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Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung des Urteils 5A_40/2025 des Schweizerischen Bundesgerichts:

Bundesgericht, Urteil 5A_40/2025 vom 9. Mai 2025

Gegenstand: Beschwerde in Zivilsachen gegen den Zuschlag bei einer Betreibung auf Grundpfandverwertung.

Parteien: * Beschwerdeführer (A.__): Schuldner und Eigentümer des versteigerten Grundstücks. * Betreibungsamt des Bezirks Lavaux-Oron: Verantwortlich für die Versteigerung. * C.__ SA: Ersteigerin des Grundstücks (vertreten durch D.D._). * Weitere: Gläubiger (Kanton Waadt, B._ AG), D.E._ (verstorbene Nachbarin, deren Sohn D.D._ ist), Gemeinde Z.__.

Vorinstanz: Cour des poursuites et faillites des Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Hintergrund und Sachverhalt:

Gegen den Beschwerdeführer, A._, liefen mehrere Betreibungen auf Grundpfandverwertung, unter anderem für das Grundstück uuu in U._. Die Versteigerung war für den 27. Februar 2024 angesetzt. Im Vorfeld der Versteigerung, insbesondere nach einer Grundstücksbesichtigung am 26. Januar 2024, gingen beim Betreibungsamt Schreiben Dritter ein.

Zwei Schreiben vom 22. und 23. Januar 2024 stammten vom Rechtsvertreter der Nachbarin D.E._ (Me G._, handelnd im Namen von Me H.__). Sie wiesen das Betreibungsamt und potenzielle Interessenten auf vermeintliche Mängel und notwendige bauliche Massnahmen am Grundstück uuu hin, die eine "substanzielle Wertminderung" darstellten und nicht in den publizierten Expertisen erwähnt seien. Konkret ging es um: 1. Die Forderung der Umweltbehörde, eine Betonplatte im See und Teile eines Badehäuschens auf öffentlichem Grund abzureissen, um die Konzession für die am Grundstück gelegene Hafenanlage zu erneuern. 2. Die Beanstandung einer angeblich ohne Bewilligung und unhygienisch im Untergeschoss des Wohnhauses erstellten Wohnung, die wahrscheinlich nicht legalisiert werden könne und für die eine Nutzungsuntersagung drohe. 3. Die Feststellung, dass zwei Nebengebäude (sss und rrr) gemäss kantonalgerichtlich beurteilter Verfahren nicht bewohnbar gemacht werden dürften.

Weiter informierte die Gemeinde Z.__ das Betreibungsamt mit Schreiben vom 16. Februar 2024 über angeblich unbewilligte Umbauten im Haus und die Einleitung eines Verfahrens zur nachträglichen Baubewilligung oder allfälligen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Sie ersuchte das Betreibungsamt, die Bieter über diese potenziellen Risiken zu informieren.

Der Beschwerdeführer wandte sich gegen die Kommunikation dieser Informationen. Er rügte, es seien bei der Besichtigung "neue und fehlerhafte Elemente" kommuniziert worden, auf die er nicht habe reagieren können. Er beantragte die Einstellung der Versteigerungsverfahren, um die Sachlage zu klären. Das Betreibungsamt wies sein Gesuch am 31. Januar 2024 ab, lud ihn aber zur Stellungnahme zu den erhaltenen Schreiben ein und sicherte zu, seine Reaktion vor der Versteigerung den Interessenten bekannt zu geben. Der Beschwerdeführer reichte am 5. Februar 2024 Beschwerde gegen diese Entscheidung ein, die von den kantonalen Aufsichtsbehörden später abgewiesen bzw. für unzulässig erklärt wurde.

Bei der Versteigerung am 27. Februar 2024 verlas das Betreibungsamt vor Beginn der Gebote eine Zusammenfassung der drei erhaltenen Schreiben sowie die Stellungnahme des Schuldners, die kurz vor der Versteigerung (um 8:42 Uhr bei Beginn um 9:00 Uhr) eingegangen war. Das Grundstück uuu wurde anschliessend der C.__ SA zugeschlagen.

Der Beschwerdeführer erhob am 8. März 2024 Beschwerde gegen den Zuschlag. Er machte geltend, das Betreibungsamt habe die Versteigerungsbedingungen durch Verlesung der Schreiben ohne Überprüfung ihrer Richtigkeit manipuliert. Dies habe den Ablauf der Versteigerung zu seinen Lasten und zugunsten des Bieters (Me D.D.__, der Sohn der Nachbarin und Vertreter der Ersteigerin) verfälscht.

Die untere Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde gegen den Zuschlag am 1. Juli 2024 ab. Sie begründete, das Betreibungsamt habe seine Informationspflicht erfüllt, indem es die Schreiben Dritter bekannt gab. Es sei nicht verpflichtet gewesen, diese Informationen zu überprüfen. Indem es dem Schuldner Gelegenheit zur Stellungnahme gab und diese ebenfalls bekannt machte, habe es die Versteigerungsbedingungen nicht verändert. Die Behörde merkte zudem an, dass der Beschwerdeführer die Sachverhalte, die aus den Schreiben hervorgehen, bei der Bewertung des Grundstücks hätte einbringen müssen und eine problematische Situation selbst geschaffen habe.

Die obere Aufsichtsbehörde wies den Rekurs des Beschwerdeführers gegen diesen Entscheid am 20. Dezember 2024 ab.

Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts:

Das Bundesgericht prüfte die vom Beschwerdeführer gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde vorgebrachten Rügen.

1. Zulässigkeit der Beschwerde gegen den Zuschlag (Art. 132a, 143a, 17 LP): Das Bundesgericht bestätigt, dass die Realisierung eines Grundstücks nur mittels Beschwerde gegen den Zuschlag angefochten werden kann. Diese Beschwerde ist für alle Einwände offen, die das Betreibungs- oder materielle Recht betreffen, einschliesslich Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder Durchführung der Versteigerung (z.B. unvollständige Informationen, Mängel bei den Versteigerungsbedingungen). Auch unzulässige oder sittenwidrige Machenschaften (Art. 230 Abs. 1 OR) oder Willensmängel (Art. 23 ff. OR) können gerügt werden, wenn der Versteigerungsleiter seine Informationspflicht verletzte. Allerdings muss der Beschwerdegrund die Person schützen, die ihn geltend macht. Art. 230 OR schützt Bieter vor Verzerrungen des Wettbewerbs durch unlautere Mittel.

2. Rolle und Pflichten des Betreibungsamts bei der Versteigerung (Art. 134 Abs. 1, 156 Abs. 1 LP, Art. 45 ff. VZG): Das Betreibungsamt legt die Versteigerungsbedingungen fest und hat dabei einen Ermessensspielraum, um das bestmögliche wirtschaftliche Ergebnis im Interesse aller Beteiligten (Gläubiger und Schuldner) zu erzielen. Die Versteigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis bilden die Grundlage der Versteigerung. Der Versteigerungsleiter (Beamte des Betreibungsamtes) ist für den ordnungsgemässen Ablauf verantwortlich und hat eine Informationspflicht.

