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Detaillierte Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 4A_317/2025 vom 14. Oktober 2025

Parteien: * Rekurrenten: A.A._ und B.A._ (Mieter) * Intimierte: C.__ SA (Vermieterin)

Streitgegenstand: Zahlungsverzug des Mieters (Art. 257d OR) und Ausweisung im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257 ZPO).

Vorinstanz: Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

I. Sachverhalt

Die Intimierte vermietete den Rekurrenten mit Vertrag vom 22. Mai 2014 eine Villa in Meinier zu einem monatlichen Mietzins von CHF 5'000.– (inkl. Nebenkosten). Besondere Umstände prägten dieses Mietverhältnis: Der Verwalter der Vermieterin ist der Bruder des Mieters A.A.__. Der Mietvertrag wurde nach dem Rückkauf der Liegenschaft der Rekurrenten durch die Vermieterin abgeschlossen, mit dem ausdrücklichen Ziel, den Rekurrenten den Rückkauf der Liegenschaft in naher Zukunft zu ermöglichen. Der Mietzins war als Pauschale ausgestaltet und umfasste die Tilgung der Hypothekarschuld, die Amortisation der Bankschuld, die Zahlung der Liegenschaftssteuern sowie anfänglich die Rückzahlung eines privaten Darlehens an den Mieter. Nach Tilgung des Darlehens sollte der Rest des Mietzinses für die zusätzliche Amortisation der Hypothek verwendet werden. Der Vertrag war auf eine maximale Dauer von drei Jahren befristet, um den Rekurrenten die Refinanzierung und den Rückkauf der Liegenschaft zu ermöglichen. Im Falle des Nicht-Zahlung des Mietzinses wurde vertraglich festgehalten, dass die Liegenschaft unverzüglich zum Marktpreis weiterverkauft und ein allfälliger Verkaufsüberschuss nach Abzug aller Kosten den Rekurrenten zufliessen sollte.

Im März 2018 wurde der Mietvertrag auf den 30. April 2018 gekündigt. Anschliessend schlossen die Parteien vor der Genfer Schlichtungskommission für Miete und Pacht eine Vereinbarung, wonach der Mietvertrag einmalig bis zum 31. März 2019 verlängert wurde und die Rekurrenten bis zum 31. Oktober 2018 ein exklusives Vorkaufsrecht behielten.

Am 14. Juni 2024 mahnte die Vermieterin die Rekurrenten mittels avis comminatoires und setzte ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung von Mietzins- und Nebenkostenrückständen in Höhe von CHF 15'000.– für die Monate April bis Juni 2024. Sie kündigte an, bei Nichtzahlung das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR zu kündigen. Da die Forderung nicht fristgerecht beglichen wurde, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 25. Juli 2024 auf den 31. August 2024.

Am 2. Oktober 2024 reichte die Vermieterin beim Tribunal des baux et loyers des Kantons Genf ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) ein, mit dem sie die Ausweisung der Rekurrenten beantragte. Die Rekurrenten widersetzten sich dem Gesuch und machten geltend, sie hätten verschiedene Zahlungen geleistet, aber einen Betrag vom Februar 2024 übersehen. Dieser sei ihnen erst am Vortag der Verhandlung bewusst geworden und umgehend beglichen worden. Sie führten aus, der Zahlungsverzug sei auf den Verkauf einer Miterbenliegenschaft zurückzuführen; die Einnahmen hieraus seien erst am 30. Oktober 2024 verteilt worden, wodurch sie im November die Rückstände von CHF 35'000.– hätten begleichen können. Sie behaupteten, der Bruder des Rekurrenten sei über den Zahlungsverzug und dessen Gründe informiert gewesen. Ferner sei der Mietzins simuliert und diene der Rückzahlung der Hypothekarschuld. Die Rekurrenten sollten die Villa mittels Erlösen aus einem Familienbesitz in Freiburg zurückkaufen, was jedoch noch nicht geschehen sei.

Das erstinstanzliche Gericht hiess das Gesuch gut und ordnete die sofortige Ausweisung an, wobei die Vermieterin die Zwangsvollstreckung ab dem 1. Juli 2025 beantragen konnte. Die kantonalen Rechtsmittelinstanz (Chambre des baux et loyers) wies den Rekurs der Mieter am 14. Mai 2025 ab.

II. Rechtliche Problematik vor Bundesgericht

Die Rekurrenten erhoben beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde und rügten hauptsächlich, die Vorinstanz habe die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO verneint. Sie machten geltend, die Vermieterin handle rechtsmissbräuchlich und ihr Gesuch sei abzuweisen. Eventualiter verlangten sie eine Rückweisung zur Ergänzung des Sachverhalts.

Das Bundesgericht hatte zu prüfen, ob die Vorinstanz die Voraussetzungen des Art. 257 ZPO korrekt bejaht hatte, insbesondere ob der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar war, und ob die von den Rekurrenten vorgebrachten Einwände (Simulationslehre, Rechtsmissbrauch, Beweiswürdigung) die Anwendung des Verfahrens in klaren Fällen ausschlossen.

III. Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüfte die Beschwerde in materieller Hinsicht wie folgt:

1. Grundsätze des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257 ZPO): Das Bundesgericht erinnert an die strengen Voraussetzungen des Art. 257 ZPO: * Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO: Der Sachverhalt darf nicht streitig sein oder muss sofort bewiesen werden können. Dies erfordert den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen; blosse Glaubhaftmachung genügt nicht. Werden vom Beklagten substantiierte und schlüssige Einwendungen und Einreden erhoben, die nicht sofort entkräftet werden können und geeignet sind, die Überzeugung des Richters zu erschüttern, so ist das Verfahren in klaren Fällen unzulässig. * Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO: Die Rechtslage muss klar sein. Dies ist der Fall, wenn die Anwendung der Norm auf den konkreten Fall aufgrund des Gesetzestextes oder einer gefestigten Lehre und Rechtsprechung offensichtlich ist. Eine unklare Rechtslage liegt typischerweise vor, wenn die Anwendung einer Norm richterliches Ermessen oder eine auf Billigkeit basierende Entscheidung erfordert, die konkrete Umstände integriert. * Sind diese kumulativen Voraussetzungen nicht erfüllt, tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

2. Überprüfung des Sachverhalts und Beweiswürdigung (Art. 105, 106 Abs. 2 BGG): Die Rekurrenten rügten eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung. Das Bundesgericht hielt fest, dass es an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser wurde offensichtlich unrichtig (willkürlich) oder rechtsverletzend festgestellt und die Korrektur ist entscheiderheblich (Art. 105 Abs. 2, 97 Abs. 1 BGG). Die Kritik am Sachverhalt unterliegt dem strengen Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht lehnte die Rügen der Rekurrenten ab, da diese es versäumten, anhand präziser Verweise auf die Akten darzulegen, dass sie die von ihnen geltend gemachten, abweichenden oder ergänzenden Fakten (wie etwa die angebliche Kenntnis des Bruders vom Zahlungsverzug oder die Herkunft der Gelder) im kantonalen Verfahren prozesskonform vorgebracht und bewiesen hätten. Die meisten der von den Rekurrenten vorgebrachten Fakten seien zudem nicht geeignet, die Gültigkeit der Mietvertragskündigung oder die Zulässigkeit des Rechtsschutzes in klaren Fällen in Frage zu stellen. Ihre Ausführungen liefen auf eine rein appellatorische Kritik hinaus.

3. Rüge der simulierten Verträge (Art. 1 ff., 18 OR): Die Rekurrenten warfen der Vorinstanz vor, die wahre Absicht der Parteien nicht geprüft zu haben, was dazu geführt hätte, dass die Kauf- und Mietverträge als simuliert erkannt worden wären. Sie behaupteten, der "Mietzins" sei in Wirklichkeit eine Rückzahlung der Hypothekarschuld. Das Bundesgericht befand, die Vorinstanz habe detailliert dargelegt, warum sie eine Simulation in diesem Fall ausschloss. Die Rekurrenten versuchten lediglich, ihre eigene Einschätzung an die Stelle der vorinstanzlichen Begründung zu setzen, ohne sich mit deren Argumentation auseinanderzusetzen. Dies wurde als rein appellatorisches Vorgehen gewertet und daher zurückgewiesen. Die Vorinstanz hatte somit überzeugend festgestellt, dass ein gültiges Mietverhältnis vorlag und die monatlichen Zahlungen als Mietzins zu qualifizieren waren.

4. Rüge des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 ZGB): Die Rekurrenten machten geltend, die Vermieterin handle rechtsmissbräuchlich, indem sie die Prozedur der klaren Fälle nutze, um sich die Villa anzueignen. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Rüge des Rechtsmissbrauchs im Berufungsverfahren nicht ausreichend begründet worden war (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Rekurrenten konnten auch vor Bundesgericht nicht darlegen, dass sie ihre Kritik ausreichend substantiiert hatten. Zudem stützte sich ihre Argumentation auf Umstände, die nicht im kantonalen Sachverhalt festgestellt wurden. Mangels gehöriger Begründung und fehlender Sachverhaltsgrundlage konnte das Bundesgericht auf diese Rüge nicht eingehen. Damit fehlte es an "substantiierten und schlüssigen" Einwendungen im Sinne von Art. 257 ZPO, die das Verfahren in klaren Fällen hätten ausschliessen können.

5. Verletzung des Beweisrechts und des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 BV): Die Rekurrenten rügten, die Vorinstanz habe ohne Begründung die Einvernahme der Parteien und des Bruders des Rekurrenten abgelehnt. Das Bundesgericht verneinte eine Verletzung, da die Rekurrenten nicht belegten, einen solchen Beweisantrag form- und fristgerecht gestellt zu haben. Ausserdem sei es "zweifelhaft", ob ein solcher Beweisantrag im Rahmen eines summarischen Verfahrens (wie dem Rechtsschutz in klaren Fällen) überhaupt zulässig wäre. Das Bundesgericht verwies hierzu auf seine Rechtsprechung (ATF 138 III 123 E. 2.1.1), wonach in Verfahren nach Art. 257 ZPO die Beweismittel grundsätzlich auf Urkunden beschränkt sind und mündliche Zeugenaussagen oder Parteivernehmungen die Sofortbeweisbarkeit typischerweise vereiteln.

6. Folgerung bezüglich Art. 257d OR: Durch die Ablehnung aller Einwände der Rekurrenten bestätigte das Bundesgericht implizit, dass die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR – Mahnung, Ansetzung einer Zahlungsfrist, nicht fristgerechte Begleichung und anschliessende Kündigung – ordnungsgemäss erfüllt waren und die Rekurrenten keine substanziellen Gegenargumente vorbringen konnten, die im Rahmen des summarischen Verfahrens des Art. 257 ZPO relevant gewesen wären.

IV. Fazit

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Rekurrenten ab. Die Kosten des Verfahrens wurden den Rekurrenten auferlegt.

V. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

• Zulässigkeit des Verfahrens in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) bestätigt: Die Mieter konnten keine substanziellen und sofort entkräftbaren Einwände vorbringen, die das Verfahren in klaren Fällen unzulässig gemacht hätten.
• Keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung: Die Rügen der Mieter hinsichtlich einer angeblich willkürlichen Beweiswürdigung wurden als appellatorisch oder prozessual unzulässig zurückgewiesen, da sie keine neuen Fakten prozesskonform eingebracht hatten.
• Keine Simulation des Mietvertrags: Das Bundesgericht bestätigte die vorinstanzliche Feststellung, dass ein gültiges Mietverhältnis vorlag und die Mietzinszahlungen keine simulierten Hypothekenrückzahlungen waren.
• Kein Rechtsmissbrauch der Vermieterin: Die Rüge des Rechtsmissbrauchs wurde aufgrund unzureichender Begründung in den kantonalen Instanzen und mangelnder Sachverhaltsgrundlage nicht beachtet.
• Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs/Beweisrechts: Die Mieter hatten Beweisanträge nicht prozesskonform gestellt, und solche Beweismittel sind in einem summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen nur eingeschränkt zulässig.
• Kündigung nach Art. 257d OR gültig: Die formellen Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs galten als erfüllt und wurden durch die Einwände der Mieter nicht entkräftet.