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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Urteil des Bundesgerichts 4A_667/2024 vom 25. September 2025

Parteien: * Beschwerdeführer: 1. A._ SA, 2. B._ (Mieter) * Beschwerdegegnerin: C.__ SA (Vermieterin)

Gegenstand: Mietvertrag; konkludenter Mietvertragsabschluss (Art. 1 Abs. 2 OR)

Vorinstanz: Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (Mietkammer des Genfer Appellationsgerichts)

I. Sachverhalt

1. Ursprünglicher Mietvertrag (2015-2020):

   • Am 8. April 2015 schlossen die C._ SA (Vermieterin) und A._ SA, B._ sowie D._ (Mieter) einen Mietvertrag über Geschäftsräume in Genf ab.
   • Der Mietvertrag hatte eine Dauer von fünf Jahren und verlängerte sich danach jeweils um fünf Jahre, sofern er nicht zwölf Monate vor Ablauf gekündigt wurde.
   • Der jährliche Mietzins betrug im ersten Jahr CHF 162'000 und erhöhte sich ab dem 1. April 2019 auf CHF 360'000.
   • Durch einen Nachtrag vom 7. Januar 2016 wurde D._ durch E._ als Mieter ersetzt.
   • Im Jahr 2016 planten die Mieter, die Nutzung der Räumlichkeiten zu ändern und einen Operationssaal zu bauen, erhielten jedoch zunächst keine Zustimmung von der für das Gebäude zuständigen Verwaltung (Régie). Eine Baubewilligung wurde trotzdem eingereicht und von der Régie unterzeichnet, die Arbeiten konnten aber aus finanziellen Gründen nicht realisiert werden.

2. Kündigung und Verhandlungen (2019-2020):

   • Am 15. April 2019 kündigten die Mieter den Vertrag auf den 30. April 2020, da sie die hohen Mietkosten nicht mehr tragen konnten und bereits Mietzinsrückstände aufgelaufen waren. Sie bekundeten jedoch Offenheit für die Verhandlung eines neuen Vertrags.
   • Die Régie bestätigte die Kündigung am 23. Mai 2019.
   • Anschliessend begannen Verhandlungen über die Begleichung der Mietzinsrückstände und die Bedingungen eines neuen Mietvertrags für dieselben Räumlichkeiten.
   • Am 29. April 2020 bat der Anwalt von B._ um eine zweimonatige Frist für die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags, da fortgeschrittene Verhandlungen mit einem Investor für A._ SA liefen.
   • Am 30. April 2020 nahm die Vermieterin die Mitteilung zur Kenntnis, stellte aber klar, dass die Mieter ab dem 1. Mai 2020 eine monatliche Summe in Höhe des im ursprünglichen Vertrag vereinbarten Mietzinses (CHF 30'000) als Entschädigung für unerlaubte Nutzung ("indemnité pour occupation illicite") zu zahlen hätten.
   • Ab Mai 2020 zahlten B._ und A._ SA monatlich CHF 25'000.
   • Am 7. Juli 2020 wiederholte die Vermieterin, dass die Mieter die Räumlichkeiten unrechtmässig besetzten und erhebliche Mietzinsrückstände hätten.

