Es handelt sich um ein experimentelles Feature. Es besteht keine Gewähr für die Richtigkeit der Zusammenfassung.
Parteien: * Beschwerdeführerin (Mieterin): A._ SA * Beschwerdegegnerin (Vermieterin): B._ SA
Gegenstand: Mietvertrag; "ökonomische Kündigung" (congé économique)
I. Einleitung und Sachverhalt
Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit einem mietrechtlichen Streit um die Gültigkeit einer Kündigung, die Dauer einer Mietvertragsverlängerung und die Frage einer Mietzinsreduktion.
Die Beschwerdeführerin, A.__ SA, mietete seit dem 1. April 2012 eine klassifizierte Villa mit Garten in Genf, die für den Betrieb einer Arztpraxis (Pädiatrie, Allgemeinmedizin, Augenheilkunde und Osteopathie) bestimmt war. Der Mietvertrag hatte eine anfängliche Laufzeit von zehn Jahren (bis 31. März 2022) und verlängerte sich stillschweigend um je fünf Jahre, sofern keine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten wurde. Der jährliche Mietzins betrug CHF 220'020 (exkl. Nebenkosten, indexiert).
Am 19. Mai 2020 kündigten die damaligen Eigentümer (die "alten Vermieter") den Mietvertrag auf den 31. März 2022 mit der Begründung, sie beabsichtigten, die Villa "frei von jeglichem Mieter" (libre de tout occupant) zu verkaufen. Die Villa wurde schliesslich am 1. März 2021 an die Beschwerdegegnerin, B.__ SA, eine im kommerziellen Immobiliengeschäft tätige Gesellschaft, verkauft.
Die Beschwerdeführerin focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde an und beantragte primär deren Annullierung, subsidiär eine sechsjährige Erstreckung des Mietverhältnisses. Im Rahmen von Vergleichsverhandlungen bot die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin an, die medizinische Nutzung beizubehalten, jedoch mit einer reduzierten Mietfläche und einem unveränderten, aber pro Quadratmeter deutlich erhöhten Mietzins, verbunden mit der Möglichkeit, das zweite Stockwerk an weitere Ärzte zu vermieten. Dies lehnte die Beschwerdeführerin aus finanziellen Gründen und wegen Problemen bezüglich des Berufsgeheimnisses ab. Da keine Einigung erzielt werden konnte, wurde die Klage im Mai 2022 vor das Genfer Mietgericht gebracht.
Vorinstanzliche Entscheide: * Mietgericht Genf (4. März 2024): Erachtete die Kündigung als gültig. Gewährte eine einmalige Mietvertragsverlängerung von drei Jahren bis zum 31. März 2025. * Chambre des baux et loyers der Cour de justice Genf (7. April 2025): Bestätigte die Gültigkeit der Kündigung. Reformierte jedoch die Mietvertragsverlängerung auf vier Jahre bis zum 31. März 2026.
Die Beschwerdeführerin gelangte daraufhin an das Bundesgericht, mit dem Hauptantrag auf Annullierung der Kündigung, subsidiär auf eine Verlängerung von sechs Jahren und eine Mietzinsreduktion von 15% während der Verlängerungsdauer.
II. Rechtliche Würdigung durch das Bundesgericht
Das Bundesgericht beurteilt den Fall auf der Grundlage des von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalts (Art. 105 Abs. 1 BGG) und prüft das Recht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG). Eine Abweichung vom Sachverhalt ist nur bei offensichtlich unrichtiger Feststellung (Willkür im Sinne von Art. 9 BV) oder einer Rechtsverletzung gemäss Art. 95 BGG möglich, sofern dies den Ausgang des Verfahrens beeinflusst (Art. 97 Abs. 1 BGG). Bezüglich Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung übt das Bundesgericht Zurückhaltung aus und greift nur ein, wenn die Vorinstanz den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt, relevante Beweismittel grundlos unberücksichtigt gelassen oder auf der Grundlage der erhobenen Elemente unhaltbare Schlüsse gezogen hat. Die Rügen müssen substanziiert vorgetragen werden (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Der Streit konzentriert sich auf drei Hauptpunkte: die Anfechtbarkeit der Kündigung, die Dauer der Mietvertragsverlängerung und die Mietzinsreduktion.
