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Im Folgenden wird das Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts in den Verfahren 1C_542/2024 und 1C_543/2024 vom 1. Juli 2025 detailliert zusammengefasst.

1. Einleitung und Verfahrensgegenstand

Die vorliegenden Verfahren betreffen Beschwerden der privaten Eigentümer A.A_ und B.A._ u.a. (Verfahren 1C_542/2024) sowie der Gemeinde Maur (Verfahren 1C_543/2024) gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich. Streitgegenstand ist eine Baubewilligung für die Umnutzung von ursprünglich als Besucherparkplätze vorgesehenen Abstellplätzen zu Wohnungsabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 8534 (Baugrundstück) in der Gemeinde Maur. Die Verfahren wurden aufgrund ihres engen sachlichen Zusammenhangs vereinigt.

2. Sachverhalt und Vorinstanzen

• Ursprüngliche Bewilligungen (2005/2006): Im Jahr 2005 wurde ein Doppeleinfamilienhaus mit Tiefgarage auf den damaligen Grundstücken Kat.-Nr. 7939 (heute 8534) und 7938 (heute 8535/8536) bewilligt. Die Tiefgarage befand sich grösstenteils auf Kat.-Nr. 7939. Die Bewilligung forderte zusätzlich zu vier Tiefgaragenplätzen einen Besucherabstellplatz. Im Jahr 2006 wurde ein Mehrfamilienhaus auf Kat.-Nr. 7939 bewilligt, die Tiefgarage auf acht Abstellplätze vergrössert, und für das Mehrfamilienhaus vier Pflichtparkplätze in der Tiefgarage sowie ein Besucherabstellplatz gefordert. In den Bauplänen für das Grundstück Kat.-Nr. 7939 (heute 8534) waren entlang der Stichstrasse "Im Unterdorf" zwei oberirdische Besucherparkplätze mit der Angabe "gemeinsame Nutzung Im Unterdorf 10, 14 und 16" eingezeichnet. Beide Baubewilligungen verlangten die Eintragung von Parkplatzreversen im Grundbuch zur Verhinderung der Zweckentfremdung.
• Baugesuch (2022): Die Stockwerkeigentümergemeinschaft "Im Unterdorf 10" (Kat.-Nr. 8534) ersuchte um die Umnutzung beider dieser oberirdischen Besucherparkplätze zu Wohnungsabstellplätzen.
• Entscheid des Bauausschusses Maur (2022): Der Bauausschuss bewilligte die Umnutzung nur für einen der beiden Parkplätze. Der andere Besucherparkplatz sollte erhalten bleiben, als solcher markiert werden und seine Zweckentfremdung untersagt werden (Ziff. 1.4 des Dispositivs). Zudem wurde die Eigentümerschaft verpflichtet, einen Dienstbarkeitsvertrag mit den Eigentümerschaften der Grundstücke Kat.-Nrn. 8535 und 8536 abzuschliessen und im Grundbuch eintragen zu lassen (Ziff. 1.4.1).
  • Begründung des Bauausschusses: Die ursprünglich geforderten zwei Besucherparkplätze für vier Wohneinheiten (Mehrfamilienhaus und Doppeleinfamilienhaus) seien im Nachhinein nicht vollständig nachvollziehbar. Die heute anwendbare kommunale Bau- und Zonenordnung (BZO) verlange jedoch nach wie vor einen Besucherparkplatz pro vier Wohneinheiten. Aufgrund der "untereinander vorhandenen Abhängigkeiten" und der "Verfahrensgeschichte" sei es sinnvoll, die betroffenen Wohneinheiten als Gesamtüberbauung zu betrachten. Bei vier beteiligten Wohneinheiten ergebe sich die Pflicht zur Erhaltung eines Besucherparkplatzes gemäss Art. 42 BZO.
• Entscheid des Baurekursgerichts (2023): Das Baurekursgericht bestätigte im Wesentlichen den Beschluss des Bauausschusses. Es bejahte die gesamtheitliche Betrachtung der Überbauung, da diese auf einer gemeinsamen Planung beruhte, einen engen baulichen Zusammenhang (gemeinsame Tiefgarage, Zufahrt, Heizungsanlage) aufwies und die Erschliessung der anderen Grundstücke über das Baugrundstück erfolgte, was oberirdische Abstellplätze dort ausschliesse.
• Entscheid des Verwaltungsgerichts (2024): Das Verwaltungsgericht hob den Entscheid des Baurekursgerichts bezüglich der Pflicht zum Erhalt eines Besucherabstellplatzes und des Dienstbarkeitsvertrags auf und wies die Sache zur Erteilung der Baubewilligung für die Umnutzung beider Besucherabstellplätze an den Bauausschuss zurück.
  • Begründung des Verwaltungsgerichts: Das PBG/ZH und die BZO verwenden den Begriff der "Gesamtüberbauung" nicht; die altrechtlichen Normen seien durch Regelungen betreffend Arealüberbauungen abgelöst worden (was hier nicht zutreffe). Die Wohnhäuser seien auch keine Reiheneinfamilienhäuser. Eine Erschliessungsabhängigkeit des Baugrundstücks zu den Nachbargrundstücken sei nicht gegeben, da die Notzufahrt über die Stichstrasse "Im Unterdorf" gewahrt sei. Gemeinsame Tiefgaragen und Heizungen seien nicht ausreichend, um auf eine in Art. 42 BZO nicht erwähnte "Gesamtüberbauung" zu schliessen. Die Gemeinde habe ihren von der Gemeindeautonomie geschützten Ermessensspielraum bei der Auslegung von Art. 42 Abs. 1 BZO überschritten, indem sie die Wohneinheiten über Grundstücksgrenzen hinweg zusammengerechnet habe. Für das Baugrundstück (zwei Wohneinheiten) ergebe sich rechnerisch ein Bruchteil von 0.5 Besucherparkplätzen, der gemäss Art. 42 Abs. 2 BZO abzurunden sei, weshalb dort keine Pflicht zur Erstellung eines Besucherabstellplatzes bestehe. Das Gericht vermerkte zudem, die Gemeinde habe sich nicht auf Art. 42 Abs. 4 BZO (besondere Gründe für Abweichung) bezogen.

3. Rügen vor Bundesgericht und Prozessuales

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der Gemeindeautonomie (Art. 50 Abs. 1 BV) sowie des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV). * Rechtliches Gehör: Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Verwaltungsgericht habe ihr rechtliches Gehör verletzt, indem es festhielt, die Gemeinde habe sich nicht auf Art. 42 Abs. 4 BZO berufen, obwohl dies in den Vorinstanzen geschehen sei. Zudem hätte das Gericht diese Bestimmung von Amtes wegen berücksichtigen müssen. * Gemeindeautonomie: Die Beschwerdeführenden argumentieren, die Gemeinde habe mit der "Gesamtüberbauung" lediglich eine "Gesamtbetrachtung" bei der Anwendung von Art. 42 BZO zum Ausdruck bringen wollen, welche die Regelung des Art. 42 Abs. 1 BZO zulasse. Eine isolierte Betrachtung pro Grundstück könne die Umgehung der Parkplatzpflicht ermöglichen. Die Gesamtbetrachtung sei durch den baulichen und erschliessungsmässigen Zusammenhang (gemeinsame Tiefgarage, Erschliessung der Nachbargrundstücke über das Baugrundstück) gerechtfertigt. Eventualiter sei die Anordnung eines Besucherparkplatzes durch "besondere Gründe" im Sinne von Art. 42 Abs. 4 BZO gedeckt, da auf den Nachbargrundstücken keine oberirdischen Besucherparkplätze errichtet werden könnten und das Fehlen eines Besucherparkplatzes auf dem Baugrundstück dazu führen würde, dass Fahrzeuge die Notzufahrt "Im Unterdorf" blockieren.

4. Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüft zunächst die formellen Voraussetzungen und legt seinen Urteilen den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde, wobei es diesen gestützt auf die Akten von Amtes wegen ergänzen kann (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG).

• Rechtliches Gehör (E. 3.6 - 3.7): Das Bundesgericht weist die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs zurück. Es hält fest, das Verwaltungsgericht habe Art. 42 Abs. 4 BZO im Urteil erwähnt und damit beachtet. Auch wenn es sich nicht ausdrücklich zu den "besonderen Gründen" geäussert habe, sei implizit zum Ausdruck gebracht worden, dass es diese verneine, indem es die Gewährleistung der Notzufahrt feststellte. Die Begründungspflicht sei erfüllt worden.
• Gemeindeautonomie und Auslegung der BZO (E. 4.3 - 4.6):
  • Grundlagen der Gemeindeautonomie: Das Bundesgericht erläutert, dass Gemeinden in Sachbereichen autonom sind, wenn kantonales Recht ihnen einen erheblichen Entscheidungsspielraum einräumt (Art. 50 Abs. 1 BV). Dies gelte oft für die Auslegung kommunaler Bauregelungen, insbesondere bezüglich der Würdigung örtlicher Verhältnisse. Die Gemeindeautonomie werde namentlich verletzt, wenn übergeordnetes Gesetzesrecht missachtet wird. Das Bundesgericht prüft frei, ob der kantonale Rechtsmittelinstanz den Beurteilungsspielraum der Gemeinde respektiert hat.
  • Regelungsgehalt von PBG/ZH und BZO: Gemäss § 242 PBG/ZH können Gemeinden in ihren BZO Richtzahlen für Abstellplätze festlegen, die örtliche Verhältnisse und Nutzweise berücksichtigen müssen. Die Baubehörden sind gehalten, von diesen schematischen Richtzahlen abzuweichen, wenn ein Bauvorhaben aufgrund örtlicher Besonderheiten nicht mit Durchschnittsmassstäben gemessen werden kann. Art. 42 Abs. 4 BZO der Gemeinde Maur sieht ausdrücklich vor, dass die Baubehörde im Einzelfall die Anforderungen verschärfen oder mildern kann, sofern "besondere Gründe" dies rechtfertigen. Dies belässt den Gemeinden einen weiten, von der Gemeindeautonomie geschützten Ermessensspielraum.
  • Anwendung auf den konkreten Fall:
    • Art. 42 Abs. 1 BZO präzisiert nicht, ob die vier Wohneinheiten für einen Besucherparkplatz auf einem einzigen Grundstück liegen müssen. Auch wenn eine Auslegung, die sich primär auf das jeweilige Baugrundstück bezieht, denkbar ist, erlaubt Art. 42 Abs. 4 BZO Abweichungen im Einzelfall bei Vorliegen "besonderer Gründe".
    • Solche "besondere Gründe" können vorliegen, wenn auf mehreren Grundstücken errichtete Bauten bezüglich ihrer Erschliessung so miteinander verbunden sind, dass ihr Eigenbedarf an Abstellplätzen nicht von der Parzellierung abhängt. Eine spätere Abparzellierung darf nicht dazu führen, dass die Parkplatzpflicht umgangen wird.
    • Im vorliegenden Fall bilden das Mehrfamilienhaus und das Doppeleinfamilienhaus bezüglich der Erschliessung eine Einheit: Sie verfügen über eine gemeinsame Tiefgarage mit einer einzigen Ein-/Ausfahrt und direkten Personendurchgängen zu den jeweiligen Untergeschossen.
    • Die Stichstrasse "Im Unterdorf" endet auf Höhe der Einfahrt zur Tiefgarage auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 8534. Dies bedeutet, dass auf den weiter östlich gelegenen Grundstücken Kat.-Nr. 8535 und 8536 keine oberirdischen, leicht zugänglichen Besucherabstellplätze errichtet werden können.
    • Zudem fehlen Garagenvorplätze, die als Besucherabstellplätze dienen könnten.
    • Das Bundesgericht ergänzt den Sachverhalt (Art. 105 Abs. 2 BGG) und stellt fest, dass das Parkieren auf der Stichstrasse "Im Unterdorf" aufgrund ihrer geringen Breite nicht möglich ist, was auch die Beschwerdegegnerschaft (Baugesuchstellerin) anerkennt.
    • Weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerschaft konnten aufzeigen, weshalb für die vier Wohneinheiten kein Bedarf an einem Besucherabstellplatz bestehen sollte; die Beschwerdegegnerschaft beklagt sich sogar über die Belegung der bestehenden Parkplätze durch Nachbarn und dass bei vier Wohneinheiten mehr als ein Besucher gleichzeitig ankomme.
    • Fazit des Bundesgerichts: Unter diesen Umständen hat die Gemeinde Maur bzw. deren Baukommission ihren von der Gemeindeautonomie gewährleisteten Ermessensspielraum zur Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und Besonderheiten nicht überschritten, indem sie die streitbetroffenen Wohnbauten hinsichtlich ihres Eigenbedarfs an Abstellplätzen für Besucherinnen und Besucher gesamtheitlich beurteilte und für die insgesamt vier Wohneinheiten einen Besucherparkplatz verlangte. Das Verwaltungsgericht hat demnach die Gemeindeautonomie der Gemeinde Maur verletzt, indem es diese Auslegung als unzulässig ansah und den gänzlichen Verzicht auf Besucherabstellplätze auf dem Baugrundstück anordnete.
• Verpflichtung zum Dienstbarkeitsvertrag (E. 5): Da das Verwaltungsgericht die Rechtmässigkeit der auflageweise vorgesehenen Verpflichtung zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages nur deshalb nicht geprüft hat, weil es zu Unrecht von der fehlenden Pflicht zum Erstellen eines Besucherparkplatzes ausging, muss es diese Frage nun in einem neuen Entscheid prüfen.

5. Ergebnis und Rückweisung

Das Bundesgericht heisst die Beschwerden insoweit gut, als das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 27. Juni 2024 aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung (insbesondere der Rechtmässigkeit des Dienstbarkeitsvertrages) an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Die reformatorischen Anträge auf Bestätigung des Baurekursgerichtsentscheids werden abgewiesen.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft auferlegt; diese hat den privaten Beschwerdeführenden im Verfahren 1C_542/2024 eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Gemeinde Maur wird keine Parteientschädigung zugesprochen, da sie im amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht hat entschieden, dass das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich die Gemeindeautonomie der Gemeinde Maur verletzt hat. Die Gemeinde durfte bei der Anforderung von Besucherparkplätzen die vier Wohneinheiten auf den angrenzenden Grundstücken (Mehrfamilienhaus und Doppeleinfamilienhaus) ganzheitlich betrachten, obwohl sie auf verschiedenen Parzellen liegen. Diese "Gesamtbetrachtung" ist eine zulässige Ausübung des Ermessensspielraums der Gemeinde nach Art. 42 BZO Maur und § 242 PBG/ZH, insbesondere aufgrund des engen baulichen und erschliessungsmässigen Zusammenhangs der Gebäude (gemeinsame Tiefgarage, alleinige Zufahrt) und der örtlichen Gegebenheiten (keine oberirdischen Parkmöglichkeiten auf den Nachbargrundstücken, zu schmale Zufahrtsstrasse für Strassenparkierung). Die Notwendigkeit eines Besucherparkplatzes für die vier Wohneinheiten wurde vom Bundesgericht bestätigt. Die Frage der Rechtmässigkeit der Dienstbarkeitsverpflichtung muss nun vom Verwaltungsgericht neu geprüft werden, da dessen ursprüngliche Begründung (kein Besucherparkplatz erforderlich) vom Bundesgericht verworfen wurde.