3. Weitere Entwicklungen und Gerichtsverfahren (2020-2024):

   • B.__ verfolgte sein Projekt zum Bau eines Operationssaals weiter, wobei zwischen März und Oktober 2021 mehrere Offerten eingeholt wurden und Kosten für Planung und Bewilligungen in Höhe von CHF 43'861.95 im Jahr 2022 entstanden. Auch Material wurde 2021/2022 gekauft.
   • Ein schriftlicher Mietvertragsentwurf wurde ausgetauscht, jedoch nie unterzeichnet.
   • Am 22. Juni und 8. Juli 2022 forderte die Vermieterin B._ und A._ SA auf, die Räumlichkeiten bis zum 31. August 2022 zu räumen. E.__ wurde am 11. Juli 2022 entsprechend informiert, gab aber an, die Räumlichkeiten bereits verlassen zu haben.
   • B._ und A._ SA bestritten am 14. Juli 2022 die unerlaubte Nutzung.
   • Am 5. August 2022 reichten B._ und A._ SA beim Mietgericht Genf Klage ein. Sie verlangten die Feststellung eines bestehenden Mietvertrags über die Räumlichkeiten für CHF 240'000 pro Jahr und ein Verbot der Räumung.
   • B.__ reichte am 28. Juli 2023 im erstinstanzlichen Verfahren zusätzliche, weitgehende Klagebegehren ein (Feststellung der Gültigkeit eines Mietvertrags vom 21. Oktober 2019, Verpflichtung der Vermieterin zur Annahme und Unterzeichnung des Operationssaal-Projekts, Schadenersatz von CHF 720'000 und Genugtuung von CHF 500'000).
   • Das Mietgericht erklärte B.__'s neue Begehren am 8. November 2023 für unzulässig und wies die übrigen Klagen ab.
   • A._ SA legte am 8. Januar 2024, B._ am 11. Januar 2024 separat Berufung ein.
   • Die Mietkammer des Genfer Appellationsgerichts erklärte die Berufung von B._ am 28. Oktober 2024 als unzulässig (da seine neuen Begehren schon in erster Instanz unzulässig waren und keine neuen Tatsachen/Beweismittel im Sinne von Art. 229 ZPO vorlagen). Die Berufung von A._ SA wurde als zulässig erklärt, jedoch in der Sache abgewiesen, womit das erstinstanzliche Urteil bestätigt wurde.

II. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

1. Zulässigkeit der Beschwerde (R. 1): Die Beschwerde in Zivilsachen ist zulässig, da es sich um einen Endentscheid einer oberen kantonalen Instanz handelt, der Streitwert den Schwellenwert von CHF 15'000 übersteigt und die Form- und Fristerfordernisse eingehalten wurden.

2. Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts (R. 2): Das Bundesgericht prüft Rechtsverletzungen von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG), jedoch nur die geltend gemachten Rügen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG). Die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz sind grundsätzlich bindend (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, sie sind offensichtlich unrichtig (willkürlich im Sinne von Art. 9 BV) oder beruhen auf einer Rechtsverletzung (Art. 95 BGG), und die Behebung des Mangels ist für den Ausgang des Verfahrens entscheidend (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3. Frage der notwendigen Streitgenossenschaft (R. 3):

   • Das Bundesgericht weist darauf hin, dass nach Art. 70 Abs. 1 ZPO notwendige Streitgenossen gemeinsam handeln müssen. Wenn nicht alle notwendigen Parteien gemeinsam klagen, fehlt die aktive Klagelegitimation, und die Klage muss abgewiesen werden.
   • Im vorliegenden Fall hatte A._ SA Berufung mit ihren ursprünglichen Begehren eingelegt, während B._ separat Berufung mit neuen, weitergehenden Begehren eingelegt hatte.
   • Das Bundesgericht lässt die Frage, ob A._ SA und B._ notwendige Streitgenossen sind, offen. Es begründet dies damit, dass die Klagelegitimation keinen Einfluss auf den Ausgang des Rechtsstreits hat, da das kantonale Gericht die Berufung von A._ SA aus materiellen Gründen abgewiesen und die von B._ (hätte sie zugelassen werden müssen) ebenfalls abgewiesen hätte.

4. Zulässigkeit des Appells von B.__ (R. 4):

   • Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe B._'s Berufung zu Unrecht für unzulässig erklärt und einen Rechtsverweigerung begangen. Sie argumentieren, B._'s Begehren, die Vermieterin sei zur Einhaltung des angeblich am 21. Oktober 2019 akzeptierten Mietvertrags zu verpflichten, sei inhaltlich identisch mit der Feststellung eines Mietvertrags.
   • Das Bundesgericht erachtet es als nicht entscheidend, wie B._'s Begehren auszulegen sei. Selbst wenn der Appell von B._ zulässig gewesen wäre, hätte das kantonale Gericht diesen in der Sache abgewiesen. Daher sei es unnötig, diese Frage weiter zu prüfen.

5. Rügen bezüglich der Sachverhaltsfeststellung (R. 5):

   • 5.1 Häufigkeit der "unerlaubten Nutzung"-Hinweise: Die Beschwerdeführer rügen Willkür, weil die Vorinstanz angeblich angenommen habe, die Vermieterin habe zwischen Mai 2020 und Juli 2022 regelmässig auf die unerlaubte Nutzung hingewiesen. Das Bundesgericht stellt klar, dass die Vorinstanz lediglich festgestellt hat, dass die Vermieterin ihre Äusserungen vom 30. April und 7. Juli 2020 nie zurückgenommen hat, nicht aber, dass sie diese regelmässig wiederholt habe. Der Rüge wird daher keine Folge gegeben.
   • 5.2 Datum der Räumungsaufforderung: Die Beschwerdeführer rügen, dass die Vermieterin erst ab dem 8. Juli 2022 (nicht schon am 22. Juni 2022) die Räumung verlangt habe, und dieser Punkt sei entscheidend für die Annahme eines konkludenten Mietvertrags. Das Bundesgericht erachtet diesen Punkt als irrelevant für den Ausgang des Rechtsstreits, da der geringe Zeitunterschied im Verhältnis zur mehr als zweijährigen Gesamtdauer der Nutzung nach dem 30. April 2020 unerheblich ist (Art. 97 Abs. 1 BGG).
   • 5.3 Rolle von F.__ und Kenntnis des Projekts: Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht festgestellt, dass F.__ Direktor der Régie gewesen sei und dass der Anwalt der Vermieterin das dossier zum Operationssaal-Projekt erhalten habe. Das Bundesgericht weist diese Rügen als unzulässig zurück. Die Beschwerdeführer haben nicht dargelegt, dass diese neuen Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren hätten berücksichtigt werden können (d.h. unverzüglich geltend gemacht wurden und trotz gebotener Sorgfalt nicht schon in erster Instanz vorgebracht werden konnten).
   • Fazit R. 5: Die vom kantonalen Gericht festgestellten Tatsachen sind für das Bundesgericht verbindlich.

6. Die konkludente Annahme eines Mietvertrags (Art. 1 Abs. 2 OR) (R. 6):

   • 6.1 Begründung der Vorinstanz:

     • Nach der Kündigung des ursprünglichen Mietvertrags fanden Verhandlungen über einen neuen Vertrag statt, die jedoch nicht zum Abschluss kamen.
     • Die monatlichen Zahlungen von CHF 25'000 durch die Beschwerdeführer waren nicht entscheidend, da die Vermieterin stets klargestellt hatte, dass die Räumlichkeiten unrechtmässig besetzt seien und die Zahlungen als Entschädigung für unerlaubte Nutzung verbucht wurden.
     • Die Dauer der Verhandlungen erklärte sich u.a. durch die COVID-19-Pandemie.
     • Die laufenden Verhandlungen rechtfertigten, dass die Vermieterin nicht sofort die Rückgabe der Räumlichkeiten oder die Differenz zum früheren Mietzins forderte.
     • Es gab keine Einigung über die Vertragsdauer und die Vertragsparteien des neuen Mietvertrags. Auch über die Mietzinsrückstände wurde keine Einigung erzielt.
     • Ein schriftlicher Mietvertragsentwurf wurde ausgetauscht, aber nie unterzeichnet, was auf den Willen zur Schriftform hindeutet.
     • Aus den vom Mieter unternommenen Arbeiten für den Operationssaal konnte nichts abgeleitet werden, da die Vermieterin nie ihre Zustimmung dazu gegeben hatte.
     • Fazit der Vorinstanz: Es wurde kein zweiter Mietvertrag abgeschlossen.

