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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts (9C_347/2024 vom 7. August 2025) detailliert zusammen:
Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 9C_347/2024 vom 7. August 20251. Parteien und Gegenstand
Das vorliegende Urteil betrifft eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, eingereicht vom Kantonalen Steueramt St. Gallen (Beschwerdeführer) gegen A.__ (Beschwerdegegner). Streitgegenstand ist die Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen für die Steuerperiode 2017, insbesondere die Frage, ob ein Steueraufschub aufgrund einer Ersatzbeschaffung zu gewähren ist.
2. Sachverhalt und Verfahrensgeschichte
Der Beschwerdegegner A._ erwarb am 1. Mai 1992 eine Liegenschaft in U._ (SG) für CHF 780'000.-. Er bewohnte diese Liegenschaft, zumindest vom 19. Dezember 2016 bis Juli 2017, selbst als Hauptwohnsitz. Im Juli 2017 zog er nach V._. Die Liegenschaft in U._ stand danach leer, bis sie A.__ am 24. Juli 2020 (Grundbucheintrag 6. August 2020) für CHF 1'200'000.- verkaufte. Aus diesem Verkauf resultierte ein deklarierter Grundstückgewinn von CHF 379'758.-.
Bereits vor dem Verkauf der Liegenschaft in U._, nämlich am 26. Februar 2020, hatte A._ eine Ersatzliegenschaft in V._ erworben. Dort wohnt er seit der Fertigstellung des Baus im Jahr 2022. A._ beantragte für den erzielten Grundstückgewinn einen Steueraufschub aufgrund dieser Ersatzbeschaffung.
Das Kantonale Steueramt St. Gallen veranlagte den Grundstückgewinn mit Verfügung vom 11. Juli 2022 deklarationsgemäss, verweigerte jedoch den beantragten Steueraufschub. Eine hiergegen erhobene Einsprache wurde am 18. November 2022 abgewiesen. Die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen wies einen Rekurs ebenfalls ab (23. Oktober 2023). Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen hingegen hiess die Beschwerde von A.__ mit Entscheid vom 15. Mai 2024 gut und wies die Sache zur Neuveranlagung unter Berücksichtigung des Steueraufschubs an das Kantonale Steueramt zurück. Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts legte das Kantonale Steueramt St. Gallen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht ein.
3. Rechtliche Grundlagen und Kognition des Bundesgerichts
Das Bundesgericht prüft die Beschwerde gegen den Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts als anfechtbaren Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG, da dem Kantonalen Steueramt kein Ermessensspielraum mehr verbleibt und lediglich eine rechnerische Umsetzung der Anordnung erfolgt (E. 1.1). Die Legitimation des Steueramts zur Beschwerde ist gegeben (Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG i.V.m. Art. 73 Abs. 1 und 2 StHG; E. 1.2).
In materieller Hinsicht prüft das Bundesgericht die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts – wozu die Grundstückgewinnsteuer im Bereich des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) gehört – mit freier Kognition. Hingegen wird die Anwendung des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts lediglich auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte überprüft (E. 2.1).
4. Massgebende Punkte und rechtliche Argumente des Bundesgerichts
4.1. Voraussetzungen für den Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG)
Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, wenn eine "dauernd und ausschliesslich selbst genutzte" Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) veräussert wird und der Erlös innert "angemessener Frist" zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz (bzw. im Kanton) verwendet wird (E. 4.1). Diese Bestimmung findet sich inhaltsgleich in Art. 132 Abs. 1 lit. f StG/SG. Es handelt sich um zwei kumulativ zu erfüllende Erfordernisse: die "dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung" und die "angemessene Ersatzbeschaffungsfrist". Beide enthalten zwar zeitliche Komponenten, sind aber separat zu prüfen.
4.2. Begriff der "dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung" (Bundesrechtliche Harmonisierung)
Der Begriff des "dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums" ist bundesrechtlich geregelt und unterliegt der vollen bundesgerichtlichen Kognition (E. 4.2). Darunter fällt einzig der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen; ein sekundäres Domizil (z.B. Ferienwohnung) genügt nicht (E. 4.2).
Gemäss ständiger Rechtsprechung muss das Eigenheim grundsätzlich im Zeitpunkt der Handänderung oder im Zeitpunkt des Entschlusses zur Ersatzbeschaffung selbstbewohnt sein (E. 4.3.1). Für die Dauerhaftigkeit genügt es, dass der Steuerpflichtige die Liegenschaft in der Zeit vor der Handänderung ohne erhebliche Unterbrechung als Hauptwohnsitz nutzte. Nicht erforderlich ist eine ununterbrochene Selbstnutzung während der gesamten Besitzesdauer. Entscheidend ist, dass sich der zivil- bzw. steuerrechtliche Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befunden hat.
Das Bundesgericht anerkennt, dass ein Wechsel der Wohnstätte mit einer Ersatzbeschaffung verbunden ist. Eine kurze Unterbrechung der Selbstnutzung ist zulässig, etwa wenn zwischen dem Auszug aus der alten Liegenschaft und dem Bezug der neuen Liegenschaft eine Drittwohnstätte genutzt wird, oder wenn das Ersatzobjekt noch nicht bezogen werden kann (E. 4.3.1).
4.3. Der Begriff der "angemessenen Frist" und die Abgrenzung der Kognition
Dies ist ein zentraler Punkt des Urteils. Das Bundesgericht differenziert zwischen zwei Arten von "angemessenen Fristen" im Kontext des Steueraufschubs:
Das Bundesgericht stellt klar, dass die Ausführungen der Vorinstanz und des Beschwerdegegners zu den kantonalen Reinvestitionsfristen (wie Art. 66 StG/SG) an der hier massgebenden Fragestellung – der Angemessenheit der Frist zwischen den Selbstnutzungen – vorbeizielen (E. 4.4).
4.4. Konkretisierung der "angemessenen Frist zwischen Selbstnutzungen" anhand der bundesgerichtlichen Kasuistik
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung legt einen strengen Massstab an die Angemessenheit der Frist zwischen den Selbstnutzungen an (E. 4.6). Es muss sich um den Wechsel zwischen zwei aufeinanderfolgenden Hauptwohnsitzen handeln (E. 4.3.1, E. 4.6). Insbesondere wird die Annahme einer dauernden Selbstnutzung erschwert oder verneint, wenn die Liegenschaft zwischen dem Auszug und dem Verkauf längere Zeit leer steht oder fremd vermietet wird, es sei denn, es liegen besondere, eng gefasste Ausnahmeumstände vor (E. 4.5.3, E. 4.6).
Beispiele aus der Rechtsprechung, die im Urteil zitiert werden, um diesen strengen Massstab zu verdeutlichen: * Urteil 9C_614/2022 vom 20. Januar 2023: Verneinung der dauernden Selbstnutzung bei Fremdvermietung der Liegenschaft nach Auszug (Herbst 2016) und Verkauf im Mai 2019, wobei die neue Liegenschaft im März 2019 erworben wurde (E. 4.5.1). * Urteil 2C_418/2018 vom 20. September 2018: Verneinung bei über zwei Jahren Mietwohnung zwischen Auszug (August 2012) und Erwerb der neuen Liegenschaft (Mai 2015), mit Verkauf der alten Liegenschaft im Januar 2016 (E. 4.5.2). * Urteil 2C_347/2018 vom 24. Januar 2019: Steueraufschub verweigert trotz an sich als "angemessen" bezeichneter Frist zwischen den Selbstnutzungen, weil die veräusserte Liegenschaft in der Zwischenzeit als Zweitwohnung oder vermietet wurde und keine besonderen Ausnahmeumstände vorlagen (E. 4.5.3). * Urteil 2C_497/2011 vom 15. März 2012 (BGE 138 II 105): Dauernde Selbstnutzung verneint bei einem Zeitraum von sieben Jahren zwischen Auszug und Verkauf (E. 4.5.5). * Urteil 2C_215/2008 vom 21. August 2008: Bei mehr als zweijähriger Fremdvermietung vor dem Verkauf ist das Erfordernis der "dauernden Selbstnutzung" nicht mehr gegeben (E. 4.5.6).
4.5. Anwendung auf den vorliegenden Fall
Im vorliegenden Fall zog der Beschwerdegegner im Juli 2017 aus der Liegenschaft in U._ aus. Diese stand danach bis zum Verkauf im Juli/August 2020 leer (E. 3, E. 4.7). Sein zivil- bzw. steuerrechtlicher Hauptwohnsitz befand sich seit Oktober 2017 in V._ (E. 4.7). Die neue Selbstnutzung in der Ersatzliegenschaft begann erst 2022 nach Fertigstellung des Baus (E. 3).
Das Bundesgericht hält fest, dass selbst wenn die Liegenschaft in U.__ zum Zeitpunkt des Auszugs im Juli 2017 als selbstbewohnt im Sinne eines dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums gegolten haben mag, sie zum Zeitpunkt der Veräusserung (Juli/August 2020) nicht mehr den Hauptwohnsitz des Beschwerdegegners bildete (E. 4.7). Die Liegenschaft stand über drei Jahre leer, bevor sie verkauft wurde. Die neue Selbstnutzung begann erst rund fünf Jahre nach dem Auszug aus der alten Liegenschaft.
Im Lichte der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die einen strengen Massstab anlegt und eine Unterbrechung der Selbstnutzung durch Leerstand oder Zwischenvermietung grundsätzlich nicht zulässt, kann die Frist zwischen den Selbstnutzungen in diesem Fall nicht mehr als angemessen gelten (E. 4.7). Der Umstand, ob der Entschluss zur Ersatzbeschaffung bereits zum Zeitpunkt der Aufgabe des dauernden Selbstbewohnens vorlag oder die exakte Dauer der früheren Selbstnutzung, ist angesichts der langen Periode des Leerstands und der fehlenden Hauptwohnsitz-Eigenschaft zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht entscheidend (E. 4.8).
5. Ergebnis des Bundesgerichts
Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen Bundesrecht verletzt hat. Es heisst die Beschwerde des Kantonalen Steueramtes St. Gallen gut, hebt den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf und bestätigt den ursprünglichen Einspracheentscheid des Steueramtes vom 18. November 2022, der den Steueraufschub verweigert hat (E. 4.9, Ziff. 1).
Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen der kantonalen Rechtsmittelverfahren werden zur Neuverlegung an die Vorinstanz zurückgewiesen (E. 5, Ziff. 2 und 3).
Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte