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Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (BGer) mit der Referenz 1C_363/2023 vom 9. Mai 2025 befasst sich im Kern mit der Anfechtung von Baubewilligungen für zwei Einfamilienhäuser und eine Tiefgarage in der Gemeinde Flims, insbesondere unter den Aspekten des Koordinationsgebots und der Zweitwohnungsgesetzgebung.

I. Sachverhalt und Verfahrensverlauf

G._ (Beschwerdegegner) reichte bei der Gemeinde Flims Baugesuche für die Erstellung zweier Einfamilienhäuser (A und B) sowie einer Tiefgarage auf der in der Wohnzone B gelegenen Parzelle Nr. 4462 ein. A.B._ und C.B._ sowie D.E._ und F.E.__ (Beschwerdeführende), als direkte Nachbarn, erhoben Einsprache. Die Gemeinde Flims wies die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligungen.

Die Beschwerdeführenden fochten diesen Entscheid beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden an. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde zunächst gut und hob die Baubewilligungen primär wegen einer Überschreitung des Grenzabstands auf, liess jedoch weitere Rügen offen. Gegen dieses Urteil gelangten G.__ und die Gemeinde Flims an das Bundesgericht, welches mit Urteil 1C_527/2022 und 1C_528/2022 vom 17. März 2023 die Sache zur Behandlung der offengelassenen Rügen an das Verwaltungsgericht zurückwies. In der Folge wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde der Nachbarn mit Urteil vom 20. Juni 2023 ab, woraufhin die Nachbarn die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben.

II. Rechtliche Kernfragen und Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüfte die vorgebrachten Rügen der Beschwerdeführenden, welche hauptsächlich die Verletzung des Koordinationsgebots, die Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung sowie weitere bau- und energierechtliche Aspekte betrafen.

1. Vorbemerkungen zu den Noven Die Beschwerdeführenden brachten vor, der Beschwerdegegner habe zwischenzeitlich ein neues Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus eingereicht, was dessen Interesse am streitgegenständlichen Projekt entfallen lasse. Das Bundesgericht hielt fest, dass es sich hierbei um ein "echtes Novum" handle, d.h. um eine Tatsache, die sich erst nach dem angefochtenen Entscheid ereignet hat. Solche echten Noven sind im bundesgerichtlichen Verfahren gemäss Art. 99 Abs. 1 BGG grundsätzlich unzulässig (vgl. auch BGE 143 V 19 E. 1.2). Unabhängig davon erklärte der Beschwerdegegner ausdrücklich, weiterhin am ursprünglich bewilligten Projekt festzuhalten, womit sein Interesse an dessen Aufrechterhaltung nicht entfalle. Das Bundesgericht verwies hierzu auf seine eigene Rechtsprechung (Urteile 1C_527/2022, 1C_528/2022 vom 17. März 2023 E. 2.2; 1C_113/2021 vom 1. September 2022 E. 1.2).

2. Koordinationsgebot (Feuerpolizeiliche Bewilligung) Die Beschwerdeführenden rügten, das koordinationspflichtige feuerpolizeiliche Gesuch sei weder zusammen mit dem Baugesuch publiziert worden noch öffentlich aufgelegen. Dies stelle eine Verletzung von Art. 25a Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes (RPG) sowie kantonaler Bestimmungen (Art. 88 KRG/GR, Art. 54 KRVO/GR) dar. Das Bundesgericht folgte der Vorinstanz, wonach zwar eine solche Nichtpublikation vorlag, dies jedoch allenfalls eine leichte und heilbare Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellte, nicht aber ein Problem der Verfahrenskoordination. Das Koordinationsgebot, wie es in Art. 25a Abs. 1 und 2 RPG verankert ist, bezweckt primär die inhaltliche Abstimmung von Verfügungen mehrerer Behörden und die Vermeidung gestaffelter, sich wiederholender Verfahren, ohne dabei die Parteirechte zu beschränken. Im vorliegenden Fall konnten die Beschwerdeführenden den Einspracheentscheid der Gemeinde Flims, der auch die feuerpolizeiliche Bewilligung enthielt, mit einem einzigen Rechtsmittel anfechten. Eine Beschränkung ihrer Parteirechte lag somit nicht vor. Das Bundesgericht betonte, dass die Beschwerdeführenden in ihrer Einsprache oder in der Beschwerde an die Vorinstanz keine feuerpolizeilichen Aspekte kritisiert hatten, weshalb für die kantonalen Behörden kein Anlass bestand, die Feuerpolizei erneut zu konsultieren. Es bestand keine Gefahr materiell unkoordinierter oder widersprechender Entscheide, da die Baubehörden für eine materielle und formelle Koordination gesorgt hatten (vgl. BGE 116 Ib 50 E. 4a). Die Rüge wurde daher als unbegründet abgewiesen.

3. Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung Dieser Punkt bildete den Schwerpunkt der Argumentation. Es war unbestritten, dass der Zweitwohnungsanteil in Flims über 20 % liegt, was gemäss Art. 6 Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) grundsätzlich den Bau neuer Zweitwohnungen verbietet. Neue Wohnungen sind jedoch zulässig, wenn sie als Erstwohnungen genutzt und eine entsprechende Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen wird (Art. 7 Abs. 1 lit. a, Abs. 3 und 4 ZWG).

a) Grundsätze der bundesgerichtlichen Rechtsprechung: Das Bundesgericht hielt fest, dass von Amtes wegen zu prüfen ist, ob konkrete Indizien vorliegen, die eine beabsichtigte oder mögliche Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit der Sistierung der Erstwohnungsnutzungsbeschränkung (Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG) erhöht das Risiko einer Umgehung. Zu berücksichtigen sind dabei die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, die dort zu wohnen beabsichtigt. Sind die künftigen Bewohner nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium. Eine solche Nachfrage muss glaubhaft gemacht werden. Ist sie offensichtlich unzureichend, bedarf es ernsthafter und konkreter Zusicherungen oder Vorverträge. Ein Missbrauch eines Rechts muss, analog zu Art. 2 Abs. 2 ZGB, offensichtlich sein (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.2; 142 II 206 E. 2.3).

b) Anwendung auf Haus A (Eigennutzung durch Beschwerdegegner): Die Gemeinde Flims und die Vorinstanz hatten die Ausführungen des Beschwerdegegners zur Nutzung des Hauses A als Erstwohnung als nachvollziehbar erachtet. Der Beschwerdegegner gab an, das Haus A künftig selbst als Erstwohnung zu nutzen, als selbständiger Unternehmer zu handeln, dessen Firma an seiner Wohnadresse situiert ist und der nicht an einen festen Arbeitsort gebunden ist. Auch die Finanzierung aus Eigenmitteln und Pensionskassengeldern, die nur bei einem Hauptwohnsitz möglich ist, stütze dies. Das Bundesgericht bestätigte, dass keine konkreten Indizien für eine unrealistische Erstwohnungsnutzung des Hauses A ersichtlich waren. Das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht zugunsten der in Deutschland wohnhaften Vorbesitzer sei kein Indiz für einen Missbrauch, da das Haus auch ohne Vorkaufsrecht als Erstwohnung genutzt werden müsste. Ein offensichtlicher Missbrauch der Zweitwohnungsgesetzgebung konnte nicht festgestellt werden.

c) Anwendung auf Haus B (Verkauf als Erstwohnung): Betreffend Haus B, für das die künftigen Bewohner unbekannt sind, war die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment massgebend. Die Gemeinde Flims und die Vorinstanz bejahten eine solche Nachfrage, basierend auf der Einschätzung eines Immobilienmaklers und den eigenen Erfahrungen der Gemeinde (steigende Einwohnerzahlen, Mangel an Einfamilienhäusern im gehobenen Segment, Anfragen von Zuzügern). Das Haus B sei eine attraktive Liegenschaft in bester Lage mit gehobenem Ausbaustandard. Die von den Beschwerdeführenden ins Feld geführten Vergleichsobjekte wurden von der Gemeinde als nicht vergleichbar beurteilt, was das Bundesgericht bestätigte. Angesichts der Tatsache, dass nur ein Gebäude (Haus B) auf den Markt gelangt, durften keine übermässig hohen Anforderungen an den Nachweis einer ausreichenden Nachfrage gestellt werden (vgl. Urteil 1C_201/2022 vom 3. November 2023 E. 4.3.5). Eine "offensichtlich unzureichende Nachfrage" konnte somit nicht festgestellt werden.

d) Stellungnahme des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE): Das ARE kritisierte, dass die Vorinstanzen sich nicht ausreichend mit den persönlichen Verhältnissen des Bauherrn auseinandergesetzt hätten und die Nutzungsvereinbarung lediglich die gesetzlichen Anforderungen wiederhole. Es bezweifelte die Nachfrage für zwei gehobene Erstwohnungen in einem klassischen Zweitwohnungsquartier und führte an, dass viele Erstwohnungen in Flims umgenutzt worden seien und teure Erstwohnungen seit Monaten ungenutzt blieben. Das Bundesgericht entkräftete die Einwände des ARE: Die Gemeinde habe die persönlichen Verhältnisse des Beschwerdegegners für Haus A detailliert geprüft. Bezüglich Haus B stimmte es zwar zu, dass die Nutzungsvereinbarung keine über das Gesetz hinausgehende Bedeutung habe, dies ändere jedoch nichts an der korrekten Einschätzung der Nachfrage durch die Vorinstanzen. Die vom ARE vorgebrachten, überwiegend allgemein gehaltenen Aussagen und fehlenden konkreten Beispiele vergleichbarer, unverkäuflicher Objekte waren nicht geeignet, die vorinstanzliche Einschätzung in Frage zu stellen.

Zusammenfassend konnte keine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung festgestellt werden.

4. Weitere Rügen (Planungszone und Energierecht) Die Beschwerdeführenden führten schliesslich zwei weitere Gründe an: Das Bestehen einer Planungszone in Flims seit 2019 zur Reduktion der Bauzonen gemäss Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG, welche die Nutzungsplanung nicht erschweren dürfe. Zudem fehle dem Bauvorhaben die gemäss Art. 9b des Bündner Energiegesetzes (BEG/GR) in Umsetzung von Art. 1 des eidgenössischen Energiegesetzes (EnG) vorgeschriebene Elektrizitätserzeugungsanlage am Gebäude.

Das Bundesgericht stellte fest, dass beide Einwände vor Bundesgericht erstmals vorgebracht wurden ("echte Noven"). Neue rechtliche Begründungen sind zwar grundsätzlich zulässig, müssen sich aber auf den im angefochtenen Urteil festgestellten oder aus den Akten ergänzbaren Sachverhalt stützen. Hinsichtlich der Planungszone konnte das Bundesgericht festhalten, dass die fragliche Parzelle, unabhängig von der Notwendigkeit einer Redimensionierung der Bauzonen in Flims, keinesfalls für eine Rückzonung geeignet ist, da sie eingezont, erschlossen und im Ortszentrum gelegen ist (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.2 f.). Das Verlangen der Beschwerdeführenden nach preisgünstigem Wohnraum für Einheimische konnte nicht auf eine bundesrechtliche Grundlage gestützt werden (vgl. Urteil 1C_469/2023 vom 14. Oktober 2024 E. 6.3). Die angeblichen Verstösse gegen das Energierecht ergaben sich weder aus dem vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt noch aus den Akten, weshalb auf diese (neuen) Rügen nicht einzugehen war.

III. Schlussfolgerung

Die Beschwerde erwies sich als unbegründet und wurde abgewiesen. Die Gerichtskosten wurden den unterliegenden Beschwerdeführenden auferlegt, welche zudem den obsiegenden privaten Beschwerdegegner zu entschädigen haben.

IV. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

• Keine unzulässigen Noven: Neue Tatsachen, die nach dem angefochtenen Urteil entstanden sind, wurden vom Bundesgericht als "echte Noven" nicht berücksichtigt.
• Koordination der Bewilligungen ausreichend: Die fehlende Publikation des feuerpolizeilichen Gesuchs wurde als unproblematisch beurteilt, da die Koordination der Entscheide gewährleistet war und keine Parteirechte verletzt wurden (insbesondere, da die Beschwerdeführenden die feuerpolizeilichen Aspekte selbst nicht gerügt hatten).
• Keine Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung:
  • Haus A (Eigennutzung): Die glaubhaften Darlegungen des Bauherrn zur Nutzung als Erstwohnung wurden akzeptiert; keine Indizien für einen "offensichtlichen Missbrauch".
  • Haus B (Verkauf als Erstwohnung): Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im gehobenen Segment in Flims wurde von den Vorinstanzen schlüssig begründet und vom Bundesgericht bestätigt. Die Einwände des ARE waren zu allgemein und nicht durch konkrete Beispiele untermauert, um die vorinstanzliche Einschätzung zu widerlegen.
• Neue Rügen zur Planungszone und Energierecht unzulässig/unbegründet: Diese wurden entweder mangels hinreichender Sachverhaltsgrundlage als unzulässige Noven beurteilt oder, im Falle der Planungszone, als materiell unbegründet befunden, da die Parzelle nicht für eine Rückzonung geeignet ist und kein bundesrechtlicher Anspruch auf preisgünstigen Wohnraum besteht.