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1. Einführung und Streitgegenstand
Das Bundesgericht hatte über eine Beschwerde der A.__ SA gegen einen Entscheid der Chambre administrative des Kantons Genf vom 20. Mai 2025 zu befinden. Die Vorinstanz hatte die Inventarisierung einer Liegenschaft (Parzelle Nr. 3'883 in Collonge-Bellerive GE), bestehend aus einer Villa, einem Nebengebäude, zwei Toren und einer Eingangsgitter, sowie der gesamten Parzelle selbst, bestätigt. Die Beschwerdeführerin, Eigentümerin der Liegenschaft, beabsichtigte, die bestehenden Bauten abzubrechen und stattdessen eine Siedlung mit sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage zu errichten. Die Inventarisierung, eine Massnahme des Heimatschutzes, verbietet den Abbruch der geschützten Elemente und verpflichtet die Eigentümerin zu deren Erhaltung und Pflege.
2. Massgebende Rechtsgrundlagen
Das Bundesgericht prüfte die Rechtmässigkeit der Inventarisierung unter Berücksichtigung der grundlegenden verfassungsrechtlichen Garantien: * Art. 26 Bundesverfassung (BV): Eigentumsgarantie * Art. 36 BV: Einschränkungen von Grundrechten (Gesetzliche Grundlage, öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit) * Art. 4 des kantonalen Gesetzes über den Schutz von Denkmälern, Natur und Stätten (LPMNS): Definiert schützenswerte Objekte (Denkmäler der Geschichte, Kunst, Architektur, archäologische oder historische Objekte, sowie die sie enthaltenden Grundstücke und deren Umgebung, und schützenswerte Gebäude und Stätten sowie Naturschönheiten). * Art. 7 Abs. 1 LPMNS: Alle schützenswerten Objekte im Sinne von Art. 4 werden inventarisiert. * Art. 9 Abs. 1 LPMNS: Inventarisierte Objekte dürfen nicht verändert oder zerstört werden, ohne dass die zuständige Behörde gehört oder eine Bewilligung erteilt wurde.
3. Detaillierte Begründung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht beurteilte die Rechtmässigkeit der Inventarisierung anhand der Kriterien der gesetzlichen Grundlage, des öffentlichen Interesses und der Verhältnismässigkeit.
3.1. Gesetzliche Grundlage (Rz. 2.1)
Die Beschwerdeführerin stellte das Vorhandensein einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage für die Inventarisierung, insbesondere für die Umgebung der Villa und die gesamte Parzelle, in Frage.
Das Bundesgericht wies dieses Argument zurück. Es stellte fest, dass Art. 4 LPMNS ausdrücklich den Schutz von «Denkmälern... sowie die sie enthaltenden Grundstücke und deren Umgebung» (lit. a) und «schützenswerte Gebäude und Stätten» (lit. b) vorsieht. Diese weite Formulierung ermöglicht es der Behörde, nicht nur die Villa und das Nebengebäude, sondern auch die nicht katastermässig erfassten Elemente (Tore, Gitter) und die gesamte Parzelle zu inventarisieren. Die Ausdehnung des Schutzes auf die Parzelle dient dazu, die geschützten Gebäude zur Geltung zu bringen und eine architektonische Kohärenz des Ensembles zu wahren (vgl. Urteile 1C_696/2024 vom 12. Juni 2025, E. 3.3.2; 1C_5/2025 vom 24. Juli 2025, E. 4.5).
Das Gericht betonte auch den Unterschied zwischen einer Inventarisierung und einer Klassierung (Unterschutzstellung gemäss Art. 10 ff. LPMNS). Die Inventarisierung ist ein reines Überwachungsinstrument, während die Klassierung eine umfassende Schutzmassnahme darstellt. Die durch eine Inventarisierung auferlegten Einschränkungen sind daher weniger gravierend als diejenigen einer Klassierung (vgl. 1C_696/2024, E. 3.3.1). Da es sich um eine Inventarisierung handelt, sind Änderungen im unmittelbaren Umfeld nicht per se verboten (vgl. Art. 15 Abs. 4 LPMNS), sondern erfordern lediglich eine Bewilligung. Damit war die Interpretation der kantonalen Vorinstanz, wonach die Inventarisierung die gesamte Parzelle umfassen kann, nicht willkürlich.
3.2. Öffentliches Interesse (Rz. 2.2)
Die Beschwerdeführerin bestritt die Schutzwürdigkeit der Villa und der Parzelle. Sie machte geltend, die Massnahme sei nur für Spezialisten legitim und nicht für die Allgemeinheit, und ihr privates Gutachten sei nicht berücksichtigt oder falsch gewürdigt worden.
3.2.1. Grundsätze zum öffentlichen Interesse im Heimatschutz Das Bundesgericht bekräftigte, dass Eigentumsbeschränkungen zum Schutz von Denkmälern und Naturschauplätzen grundsätzlich im öffentlichen Interesse liegen (ATF 135 I 176 E. 6.1; 126 I 219 E. 2c). Dieses öffentliche Interesse überwiegt in der Regel das private Interesse an einer optimalen finanziellen Nutzung (ATF 120 Ia 270 E. 6c). Die Festlegung, welche Objekte schutzwürdig sind, obliegt primär den kantonalen Behörden (ATF 126 I 219 E. 2c). Die Beurteilung muss objektiv, wissenschaftlich und unter Berücksichtigung des kulturellen, historischen, künstlerischen und städtebaulichen Kontexts erfolgen. Nicht nur ästhetische Kriterien zählen; auch Objekte, die typisch für eine Epoche oder einen Stil sind, können schützenswert sein (ATF 135 I 176 E. 6.2; 1C_5/2025 E. 4.2). Entscheidend ist, dass die Massnahme nicht nur einem engen Kreis von Spezialisten dient, sondern in den Augen der Allgemeinheit oder eines Grossteils der Bevölkerung als legitim erscheint (ATF 135 I 176 E. 6.2; 120 Ia 270 E. 4a). Das Bundesgericht übt bei reinen Ermessensfragen und lokalen Verhältnissen eine gewisse Zurückhaltung aus, insbesondere im Bereich des Denkmal- und Heimatschutzes (ATF 142 I 162 E. 3.2.2; 132 II 408 E. 4.3).
3.2.2. Anwendung im vorliegenden Fall Die kantonale Vorinstanz stellte fest, dass alle konsultierten Fachdienste, einschliesslich der Kommission für Denkmäler, Natur und Stätten (CMNS), den Gebäuden und dem Ensemble einen hohen Schutzwert zugeschrieben hatten. Der CMNS kommt dabei aufgrund ihrer Spezialisierung ein gewisses Präjudiz zu (vgl. 1C_5/2025 E. 4.5; 1C_696/2024 E. 5.3.2). Die Villa und das Nebengebäude im «Heimatstil» wurden als typisch für die vor dem Ersten Weltkrieg erfolgte Vorstadtsiedlung Genfs eingestuft. Dieser «vernaculäre» Architekturstil, der die Geschichte des schweizerischen Kulturerbes widerspiegelt, wird nicht nur von der wissenschaftlichen Gemeinschaft, sondern auch von der Allgemeinheit als schützenswert angesehen (vgl. 1C_696/2024 E. 5.3.2 für einen ähnlichen Fall in Genf). Zwei Heimatschutzvereinigungen und eine Anwohnerin hatten sich dem Abbruchprojekt widersetzt, was das öffentliche Interesse untermauert. Das Gericht befand, dass die Fachbehörden keinen «engen Spezialistenkreis» darstellten und daher keine öffentliche Umfrage notwendig war.
Die Beschwerdeführerin rügte zudem, dass die Vorinstanz das ungünstige Gutachten der Gemeinde vom 17. Mai 2023 ignoriert habe. Das Bundesgericht hielt dem entgegen, dass die Schutzwürdigkeit auf technischen Kenntnissen beruht und somit in die Zuständigkeit der kantonalen Fachdienste (CMNS) fällt (vgl. 1C_271/2025 vom 8. September 2025, E. 3.3.4). Da die Gemeinde lediglich dem privaten Gutachten der Beschwerdeführerin gefolgt war, ohne eigene Analysen durchzuführen, konnte ihr Standpunkt nicht als Ausdruck des allgemeinen Bevölkerungswillens gegenüber den Fachbehörden prävalieren.
3.2.3. Würdigung des privaten Gutachtens Das Bundesgericht stellte klar, dass das private Gutachten von C._, das von der Beschwerdeführerin vorgelegt wurde, von der kantonalen Vorinstanz keineswegs ignoriert, sondern umfassend gewürdigt wurde. Rügen wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs oder unzureichender Begründung wurden daher abgewiesen. Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass der erste Bericht von C._ die architektonischen Qualitäten der Gebäude und des Gartens hervorhob, während der zweite Bericht seine vorherigen Schlussfolgerungen auf der Grundlage unbegründeter Hypothesen oder irrelevanter Elemente widerlegte. Der Experte hatte die architektonischen Qualitäten der Gebäude nicht bestritten, sondern sich bei seiner Empfehlung zum Abbruch, trotz seiner persönlichen Überzeugung für die Erhaltung, auf die «Schwächen des Innenraums» konzentriert. Solche Bemerkungen zur Opportunität oder Verhältnismässigkeit der Inventarisierung haben jedoch keine rechtliche Relevanz, da diese Fragen dem Ermessen des Richters unterliegen (vgl. 1C_72/2017 vom 14. September 2017, E. 6.5). Folglich war die Vorinstanz nicht willkürlich, als sie die Gutachten nicht als Beweis gegen den Denkmalwert der Objekte wertete.
3.3. Verhältnismässigkeit (Rz. 2.3)
Die Beschwerdeführerin argumentierte, die Massnahme sei unverhältnismässig, da sie ein enormes finanzielles Opfer darstelle, die Bauten im Inneren nur eingeschränkt nutzbar seien und die Massnahme sich auf die gesamte Parzelle erstrecke. Sie rügte auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und der Untersuchungsmaxime.
3.3.1. Grundsätze zur Verhältnismässigkeit Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass eine einschränkende Massnahme geeignet und erforderlich ist, um das angestrebte Ziel zu erreichen, und dass ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und den beeinträchtigten privaten oder öffentlichen Interessen besteht (ATF 140 I 168 E. 4.2.1). Eine Denkmalschutzmassnahme ist unverhältnismässig, wenn sie für den Eigentümer untragbare Auswirkungen hat oder ihm keinen akzeptablen Ertrag ermöglicht (ATF 126 I 219 E. 2c und 2h).
3.3.2. Finanzielle Aspekte und Nutzung Die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Kostenvoranschläge für die Restaurierung der Villa und des Nebengebäudes beliefen sich auf 4.457.000 CHF bzw. 4.804.777 CHF. Der Wiederverkaufswert der renovierten Objekte wurde von ihr auf 4.920.000 CHF geschätzt (ohne den Wert der Parzelle). Die monatlichen Mieterträge für Villa und Nebengebäude wurden mit 6.000 CHF bzw. 2.800 CHF angegeben. Dies deutet darauf hin, dass die Inventarisierung einen Ertrag nicht verunmöglicht.
Bezüglich angeblicher Mängel im Inneren der Villa stellte das Gericht fest, dass die Beschwerdeführerin nicht bestritten hatte, dass es technische Lösungen zur Verbesserung des Komforts und der Bewohnbarkeit gäbe. Renovationen der Dächer wurden als üblich für Gebäude mit Denkmalwert eingestuft.
Die Beschwerdeführerin machte geltend, ihr entstünden durch die Inventarisierung Verluste in Millionenhöhe, da sie statt ihres ursprünglichen Projekts nur einen geringen jährlichen Ertrag von 2,2% auf die Renovationskosten erzielen könne. Das Bundesgericht entgegnete, dass die Beschwerdeführerin keine konkreten Angaben zu den erwarteten Einnahmen ihres ursprünglichen Projekts (Abbruch und Neubau einer Siedlung) gemacht hatte. Obwohl die Inventarisierung die Dichte des Bauprojekts reduzieren mag, wird der Wert der Parzelle nicht vollständig zunichtegemacht. Die Beschwerdeführerin kann weiterhin auf den unbebauten Flächen bauen und/oder in den renovierten Gebäuden Wohnungen schaffen. Auch ein anderes Verdichtungsprojekt ist unter Berücksichtigung der Denkmalschutzinteressen möglich (vgl. 1C_54/2025 vom 8. August 2025, E. 3.4.2). Insbesondere können die nicht inventarisierte Erweiterung der Villa und der Pool abgebrochen werden, um Neubauten zu ermöglichen. Da die geschützten Elemente nur einen «sehr kleinen Teil» der fast 5.000 m² grossen Parzelle ausmachen, bestehen weiterhin erhebliche Verdichtungsmöglichkeiten. Die Villa selbst (ca. 200 m² Grundfläche) ist bewohnbar. Ohne Kenntnis des Erwerbspreises der Parzelle von 1950 und der detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnung des ursprünglichen Projekts konnte kein unverhältnismässiges finanzielles Opfer festgestellt werden.
3.3.3. Untersuchungsmaxime und Beweislast Die Rüge einer Verletzung der Untersuchungsmaxime wurde abgewiesen, da die Renovationskosten aufgrund der von der Beschwerdeführerin vorgelegten Kostenvoranschläge ermittelt wurden und das SMS diese als angemessen einstufte. Die Beschwerdeführerin war jedoch ihrer erhöhten Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen, die Anschaffungskosten der Parzelle und den erwarteten Ertrag ihres ursprünglichen Projekts darzulegen. Für solche Tatsachen, die nur der Eigentümerin bekannt sind, kann die Behörde erwarten, dass diese spontan vorgebracht werden (ATF 140 I 285 E. 6.3.1). Die vorgelegten «Preisspektren» bezogen sich lediglich auf den aktuellen Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser und lieferten keine projektspezifischen Daten. Die fehlenden Beweise gehen daher zulasten der Beschwerdeführerin.
3.3.4. Umfang der Massnahme (Innenräume und gesamte Parzelle) Die Ausdehnung der Inventarisierung auf die Innenräume der Villa wurde mit dem Vorhandensein originaler Elemente (Marmorkamine, Holztreppe, Türen und Fenster) gerechtfertigt. Die Beschwerdeführerin kann weiterhin Transformationen und Neuanordnungen im Inneren vornehmen. Die Ausdehnung der Massnahme auf die gesamte Parzelle wurde mit dem Erfordernis eines ausreichenden Freiraums für die geschützten Gebäude und der Notwendigkeit einer effektiven Kontrolle durch die Denkmalschutzbehörden begründet. Sie verhindert nicht jede zukünftige Bebauung, sondern erfordert lediglich eine Kontrolle. Der landschaftlich gestaltete Garten wurde ebenfalls im architektonischen Inventar als «aussergewöhnlich» eingestuft und rechtfertigt seinen Schutz. Die Inventarisierung der gesamten Parzelle ist im Hinblick auf den Schutz des Ensembles gerechtfertigt. Rügen wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs wurden auch hier abgewiesen.
3.3.5. Gesamtwürdigung und Interessenabwägung Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Beschwerdeführerin kein unverhältnismässiges finanzielles Opfer erleidet, auch wenn ihre Renditeerwartungen nicht optimal sein werden. Das private Interesse an einer maximalen finanziellen Nutzung muss dem öffentlichen Interesse am Schutz von Denkmälern und Stätten weichen (ATF 126 I 219 E. 2c; 1C_696/2024 E. 5.4.3).
3.3.6. Öffentliches Interesse am Wohnungsbau Die Beschwerdeführerin führte das öffentliche Interesse am Wohnungsbau in Genf ins Feld. Das Gericht hielt fest, dass dieses Prinzip nicht zwangsläufig dem Heimatschutz übergeordnet ist. Der kantonale Richtplan 2030 (PDCn 2030) sieht explizit vor, dass Verdichtung nicht auf Kosten des Kulturerbes gehen darf (vgl. 1C_5/2025 E. 4.6.2). Die Inventarisierung erlaubt eine Vereinbarkeit beider Interessen, da sie nicht jedes neue Verdichtungsprojekt auf der Parzelle verhindert, aber den Schutz des Kulturerbes gewährleistet.
4. Schlussfolgerung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht wies die Beschwerde in dem Masse, in dem darauf einzutreten war, ab. Die Inventarisierung der Villa, des Nebengebäudes, der Tore und des Eingangsgitters sowie der gesamten Parzelle als schützenswertes Ensemble erfolgte auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage, diente einem wichtigen öffentlichen Interesse und war verhältnismässig. Die kantonalen Behörden hatten die Interessenabwägung korrekt vorgenommen.
Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: