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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 1C_303/2025 vom 3. November 2025

1. Einleitung und Sachverhalt

Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts, I. öffentlich-rechtliche Abteilung, vom 3. November 2025 (Aktenzeichen 1C_303/2025), befasst sich mit einer Beschwerde der A.__ SA (Beschwerdeführerin) gegen ein Urteil des kantonalen Verwaltungsgerichts des Kantons Tessin. Streitgegenstand ist die Höhe der Entschädigung für eine formelle Enteignung von Grundstücksflächen im Rahmen eines Strassenprojekts im Kanton Tessin.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen jjj, kkk und lll in Chiasso, die teilweise in einer administrativ-gewerblichen Intensivzone (AC7) und einer Wohnintensivzone (RI7) liegen. Im Jahr 2012 sah ein kantonales Strassenprojekt die definitive Enteignung von insgesamt 17 m2 (13 m2 von Parzelle jjj, 4 m2 von Parzelle kkk), angrenzend an die Kantonsstrasse, vor. Der Kanton Tessin (Beschwerdegegner) bot ursprünglich CHF 420.--/m2 an. Nach einer Genehmigung des Strassenprojekts im Jahr 2015 erfolgte die vorzeitige Inbesitznahme der enteigneten Flächen am 1. Februar 2016, welcher auch als massgebender Stichtag (dies aestimandi) für die Schätzung des Verkehrswerts festgelegt wurde.

Das Enteignungsgericht des Kantons Tessin sprach der Beschwerdeführerin eine Entschädigung von CHF 1'300.--/m2 zuzüglich Zinsen ab dem 1. Februar 2016 zu. Auf Rekurs des Kantons hin reduzierte das Kantonale Verwaltungsgericht diese Entschädigung mit Urteil vom 28. April 2025 auf CHF 750.--/m2. Die Beschwerdeführerin focht dieses Urteil mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (und subsidiär einer Verfassungsbeschwerde) beim Bundesgericht an, mit der Forderung, ihr eine Entschädigung von CHF 1'300.--/m2 oder eine Rückweisung der Akten an die Vorinstanz zuzusprechen. Sie rügte dabei eine Verletzung von Bundesrecht, des Willkürverbots und der Eigentumsgarantie.

2. Massgebende Rechtsgrundlagen und Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hielt fest, dass es im Rahmen einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen eine kantonale Enteignungsentschädigung eine freie Prüfungsbefugnis bezüglich des Prinzips der Entschädigung und der methodisch korrekten Bestimmung des Betrags sowie der Konformität des kantonalen Rechts mit der in Art. 26 Abs. 2 BV (Bundesverfassung) verankerten Forderung nach voller Entschädigung besitzt. Demgegenüber wird die Anwendung des kantonalen Rechts, welches die Modalitäten der Entschädigungsfestsetzung regelt, sowie das Ergebnis der Schätzung vom Bundesgericht nur unter dem eingeschränkten Gesichtspunkt der Willkür überprüft (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.2; 138 II 77 E. 6.3).

Gemäss Art. 26 Abs. 2 BV ist bei Enteignung oder bei einer Eigentumsbeschränkung, die einer Enteignung gleichkommt, volle Entschädigung geschuldet. Dieses Prinzip wird in Art. 9 des Tessiner Enteignungsgesetzes (LEspr/TI) bekräftigt und entspricht dem bundesrechtlichen Grundsatz von Art. 16 des Enteignungsgesetzes (EntG). Die Enteignete soll durch die Enteignung weder Verluste erleiden noch Gewinne erzielen und wirtschaftlich so gestellt werden, als hätte die Landabtretung nicht stattgefunden (BGE 122 I 168 E. 4b/aa). Art. 11 LEspr/TI (entsprechend Art. 19 EntG) legt fest, dass die Entschädigung alle Nachteile umfassen muss, die der Enteigneten durch die Aufhebung oder Beschränkung ihrer Rechte entstehen. Dies beinhaltet insbesondere den vollen Verkehrswert des enteigneten Rechts (lit. a), bei einer teilweisen Enteignung zudem den Betrag, um welchen der Verkehrswert des Restgrundstücks gemindert wird (lit. b), sowie den Ausgleich für alle weiteren vorhersehbaren Nachteile (lit. c). Der Verkehrswert eines Grundstücks wird als jener Betrag definiert, den der Eigentümer des enteigneten Landes objektiv auf dem freien Markt am Stichtag von jedem potenziellen Käufer hätte erzielen können (BGE 122 II 246 E. 4a).

3. Begründung des Bundesgerichts zur Verkehrswertbestimmung

Das Bundesgericht bestätigte die Anwendung der statistisch-vergleichenden Methode durch die Vorinstanz. Nach dieser Methode wird der Verkehrswert des enteigneten Landes auf der Grundlage eines Vergleichs der Preise ähnlicher Güter in ähnlicher Lage kurz vor dem Stichtag der Schätzung ermittelt (BGE 122 II 337 E. 5a).

Das kantonale Verwaltungsgericht hatte die vom Enteignungsgericht berücksichtigten Vergleichstransaktionen teilweise verworfen, was die Beschwerdeführerin als willkürlich rügte.

