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Gerne, hier ist eine detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 4A_665/2024 vom 8. Mai 2025:

1. Einleitung

Das Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (Az. 4A_665/2024 vom 8. Mai 2025) befasste sich mit der Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung eines Mietvertrags über Geschäftsräumlichkeiten. Kern der Auseinandersetzung war die Frage, ob die von der Vermieterin geltend gemachten Gründe – insbesondere die Schliessung eines Betriebsstandorts und damit verbundene wirtschaftliche Schwierigkeiten – einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR darstellten, der eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Von zentraler Bedeutung war zudem die Auslegung der Kündigungsklauseln in zwei eng miteinander verknüpften Verträgen (einem Mietvertrag und einem Kooperationsvertrag).

2. Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin (Stiftung Spital A._, Vermieterin) und die Beschwerdegegnerin (B._ AG, Mieterin) schlossen am 18. Dezember 2018 zwei Verträge ab: einen Mietvertrag über Räumlichkeiten in U.__ für eine feste Dauer von zehn Jahren (ab 1. Januar 2019) und einen Kooperationsvertrag. Der Mietvertrag sah vor, dass eine Kündigung nur aus wichtigen Gründen zulässig sei, wobei insbesondere die ausserordentliche Beendigung des Kooperationsvertrags als solcher Grund genannt wurde.

Im Kooperationsvertrag, der ebenfalls für die Dauer des Mietvertrags abgeschlossen wurde und dessen Ende das automatische Ende des jeweils anderen Vertrags vorsah, wurde festgehalten, dass die Beschwerdegegnerin ein medizinisch-radiologisches Institut im Spitalbetrieb der Beschwerdeführerin am Standort U.__ betreiben sollte. Auch dieser Vertrag sah eine Kündigung aus wichtigen Gründen vor. Bemerkenswert war, dass der Kooperationsvertrag specifiche wichtige Gründe auflistete (Verlust der Spitalbewilligung, Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch die Mieterin, Zahlungsunfähigkeit/Konkurs einer Partei) und für den Fall des Verlusts der Spitalbewilligung oder des Konkurses der Vermieterin ausdrücklich vorsah, dass die Mieterin das Mietverhältnis weiterführen könne.

Am 15. Juli 2021 kündigte die Beschwerdeführerin beide Verträge aus wichtigem Grund per 31. Dezember 2025 mit der Begründung, der Standort U.__ werde geschlossen und die Liegenschaft veräussert. Die Beschwerdegegnerin focht die Kündigung des Mietvertrags an und beantragte gerichtlich dessen Fortbestand. Das Bezirksgericht und in der Folge das Obergericht des Kantons Zürich gaben der Klage statt und erklärten die Kündigung für ungültig und den Fortbestand des Mietvertrags bis mindestens 31. Dezember 2029. Dagegen richtete sich die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.

3. Massgebende rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht befasste sich im Wesentlichen mit der Frage, ob im vorliegenden Fall ein wichtiger Grund für eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags vorlag. Dabei prüfte es die Auslegung der Verträge sowie die Würdigung der von der Vermieterin vorgebrachten Gründe.

3.1. Rechtlicher Rahmen: Ausserordentliche Kündigung (Art. 266g OR) und Vertragsauslegung

Das Gericht zitierte zunächst die massgebende Bestimmung von Art. 266g Abs. 1 OR, wonach die Parteien ein Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen können. Es erinnerte daran, dass als wichtige Gründe nur ausserordentlich schwerwiegende Umstände gelten, welche die Vertragserfüllung für die kündigende Partei – sowohl subjektiv als auch objektiv – unzumutbar machen. Diese Umstände dürfen bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar gewesen sein und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sein (Ableitung von der clausula rebus sic stantibus). Subjektive Unzumutbarkeitsvorstellungen seien unerheblich.

Die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, sei ein Ermessensentscheid nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), bei dem die Interessen der Parteien abzuwägen seien. Das Bundesgericht überprüfe solche Ermessensentscheide nur mit Zurückhaltung (vgl. BGE 141 III 97 E. 11.2; 138 III 443 E. 2.1.3), insbesondere greife es nur bei offensichtlicher Unbilligkeit oder Stossung gegen anerkannte Grundsätze ein.

Hinsichtlich der Vertragsauslegung führte das Bundesgericht die bekannten Grundsätze aus: Primär gelte die subjektive Auslegung nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR), welche auf Beweiswürdigung beruhe und der bundesgerichtlichen Überprüfung nur eingeschränkt zugänglich sei (Willkür bei Sachverhaltsfeststellung). Sei kein tatsächlicher Wille feststellbar, erfolge die objektive Auslegung nach dem Vertrauensprinzip (wie durften/mussten die Erklärungen nach Wortlaut, Zusammenhang und Umständen verstanden werden). Bei der objektiven Auslegung sei der Wortlaut nicht isoliert, sondern im Sinngefüge zu beurteilen, und es sei zu berücksichtigen, was sachgerecht ist (BGE 144 III 327 E. 5.2.2.1). Massgebend sei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

3.2. Auslegung der Kündigungsklauseln und Verhältnis der Verträge

Die Vorinstanz (Obergericht) hatte das Mietverhältnis und den Kooperationsvertrag als zusammenhängend betrachtet und die Kündigungsklauseln beider Verträge ausgelegt. Sie gab dabei der detaillierteren und differenzierteren Regelung im Kooperationsvertrag den Vorzug. Das Bundesgericht befand diese Auslegung als zutreffend und überzeugend.

Es hielt fest, dass die Klausel im Kooperationsvertrag, welche der Mieterin das Recht einräumte, das Mietverhältnis trotz Beendigung der Kooperation unter bestimmten Umständen fortzuführen (Verlust der Spitalbewilligung, Konkurs der Vermieterin), klar zeige, dass es nach dem Willen der Parteien Konstellationen geben sollte, in denen das Mietverhältnis trotz Beendigung der Kooperation fortbestehen sollte. Die sehr pauschale Klausel im Mietvertrag, wonach die Beendigung des Kooperationsvertrags insbesondere ein wichtiger Grund sei, konnte und durfte daher nicht so verstanden werden, dass jede ausserordentliche Beendigung des Kooperationsvertrags automatisch und zwingend zur ausserordentlichen Kündigung des Mietvertrags führe. Das Bundesgericht betonte, dass die Beschwerdeführerin die fragliche Klausel im Mietvertrag isoliert betrachte und das Sinngefüge beider Verträge ignoriere.

Weiter stimmte das Bundesgericht der Vorinstanz darin zu, dass die Frage, ob ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mietvertrag vorliege, sich einzig nach Art. 266g OR richte. Die Ansicht der Beschwerdeführerin, die Beendigung des Kooperationsvertrags stelle per se einen wichtigen Grund für die Miete dar, laufe auf eine Umgehung der (einseitig) zwingenden Bestimmungen des Mietrechts hinaus. Selbst vertraglich vereinbarte wichtige Gründe müssten die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar machen (vgl. dazu Urteil 4A_119/2009 vom 9. Juni 2009 E. 2.3). Dies sei ein zentraler Punkt des Mietrechts, der nicht durch Parteiautonomie ausgehebelt werden könne.