   • 6.2 Argumente der Beschwerdeführer:

     • Die Vorinstanz hätte einen konkludenten Mietvertragsabschluss nach dem ersten Mietvertrag annehmen müssen.
     • Der ursprüngliche Wille zur Schriftform sei nicht entscheidend; vielmehr sei das Verhalten der Parteien nach dem Vertrauensprinzip objektiv zu interpretieren.
     • Indizien für einen konkludenten Vertrag: Die lange Dauer von über 26 Monaten zwischen Vertragsende und Räumungsaufforderung; die Pandemie erkläre die Verzögerung bei der Korrespondenz nicht; die Vermieterin habe die monatlichen Zahlungen von CHF 25'000 nicht beanstandet, obwohl sie unter dem alten Mietzins lagen; der Anwalt der Vermieterin sei über das Operationssaal-Projekt informiert gewesen und habe sogar Sicherheiten für Handwerkerpfandrechte verlangt, was die Zustimmung zu einem Mietvertrag impliziere; das Verhalten des auf Mietrecht spezialisierten Anwalts der Vermieterin sei widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf die ursprünglichen "unerlaubte Nutzung"-Briefe berufe.

   • 6.3 Rechtsgrundlagen des Bundesgerichts zum Vertragsabschluss:

     • 6.3.1 Grundsatz: Die Frage des Vertragsabschlusses unterliegt dem Vorrang des subjektiven vor dem objektiven Parteiwillen (Art. 1 Abs. 2 OR). Dies gilt auch für konkludente Verträge.
     • Tatsächlicher Konsens ("übereinstimmende Willenserklärungen"): Parteien haben sich tatsächlich verstanden und wollten sich binden.
     • Offener Dissens: Parteien haben sich verstanden, konnten sich aber nicht einigen und waren sich dessen bewusst. Kein Vertrag kommt zustande.
     • Versteckter Dissens: Parteien haben sich objektiv übereinstimmend geäussert, aber eine oder beide haben den internen Willen der anderen nicht verstanden (und waren sich dessen nicht bewusst). In diesem Fall kommt der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip (normative Auslegung) zustande.
     • 6.3.2 Subjektive Auslegung (Tatsachenfrage): Der Richter ermittelt zuerst den wirklichen und gemeinsamen Willen der Parteien anhand von Indizien (Wortlaut, allgemeiner Kontext, frühere Erklärungen, späteres Verhalten). Die Feststellung, ob ein Konsens vorliegt oder nicht, ist eine Tatsachenfeststellung, die das Bundesgericht bindet, es sei denn, sie ist willkürlich.
     • 6.3.3 Objektive Auslegung (Rechtsfrage nach Vertrauensprinzip): Kann der wirkliche Wille nicht festgestellt werden (fehlende oder nicht schlüssige Beweise) oder hat eine Partei den Willen der anderen nicht verstanden, erfolgt die normative Auslegung. Dabei wird der Sinn ermittelt, den jede Partei nach Treu und Glauben den Willenserklärungen der anderen vernünftigerweise beimessen durfte und musste. Massgebend sind die Umstände, die der Willenserklärung vorausgingen oder sie begleiteten, nicht aber spätere Ereignisse.

   • 6.4 Spezifische Grundsätze zum konkludenten Mietvertrag:

     • Schweigen gilt grundsätzlich nicht als Annahme eines Angebots und führt nicht zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrags (Art. 6 Abs. 1 OR ist nur ausnahmsweise anwendbar, da Mietverträge üblicherweise schriftlich abgeschlossen werden).
     • Ein konkludenter Mietvertrag kann ausnahmsweise angenommen werden, wenn der Vermieter nach einer Kündigung über einen längeren Zeitraum die Geltendmachung der Kündigung und die Rückgabe der Mietsache unterlässt und regelmässig den Mietzins ohne Vorbehalt einkassiert.
     • Das zeitliche Element ist dabei nicht allein ausschlaggebend; es müssen die Gesamtumstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Annahme eines konkludenten Mietvertrags ist mit Vorsicht zu erfolgen.
     • Verhandlungen über eine mögliche Weiternutzung der Räumlichkeiten nach Kündigung können rechtfertigen, dass der Vermieter während dieser Zeit keine Räumungsklage einleitet, ohne dass daraus auf einen konkludenten Mietvertrag geschlossen werden kann (Verweis auf BGer 4C.441/2004).

   • 6.5 Anwendung auf den vorliegenden Fall durch das Bundesgericht:

     • Die Beschwerdeführer stützen ihre Rügen grossenteils auf Tatsachen, die nicht im angefochtenen Urteil festgestellt wurden und deren willkürliche Unterlassung nicht hinreichend dargelegt oder deren Zulässigkeit als neue Tatsachen nicht nachgewiesen wurde (vgl. R. 5). Daher sind diese unzulässig.
     • Basierend auf den verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gelangt das Bundesgericht zum Schluss, dass die Parteien sich nicht auf einen zweiten Mietvertrag, auch nicht konkludent, geeinigt haben.
     • Die Vorinstanz hatte insbesondere festgestellt, dass keine Einigung über die Vertragsparteien, die Vertragsdauer und den finalen Inhalt des Vertrags (trotz Austausch eines schriftlichen Entwurfs) erzielt wurde.
     • Die Vorinstanz hat im Rahmen ihrer subjektiven Auslegung festgestellt, dass die Parteien sich bewusst waren, dass ihre wirklichen Willen nicht übereinstimmten, d.h., es lag ein offener Dissens vor.
     • Da die Feststellung eines offenen Dissenses eine Tatsachenfrage ist und die Vorinstanz dies ohne Willkür festgestellt hat, ist das Bundesgericht daran gebunden.
     • Bei einem offenen Dissens bleibt kein Raum für eine objektive Auslegung nach dem Vertrauensprinzip.
     • Fazit des Bundesgerichts: Die Vorinstanz hat zu Recht keinen konkludenten Mietvertragsabschluss angenommen. Die Rügen der Beschwerdeführer sind unbegründet.

III. Schlussfolgerung des Bundesgerichts

Die Beschwerde wird, soweit sie zulässig ist, abgewiesen. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt; sie haben der Beschwerdegegnerin solidarisch eine Parteientschädigung zu bezahlen.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

• Ausgangslage: Nach der Kündigung eines Geschäftsmietvertrags verhandelten Vermieterin und Mieter über einen neuen Vertrag, während die Mieter die Räumlichkeiten weiter nutzten und reduzierte Zahlungen leisteten.
• Vermieterposition: Die Vermieterin hielt schriftlich fest, dass die Nutzung unerlaubt sei und die Zahlungen lediglich eine Entschädigung darstellten.
• Keine Einigung: Trotz längerer Verhandlungen und des Austauschs eines schriftlichen Vertragsentwurfs kam es zu keiner Unterzeichnung. Es bestand keine Einigung über wesentliche Punkte wie die Vertragsparteien und die Mietdauer.
• Sachverhaltsfeststellung bindend: Das Bundesgericht ist an die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz gebunden, welche das Vorliegen eines "offenen Dissenses" – also das Bewusstsein beider Parteien, dass keine Einigung erzielt wurde – festgestellt hat.
• Kein Raum für Vertrauensprinzip: Da ein offener Dissens festgestellt wurde, bleibt kein Raum für eine Auslegung nach dem Vertrauensprinzip (objektive Auslegung), die nur bei einem "versteckten Dissens" zur Anwendung käme.
• Konkludenter Vertragsabschluss mit Vorsicht: Ein konkludenter Abschluss eines Mietvertrags wird gemäss Rechtsprechung nur mit Vorsicht angenommen, insbesondere wenn der Vermieter klare Vorbehalte formuliert hat. Verhandlungen allein begründen keinen konkludenten Vertrag.
• Urteil: Die Beschwerde wird abgewiesen, da kein konkludenter Mietvertrag zustande gekommen ist.