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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts (1C_90/2025) vom 4. Juli 2025

1. Einleitung und Sachverhalt

Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (BGer) betrifft einen Fall aus dem Kanton Genf im Bereich des öffentlichen Baurechts und Mietrechts. Die Beschwerdeführerin, A.__ SA, Eigentümerin einer Wohnliegenschaft in Chêne-Bourg (GE), wehrte sich gegen Verfügungen des Département du territoire und der darauf folgenden kantonalen Gerichtsinstanzen (Tribunal administratif de première instance und Cour de justice), welche ihr nach der Vornahme von Renovationsarbeiten eine maximale Mietzinshöhe vorschrieben, die Rückerstattung zu viel bezahlter Miete an die vorherigen Mieter anordneten und eine Verwaltungsbusse auferlegten.

Konkret hatte die Beschwerdeführerin nach dem Auszug eines langjährigen Mieters im Jahr 2019 umfassende Renovationsarbeiten an der Wohnung (Erneuerung von Abwasser- und Wasserleitungen, Wanddurchbrüche, Wiederherstellung von Räumen, Plattenersatz in Bad, WC und Küche, Ersatz von Küchenmobiliar und -geräten) für insgesamt CHF 63'500 vorgenommen. Anschliessend wurde der Mietzins für die nächsten Mieter von ursprünglich CHF 7'200 auf CHF 20'160 pro Jahr erhöht. Das Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) intervenierte und forderte die nachträgliche Einholung einer Baubewilligung nach dem Genfer Gesetz über den Abbruch, die Transformation und die Renovation von Wohnhäusern (LDTR). Im Rahmen dieser Bewilligung wurde der maximale jährliche Mietzins auf CHF 8'513 festgesetzt, basierend auf einer Annahme von 2.5 Zimmern. Dies führte zur Anordnung der Mietzinsrückerstattung und einer Busse von CHF 3'900. Die Beschwerdeführerin beantragte vor Bundesgericht primär eine Festsetzung des Mietzinses auf CHF 11'918 pro Jahr, basierend auf 3.5 Zimmern, eventualiter tiefere Beträge, und die Aufhebung der Busse.

2. Rechtliche Grundlagen und Zweck der LDTR

Das Bundesgericht prüft die Anwendung des kantonalen Rechts, insbesondere der Genfer LDTR (RS/GE L 5 20) und des Ausführungsreglements (RGL; RSG I 4 05 01), ausschliesslich unter dem Gesichtspunkt der Willkür (Art. 9 BV). Eine willkürliche Anwendung liegt vor, wenn die kantonale Lösung offensichtlich unhaltbar ist, in einem klaren Widerspruch zur tatsächlichen Situation steht, ohne objektive Gründe getroffen wurde oder eine Rechtsnorm eklatant verletzt. Eine andere, möglicherweise plausiblere Lösung reicht nicht aus, um Willkür zu bejahen.

Die LDTR bezweckt gemäss Art. 1 Abs. 1 LDTR die Erhaltung des bestehenden Wohnraums und der Lebensbedingungen sowie des aktuellen Charakters des Wohnraums in den vom Gesetz erfassten Zonen. Dies erfolgt unter anderem durch Beschränkungen des Abbruchs, der Transformation und der Zweckänderung von Wohnhäusern (Art. 1 Abs. 2 lit. a LDTR). Für Transformationen oder Renovationen ist eine Bewilligung erforderlich (Art. 9 Abs. 1 LDTR). Nach transformationspflichtigen Arbeiten kann das zuständige Departement die maximale Mietzinshöhe als Bedingung für die Bewilligung festlegen (Art. 10 Abs. 1 LDTR). Der Mietzins nach einer Transformation muss den "vorherrschenden Bedürfnissen der Bevölkerung" entsprechen (Art. 11 Abs. 2 LDTR) und für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich sein (Art. 9 Abs. 3 LDTR). Der Genfer Staatsrat legt diese Mietzinshöhen alle zwei Jahre basierend auf der Entwicklung des medianen Bruttoeinkommens fest (vgl. Arrêté du Conseil d'État relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants [ArRLoyers]). Zum massgeblichen Zeitpunkt der Beendigung der Arbeiten 2019 lag die Obergrenze bei CHF 3'405 pro Zimmer/Jahr (gemäss ArRLoyers vom 24. August 2011). Die Mietzinse unterliegen während einer Kontrollperiode (3 bis 10 Jahre je nach Art der Arbeiten) der staatlichen Kontrolle (Art. 12 LDTR), wobei die festgesetzten Mietzinse nicht überschritten werden dürfen (Art. 14 Abs. 1 LDTR).

Das Bundesgericht betont, dass das öffentliche Interesse der LDTR, das auf die Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum abzielt, als "wichtiges öffentliches Interesse" (vgl. BGE 128 I 206 E. 5.2.4; 113 Ia 126 E. 7a; 111 Ia 23 E. 3a) anerkannt ist und die Regelung der LDTR, einschliesslich der Mietzinskontrolle nach Transformationen, mit dem Bundesrecht, der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit vereinbar ist (vgl. BGE 116 Ia 401 E. 9c; 111 Ia 401 E. 9; Urteil 1C_195/2021 vom 28. Oktober 2021 E. 5.1.3). Die Arbeiten der Beschwerdeführerin wurden unbestritten als renovationspflichtig gemäss LDTR eingestuft.

3. Bestimmung der Zimmeranzahl und intertemporales Recht

Die Beschwerdeführerin rügte die Festlegung der Zimmeranzahl ihres Apartments auf 2.5 Zimmer anstelle von 3.5 Zimmern, was zu einem höheren Mietzins führen würde.

3.1. Massgebliche Berechnungsgrundlagen: Die Genfer Praxis zur Berechnung der Zimmeranzahl nach LDTR stützt sich auf die Bestimmungen des Reglements zur Ausführung des allgemeinen Mieterschutzgesetzes (RGL). Dieses Reglement hat ebenfalls den Mieterschutz zum Ziel und steht nicht im Widerspruch zu Art. 52 des Genfer Baugesetzes (LCI), welches Mindestflächen aus polizeilichen Gründen festlegt (vgl. Urteil 1C_323/2024 vom 10. Juni 2024 E. 7.2). Gemäss Art. 4 Abs. 1 RGL wird für die Nettofläche einer Wohnung die Summe der Flächen von bewohnbaren Zimmern (mind. 9 m²), halben Zimmern (mind. 6 m²), der Küche und des Labors berücksichtigt. Nicht berücksichtigt werden technische Schächte, Hallen, Gänge, Korridore, Reduits und Sanitärräume (Art. 4 Abs. 3 RGL). Für Wohnungen mit maximal 2 Zimmern umfasst die Nettofläche jedoch Hallen und Gänge. Zudem muss die Zimmeranzahl einen komfortablen Gebrauch und eine Mindestnettofläche entsprechend der Zimmerzahl gewährleisten (Art. 1 Abs. 5 RGL), im vorliegenden Fall 39 m² für eine 3-Zimmer-Wohnung.

3.2. Anwendung des intertemporalen Rechts: Die Vorinstanz hat das zum Zeitpunkt der Bauarbeiten geltende Recht, d.h. das RGL, angewandt. Dies wurde vom Bundesgericht als korrekt befunden und entspricht der Rechtsprechung zum intertemporalen Recht (vgl. BGE 148 V 162 E. 3.2.1; 146 V 364 E. 7.1; Urteil 2C_642/2023 vom 16. Juli 2024 E. 7.1). Auch wenn das Gebäude vor Inkrafttreten von RGL und LDTR errichtet wurde, rechtfertigt das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel der Bewahrung eines zugänglichen Mietwohnungsbestands und des Mieterschutzes eine uneigentliche Rückwirkung dieser Bestimmungen.

Das Bundesgericht hielt fest, dass die Beschwerdeführerin keinen Anspruch darauf hatte, dass ihre Wohnung für immer als 3.5-Zimmer-Wohnung betrachtet wird. Der Umstand, dass vor Inkrafttreten des RGL eine Fläche von 6 m² als Zimmer ausreichte (Art. 52 Abs. 1 LCI), verlieh ihr keine wohlerworbenen Rechte. Es gab keine Zusicherung der Behörden, und es bestand kein Anspruch auf die Beibehaltung der damals geltenden Rechtsnormen (vgl. BGE 145 II 140 E. 4; 130 I 26 E. 8.1; Urteil 2C_774/2021 vom 2. Februar 2022 E. 4.1). Die Regeln der LDTR, präzisiert durch das RGL, wurden aus übergeordneten öffentlichen Interessen eingeführt, welche allfällige private erworbene Rechte überwiegen.

3.3. Willkürprüfung der RGL-Anwendung: Die Vorinstanz handelte nicht willkürlich, indem sie den Flur bei der Berechnung der Nettofläche der Wohnung unberücksichtigt liess, da dies klar aus Art. 4 Abs. 3 RGL hervorgeht. Auch die Weigerung des Departements, das Ausnahmeregime von Art. 2b RGL (für bestehende Gebäude) anzuwenden, war nicht unhaltbar. Die Feststellung der Nettofläche basierend auf der aktuellen Raumkonfiguration ohne Berücksichtigung hypothetischer Wandverschiebungen war ebenfalls nicht willkürlich. Die Küche (7.74 m²) wird in die Nettofläche einbezogen (Art. 4 Abs. 1 RGL). Selbst mit der Küche erreichte die Nettofläche von 35.5 m² nicht den für eine 3-Zimmer-Wohnung erforderlichen Schwellenwert von 39 m² (Art. 1 Abs. 5 RGL). Eine hypothetische Wandverschiebung zwischen Küche und Wohnzimmer hätte die Gesamtnettofläche nicht verändert und somit den Schwellenwert für mehr als 2.5 Zimmer nicht erreicht. Die Rügen der Beschwerdeführerin bezüglich der Zimmeranzahl wurden daher als unbegründet abgewiesen.

4. Überschreitung des Mietzinsplafonds (Art. 9 Abs. 4 LDTR)

Subsidär machte die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 9 Abs. 4 LDTR geltend. Sie argumentierte, die Wohnung mit 51.86 m² (inkl. Flurfläche) sei "sehr grosszügig" und der Mietzins sollte daher auf CHF 3'600 pro Zimmer/Jahr erhöht werden.

4.1. Rechtliche Bestimmungen: Gemäss Art. 9 Abs. 4 LDTR kann der für die Mehrheit der Bevölkerung erschwingliche Mietzins ausnahmsweise überschritten werden, wenn die Bruttomietfläche der Zimmer erheblich ist. Die Praxis definiert eine Fläche als "erheblich", wenn die durchschnittliche Bruttofläche der Zimmer 20 m² übersteigt (vgl. Gaide/Défago Gaudin, La LDTR, 2014, N. 5.3.2, S. 303). Die Bruttofläche umfasst dabei auch die Innenmauern.

4.2. Anwendung im vorliegenden Fall: Das Bundesgericht stellte fest, dass die Beschwerdeführerin ihre Behauptung, die Wohnung sei "sehr grosszügig", nicht hinreichend begründete. Sie legte keine Zahlen zur durchschnittlichen Bruttofläche der Zimmer vor, die den Schwellenwert von 20 m² überschreiten würden. Angesichts der Nettowohnflächen von Wohnzimmer (15.37 m²), Schlafzimmer (12.39 m²) und Küche (7.74 m²), die deutlich unter diesem Schwellenwert liegen, sei dies zudem unwahrscheinlich. Der Flur (13.6 m²) kann gemäss Art. 4 Abs. 3 RGL bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden. Die kasuistische Rechtsprechung der Genfer Cour de justice zeigt ausserdem eine restriktive Praxis bei der Zulassung einer Überschreitung des LDTR-Plafonds (vgl. Gaide/Défago Gaudin, a.a.O., S. 304). Das Bundesgericht erachtete es daher als nicht willkürlich, die Ausnahmeregelung von Art. 9 Abs. 4 LDTR nicht anzuwenden. Dieser subsidiäre Einwand wurde ebenfalls abgewiesen.

5. Höhe der Verwaltungsbusse

Die Beschwerdeführerin bestritt schliesslich die Höhe der vom Departement verhängten Busse.