3.3. Beurteilung der von der Vermieterin geltend gemachten Kündigungsgründe

Die Beschwerdeführerin berief sich auf wirtschaftliche Schwierigkeiten und die Schliessung des Standorts U.__ als wichtige Gründe. Das Bundesgericht folgte der Vorinstanz auch hierin und verneinte das Vorliegen eines wichtigen Grundes:

• Wirtschaftliche Schwierigkeiten: Die Vorinstanz habe zu Recht festgestellt, dass die Beschwerdeführerin ihre wirtschaftlichen Schwierigkeiten, soweit sie auf den rückläufigen Patientenzahlen basierten, nicht belegt und insbesondere nicht substanziiert dargelegt habe, warum ihr die Fortführung des Mietverhältnisses bis 2029 unzumutbar sei. Die rückläufige Patientenzahl am Standort U.__ sei zudem bereits vor Vertragsabschluss (2017) bekannt gewesen und somit vorhersehbar. Solche vorhersehbaren Umstände können grundsätzlich keinen wichtigen Grund für eine ausserordentliche Kündigung darstellen.
• Schliessung des Standorts U.__ / Verkauf der Liegenschaft: Weder die Schliessung des Standorts noch der Verkauf der Liegenschaft seien in den Verträgen ausdrücklich als wichtige Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses genannt. Wenn selbst der Verlust der Spitalbewilligung oder der Konkurs der Vermieterin nach dem Vertragswillen nicht zwingend zur Beendigung des Mietverhältnisses führen sollten (da die Mieterin es weiterführen könnte), dann müsse dies erst recht für die Aufgabe nur eines Betriebsteils gelten. Die Schliessung des Standorts U.__ sei daher kein vertraglich vereinbarter wichtiger Grund im Sinne von Art. 266g OR. Die Vermieterin habe auch nicht dargelegt, dass ihr die Vermietung der Räumlichkeiten an Dritte oder eine sonstige Nutzung der Liegenschaft ohne die Kooperation unzumutbar gewesen wäre.
• Verhalten der Vermieterin: Die Vorinstanz und das Bundesgericht werteten das Verhalten der Beschwerdeführerin als widersprüchlich zur Behauptung der Unzumutbarkeit. Indem die Kündigung per Ende 2025 ausgesprochen wurde, habe die Beschwerdeführerin eine lange Kündigungsfrist (über 4 Jahre) in Kauf genommen, was der Natur einer ausserordentlichen Kündigung widerspreche und zeige, dass eine Fortsetzung des Vertrags für mehrere Jahre als zumutbar erachtet wurde. Noch deutlicher sei dies dadurch geworden, dass die Beschwerdeführerin den Betrieb am Standort U.__ bereits Ende 2022 einstellte, das Mietverhältnis aber bis Ende 2025 weiterlaufen liess. Dies zeige, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses unabhängig von der Kooperation für die Vermieterin über mehrere Jahre hinweg zumutbar war.

4. Ergebnis

Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Vorinstanz zu Recht das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die ausserordentliche Kündigung verneint habe. Die Kündigung war daher zu Unrecht erfolgt und ungültig, was den Fortbestand des Mietvertrags bis zum Ablauf der vereinbarten festen Dauer (31. Dezember 2029) zur Folge hatte. Die Beschwerde der Vermieterin wurde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.

5. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Die Kernpunkte des Urteils sind: * Zwei eng verbundene Verträge (Miete und Kooperation) sind trotz Verknüpfung als separate Dauerschuldverhältnisse zu behandeln. * Die Auslegung der Kündigungsklauseln ergab, dass die Beendigung der Kooperation nicht automatisch und unter allen Umständen einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietvertrags darstellte. * Ein vertraglich vereinbarter wichtiger Grund muss dennoch die strengen Anforderungen des Art. 266g OR erfüllen, insbesondere die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die kündigende Partei begründen. * Die von der Vermieterin geltend gemachten wirtschaftlichen Schwierigkeiten und die Schliessung des Standorts U.__ waren entweder vorhersehbar oder nicht derart schwerwiegend, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen liessen. * Das Verhalten der Vermieterin (lange Kündigungsfrist, Fortsetzung der Miete nach Betriebseinstellung) widersprach ihrer Behauptung der Unzumutbarkeit. * Mangels wichtigen Grundes war die ausserordentliche Kündigung ungültig, und der Mietvertrag dauert bis zum Ende der festen Laufzeit fort.