Umbau vormaliger Garagenboxen in Disponibel- bzw. Kellerräume bewilligt. 2018 wurde die Erstellung eines Gemeinschaftsraums bewilligt. In der Folge wurden diese Räume jedoch – ohne entsprechendes Baugesuch und ohne Baubewilligung – zu Studios bzw. Kleinwohnungen umgebaut und entsprechend genutzt.

Nachdem die zuständige Behörde, der Gemeinderat Döttingen, auf die fehlenden Bewilligungen aufmerksam geworden war, forderte er den Beschwerdeführer im Januar und Mai 2021 auf, entweder den ursprünglichen, bewilligten Zustand wiederherzustellen oder ein nachträgliches Baugesuch für die erfolgte Umnutzung einzureichen.

Am 19. Mai 2021 reichte der Beschwerdeführer ein nachträgliches Baugesuch für die Umnutzung der Räume zu Studios/Kleinwohnungen ein. Dieses Gesuch wurde vom Gemeinderat am 20. September 2021 abgelehnt, hauptsächlich mit der Begründung, dass die zulässige Ausnützung der Liegenschaft überschritten sei und wohnhygienische Bedingungen nicht erfüllt seien. Gleichzeitig ordnete der Gemeinderat die Wiederherstellung des bewilligten Zustands (Ausbildung der Räume gemäss den früheren Bewilligungen bzw. Rückbau) bis zum 31. Dezember 2021 an.

Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer kantonale Rechtsmittel. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau wies die Beschwerde am 14. April 2023 ab, soweit es darauf eintrat, und verlängerte die Frist zur Wiederherstellung auf drei Monate ab Rechtskraft seines Entscheids. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau hiess die Beschwerde am 25. Oktober 2023 teilweise gut, indem es die Frist zur Wiederherstellung auf sechs Monate ab Rechtskraft seines Urteils verlängerte, wies die Beschwerde im Übrigen jedoch ab.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts reichte der Beschwerdeführer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht ein mit dem Antrag, das nachträgliche Baugesuch sei zu bewilligen (eventualiter mit Auflage) und die Frist zur Wiederherstellung sei zu verlängern bzw. das vorinstanzliche Urteil sei bezüglich der Kosten aufzuheben.

Wesentliche rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts:

  1. Zulässigkeit (Erw. 1): Das Bundesgericht stellt fest, dass die Beschwerde gegen einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit grundsätzlich zulässig ist. Der Beschwerdeführer ist als Baugesuchsteller und Eigentümer der betroffenen Liegenschaft zur Beschwerde berechtigt. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

  2. Sachverhaltsfeststellung und Verfahrensrügen (Erw. 2-4):

    • Das Bundesgericht legt seinem Urteil grundsätzlich den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde, es sei denn, dieser ist offensichtlich unrichtig (willkürlich) oder beruht auf einer Rechtsverletzung und ist für den Ausgang des Verfahrens entscheidend (Art. 97 Abs. 1 BGG).
    • Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Akteneinsicht, Art. 29 Abs. 2 BV) und Willkür (Art. 9 BV): Der Beschwerdeführer rügt, ihm seien im Verfahren vor dem Departement kommunale Vorakten vorenthalten worden. Das Bundesgericht folgt der Vorinstanz, die festhielt, dass dem Beschwerdeführer die Beschwerdeantwort des Gemeinderats zugestellt wurde, in welcher auf die eingereichten Vorakten hingewiesen wurde. Da der Beschwerdeführer an den früheren Baubewilligungsverfahren beteiligt war, musste er damit rechnen, dass die Akten beigezogen wurden. Die Orientierungspflicht wurde erfüllt; es oblag dem Beschwerdeführer, Einsicht zu verlangen, was er nicht tat. Eine Verletzung von Art. 9 oder Art. 29 Abs. 2 BV wird verneint.
    • Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Nichtdurchführung Augenschein, Art. 29 Abs. 2 BV) und offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung: Der Beschwerdeführer beantragte einen Augenschein, insbesondere zur Beurteilung der Besonnung und Belichtung (wohnhygienische Aspekte). Die Vorinstanz und das Departement hatten die Baubewilligung jedoch bereits aus anderen Gründen (u.a. Ausnützung) abgelehnt und die wohnhygienischen Aspekte als nicht entscheidwesentlich erachtet. Da der rechtlich relevante Sachverhalt für die Vorinstanz aus den vorhandenen Plänen und Unterlagen genügend hervorging, durfte sie ohne Willkür annehmen, dass weitere Beweiserhebungen (wie ein Augenschein) ihre Überzeugung nicht ändern würden (antizipierte Beweiswürdigung). Diese Rügen sind unbegründet, da die nicht geprüften Sachverhaltsaspekte für den Ausgang des Verfahrens nicht entscheidwesentlich waren (vgl. auch E. 5).

  3. Grund der Ablehnung des Baugesuchs (Erw. 5): Das Bundesgericht stellt fest, dass die Vorinstanz ausführlich dargelegt hat, weshalb der Umbau und die Umnutzung der Räume nach kantonalem bzw. kommunalem Recht nicht rechtmässig waren (u.a. Überschreitung der Ausnützung, Nichterfüllung wohnhygienischer Bedingungen, keine Anwendbarkeit der Besitzstandsgarantie, keine Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung). Der Beschwerdeführer stellt diese Schlussfolgerungen der Vorinstanz in seiner Beschwerde an das Bundesgericht nicht (mehr) in Frage. Dies ist ein zentraler Punkt: Die materiellen Baurechtsverstösse werden vom Bundesgericht nicht mehr geprüft, da sie unangefochten blieben.

  4. Vertrauensschutz (Art. 9 BV) (Erw. 6): Der Beschwerdeführer beruft sich auf Vertrauensschutz, da er spätestens aufgrund der Baubewilligung von 2018 (wo von einer Erweiterung des Untergeschosses die Rede war) darauf vertraut habe, dass die Räume als Untergeschoss im Sinne des Baurechts gelten und eine Nutzung zu Wohnzwecken möglich sei.

    • Grundsatz: Vertrauensschutz setzt eine berechtigte Vertrauensgrundlage (behördliche Zusicherung oder Verhalten), berechtigtes Vertrauen darauf, nachteilige, nicht mehr rückgängig machbare Dispositionen aufgrund dieses Vertrauens und das Fehlen überwiegender öffentlicher Interessen entgegen.
    • Anwendung: Das Bundesgericht verneint eine Vertrauensgrundlage. Dem Beschwerdeführer wurde nie zugesichert oder in Aussicht gestellt, dass die Räume ohne Bewilligung zu Wohnstudios umgebaut oder genutzt werden dürften. Im Gegenteil wurde er bereits 2015 schriftlich darauf hingewiesen, dass das Kellergeschoss nicht als Untergeschoss gerechnet werden könne und für die geplanten Studios keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Die Baubewilligung von 2015 untersagte zudem ausdrücklich jegliche Beheizung in den Kellerräumen. Der Beschwerdeführer wusste daher nicht nur, dass die Umnutzung bewilligungspflichtig ist, sondern auch, dass sie voraussichtlich nicht bewilligt werden kann. Dass in der Bewilligung von 2018 möglicherweise unkorrekt von einer "Erweiterung des Untergeschosses" die Rede war, ändert nichts daran, dass keine Nutzung als Wohnraum zugesichert wurde. Der geltend gemachte Vertrauensschutz greift nicht. Die Rüge der Verletzung von Art. 9 BV ist unbegründet.

  5. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Erw. 7): Der Beschwerdeführer rügt, die Anordnung der Wiederherstellung sei unverhältnismässig und verletze Treu und Glauben.

    • Grundsatz: Eine Eigentumsbeschränkung durch einen Wiederherstellungsbefehl muss auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 BV). Verhältnismässigkeit verlangt Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit. Eine Wiederherstellung kann unterbleiben bei geringfügiger Abweichung, fehlendem öffentlichem Interesse oder bei gutem Glauben der Bauherrschaft, sofern keine schwerwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Bei fehlendem gutem Glauben wird dem öffentlichen Interesse an der Wiederherstellung (Schutz der Rechtsgleichheit, bauliche Ordnung) erhöhtes Gewicht beigemessen.
    • Anwendung auf die Anordnung als solche (Erw. 7.4): Die gesetzliche Grundlage (§ 159 Abs. 1 BauG/AG) ist gegeben und unbestritten. Die Anordnung dient dem Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung und liegt somit im öffentlichen Interesse. Die Massnahme ist geeignet und erforderlich. Hinsichtlich der Zumutbarkeit bzw. der Interessenabwägung stellt das Bundesgericht fest, dass der Beschwerdeführer nicht gutgläubig handelte. Er musste wissen, dass die Umnutzung bewilligungspflichtig ist und voraussichtlich nicht bewilligt werden kann. Da er nicht gutgläubig handelte, müssen die Behörden die dem Interesse an der Wiederherstellung zukommende Bedeutung stärker gewichten. Es liegt auch keine bloss geringfügige Abweichung vom Erlaubten vor. Die finanziellen Interessen des Beschwerdeführers sind zu relativieren, da er den rechtswidrigen Zustand wider besseres Wissen geschaffen hat. Die Abwägung ergibt, dass die angeordnete Wiederherstellung dem Beschwerdeführer zumutbar und somit verhältnismässig ist. Die Rügen der Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips und des Gebots von Treu und Glauben bezüglich der Anordnung selbst sind unbegründet.
    • Anwendung auf die Fristsetzung (Erw. 7.5): Der Beschwerdeführer rügt die Frist von sechs Monaten als unverhältnismässig kurz, insbesondere aufgrund der Mietverhältnisse und Kündigungsfristen. Das Bundesgericht stimmt zu, dass die von der Vorinstanz gesetzte Frist von sechs Monaten (ab Rechtskraft ihres Urteils Ende 2023) mit Blick auf ortsübliche Kündigungstermine und die Notwendigkeit einer angemessenen Zeit für den Rückbau "eher knapp" erscheint. Mit Blick auf den Zeitpunkt der Ausfällung des vorliegenden Urteils (Mai 2025) und die nächsten plausiblen Kündigungstermine (oft 31. März oder 30. September) erachtet das Bundesgericht eine Frist bis zum 31. Januar 2026 als angemessen. Dies gibt dem Beschwerdeführer nach dem nächsten möglichen Kündigungstermin (im September 2025) ausreichend Zeit für die Umsetzung der Massnahmen. Die Sachverhaltsrüge des Beschwerdeführers in diesem Zusammenhang ist unbegründet, da die Vorinstanz die Umstände berücksichtigte, aber die Fristsetzung des Bundesgerichts berücksichtigt die weitere Verfahrensdauer bis zum letztinstanzlichen Urteil.

  6. Kosten (Erw. 8): Der Beschwerdeführer beantragt eine Neuverteilung der vorinstanzlichen Kosten und Entschädigungen. Das Bundesgericht stellt fest, dass er keine substanziierte Rüge der willkürlichen Anwendung kantonalen Rechts vorbringt, weshalb es darauf nicht weiter eingeht (Art. 95 i.V.m. Art. 9 und Art. 106 Abs. 2 BGG).

Entscheid:

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wird. Es korrigiert einzig die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und setzt diese neu auf den 31. Januar 2026 fest.

Die Gerichtskosten für das Verfahren vor Bundesgericht werden dem Beschwerdeführer auferlegt (Fr. 4'000.-), da er im Wesentlichen unterliegt. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigt im Wesentlichen die Ablehnung des nachträglichen Baugesuchs für die Umnutzung von Kellerräumen/Gemeinschaftsraum in Wohnstudios sowie die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Die Ablehnung des Baugesuchs basiert auf baurechtlichen Verstössen (Ausnützung, möglicherweise Wohnhygiene), welche der Beschwerdeführer vor Bundesgericht nicht mehr bestritten hat. Ein Anspruch auf Vertrauensschutz wurde verneint, da dem Beschwerdeführer von den Behörden nie eine entsprechende Nutzung in Aussicht gestellt wurde, sondern er im Gegenteil auf die Unzulässigkeit hingewiesen wurde. Es fehlte somit eine schutzwürdige Vertrauensgrundlage. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wurde als verhältnismässig erachtet, da sie im öffentlichen Interesse liegt (Rechtsgleichheit, bauliche Ordnung) und der Beschwerdeführer nicht gutgläubig handelte, weshalb seine privaten Interessen zurücktreten müssen. Einzig die Frist zur Umsetzung der Wiederherstellungsmassnahmen wurde vom Bundesgericht angepasst und auf den 31. Januar 2026 verlängert, um die weitere Verfahrensdauer bis zum letztinstanzlichen Urteil und die Notwendigkeit einer angemessenen Umsetzungszeit nach Beendigung allfälliger Mietverhältnisse zu berücksichtigen.