1. Anfechtbarkeit der Kündigung (Art. 271 ff. OR)
1.1. Argumentation der Vorinstanz: Die kantonale Instanz stellte fest, dass die Beschwerdeführerin die Beweislast dafür, dass die Kündigung gegen Treu und Glauben verstossen würde, nicht erfüllt hatte. Es gab keine konkreten Anhaltspunkte, die an der Realität des von den alten Vermietern geltend gemachten Kündigungsgrundes zweifeln liessen: die Absicht, die Villa unter den besten Bedingungen zu verkaufen. Angesichts der Tatsache, dass es sich um ein historisches Gebäude handelte, konnte ein Verkauf ohne Mieter ("libre de tout occupant") entweder an einen Selbstnutzer oder einen Investor, der renovieren und mit Gewinn weiterverkaufen wollte, vorteilhafter sein. Der Umstand, dass die Kündigung kurz vor der stillschweigenden Verlängerung um fünf Jahre erfolgte, bestätigte aus Sicht der Vorinstanz die Absicht der alten Vermieter, den Verkaufspreis zu optimieren, da eine ordentliche Kündigung durch den ursprünglichen Vermieter weniger restriktiven Bedingungen unterliegt als jene, die ein neuer Eigentümer gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR einhalten müsste. Die Aussage der Beschwerdegegnerin (der Käuferin), dass die Kündigung sie vom Kauf überzeugt habe, wurde nicht als Substitution ihrer Interessen für die der alten Vermieter gewertet, sondern als Bestätigung, dass die Kündigung den Verkauf konkret erleichtert hatte. Es sei auch nicht entscheidend, ob die alten Vermieter ein besseres Angebot für freie Räumlichkeiten erhalten hätten, da die Rechtsprechung eine solche Anforderung nicht stelle. Schliesslich sei der Wunsch der Beschwerdegegnerin, die Räumlichkeiten später zu einem höheren Mietzins zu vermieten, für die Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung irrelevant, da diese sich nach dem Zeitpunkt der Kündigung richten müsse.
1.2. Argumentation der Beschwerdeführerin: Die Beschwerdeführerin rügte Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung und behauptete, es fehle an konkreten Beweisen, dass die alten Vermieter durch den Verkauf der mieterfreien Liegenschaft einen besseren Ertrag hätten erzielen können. Sie monierte, die Vorinstanz habe sich auf ein "abstraktes Postulat" und auf Aussagen Dritter (der jetzigen Vermieterin) gestützt, die im Widerspruch zu den Fakten stünden. Zudem sah sie eine Verletzung von Art. 271 ff. OR und Art. 160 ZPO, da die Kündigung keinem schützenswerten objektiven Interesse entsprochen oder einen unzulässigen, rein spekulativen Zweck verfolgt hätte.
1.3. Entscheid des Bundesgerichts: Das Bundesgericht weist die Willkürrüge zurück. Es hält fest, dass die Argumentation der Beschwerdeführerin einer "pétition de principe" (Zirkelschluss) gleichkomme, indem sie versuche, ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen der Vorinstanz zu setzen, ohne die Begründung des angefochtenen Entscheids wirksam zu bestreiten. Die Behauptung, die Vorinstanz habe bestimmte Fakten zu den Vergleichsverhandlungen ausser Acht gelassen, sei unbegründet, da diese im angefochtenen Urteil erwähnt worden seien.
Da die Rüge gegen die Sachverhaltsfeststellung scheiterte, konnte die Beschwerdeführerin ihre rechtliche Kritik nicht erfolgreich auf das Fehlen konkreter Beweise für bessere Verkaufsbedingungen oder auf einen spekulativen Kündigungsgrund stützen. Das Bundesgericht bekräftigt seine ständige Rechtsprechung, wonach der Beweggrund, ein Mietobjekt mieterfrei zu verkaufen, um den Verkauf zu erleichtern oder einen besseren Preis zu erzielen, an sich nicht missbräuchlich ist. Sobald feststeht, dass die Anwesenheit eines Mieters einen Verkauf erschweren kann, war die Vorinstanz berechtigt, die streitige Kündigung als gültig zu erachten. Es sei unerheblich, ob die Beschwerdegegnerin bereits vor der Kündigung mit den alten Vermietern in Verhandlungen stand oder ob der Kaufpreis durch die Aussicht auf einen freien Besitz beeinflusst wurde. (Querverweise: BGE 4A_33/2019 E. 4.1.2; 4A_485/2018 E. 6; 4A_475/2015 E. 5.1.2 und 5.2.1 – diese Entscheide stützen die Auffassung, dass die Erleichterung eines Verkaufs ein legitimer Kündigungsgrund sein kann.)
