Zurück

Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts vom 21. August 2025 (Az. 4A_41/2025) detailliert zusammen:

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 4A_41/2025 vom 21. August 2025

1. Einleitung und Parteien

Das vorliegende Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts behandelt eine Beschwerde in Zivilsachen im Bereich des Mietrechts, namentlich betreffend Mietzinsherabsetzung aufgrund behaupteter Mängel. Die Beschwerdeführerin, die A._ GmbH (Mieterin), betreibt in einem von der Beschwerdegegnerin, der B._ AG (Vermieterin), gemieteten Lokal in U._ den "F._ Club". Streitgegenstand ist die behauptete Reduktion der maximal zulässigen Personenbelegung des Mietobjekts sowie die Frage, ob die Vermieterin Mängel anerkannt und deren Behebung zugesichert hat.

2. Sachverhalt und Verfahrensgang vor den Vorinstanzen

• Mietvertrag: Mit Vertrag vom 30. August/3. September 2018 mietete die A._ GmbH das Lokal "Z._" zur Nutzung als "Restaurant, Bar, Club".
• Verfügung der GVG: Am 13. März 2019 führte die Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) eine Kontrolle durch. Mit Verfügung vom 21. März 2019 hielt die GVG fest, dass sich höchstens 200 Personen gleichzeitig in den Räumlichkeiten des Clubs aufhalten dürften. Für eine Belegung mit mehr als 200 Personen wurden Übergangsmassnahmen (professioneller Aufsichtsdienst) und langfristig die Anpassung der Fluchtwegsituation gefordert.
• Mieterin rügt Mangel: Die Mieterin rügte die verfügte Personenbelegung von maximal 200 Personen als Mangel am Mietobjekt und forderte die Vermieterin zur Behebung durch Anpassung der Notausgänge auf.
• Mietzinshinterlegung: Nach erfolglosen Kontakten setzte die Mieterin der Vermieterin am 12. November 2019 eine letzte Nachfrist zur Mängelbehebung und drohte die Mietzinshinterlegung an, welche ab Januar 2020 erfolgte.
• Klage der Mieterin: Am 15. Mai 2020 reichte die Mieterin beim Regionalgericht Prättigau/Davos Klage ein. Sie beantragte u.a. die Verpflichtung der Vermieterin zur Verbesserung der Fluchtwegsituation zwecks Erhöhung der Belegung auf 300 Personen, eine Mietzinsherabsetzung von mindestens 25% seit Mai 2020, Schadenersatz sowie die Auszahlung der hinterlegten Mietzinse unter Abzug des Herabsetzungsbetrags und des Schadenersatzes.
• Entscheide der Vorinstanzen: Das Regionalgericht wies die Klage am 30. Juni 2022 ab und ordnete die Auszahlung der hinterlegten Mietzinse an die Vermieterin an. Eine dagegen gerichtete Berufung der Mieterin wies das Kantonsgericht von Graubünden (nun Obergericht) mit Urteil vom 3. Dezember 2024 ebenfalls ab. Das Kantonsgericht erwog, die Mieterin habe weder einen Mangel betreffend die maximal zulässige Personenbelegung nachgewiesen, noch belegt, dass die Vermieterin feuerpolizeiliche Mängel anerkannt und deren Behebung zugesichert habe.

3. Rügen der Beschwerdeführerin vor Bundesgericht

Die Beschwerdeführerin beantragte vor Bundesgericht die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und die Gutheissung ihrer ursprünglichen Klagebegehren. Sie rügte im Wesentlichen, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass: a) die Vermieterin mündlich eine Belegung des Mietobjekts mit bis zu 300 Personen zugesichert habe. b) die GVG-Verfügung vom 21. März 2019 eine Reduktion der maximalen Personenbelegung dargestellt habe und somit einen Mangel begründe. c) die Vermieterin das Vorliegen von Mängeln anerkannt und deren Behebung zugesichert habe.

4. Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüft die Beschwerde unter Berücksichtigung seiner auf Art. 105 und 106 BGG gestützten Kognitionsbeschränkung. Es ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig (willkürlich) ist oder auf einer Rechtsverletzung beruht (Art. 97, 105 Abs. 1 und 2 BGG). Eine willkürliche Beweiswürdigung liegt nur vor, wenn die Sachverhaltsfeststellung offensichtlich unhaltbar ist oder wichtige Beweismittel ohne sachlichen Grund unberücksichtigt blieben (Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.1. Mündliche Zusicherung einer 300-Personen-Belegung (E. 5)

• Rüge der Beschwerdeführerin: Die Beschwerdeführerin machte geltend, es sei ein sachlogischer Fehler der Vorinstanz, anzunehmen, dass eine mündliche Zusicherung, wäre sie wichtig, in den Mietvertrag aufgenommen worden wäre. Zudem sei die Homepage-Angabe von "bis zu 480 Personen" irrelevant, und die Aussage des Zeugen D.__ (ehem. Verwalter) sei aufgrund einer Strafanzeige gegen ihren Geschäftsführer voreingenommen.
• Begründung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht erachtete die Beweiswürdigung der Vorinstanz als nicht willkürlich.
  • Keine Willkür bei Beweiswürdigung: Es reiche nicht aus, einzelne Beweismittel anders würdigen zu wollen. Die Vorinstanz habe überzeugend argumentiert, dass die Mieterin eine derart wichtige Eigenschaft wie die Belegung mit 300 Personen nicht nur mündlich zugesichert hätte, sondern auf einer schriftlichen Fixierung im Mietvertrag bestanden hätte.
  • Homepage-Angabe: Die Vorinstanz sei nicht in Willkür verfallen, als sie aus der auf der Homepage der Mieterin (nach Vertragsunterzeichnung) beworbenen Kapazität von "bis zu 480 Personen" ableitete, dass eine mündliche Zusicherung einer Belegung mit bis zu 300 Personen nicht erfolgt sein dürfte. Es erschliesse sich nicht, warum bei einer solchen Zusicherung auf der Homepage eine viel höhere Zahl angepriesen worden wäre.
  • Zeugenaussage D.__: Die Vorinstanz habe ausführlich begründet, warum D._ kein persönliches Interesse am Ausgang des Verfahrens hatte. Eine Strafanzeige gegen den Geschäftsführer der Mieterin (C._) bedeute nicht zwingend ein Interesse am Ausgang des vorliegenden Zivilverfahrens. Die Relevanz der strafrechtlichen Freisprechung von C.__ im Berufungsverfahren sei daher hier nicht entscheidend.
• Fazit: Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Vorinstanz willkürfrei davon ausgehen durfte, dass keine mündliche Zusicherung der Vermieterin bezüglich einer Belegung mit bis zu 300 Personen erfolgte.

4.2. Interpretation der GVG-Verfügung als Mangelreduktion (E. 6)

• Rüge der Beschwerdeführerin: Die Beschwerdeführerin ging davon aus, dass vor der GVG-Verfügung eine Belegung mit bis zu 300 Personen rechtlich zulässig gewesen sei und diese mit der Verfügung auf 200 Personen reduziert wurde, was einen Mangel darstelle.
• Begründung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht wies diese Rüge als unbegründet zurück.
  • Keine Reduktion: Die Vorinstanz sei nicht in Willkür verfallen, als sie annahm, dass durch die Verfügung keine Reduktion der maximalen Personenbelegung erfolgt sei. Die Verfügung selbst halte lediglich fest, dass gemäss Angaben des Mieter-Geschäftsführers (C.__) maximal 280-300 Personen anwesend seien, nicht aber, dass diese Zahl zugelassen gewesen sei. Dies deute darauf hin, dass die GVG zuvor keine maximale Personenbelegung verfügt hatte.
  • Geltendes Brandschutzrecht: Unabhängig von einer spezifischen GVG-Verfügung habe die kantonale Brandschutzgesetzgebung gegolten. Da sich die Entfluchtungssituation nicht plötzlich verändert habe, sei davon auszugehen, dass bereits vor Erlass der Verfügung aus feuerpolizeilicher Sicht maximal 200 Personen im Mietobjekt zugelassen waren. Die Mieterin hätte im kantonalen Verfahren prozesskonform behaupten müssen, dass sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert hätten.
  • Begründungspflicht: Die Vorinstanz habe hinreichend begründet, weshalb sie gestützt auf kantonales Recht und die unveränderten Gegebenheiten von einer Belegung von maximal 200 Personen ausging.
• Fazit: Das Bundesgericht bestätigte, dass die GVG-Verfügung keine Reduktion einer zuvor rechtlich zulässigen Personenbelegung bewirkte und somit kein Mangel im Sinne einer "Reduktion" vorlag.

4.3. Anerkennung von Mängeln und Zusicherung der Behebung (E. 7)

• Rüge der Beschwerdeführerin: Die Beschwerdeführerin behauptete, die Vermieterin habe in E-Mail-Korrespondenzen die von ihr geltend gemachten feuerpolizeilichen Mängel anerkannt und deren Behebung zugesichert. Die Vorinstanz habe diese E-Mails fälschlicherweise als "im luftleeren Raum" verfasst interpretiert und den Verhandlungsgrundsatz verletzt.
• Begründung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht folgte der Beschwerdeführerin auch in diesem Punkt nicht.
  • Fehlende Konkretisierung der Mängel: Die Vorinstanz habe zu Recht festgestellt, dass die GVG-Verfügung vom 21. März 2019 keine konkreten baulichen Veränderungen wie die Neugestaltung von Fluchtwegen oder den Ersatz von Türen forderte. Zu diesem Zeitpunkt sei noch unklar gewesen, welche konkreten Massnahmen für eine Belegung von mehr als 200 Personen erforderlich wären. Die Vermieterin konnte daher keine konkreten feuerpolizeilichen Mängel anerkennen, da diese noch nicht feststanden.
  • E-Mail vom 21. Juni 2019 ("bestrebt"): Der Ausdruck "bestrebt, die beanstandeten Punkte [...] zu beheben" sei nicht als Anerkenntnis konkreter Mängel oder bedingungsloser Behebungszusicherung zu verstehen, sondern als Bemühen, eine Lösung zu finden.
  • E-Mails vom 25. September/4. Oktober 2019 ("angezeigte Mängel werden behoben"): Auch hier fehlte es an einer konkreten GVG-Verfügung mit spezifischen Massnahmen. D.__s Antwort vom 4. Oktober 2019, welche die Behebung der "angezeigten Mängel" bestätigte, enthielt bezüglich der Notausgänge und des Parkplatzes präzisierende Ausführungen, die als Vorbehalte zu verstehen seien (Verhandlungen "im Gange", Türen würden "entsprechend" künftigem Konzept angepasst). Eine unbedingte Zusicherung lag somit nicht vor.
  • Auslegung nach Treu und Glauben: Die E-Mail-Korrespondenz sei nach Treu und Glauben so zu verstehen, dass die Beschwerdegegnerin sich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bemühte, eine gemeinsame Lösung für eine höhere Personenbelegung zu finden.
• Fazit: Das Bundesgericht erachtete die vorinstanzliche Beweiswürdigung und Auslegung der Korrespondenz als nicht willkürlich und bundesrechtskonform. Eine Anerkennung konkreter Mängel und eine Zusicherung deren Behebung durch die Vermieterin wurden nicht nachgewiesen.

5. Schlussfolgerung

Da die Beschwerdeführerin keinen Mangel des Mietobjekts (gemäss ihrer Argumentation) oder eine Anerkennung von Mängeln und Zusicherung deren Behebung durch die Vermieterin nachweisen konnte, wurden ihre Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz sowie die Forderung nach Mängelbehebung abgewiesen.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Mieterin ab und bestätigte das Urteil der Vorinstanz. Es befand, dass die Mieterin keinen Mangel am Mietobjekt im Zusammenhang mit der Personenbelegung nachweisen konnte. 1. Es gab keine mündliche Zusicherung der Vermieterin für eine Belegung mit bis zu 300 Personen. Die Vorinstanzen durften willkürfrei annehmen, dass eine derart wichtige Eigenschaft schriftlich festgehalten worden wäre und die Homepage-Angabe von 480 Personen eine Zusicherung von 300 Personen widerspricht. 2. Die GVG-Verfügung, die eine maximale Belegung von 200 Personen festlegte, stellte keine "Reduktion" dar, da zuvor keine offizielle Bewilligung für eine höhere Personenzahl bestand; vielmehr war die 200-Personen-Grenze bereits aufgrund der unveränderten Brandschutzvorschriften und Gegebenheiten de facto oder de jure die Obergrenze. 3. Die E-Mail-Korrespondenz zwischen den Parteien konnte nicht als Anerkennung konkreter Mängel oder als unbedingte Zusicherung von deren Behebung durch die Vermieterin ausgelegt werden. Es fehlte an klaren, konkreten Vorgaben seitens der GVG und die Formulierungen der Vermieterin enthielten Vorbehalte oder drückten lediglich ein Bemühen aus, eine Lösung zu finden, ohne eine Rechtspflicht anzuerkennen.