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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 9C_398/2025 vom 16. Dezember 2025

1. Einleitung und Streitgegenstand

Das Bundesgericht hatte über eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zu entscheiden, die von drei Beschwerdeführern (zwei Privatpersonen und der Hauseigentümerverband Kanton Zürich) gegen einen Beschluss des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich erhoben wurde. Das Verwaltungsgericht war auf eine Beschwerde gegen die Weisung des Regierungsrates des Kantons Zürich vom 28. August 2024 über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2026 (nachfolgend "Weisung 2026") nicht eingetreten. Das Verwaltungsgericht erachtete die Weisung 2026 nicht als selbstständig anfechtbare Rechtsverordnung, sondern als Verwaltungsverordnung mit Aussenwirkung, deren Rechtmässigkeit lediglich im individuell-konkreten Veranlagungsverfahren vorfrageweise überprüft werden könne.

Die Beschwerdeführer beantragten die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Beschlusses und die Anweisung an das Verwaltungsgericht, materiell auf die Sache einzutreten. Sie argumentierten, die Weisung 2026 sei eine Rechtsverordnung und damit direkt anfechtbar, eventuell eine anfechtbare Verwaltungsverordnung.

2. Sachverhaltliche Entwicklung (mit entscheidender Relevanz für das Urteil)

Der Regierungsrat des Kantons Zürich erliess die Weisung 2026, welche ab dem 1. Januar 2026 in Kraft treten sollte und eine frühere Weisung aus dem Jahr 2009 ablöste. Die Weisung ist sehr detailliert (40 Seiten, inkl. 21 Seiten Anhang mit Landwerten, Ableitungssätzen, Kapitalisierungssätzen) und strukturiert die Bewertung von Liegenschaften für die Vermögenssteuer und die Festsetzung der Eigenmietwerte. Der Regierungsrat erwartete im kantonalen Mittel einen Anstieg der Vermögenssteuerwerte von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum um 48 Prozent und der Eigenmietwerte um 10-11 Prozent.

Nach dem Entscheid des Verwaltungsgerichts (Juni 2025) und während des laufenden bundesgerichtlichen Verfahrens trat eine entscheidende Rechtsänderung ein:

• Eidgenössische Volksabstimmung vom 28. September 2025: Volk und Stände haben den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften gutgeheissen.
• Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (20. Dez. 2024): Dieses Gesetz, dessen Inkrafttreten der Bundesrat noch nicht festgelegt hat, wird die Besteuerung des Eigenmietwerts von selbstbewohnten Liegenschaften des Privatvermögens auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene abschaffen.
• Übergangsregelung des Regierungsrats (12. November 2025): Angesichts dieser Entwicklungen beschloss der Regierungsrat eine Übergangsregelung zur Weisung 2026 für die Eigenmietwerte. Für vor Inkrafttreten der Weisung 2026 erstellte Liegenschaften gelten die alten Eigenmietwerte gemäss Weisung 2009. Für nach Inkrafttreten der Weisung 2026 erstellte Liegenschaften sind die Eigenmietwerte gemäss Weisung 2026 zu ermitteln, jedoch mit einem Pauschalabzug von 10 Prozent. Für die Vermögenssteuer wurde keine Übergangsregelung erlassen, da diese vom Systemwechsel nicht betroffen ist.

3. Rechtliche Würdigung durch das Bundesgericht

3.1. Eintretensvoraussetzungen und Rechtscharakter eines "Erlasses" Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen. Gemäss Art. 82 lit. b BGG können Beschwerden gegen "kantonale Erlasse" erhoben werden (sog. Erlassbeschwerde oder abstrakte Normenkontrolle). Ein "Erlass" ist dabei ein Hoheitsakt mit rechtsetzendem Charakter (Rechtssatz), der generell-abstrakt ist, d.h. eine unbestimmte Vielzahl von Personen und Sachverhalten regelt. Entscheidend ist der materielle Gehalt, nicht die äussere Form oder Bezeichnung. Rechtssätze müssen dem Gewaltenteilungsprinzip genügen und von der verfassungsgemäss zuständigen Behörde ergehen.

3.1.1. Das Legalitätsprinzip im Abgaberecht (Art. 127 Abs. 1 BV) Im Abgaberecht gilt ein streng ausgebildetes Legalitätsprinzip. Es verlangt, dass der Abgabetatbestand (Abgabesubjekt, -objekt, -bemessung i.w.S.) rechtssatzmässig und formellgesetzlich gefasst ist (Normstufe und Normdichte). Zwar ist eine Delegation der Gesetzgebungsbefugnis an eine Exekutiv- oder Verwaltungsbehörde möglich, doch müssen die Grundzüge der Tatbestandselemente (insbesondere die Bemessungsgrundlage) im formellen Gesetz festgelegt sein. Das Steuergesetz des Kantons Zürich (§ 39 Abs. 3 StG/ZH) sieht explizit vor, dass der Regierungsrat die für eine gleichmässige Bewertung von Grundstücken notwendigen "Dienstanweisungen" erlässt und eine schematische, formelmässige Bewertung vorsehen kann. § 39 Abs. 4 StG/ZH regelt die individuelle Schätzung, wenn die formelmässige Bewertung zu ungerechten Ergebnissen führt. Das Bundesgericht hielt fest, dass diese Delegationsnormen eine hinreichende gesetzliche Grundlage für die Weisung 2009 bildeten und dies sinngemäss auch für die aktuelle Weisung gilt.