5.1. Rechtliche Grundlagen: Wer gegen die Bestimmungen der LDTR verstösst, unterliegt administrativen Massnahmen und Sanktionen gemäss Art. 129 bis 139 LCI sowie gegebenenfalls höheren Strafen gemäss dem Strafgesetzbuch (Art. 44 Abs. 1 LDTR). Gemäss Art. 137 Abs. 1 LCI ist ein Verstoss gegen die LCI, die darauf basierenden Reglemente und Verfügungen des Departements mit einer Verwaltungsbusse von CHF 100 bis CHF 150'000 belegt. Die maximale Busse beträgt CHF 20'000, wenn Bauarbeiten ohne Bewilligung vorgenommen wurden, aber den gesetzlichen Vorschriften entsprechen (Art. 137 Abs. 2 LCI). Bei der Festsetzung der Busse ist der Schweregrad des Verstosses zu berücksichtigen; erschwerend wirken insbesondere Eigennutz, Wiederholungstaten und die Ausstellung einer wissentlich falschen Bestätigung durch den Architekten (Art. 137 Abs. 3 LCI).

5.2. Verhältnismässigkeit der Busse: Die Cour de justice befand, dass weder die Dringlichkeit noch die Notwendigkeit von "Kaskadenarbeiten" die Ausführung der Arbeiten ohne vorherige Bewilligung rechtfertigten. Die Busse von CHF 3'900 sei verhältnismässig angesichts der erheblichen Mietzinserhöhung und der Tatsache, dass die Beschwerdeführerin durch eine Immobilienverwaltung vertreten war, die mit den einschlägigen Vorschriften vertraut war.

Das Bundesgericht schloss sich dieser Beurteilung an. Angesichts der Kosten der Arbeiten, ihrer erheblichen Auswirkung auf den Mietzins und der Rechtsprechung, die auch unterhaltene, verzögerte Arbeiten einer Bewilligungspflicht unterstellt, hätte die Beschwerdeführerin bzw. ihre Verwaltung wissen oder sich informieren müssen. Sie konnte sich daher weder auf guten Glauben noch auf einen Rechtsirrtum berufen. Auch das Fehlen von Vorstrafen genügt nicht, um auf eine Busse zu verzichten, auch wenn es die Höhe beeinflussen kann (vgl. Urteile 1C_70/2024 vom 11. Oktober 2024 E. 6 und 1C_549/2023 vom 11. Oktober 2024 E. 7). Die angeblich dringenden Arbeiten hinderten die Beschwerdeführerin nicht daran, sich bei der Behörde nach der Bewilligungspflicht zu erkundigen; die Arbeiten wurden zudem erst Jahre nach ihrer Ausführung auf Betreiben der Mieter gemeldet. Die Höhe der Busse von CHF 3'900 wurde von der Beschwerdeführerin nicht ausreichend begründet in Frage gestellt. Im Verhältnis zum gesetzlichen Maximum von CHF 20'000 erschien die Busse nicht als offensichtlicher Ermessensmissbrauch des Departements und der Cour de justice (vgl. Urteil 1C_138/2021 vom 7. Juli 2021 E. 2.6; Gaide/Défago Gaudin, a.a.O., S. 490), welche ein Eingreifen des Bundesgerichts rechtfertigen würde. Der Einwand zur Busse wurde als unbegründet abgewiesen.

6. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Das Bundesgericht hat die Beschwerde in den massgeblichen Punkten abgewiesen und die kantonalen Entscheidungen bestätigt, die: * Die durchgeführten Renovationsarbeiten als bewilligungspflichtig gemäss Genfer LDTR einstuften. * Die Zimmeranzahl der Wohnung zur Mietzinsberechnung willkürfrei mit 2.5 Zimmern festlegten, basierend auf den Regeln des RGL. Hierbei bestätigte das Gericht die uneigentliche Rückwirkung des RGL und das Fehlen wohlerworbener Rechte der Beschwerdeführerin auf eine alte Zählweise. * Eine Überschreitung des Mietzinsplafonds gemäss Art. 9 Abs. 4 LDTR für "sehr grosszügige" Wohnungen ablehnten, da die Beschwerdeführerin die erforderlichen Kriterien (durchschnittliche Bruttofläche über 20 m² pro Zimmer) nicht nachweisen konnte und der Flur nicht zur Wohnfläche zählt. * Die verhängte Verwaltungsbusse von CHF 3'900 als verhältnismässig beurteilten, da die Arbeiten ohne vorherige Bewilligung und trotz Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen durch die Vertretung der Beschwerdeführerin ausgeführt wurden.