• Ablehnung der Parzelle qqq (Baurecht): Die Beschwerdeführerin machte geltend, dass der im Rahmen der Begründung eines selbstständigen und dauernden Baurechts im Jahr 2009 für die Parzelle qqq (auf der nun ein Supermarkt steht) vereinbarte Wert von CHF 1'200.--/m2 ein valider Vergleichswert sei, insbesondere da ihr eigenes Grundstück ebenfalls ein ähnliches Geschäftszentrum aufweise und sich beide in einer "äusserst strategischen Zone" befänden. Das Bundesgericht verwarf dieses Argument. Es hielt fest, dass der Wert von CHF 1'200.--/m2 für die Parzelle qqq nicht das Ergebnis eines Kaufgeschäfts, sondern eine von den Parteien im Kontext eines Baurechtsvertrags als Faktor zur Berechnung des Baurechtszinses vereinbarte Grösse darstellte. Die Bestimmung des Baurechtswerts sei von vielfältigen Elementen abhängig, bei denen der Bodenwert nicht zwingend ausschlaggebend sei (vgl. Urteil 5A_985/2022 vom 28. September 2023 E. 3.3.3.2 und 3.4). Die kantonale Ablehnung dieses Werts als Marktwertindikator, insbesondere angesichts der Verfügbarkeit anderer Grundstücke, die Gegenstand gewöhnlicher Transaktionen auf dem freien Markt waren, sei daher nicht zu beanstanden.

• Ablehnung der Parzellen rrr und sss (öffentliche Versteigerung): Die Beschwerdeführerin beanstandete ferner, dass die Versteigerung der Parzellen rrr und sss durch die Gemeinde Chiasso im Jahr 2015 zu einem Preis von CHF 1'138.38/m2 nicht als Vergleich herangezogen wurde. Sie argumentierte, die öffentliche Zweckbestimmung dieser Parzellen (EAPm-Zone, gemischt privat und öffentlich) hätte den Preis eher negativ beeinflusst, weshalb der Verkehrswert auf dem freien Markt ohne diese Einschränkungen höher gewesen wäre. Das Bundesgericht folgte dieser Argumentation nicht. Es wies darauf hin, dass die Parzellen rrr und sss in einer anderen Planungszone (EAPm) mit spezifischen, gemischten Nutzungsbestimmungen (Art. 49 Nrn. 1 und 5 der Bau- und Nutzungsordnung Chiasso) lagen und die Veräusserung durch eine öffentliche Versteigerung mit einem festgelegten Mindestangebot keine gewöhnliche Transaktion auf dem freien Markt darstelle. Solche Umstände könnten zu Preisen führen, die von den objektiv auf dem freien Markt erzielbaren Preisen abweichen. Die Ablehnung dieser Transaktionen als valider Vergleich war daher haltbar.

• Bestätigte Vergleichstransaktionen und Wertschätzung: Das kantonale Verwaltungsgericht hatte die Entschädigung auf der Grundlage zweier verbleibender Transaktionen in den Zonen AC7 und RI7 (Part. zzz, 2006 zu CHF 700.--/m2 verkauft; Part. ttt, 2007 zu CHF 800.--/m2 verkauft) festgesetzt. Diese Grundstücke wiesen gemäss Vorinstanz dieselben Bauparameter und eine ähnliche Lage und Urbanisierung auf wie die enteigneten Parzellen, ohne dass besondere preisbeeinflussende Umstände ersichtlich waren. Der Mittelwert von CHF 750.--/m2 wurde als Verkehrswert festgesetzt. Die Beschwerdeführerin hatte diese beiden Vergleichstransaktionen und deren Ergebnisse nicht als offensichtlich unhaltbar gerügt. Insbesondere konnte sie auch keinen Willkürvorwurf begründen, indem sie die fehlende Berücksichtigung eines allfälligen Wertzuwachses zwischen den Vergleichstransaktionen (2006/2007) und dem Stichtag (2016) geltend machte. Das Bundesgericht hielt fest, dass es sich hierbei nicht um eine notorische Tatsache handle und die Beschwerdeführerin keine konkreten Elemente zur Marktentwicklung in Chiasso vorgelegt hatte.

• Minderwert des Restgrundstücks: Die Beschwerdeführerin rügte zudem, dass der Minderwert des Restgrundstücks (Reduktion der Transit- und Parkfläche auf Parzelle kkk, Entfernung einer Tankstelle auf Parzelle jjj) nicht berücksichtigt worden sei. Das Bundesgericht wies diese Rüge als unzureichend begründet zurück. Es stellte fest, dass die Frage eines allfälligen Minderwerts der Restflächen nicht Gegenstand des Verfahrens vor dem kantonalen Verwaltungsgericht gewesen sei. Die Beschwerdeführerin habe weder geltend gemacht, dass das kantonale Gericht den Streitgegenstand falsch bestimmt oder ihr rechtliches Gehör verletzt hätte, noch dass es zu Unrecht versäumt hätte, über diesen Aspekt der Entschädigung zu entscheiden. Damit erfüllte die Rüge nicht die Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG.

4. Schlussfolgerung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, soweit sie zulässig war, abzuweisen sei. Die Argumente der Beschwerdeführerin gegen die Reduktion der Entschädigung auf CHF 750.--/m2 durch das kantonale Verwaltungsgericht wurden nicht als stichhaltig erachtet und vermochten weder eine Bundesrechtsverletzung noch Willkür darzulegen. Die Gerichtskosten wurden der Beschwerdeführerin auferlegt.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte die vom kantonalen Verwaltungsgericht festgesetzte Enteignungsentschädigung von CHF 750.--/m2 für 17 m2 Land in Chiasso. Es billigte die Anwendung der statistisch-vergleichenden Methode und die Ablehnung von Baurechtszinsberechnungen sowie Preisen aus öffentlichen Versteigerungen als Vergleichsobjekte, da diese keine typischen freien Markttransaktionen darstellten. Die Beschwerdeführerin konnte weder die vom kantonalen Gericht angenommenen Vergleichswerte willkürlich erscheinen lassen, noch eine allgemeine Wertsteigerung zwischen den Vergleichsdaten und dem Stichtag belegen. Eine Rüge bezüglich des Minderwerts des Restgrundstücks wurde aus prozessualen Gründen (unzureichende Begründung und fehlende Geltendmachung vor der Vorinstanz) nicht geprüft.