2. Mietvertragsverlängerung (Art. 272 OR)
2.1. Argumentation der Vorinstanz: Die kantonale Instanz erachtete eine einmalige Verlängerung von vier Jahren bis zum 31. März 2026 als angemessen und gerecht. Sie berücksichtigte dabei die achtjährige Mietdauer, die Tatsache, dass die Kündigung zwei Jahre vor dem ursprünglichen Vertragsende (31. März 2022) erfolgte, die einjährige Unterbrechung des Schlichtungsverfahrens, in der eine reduzierte Fläche zum selben Mietzins von der Mieterin abgelehnt wurde, sowie die erheblichen Nachteile (Kundenverlust) für die Mieterin bei einem Standortwechsel und ihre umfassenden Suchbemühungen für Ersatzräumlichkeiten. Die Vermieterin hingegen hatte keinen dringenden Eigenbedarf geltend gemacht, ihr Interesse war rein finanzieller Natur.
2.2. Argumentation der Beschwerdeführerin: Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung von Art. 272 OR. Sie bemängelte, dass die gewährte Verlängerung nur ein Jahr nach Zustellung des kantonalen Urteils ende und sie noch keine Ersatzlösung gefunden habe. Zudem machte sie die lange Dauer des Schlichtungsverfahrens (pandemiebedingt und der Gegenpartei zugeschrieben) geltend.
2.3. Entscheid des Bundesgerichts: Da es sich bei der Festsetzung der Verlängerungsdauer um einen Billigkeitsentscheid handelt, kann das Bundesgericht nur einschreiten, wenn die Vorinstanz ohne Grund von den etablierten Regeln der freien Ermessensausübung abgewichen ist, sich auf im konkreten Fall irrelevanten Fakten gestützt, wesentliche Elemente ignoriert oder zu einem offensichtlich ungerechten oder stossenden Ergebnis gelangt ist. (Querverweise: BGE 142 III 336 E. 5.3.2; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b – diese Urteile legen den Massstab für die Überprüfung von Billigkeitsentscheiden fest.) Das Bundesgericht befand, dass die Argumente der Beschwerdeführerin (kurze Restdauer der Verlängerung, fehlende Ersatzlösung, Verfahrensdauer) nicht ausreichten, um die vorinstanzliche Entscheidung zu revidieren, welche alle relevanten Umstände des Einzelfalls berücksichtigt hatte. Die Rüge ist unbegründet.
3. Mietzinsreduktion (Art. 270a und 272c OR)
3.1. Argumentation der Vorinstanz: Die kantonale Instanz stellte fest, dass die Beschwerdeführerin in ihrer Berufung (gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO) die Begründung des Mietgerichts zur Abweisung des Antrags auf Mietzinsreduktion nicht substanziiert kritisiert hatte. Sie habe sich lediglich darauf beschränkt, ihre erstinstanzlichen Argumente zu wiederholen. Daher sah die Vorinstanz keinen Anlass, diesen Punkt erneut zu prüfen.
3.2. Argumentation der Beschwerdeführerin: Anstatt darzulegen, inwiefern die vorinstanzliche Begründung Art. 311 Abs. 1 ZPO verletze und ihre Berufung den Motivationsanforderungen entsprochen hätte, beantragte die Beschwerdeführerin eine Ergänzung des Sachverhalts (fehlende Angaben zum Ertrag der Mietsache und zur Entwicklung der Betriebskosten) und rügte eine Verletzung von Art. 270a, 272c OR sowie Art. 219 und 227 ZPO.
3.3. Entscheid des Bundesgerichts: Das Bundesgericht schliesst sich der Vorinstanz an. Die Beschwerdeführerin hätte aufzeigen müssen, weshalb die kantonale Instanz Art. 311 Abs. 1 ZPO falsch angewendet und ihre Berufung die Begründungsanforderungen erfüllt hatte. Da sie dies unterliess und stattdessen neue Sachverhaltsbehauptungen und materielle Rechtsrügen vorbrachte, welche die prozessuale Rüge der ungenügenden Begründung im kantonalen Verfahren nicht entkräften konnten, ist dieser letzte Punkt ebenfalls unbegründet. (Querverweise: BGE 4A_3/2025 E. 5.1; 4A_412/2024 E. 4.1; 4A_621/2021 E. 3 – diese Urteile verdeutlichen die Anforderungen an die Begründung von Rechtsmitteln im Zivilprozess.)
III. Schlussfolgerung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt, welche der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu zahlen hat.
Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: