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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Detaillierte Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 1C_180/2025 vom 4. September 2025

1. Parteien und Gegenstand des Verfahrens Die Beschwerdeführerinnen A._ SA, B._ SA (Miteigentümerinnen des Grundstücks), C._ Sàrl (Betreiberin eines Restaurants) und D._ SA (Betreiberin eines erotischen Massagesalons) reichten beim Bundesgericht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlicher Sache ein. Sie richtete sich gegen einen Entscheid der Cour de justice des Kantons Genf, welcher die Ablehnung ihres Baugesuchs durch das kantonale Departement des Territoriums bestätigte. Gegenstand des Baugesuchs war die Regularisierung eines bereits bestehenden Zustands, welcher die Erweiterung, Transformation und teilweise Nutzungsänderung eines Restaurants, die Einrichtung eines Dancings und eines erotischen Salons sowie die Installation von Pergolen umfasste. Die Hauptstreitfrage drehte sich um die formalen Anforderungen an ein Baugesuch und die Rüge des übermässigen Formalismus.

2. Sachverhaltliche Ausgangslage Das betreffende Grundstück Nr. 5'242 in Veyrier (GE) ist teils in der Landwirtschaftszone und teils in der Wald- und Forstzone gelegen und zudem Teil des Uferschutzplans der Arve. Es beherbergt zwei Gebäude, darunter ein Wohnhaus und ein 379 m² grosses Gebäude mit einem Restaurant (betrieben von C._ Sàrl) im Erdgeschoss. Im ersten Stock dieses Gebäudes wurde seit 2015 ein erotischer Massagesalon (betrieben von D._ SA) ohne die erforderliche Baubewilligung betrieben. Bereits 2014 wurde ein Antrag auf Nutzungsänderung von Büroräumen in eine Dancing-Halle gestellt, dem jedoch nicht nachgekommen wurde.

Im September 2020 untersagte das Departement des Territoriums die Nutzung des Massagesalons und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sowie den Rückbau illegaler Anlagen an (u.a. auf der Südostterrasse im Obergeschoss und der Dachterrasse im 1. Stock). Diese Verfügung ist Gegenstand eines noch hängigen Verfahrens.

Im Mai 2022 reichten die Eigentümerinnen ein umfassendes Regularisierungsgesuch ein, um die beschriebenen Nutzungen und Umbauten nachträglich bewilligen zu lassen. Verschiedene kantonale Dienste (Gemeinde, CMNS, OCEau, OU, Polizei du feu) forderten daraufhin wiederholt zusätzliche Unterlagen und Projektsanpassungen, da das Dossier unvollständig und unpräzise war. Insbesondere wurde auf die Notwendigkeit von Berechnungsübersichten gemäss Art. 42 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung (OAT) und Art. 27C des kantonalen Ausführungsgesetzes zum Raumplanungsgesetz (LaLAT) sowie präziser Pläne für die geplante Nutzungsänderung hingewiesen, insbesondere auch im Hinblick auf Art. 43 OAT, welcher die Bedingungen für Nutzungsänderungen ausserhalb der Bauzone regelt. Die Beschwerdeführerinnen erklärten im März 2023, ihr Antrag beziehe sich lediglich auf die überdachte Terrasse im ersten Stock und die Vergrösserung der Aussenpergola, und dass die Brandschutznormen eingehalten seien.

Das Departement lehnte das Gesuch im Mai 2023 mangels Konformität mit den Einreichungskriterien ab. Diese Ablehnung wurde durch das kantonale Verwaltungsgericht erster Instanz und schliesslich durch die Cour de justice bestätigt.

3. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

3.1. Anwendbares Recht und Prüfungsstandard Das Bundesgericht prüfte die Beschwerde als öffentlich-rechtliche Beschwerde gemäss Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG). Die Beschwerdeführerinnen rügten primär einen übermässigen Formalismus, eine Verletzung des Prinzips von Treu und Glauben sowie eine willkürliche Anwendung kantonaler Bestimmungen.

Das Bundesgericht rekapitulierte seinen Prüfungsstandard für die Anwendung kantonalen Rechts: Es überprüft kantonales Recht nur unter dem eingeschränkten Blickwinkel der Willkür (Art. 9 BV). Eine Entscheidung ist willkürlich, wenn sie eine klare und unbestrittene Rechtsnorm oder einen Rechtsgrundsatz schwer verletzt, in einem offensichtlichen Widerspruch zur tatsächlichen Situation steht, ohne objektive Gründe erlassen wurde oder das Rechtsgefühl in stossender Weise verletzt (ATF 148 II 465 E. 8.1). Es genügt nicht, dass die Begründung unhaltbar ist; das Ergebnis der Entscheidung muss ebenfalls willkürlich sein. Die Beschwerdeführer sind gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG einer qualifizierten Rügepflicht unterstellt.

3.2. Übermässiger Formalismus und Treu und Glauben Das Gericht präzisierte den Begriff des übermässigen Formalismus als eine Form der formellen Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV), wenn die strenge Anwendung von Verfahrensvorschriften durch kein schützenswertes Interesse gerechtfertigt ist, zum Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts unzumutbar erschwert oder den Zugang zu Gerichten unzulässig behindert (ATF 145 I 201 E. 4.2.1). Die Behörde muss leicht erkennbare Verfahrensmängel, die rechtzeitig hätten behoben werden können, nicht mit einer Unzulässigkeit sanktionieren, wenn sie diese hätte erkennen und dem Kläger hätte mitteilen können. Der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3, 9 BV) verfolgt ein ähnliches Ziel.

3.3. Bundesrechtliche Grundlagen für Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 37a RPG und Art. 43 OAT) Das Gericht verwies auf Art. 37a RPG und Art. 43 OAT, welche die Bedingungen für Nutzungsänderungen von gewerblichen Bauten ausserhalb der Bauzone regeln, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder durch eine Zonenplanänderung nicht zonenkonform wurden. Ziel dieser Bestimmungen ist es, bestehenden gewerblichen Betrieben die Möglichkeit zu geben, ihre Tätigkeit aufrechtzuerhalten, sich zu modernisieren und umzustrukturieren, um Arbeitsplätze zu erhalten. Es handelt sich um eine Erweiterung der Besitzstandsgarantie (Art. 24c RPG) zugunsten gewerblicher Bauten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass stillgelegte gewerbliche Gebäude für völlig andere Nutzungen geöffnet oder gänzlich neue Unternehmen in der Landwirtschaftszone zugelassen werden können (ATF 140 II 509 E. 2.7). Die Bestimmung erfordert eine Kontinuität der Tätigkeit. Kantone haben hierbei einen grösseren Ermessensspielraum als bei Art. 24c RPG.

3.4. Analyse der Mängel des Baugesuchs und der Argumente der Beschwerdeführerinnen

• Unzureichende Präzision der Unterlagen: Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass die von den Beschwerdeführerinnen eingereichten Dokumente nicht präzise genug waren, um dem Departement eine Entscheidung zu ermöglichen. Insbesondere fehlten detaillierte Angaben zum "Dancing" (welches nie bewilligt war), die Pläne wiesen Mängel auf, die gemäss Art. 9 Abs. 2 lit. bb aRCI geforderte Berechnungsübersicht sowie Pläne des kantonalen Gewässeramtes (OCEau) und der Brandschutzpolizei wurden nicht vorgelegt. Zudem fehlten Informationen zur Notwendigkeit der beantragten Nutzungsänderungen für den Erhalt des Unternehmens, was für die Beurteilung gemäss Art. 43 OAT essenziell ist.
• Beschwerdeführerinnen' Argument zur Begrenzung des Antrags: Die Beschwerdeführerinnen argumentierten, ihr Gesuch beziehe sich lediglich auf die Regularisierung der überdachten Terrasse, der Aussenpergola und die Nutzungsänderung von zwei Gebäudeteilen. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Vorinstanz dies bei ihrer Beurteilung berücksichtigt hatte.
• Bundesgerichtliche Bewertung der Dokumentenlage:
  • Das Bundesgericht bestätigte, dass die Behörden angesichts des illegalen Zustands des Gebäudes (nie bewilligtes Dancing und Massagesalon, unerlaubte Terrassen- und Pergolaumbauten) zusätzliche, detaillierte Erklärungen zur Notwendigkeit der beantragten Nutzungsänderung für den Fortbestand ihres Unternehmens (Art. 43 Abs. 3 OAT) sowie präzisere Dokumente zum Dancing und Massagesalon erwarten durften.
  • Die Forderung nach der Berechnungsübersicht gemäss Art. 9 Abs. 2 lit. bb aRCI sei nicht willkürlich, da sie für die präzise Berechnung der vergrösserten Bruttogeschossfläche (Art. 42 Abs. 3 und 43 OAT) unerlässlich war. Die vorgelegten Pläne wiesen Divergenzen auf, waren unklar und enthielten keine Angaben zur Dancing-Halle.
  • Auch das OCEau forderte zu Recht zusätzliche Pläne, da das Projekt in einer Gewässerschutzzone liegt (Art. 15 des kantonalen Gewässergesetzes, LEaux-GE), und die Transformation/Erweiterung nur unter Berücksichtigung des Besitzstands (Art. 15 Abs. 6 LEaux-GE) bewilligt werden konnte.
  • Die Vorinstanz hatte die mangelhafte Qualität und Präzision der Pläne zu Recht gerügt. Diese basierten auf alten Schwarz-Weiss-Plänen aus den 1980er und 1990er Jahren, waren unsauber in den Massangaben und enthielten widersprüchliche Flächenangaben. Die Erklärung der Beschwerdeführerinnen, dies sei auf präzisere Messungen zurückzuführen, untergrabe die Verlässlichkeit der Dokumente zusätzlich.
• Schlussfolgerung zum übermässigen Formalismus: Das Bundesgericht befand, dass die Forderung nach präzisen, aktualisierten Plänen, die die tatsächliche Situation (einschliesslich des Dancings) widerspiegelten, zwar streng, aber nicht übermässig formalistisch war. Angesichts der festgestellten Mängel, des Alters der verwendeten Pläne und der Komplexität des Projekts (Lage in verschiedenen Schutzzonen, Notwendigkeit mehrerer Ausnahmen) verfolgte eine strikte Anwendung der formalen Anforderungen schutzwürdige Interessen: eine klare und vollständige Identifizierung der geplanten Arbeiten, die Überprüfung ihrer Konformität mit den Bauvorschriften sowie den effektiven Schutz der Rechte allfälliger Dritter (vgl. Jean-Baptiste Zufferey, Droit public de la construction, 2024, N° 1075). Die vorinstanzlichen Entscheidungen waren weder willkürlich noch zeugten sie von übermässigem Formalismus.
• Schlussfolgerung zu Treu und Glauben: Der Vorwurf der Verletzung von Treu und Glauben war unbegründet, da das Departement die Beschwerdeführerinnen von Anfang an auf die Unvollständigkeit ihres Dossiers hingewiesen hatte. Es lag keine unzulässige Anwendung von Art. 13 Abs. 1 aRCI (Rücksendung unvollständiger Dossiers) vor, und die Beschwerdeführerinnen konnten keine spezifischen Zusicherungen des Departements nachweisen, die ihren guten Glauben geschützt hätten.

4. Fazit des Bundesgerichts Das Bundesgericht wies die Beschwerde vollumfänglich ab. Die Gerichtskosten wurden den Beschwerdeführerinnen auferlegt, der Behörde wurden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte die Ablehnung eines Baugesuchs für die Regularisierung von unbewilligten Nutzungen (Restaurant, Dancing, erotischer Salon) und Anbauten (Terrasse, Pergola) in Genf. Es befand, dass die kantonalen Behörden weder willkürlich noch übermässig formalistisch gehandelt hatten, indem sie auf der Einreichung vollständiger und präziser Pläne und Unterlagen bestanden. Die mangelnde Qualität und Vollständigkeit des Gesuchsdossiers, insbesondere in Bezug auf die Darstellung der illegalen Bauten, die erforderlichen Berechnungen gemäss OAT und die Erklärungen zur Notwendigkeit der Nutzungsänderung gemäss Art. 43 OAT, rechtfertigten die Verweigerung der Baubewilligung. Der Grundsatz von Treu und Glauben wurde nicht verletzt, da die Mängel von den Behörden wiederholt kommuniziert wurden.