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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 1C_35/2025 vom 6. Oktober 2025 1. Einleitung

Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit einem Rekurs von A.__ SA gegen einen Entscheid des Waadtländer Kantonsgerichts vom 5. Dezember 2024, der die Verweigerung einer Baubewilligung und einer Ausnahmebewilligung für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone in der Gemeinde Bex (VD) bestätigt hatte. Der Kern des Rechtsstreits dreht sich um die Frage, inwiefern umfangreiche unbewilligte Bauarbeiten und geplante neue Vorhaben an einem bestehenden Chalet und anderen Bauten im Landwirtschafts- und Waldgebiet mit den Bestimmungen des Raumplanungsrechts, insbesondere der Bestandesgarantie nach Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und den Anforderungen an die Identitätswahrung, vereinbar sind.

2. Sachverhalt und Verfahrensgang (relevant für die rechtliche Würdigung)

Die Beschwerdeführerin A.__ SA ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 4'495 in Bex, welches sich in der Landwirtschaftszone und teilweise im Waldbereich befindet. Auf dem 28'791 m² grossen Grundstück stehen ein altes Chalet (Nr. 2233) aus dem 19. Jahrhundert (98 m², drei Ebenen, architektonisch mit Note 4 bewertet) und ein Gebäude (Nr. 2718) aus dem Jahr 1935 (20 m², zwei Ebenen). Per 1. Juli 1972, dem massgebenden Stichtag für die Bestandesgarantie, war das Grundstück – abgesehen von diesen Bauten und einer südlich des Chalets gelegenen Stützmauer – unbebaut.

Zwischen 1980 und 2002 wurden von den Vorbesitzern diverse, kantonale Genehmigungen erforderliche, aber nicht eingeholte Arbeiten ausgeführt, darunter der Abriss und Ersatz einer Stützmauer, der Bau eines Öltankunterstands, die Errichtung eines Eingangsschleuse sowie die Anlage eines Park- und Wendebereichs mit Autoabstellplatz (später abgerissen).

Am 21. Oktober 2016 reichte die Beschwerdeführerin ein Baugesuch zur Legalisierung dieser Arbeiten und für neue Vorhaben (Aussendämmung, Technikraum, Toiletten, Wiederaufbau und Verbreiterung des Eingangsschleuse, Verlängerung der Veranda, Errichtung einer Stützmauer, Mini-Kläranlage, Regenwasserzisterne) ein. Die Direktion allgemeine des Territoriums und du Logements (DGTL) legalisierte die Arbeiten von 1980-1995 und tolerierte jene von 2002, verweigerte jedoch die Sonderbewilligung für die neuen Arbeiten. Die Gemeinde Bex lehnte das Baugesuch ab; ein daraufhin eingereichter Rekurs wurde von der Beschwerdeführerin 2018 zurückgezogen.

Nachdem 2021 weitere unbewilligte Arbeiten festgestellt und ein Baustopp verfügt wurde, reichte die Beschwerdeführerin am 5. Dezember 2022 ein neues Gesuch zur Legalisierung der seit 2016 vorgenommenen Arbeiten sowie zur Bewilligung neuer Vorhaben ein (Dacherhöhung, Schaffung von Dachfenstern und -gauben, Bau eines Gewächshauses (28.25 m²), einer Mini-Kläranlage und eines teileingegrabenen Tunnel-Hangars). Dieses Projekt wurde von der Gemeinde und nach Rekurs vom Kantonsgericht (CDAP) abgelehnt. Das Bundesgericht prüft diesen Entscheid.

3. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts 3.1. Sachverhaltsfeststellung und Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 97, 105, 106 Abs. 2 BGG; Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführerin rügte eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, insbesondere bezüglich des Zustands des Grundstücks und der Gebäude 1972 sowie der Art und des Umfangs der Arbeiten.

Das Bundesgericht hält fest, dass es Sachverhaltsrügen nur prüft, wenn diese willkürlich festgestellt wurden und die Korrektur des Mangels den Ausgang des Verfahrens beeinflussen kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Für Willkür sind qualifizierte Rügen gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG erforderlich. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) beinhaltet das Recht auf Beweiserhebung, sofern diese relevant ist. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist zulässig, wenn weitere Beweise die Überzeugung der Behörde nicht ändern würden.

Das Bundesgericht weist die Rügen der Beschwerdeführerin nach eingehender Prüfung der einzelnen Punkte ab:

• Chaletzustand 1972: Die Beschreibung des Chalets durch das Kantonsgericht (traditionelles, alpines Erscheinungsbild, dunkles Holz, Eingang Nordseite über Treppe, Veranda Westseite) wird als nicht willkürlich befunden und durch Aktenfotos gestützt. Behauptungen der Beschwerdeführerin (z.B. helle Holzfarbe, "grosse Fenster", existierende Öffnungen im Untergeschoss, "Galetas") werden als unbegründet oder appellatorisch zurückgewiesen. Insbesondere wird festgestellt, dass die teileingegrabenen Räume an der Nordseite (WC, Technikraum, Back-Office) neu geschaffen wurden.
• Veranda: Die Vergrösserung und Stiländerung der Veranda (neu, grösser, modern, hellere Farbe) wird als erhebliche Veränderung bestätigt.
• Dach: Die geplante Dämmung, Photovoltaik-Ziegel und Dachfenster/-gauben werden als neue Installationen betrachtet, deren ursprüngliche Existenz 1972 nicht bewiesen ist.
• Gebäudeumgebung: Die Existenz von Stützmauern an Ost- und Südseite 1972 konnte nicht bewiesen werden. Die Verlängerung der westlichen Stützmauer bis zu einer neuen Fahrstrasse und Wendefläche ist ebenfalls eine Veränderung.
• Gebäude Nr. 2718: Die Änderungen (Schafunterstand, vergrösserter Öltankraum) werden von der Beschwerdeführerin nicht bestritten.

Das Bundesgericht bestätigt, dass das Kantonsgericht die Fakten korrekt gewürdigt und keine willkürlichen Feststellungen getroffen hat. Eine zusätzliche Ortsbegehung war angesichts der vorhandenen umfassenden Fotodokumentation und Pläne nicht erforderlich.

3.2. Materielle Prüfung – Identitätswahrung ausserhalb der Bauzone (Art. 24c RPG, Art. 42 RPV)

Der Hauptstreitpunkt betrifft die Einhaltung des Kriteriums der "Identität" der Bauten und der Aussenwirkung des Grundstücks bei den vorgenommenen und geplanten Veränderungen.

Rechtliche Grundlagen: Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG geniessen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die rechtmässig erstellt wurden, aber nicht mehr zonenkonform sind, grundsätzlich Bestandesgarantie. Art. 24c Abs. 2 RPG erlaubt deren Renovation, Teilerneuerung, massvolle Erweiterung oder Wiederaufbau, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden. Wesentliche Änderungen des äusseren Erscheinungsbilds müssen jedoch notwendig sein für einen zeitgemässen Wohngebrauch, eine energetische Sanierung oder eine bessere Eingliederung in die Landschaft (Art. 24c Abs. 4 RPG). Zudem müssen die Hauptanforderungen der Raumplanung erfüllt sein (Art. 24c Abs. 5 RPG).

Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV) präzisiert, dass eine Transformation partiell und eine Erweiterung massvoll ist, wenn die Identität der Baute oder Anlage und ihrer Umgebung im Wesentlichen gewahrt bleibt. Die Identität muss in ihren wesentlichen Merkmalen, d.h. in allen raumplanungsrelevanten Eigenschaften, erhalten bleiben. Eine Beurteilung erfolgt nach den Gesamtumständen (Art. 42 Abs. 3 RPV), wobei Dimensionen und äusseres Erscheinungsbild gewahrt bleiben müssen und keine neuen, erheblichen Auswirkungen auf Bodennutzung, Erschliessung und Umwelt entstehen dürfen. Die Veränderung muss im Vergleich zum Bestand von geringerer Bedeutung sein (BGE 132 II 21 E. 7.1.1). Ist die Identität nicht gewahrt, liegt eine Totalsanierung vor, die nicht nach Art. 24c RPG bewilligt werden kann. Bei der Beurteilung von Ästhetik und lokalen Gegebenheiten übt das Bundesgericht Zurückhaltung.

Anwendung auf das Chalet: Das Kantonsgericht hat entschieden, dass die unbewilligten und geplanten Transformationen die Identität des Chalets nicht wahren. Das Bundesgericht bestätigt diese globale Einschätzung:

• Dach und Öffnungen: Obwohl Dachsanierungen aus energetischen Gründen und die Anbringung von Solaranlagen (Art. 18a RPG, Art. 42 Abs. 5 RPV) prinzipiell zulässig sein können, muss die Gesamtbetrachtung die Identität wahren. Hier wird bemängelt, dass nicht bewiesen ist, dass die Solaranlagen die Bedingungen von Art. 18a Abs. 1 RPG erfüllen. Eine Aufteilung des Gesuchs in Einzelteile (z.B. nur Dach) würde dem Prinzip der Einheit der Baubewilligung und der materiellen Koordination widersprechen.
• Fassaden (Süd und Ost): Mehrere neue Öffnungen (Glastüren) und die Verwendung von helleren Materialien haben das ursprüngliche Erscheinungsbild so verändert, dass die Identität nach einer globalen Betrachtung nicht gewahrt ist.
• Fassade (Nord): Die neu geschaffenen teileingegrabenen Räume (Eingangshalle, Technikraum, Back-Office) stellen eine wesentliche Vergrösserung des bestehenden Bauvolumens dar. Die Beschwerdeführerin konnte nicht beweisen, dass diese Räume bereits 1972 existierten oder dass sie notwendig für einen üblichen Wohngebrauch, eine energetische Sanierung oder eine bessere Landschaftsgestaltung im Sinne von Art. 24c Abs. 4 RPG sind. Insbesondere ein Technikraum und ein Back-Office erfüllen diese strengen Kriterien für eine Volumenvergrösserung ausserhalb der Bauzone nicht, da sie den Landschaftscharakter bewahren sollen.
• Fassade (West) und Veranda: Die Veranda wurde vollständig erneuert, mit neuen, helleren Materialien und veränderter Fensteranordnung. Dies ist eine erhebliche Transformation, die über eine blosse energetische Sanierung hinausgeht. Hinzu kommt die Schaffung neuer Volumen (7 m² Eingangshalle, 3.20 m² teileingegrabenes WC-Zimmer). Diese Arbeiten werden als nicht "reduziert" im Sinne der Rechtsprechung angesehen und haben das Gebäude völlig entstellt, indem die prägende Eingangstreppe entfernt wurde. Auch hier wurde die Notwendigkeit gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG nicht dargelegt.
• Umgebung: Die Betonsockel mit Masten und die Verlängerung der westlichen Stützmauer wurden als zusätzliche, aber nicht entscheidende Faktoren für die Verneinung der Identitätswahrung betrachtet.

Anwendung auf Gebäude Nr. 2718:

• Schafunterstand: Da die Beschwerdeführerin keinen Landwirtschaftsbetrieb gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG und Art. 2 der Landwirtschaftsterminologieverordnung (OTerm) betreibt, ist der Schafunterstand nicht zonenkonform. Die Behauptung einer Nutzung durch einen Nachbarbetrieb ist nicht substantiiert. Eine Legalisierung nach Art. 24c Abs. 4 RPG wurde ebenfalls nicht geltend gemacht.
• Tankraum: Die unbewilligte Vergrösserung der überdachten Fläche um 5 m² (25%) stellt eine unzulässige Änderung des äusseren Erscheinungsbilds dar. Diese Vergrösserung ist weder für den Wohngebrauch noch für eine energetische Sanierung oder eine bessere Landschaftsintegration notwendig. Eine blosse Überdachung in den ursprünglichen Dimensionen wäre ggf. zulässig gewesen, die Erweiterung jedoch nicht.

Anwendung auf die neue Stützmauer im Osten: Diese Mauer existierte 1972 nicht und geniesst daher keine Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG. Es wurde geprüft, ob sie als zonenkonform im Sinne von Art. 24 lit. a RPG (zweckgebundener Bau ausserhalb der Bauzone) gelten kann. Die Rechtsprechung verlangt dafür eine besondere, objektive Notwendigkeit (technisch, betrieblich, bodenbezogen) am vorgesehenen Standort. Subjektive Motive reichen nicht aus, die Anwendung ist streng. Obwohl eine forstwirtschaftliche Nutzung zur Sicherung des Zugangs zu Waldflächen angeführt wurde, konnte die Beschwerdeführerin nicht nachweisen, dass Maschinen diesen Weg zwingend benutzen müssten, da nur ein Fusswegrecht bestand und der Zugang als zu schmal erschien. Die Mauer ist somit nicht zweckgebunden.

Anwendung auf Gewächshaus und Tunnelunterstand (Neubauten):

• Gewächshaus: Der Bau eines Gewächshauses dient der Komfortsteigerung und nicht der Notwendigkeit eines üblichen Wohngebrauchs gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG. Diese Bestimmung zielt auf die Anpassung von Raumhöhen, Fenstern oder sanitären Anlagen an moderne Standards ab, nicht auf zusätzliche Komforteinrichtungen.
• Tunnelunterstand: Die geltend gemachten organisatorischen Gründe für die Lagerung von Werkzeugen und Maschinen sind nicht zwingend, da ein Keller zur Verfügung steht. Auch hier wird die Notwendigkeit nicht erfüllt.

Anwendung auf den Betonbrunnen: Der in der Mitte einer Weide errichtete Betonbrunnen (vier Becken, über zwei Meter lang) ist nicht zonenkonform, da er nicht mit einem Landwirtschaftsbetrieb verbunden ist. Gemäss kantonalem Recht (Art. 103 LATC, Art. 68a RLATC) können Kleinbauten ohne Bewilligung von geringer Bedeutung sein, die keine wesentliche Änderung hervorrufen. Das Kantonsgericht durfte jedoch im Rahmen seines Ermessensspielraums und unter Berücksichtigung des Vorrangs des Öffentlichkeitsinteresses an der Unbebaubarkeit der Nichtbauzone zum Schluss kommen, dass der Betonbrunnen aufgrund seiner Grösse, Materialien und Lage eine bewilligungspflichtige Anlage darstellt, die das Landschaftsbild beeinträchtigt. Vergleiche mit anderen Kleinbauten (z.B. einem Abfallcontainer in einer Villenzone) sind aufgrund unterschiedlicher Umstände irrelevant.

3.3. Rüge bezüglich der Mini-Kläranlage (Rechtsverweigerung, rechtliches Gehör)

Die Beschwerdeführerin rügte, die DGTL habe ihr Projekt einer Mini-Kläranlage nicht geprüft. Das Bundesgericht hält fest, dass das Prinzip der Einheit der Baubewilligung (Art. 25a RPG) eine Gesamtbeurteilung verlangt. Eine Teilerteilung ist nur zulässig, wenn die Teilentscheidung unabhängig vom Schicksal des nicht bewilligten Teils getroffen werden kann. Die DGTL hatte die Prüfung der Mini-Kläranlage ausgesetzt, "solange die Rechtmässigkeit der bereits ausgeführten Bauten und Anlagen nicht festgestellt ist". Dies stellt keine grundlose Rechtsverweigerung dar, sondern eine zulässige faktische Verfahrensaufschiebung zur Klärung der entscheidenden Vorfragen. Dies verstösst nicht gegen den Beschleunigungsgrundsatz (Art. 29 Abs. 1 BV).

4. Fazit und Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Das Bundesgericht weist den Rekurs der A.__ SA ab, soweit es darauf eintritt. Die wesentlichen Punkte des Urteils sind:

• Bestandesgarantie und Identitätswahrung: Das Bundesgericht bestätigt die strenge Auslegung von Art. 24c RPG und Art. 42 RPV. Die Identität eines Gebäudes ausserhalb der Bauzone ist dann nicht mehr gewahrt, wenn die vorgenommenen und geplanten Änderungen die Dimensionen und das äussere Erscheinungsbild in ihren wesentlichen Merkmalen gravierend verändern.
• Volumenvergrösserung: Die Schaffung neuer, teileingegrabener Räume an der Nordfassade und die Erweiterung der Veranda am Chalet stellen erhebliche Volumenvergrösserungen dar, die nicht als "notwendig" im Sinne von Art. 24c Abs. 4 RPG für einen zeitgemässen Wohngebrauch oder eine energetische Sanierung gelten. Diese Veränderungen haben das ursprüngliche Erscheinungsbild des Chalets entstellt.
• Zonenkonformität bei Neubauten: Neue Bauten wie der Schafunterstand, das Gewächshaus und der Tunnelunterstand sind nicht zonenkonform (kein Landwirtschaftsbetrieb) und erfüllen auch nicht die strengen Kriterien für zweckgebundene Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24 lit. a RPG).
• Beurteilung von Kleinbauten: Die Bewilligungspflicht und die Ablehnung für den Betonbrunnen sind im Ermessen der kantonalen Behörden begründet, die das öffentliche Interesse an der Unbebaubarkeit der Nichtbauzone und die ästhetischen Auswirkungen auf die Landschaft berücksichtigt haben.
• Mini-Kläranlage: Die Aussetzung der Prüfung der Mini-Kläranlage bis zur Klärung der Legalität der Hauptbauten ist zulässig und keine Rechtsverweigerung, da sie dem Prinzip der Einheit der Baubewilligung entspricht.

Die vorgenommenen und geplanten Arbeiten wurden in ihrer Gesamtheit als zu weitreichend beurteilt, um die Bestandesgarantie in der Landwirtschaftszone in Anspruch nehmen zu können.