3. Prüfung der Rügen des Beschwerdeführers:

   • Willkürliche Sachverhaltsfeststellung (Art. 9 BV): Der Beschwerdeführer rügte, die Vorinstanz habe willkürlich festgestellt, das Betreibungsamt habe nur eine Zusammenfassung der Schreiben verlesen, er habe der Verlesung bei der Besichtigung nicht widersprochen und er habe der Verlesung bei der Versteigerung nicht widersprochen. Ferner habe die Vorinstanz die Rolle und Motivation von Me D.D._ (Sohn der Nachbarin und Vertreter der Ersteigerin C._ SA) ignoriert. Das Bundesgericht weist diese Rügen als unbegründet ab. Es sei irrelevant, ob die ganzen Schreiben oder nur eine Zusammenfassung verlesen wurden; beides zeige nur, dass das Betreibungsamt einen Konflikt neutral dargestellt habe, ohne die Versteigerungsbedingungen zu ändern. Die Behauptung der "schlechten Treue" des Schuldners stamme vom Anwalt der Nachbarin, nicht vom Betreibungsamt selbst. Der Beschwerdeführer hatte Gelegenheit zur Stellungnahme. Bezüglich des angeblichen Widerspruchs verweist das Gericht auf die vom Beschwerdeführer selbst angeführte, abgewiesene Beschwerde und das Fehlen von Beweisen für einen Widerspruch am Tag der Versteigerung. Die familiären oder geschäftlichen Verbindungen der Bieter oder Dritter sind für sich genommen keine unzulässigen Machenschaften. Die Gründung einer Aktiengesellschaft zum Zweck des Erwerbs von Liegenschaften ist nicht illegal, ebenso wenig wie die Weitergabe von Informationen über bestehende Verfahren betreffend das Versteigerungsobjekt an das Betreibungsamt, unabhängig von möglichen Vorteilen für einen potenziellen Käufer. Es liege keine "manoeuvre illicite" vor.
   • Verletzung von Bundesrecht (Informationspflicht, Art. 230 OR, Art. 24 OR): Der Beschwerdeführer machte geltend, die Kommunikation von Informationen, die nicht in der Expertise enthalten seien, habe potenzielle Käufer abgeschreckt. Da das Grundstück "ohne Gewährleistung" verkauft werde, müsse das Betreibungsamt nur die Informationen aus der Expertise kommunizieren. Das Betreibungsamt habe seine Pflicht verletzt, indem es die Informationen nicht auf ihre Richtigkeit überprüfte und einseitig die Version der Gegenseite kommunizierte, während er sich allein habe äussern müssen. Er berief sich auch auf Art. 230 OR (unzulässige Machenschaften) und Art. 24 OR (Grundlagenirrtum, hier im Sinne der Irrelevanz der mitgeteilten Informationen). Das Bundesgericht weist auch diese Rügen als offensichtlich unbegründet zurück.
     • Die Behauptung, die Kommunikation habe Käufer abgeschreckt, sei reine Spekulation.
     • Der Einwand der "fehlenden Gewährleistung" verwechsle die Rechte aus der Gewährleistung mit der Anrufung eines Irrtums oder einer Täuschung. Er sei unbehelflich.
     • Der Beschwerdeführer habe es nicht geschafft, die geringste unzulässige oder sittenwidrige Machenschaft zu beweisen, die das Ergebnis der Versteigerung beeinflusst hätte. Das Betreibungsamt habe lediglich transparent und unvoreingenommen die Positionen der verschiedenen Beteiligten in Bezug auf laufende verwaltungsrechtliche Verfahren wiedergegeben. Die Existenz dieser Verfahren sei von niemandem bestritten worden.
     • Das Gericht weist auf die Widersprüchlichkeit der Argumentation des Beschwerdeführers hin: Wenn die kommunizierten Informationen tatsächlich nicht essentiell gewesen wären (wie er behauptet), sei nicht ersichtlich, wie deren Kommunikation eine Unregelmässigkeit darstellen oder das Ergebnis der Versteigerung unzulässig beeinflussen könnte.
     • Die Anrufung von Art. 24 OR (Grundlagenirrtum) durch den Beschwerdeführer sei in diesem Kontext (Schuldner, der die Zuschlagsbeschwerde führt) nicht zulässig; er könne sich nur auf unzulässige Machenschaften berufen, die das Versteigerungsergebnis zu seinen Lasten beeinflussen. Dieses Argument vermenge sich ohnehin mit den vorhergehenden.
     • Die Informationspflicht des Betreibungsamts beziehe sich auf Tatsachen, die für die Entscheidung eines Versteigerungsteilnehmers potenziell wesentlich sein könnten. Die Existenz mehrerer administrativer Verfahren, die nicht aus dem Versteigerungsdossier hervorgingen, sei offensichtlich ein Element, das den Bietern bekannt gemacht werden müsse, da es ihre Erwerbsentscheidung beeinflussen könne. Es genüge, dass das Betreibungsamt die Existenz solcher Verfahren bekannt gab. Es habe seine Informationspflicht nicht dadurch verletzt, dass es die Richtigkeit der Informationen nicht überprüft habe. Seine Pflicht bestand darin, die erhaltenen Informationen offenzulegen, damit die Beteiligten darauf reagieren konnten. Dies habe es getan, indem es sowohl die Schreiben Dritter als auch die Stellungnahme des Schuldners verlas. Es habe der Darstellung von Me D.D.__ keinen "Kredit" eingeräumt, sondern alle relevanten erhaltenen Informationen neutral präsentiert.

4. Schlussfolgerung: Das Bundesgericht kam zum Ergebnis, dass die Rügen des Beschwerdeführers (sowohl die Sachverhaltsrügen als auch die Rechtsrügen) offensichtlich unbegründet seien, soweit sie überhaupt zulässig waren.

Endgültiger Entscheid:

Die Beschwerde wird, soweit zulässig, abgewiesen.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht wies die Beschwerde des Schuldners gegen den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung seines Grundstücks uuu ab. Die zentralen Streitpunkte waren die Informationspflicht des Betreibungsamtes und die Rüge unzulässiger Machenschaften. Das Gericht bestätigte, dass das Betreibungsamt seine Informationspflicht erfüllte, indem es potenzielle Bieter über Schreiben Dritter und der Gemeinde informierte, die auf mögliche Mängel und verwaltungsrechtliche Verfahren am Grundstück hinwiesen. Das Betreibungsamt war dabei nicht verpflichtet, die Richtigkeit dieser Informationen im Detail zu überprüfen, sondern musste sie transparent offenlegen, zumal sie potenziell wesentlich für die Bieter sein konnten und nicht aus der Expertise hervorgingen. Dem Schuldner wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, und seine Antwort wurde ebenfalls kommuniziert. Das Gericht verneinte das Vorliegen unzulässiger Machenschaften (Art. 230 OR), da das Betreibungsamt neutral und transparent agierte und die Existenz der verwaltungsrechtlichen Verfahren unbestritten war. Die vom Beschwerdeführer gerügten Sachverhaltsfeststellungen wurden als nicht willkürlich beurteilt, und seine Rechtsrügen (insb. bzgl. Informationspflicht und Art. 230 OR) als unbegründet.