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Das Urteil 1C_79/2024 des Schweizerischen Bundesgerichts vom 19. September 2025 betrifft eine öffentlich-rechtliche Beschwerde gegen die Erteilung einer Baubewilligung für den Ausbau eines Dachgeschosses zu drei Wohnungen in einem im Stockwerkeigentum (STE) stehenden Mehrfamilienhaus im Kanton Genf. Die Beschwerdeführer, A.A._ und B.A._ (Ehepaar A._), sind Stockwerkeigentümer in diesem Gebäude, während die Beschwerdegegnerin, C._ SA, als Bauherrin ebenfalls Stockwerkeigentümerin ist und das Bauvorhaben initiierte.

1. Sachverhalt und Verfahrensgang

Das betroffene Gebäude an der Avenue de Champel 10, 12 und 14 in Genf-Plainpalais ist Teil eines geschützten Ensembles und als Stockwerkeigentum organisiert. Die Bauherrin, C._ SA, beantragte eine Baubewilligung zur Schaffung von drei Wohnungen im Dachgeschoss. Die kantonale Baubehörde erteilte die Baubewilligung am 11. November 2020. Gegen diesen Entscheid erhoben sowohl die Association genevoise des locataires (Asloca) als auch die Eheleute A._ Beschwerde. Das Tribunal administratif de première instance (TAPI) wies beide Beschwerden ab.

Anschliessend gelangten die Parteien an die Chambre administrative der Cour de justice des Kantons Genf. Diese wies die Beschwerde der Eheleute A._ ab, hiess jedoch die Beschwerde der Asloca teilweise gut und wies die Angelegenheit zur Neuberechnung des maximalen Verkaufspreises der Wohnungen an die Baubehörde zurück. Eine erste Beschwerde der Eheleute A._ ans Bundesgericht (1C_533/2022) gegen diesen Rückweisungsentscheid wurde als unzulässig erklärt, da es sich um einen Zwischenentscheid ohne irreparablem Nachteil handelte. Nachdem die Baubehörde am 8. Januar 2024 eine neue Baubewilligung mit angepasstem Verkaufspreis erteilt hatte, reichten die Eheleute A.__ erneut Beschwerde ein, die nun vorliegend vom Bundesgericht beurteilt wurde.

2. Rügen der Beschwerdeführer

Die Beschwerdeführer rügten inhaltlich primär eine willkürliche Anwendung des kantonalen Baurechts, insbesondere der Art. 11 Abs. 4 des Règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses (RCI) und Art. 1 Abs. 6 der Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI). Sie machten geltend, die Baubewilligung hätte mangels Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu den das Gemeinschaftseigentum (insbesondere das Dach) betreffenden Bauarbeiten nicht erteilt werden dürfen. Sie beriefen sich dabei auch auf das Bundesgerichtsurteil 1C_116/2013.

3. Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde ein und bejahte die Legitimation der Beschwerdeführer gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG. Die Beschwerdeführer waren als Stockwerkeigentümer und Bewohner des Gebäudes von den Arbeiten in den gemeinschaftlichen Teilen (Dachgeschoss) unmittelbar betroffen und hatten ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung.

3.1. Zulässigkeit der Sprungbeschwerde (Recours omisso medio) Hinsichtlich der Tatsache, dass der angefochtene Entscheid der Cour de justice vom 30. August 2022 ein Rückweisungsentscheid war (und somit prinzipiell ein Zwischenentscheid gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG), wurde die Beschwerde als "Sprungbeschwerde" (recours omisso medio) zugelassen. Dies ist gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 150 II 346 E. 1.2.4 ff.) dann der Fall, wenn die kantonale letzte Instanz in einem ersten Verfahren einen Zwischenentscheid erlässt, der nicht oder nicht selbständig vor Bundesgericht angefochten wird, und die untere Instanz in einem zweiten Verfahren die Weisungen der oberen Instanz instruktionsgemäss umsetzt. Voraussetzung ist, dass die Beschwerde vor Bundesgericht ausschliesslich die Punkte betrifft, die bereits im ersten Verfahren von der kantonalen Instanz "definitiv" entschieden wurden. Im vorliegenden Fall hatte die Cour de justice den zentralen Punkt der fehlenden Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits materiell und abschliessend beurteilt.

3.2. Gerügter Sachverhaltsmangel und "déni de justice" Das Bundesgericht wies Rügen bezüglich eines angeblichen "déni de justice" (Art. 29 Abs. 1 BV) und einer manifest ungenauen Sachverhaltsfeststellung (Verlust von Trockenraum im Dachgeschoss) ab. Die Beschwerdeführer hatten nicht hinreichend substanziiert dargelegt, inwiefern die von ihnen geltend gemachten Tatsachen für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidend gewesen wären, insbesondere im Kontext des kantonalen Baurechts (Art. 1 LDTR und Art. 57 LCI), dessen Anwendung nur auf Willkür hin überprüft wird. Zudem hatte die Vorinstanz die Problematik des Trockenraums im Zusammenhang mit einer fehlenden Waschküche im Untergeschoss thematisiert.

3.3. Willkürrüge: Fehlende Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (PPE) Der zentrale Streitpunkt betraf die Rüge der Willkür (Art. 9 BV) bei der Bestätigung der Baubewilligung trotz fehlender Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu den Bauarbeiten, welche gemeinschaftliche Gebäudeteile (Dach) betrafen.

• Trennung von öffentlichem und privatem Baurecht: Das Bundesgericht hielt fest, dass gemäss Art. 22 Abs. 1 und 2 Raumplanungsgesetz (RPG) grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung besteht, wenn das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Das Baubewilligungsverfahren hat primär zum Ziel, die öffentlich-rechtliche Konformität eines Bauvorhabens zu prüfen. Die Person des Baugesuchstellers und dessen zivilrechtliche Verfügungsbefugnis über das Grundstück stehen dabei nicht im Vordergrund und werden gegebenenfalls nur summarisch (prima facie) geprüft (vgl. BGE 1C_393/2024 E. 3.3).

• Kantonale Praxis in Genf: Die Vorinstanz hatte unter Verweis auf eine konstante Genfer Rechtsprechung (ATA/197/2022 u.a.) festgehalten, dass zivilrechtliche Differenzen ohne Einfluss auf das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren seien. Die fehlende Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei daher für die Konformität des Projekts mit der LCI/LDTR und die Erteilung der Baubewilligung irrelevant.

• Art. 11 Abs. 4 RCI: Die Beschwerdeführer beriefen sich auf Art. 11 Abs. 4 RCI, der vorschreibt, dass Baugesuche vom Eigentümer des betroffenen Gebäudes unterzeichnet sein müssen, um dessen Zustimmung zu dokumentieren. Das Bundesgericht stellte jedoch fest, dass die Beschwerdeführer keine "klare und unbestrittene Genfer Praxis" nachweisen konnten, wonach diese Vorschrift (die im Ausführungsreglement, nicht im Gesetz verankert ist) eine Gültigkeitsvoraussetzung für die Bewilligung darstellt und nicht lediglich eine Formvorschrift ("Ordnungsvorschrift"). Die Praxis sei kantonal unterschiedlich, und Art. 22 RPG begründe keine generelle Pflicht der Baubewilligungsbehörden, zivilrechtliche Vorfragen umfassend zu prüfen (im Gegensatz zu einer lediglich summarischen Prüfung der Verfügungsbefugnis, wie in BGE 1C_393/2024 E. 3.3 bestätigt).

• Abgrenzung zum Präjudiz 1C_116/2013: Das Bundesgericht differenzierte vom Präjudiz 1C_116/2013 (Kanton Graubünden), auf das sich die Beschwerdeführer bezogen. In jenem Fall lag eine eindeutige kantonale Praxis vor, wonach die Baubewilligungsbehörden ein Baugesuch, welches offensichtlich das Gemeinschaftseigentum einer Stockwerkeigentümergemeinschaft betraf, bei fehlender Zustimmung ablehnen mussten. Eine vergleichbare Praxis, die eine solche strikte Prüfung im Baubewilligungsverfahren für den Kanton Genf vorsieht, wurde von den Beschwerdeführern nicht dargelegt oder nachgewiesen.

• Verfügungsbefugnis und Zivilprozess: Des Weiteren befand das Bundesgericht, dass es im vorliegenden Fall auch bei summarischer Prüfung nicht "offensichtlich" war, dass die Bauherrin zivilrechtlich nicht zum Bau berechtigt sei. Das Bauvorhaben im Dachgeschoss betraf – gemäss den unbestrittenen Feststellungen der Baubewilligungsbehörde – ein der Bauherrin ausschliesslich gehörendes Stockwerkeigentumsgrundstück. Schliesslich sei die zivilrechtliche Klärung der Verfügungsbefugnis im Rahmen eines Zivilprozesses möglich, wo gegebenenfalls auch vorsorgliche Massnahmen wie ein Baustopp oder eine Wiederherstellung angeordnet werden könnten. Das Ergebnis des kantonalen Gerichts sei daher nicht willkürlich.

4. Schlussfolgerung

Das Bundesgericht wies die Beschwerde in dem Mass, in dem darauf einzutreten war, ab.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

1. Trennung von öffentlichem und privatem Baurecht: Das Bundesgericht bestätigt, dass das Baubewilligungsverfahren primär die öffentlich-rechtliche Konformität eines Bauvorhabens prüft. Zivilrechtliche Differenzen, wie die fehlende Zustimmung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, sind grundsätzlich für die Erteilung einer Baubewilligung irrelevant.
2. Keine generelle Prüfungspflicht der zivilrechtlichen Verfügungsbefugnis: Art. 22 RPG begründet keine generelle Pflicht der Baubewilligungsbehörden, zivilrechtliche Vorfragen umfassend zu prüfen. Eine summarische Prüfung der Verfügungsbefugnis ist ausreichend.
3. Fehlen einer klaren kantonalen Praxis: Im Kanton Genf wurde keine klare und unbestrittene Praxis nachgewiesen, wonach die fehlende Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Gültigkeitsvoraussetzung für die Baubewilligung darstellt, im Gegensatz zu einer blossen Formvorschrift.
4. Abgrenzung zu Präjudizien: Das Bundesgericht grenzte den Fall von früheren Entscheidungen ab, in denen eine Baubewilligung wegen fehlender zivilrechtlicher Zustimmung verweigert wurde, indem es betonte, dass in jenen Fällen eine spezifische kantonale Praxis bestand, die hier für Genf nicht vorlag.
5. Zivilprozess als Rechtsbehelf: Zivilrechtliche Fragen bezüglich der Verfügungsbefugnis können und sollen im Zivilprozess geklärt werden, wo auch vorsorgliche Massnahmen wie ein Baustopp oder eine Wiederherstellung angeordnet werden können. Das Vorgehen der kantonalen Behörden war somit nicht willkürlich.