3.1.2. Abgrenzung von Rechtsverordnungen und Verwaltungsverordnungen Ein Erlass im Sinne von Art. 82 lit. b BGG ist eine Rechtsverordnung. Davon abzugrenzen sind Verwaltungsverordnungen (Kreisschreiben, Weisungen), die zwar ebenfalls generell-abstrakt sein können, aber keiner förmlichen gesetzlichen Delegation bedürfen, da sie keine Rechtssätze enthalten und für das Bundesgericht sowie andere rechtsanwendende Behörden nicht rechtsverbindlich sind. Ihre Hauptaufgabe ist die Sicherstellung einer einheitlichen Verwaltungspraxis. Sie binden die Verwaltung selbst, solange sie nicht offensichtlich verfassungs- oder gesetzwidrig sind. Für die rechtsunterworfenen Bürger sind sie nicht unmittelbar bindend, sondern haben nur eine Reflexwirkung.

3.1.3. Anfechtbarkeit von Verwaltungsverordnungen mit Aussenwirkung Die bundesgerichtliche Praxis hat die Anfechtbarkeit von Verwaltungsverordnungen mit Aussenwirkung im Laufe der Zeit präzisiert. Grundsätzlich sind sie nicht direkt anfechtbar. Eine Ausnahme besteht aber, wenn kumulativ folgende drei Erfordernisse erfüllt sind: 1. Aussenwirkung: Die Verwaltungsverordnung berührt aufgrund ihrer verhaltenslenkenden Komponente die Rechtsstellung der verwaltungsexternen Rechtsunterworfenen direkt oder indirekt. 2. Fehlende zumutbare individuelle Anfechtungsmöglichkeit: Die Verwaltungsverordnung darf bei der Rechtsanwendung durch die zuständige Behörde zu keiner Verfügung führen, die die rechtsunterworfene Person im individuell-konkreten Fall mithilfe der ordentlichen Rechtsmittel wirksam und zumutbar anfechten kann. 3. Virtuelle Betroffenheit: Die rechtsunterworfene Person muss sich auf eine zumindest virtuelle Betroffenheit berufen können.

3.2. Analyse der bisherigen Rechtsprechung zu Zürcher Weisungen Das Bundesgericht verwies auf seine lange und konsistente Rechtsprechung zu früheren Weisungen des Regierungsrates des Kantons Zürich zur Liegenschaftsbewertung. Diese Weisungen wurden stets als "reine Verwaltungsverordnungen" qualifiziert (u.a. BGE 120 Ia 321, Urteil 2C_194/2021). Es wurde anerkannt, dass sie Aussenwirkung entfalten, aber im individuell-konkreten Fall zu einer Veranlagungsverfügung führen, die den ordentlichen Rechtsmitteln unterliegt und im Rahmen derer die Rechtmässigkeit der Weisung vorfrageweise überprüft werden kann. Einzig im Fall einer Weisung aus dem Jahr 1996 (BGE 124 I 193) wurde auf die Beschwerde von Mietern eingetreten, da diese selbst keine Veranlagungsverfügung erhalten und somit keine vorfrageweise Prüfungsmöglichkeit gehabt hätten. Für die hier im Vordergrund stehende Vermögenssteuer wurde die gleiche Weisung als Verwaltungsverordnung qualifiziert, die im Veranlagungsverfahren anfechtbar sei.

3.3. Beurteilung der Weisung 2026 im konkreten Fall

3.3.1. Qualifikation als Verwaltungsverordnung Das Bundesgericht hielt an seiner gefestigten Praxis fest und sah keinen Grund für eine Praxisänderung. Die Weisung 2026 ist als Verwaltungsverordnung einzustufen. Dies begründet das Gericht mit der hohen Individualität der zu bewertenden Liegenschaften im Kanton Zürich (Lage, Alter, Grösse, Ausbaustandard). Die detaillierten Bestimmungen im Anhang richten sich an die Veranlagungsbehörden und erfordern eine individuelle Begutachtung. So sieht die Weisung ausdrücklich eine individuelle Schätzung vor, wenn die formelmässige Ermittlung (z.B. Zeitbauwert, der an den von der Gebäudeversicherung festgelegten Basiswert anknüpft) zu Vermögenssteuerwerten führt, die über 100 Prozent oder unter 70 Prozent des Verkehrswertes liegen (Ziff. 79 Weisung 2026). Das bevorstehende Entfallen der Eigenmietwertbesteuerung (welche tendenziell standardisierter war) verstärkt den Charakter der Weisung als Verwaltungsvorschrift zur Anleitung individueller Schätzungen.

3.3.2. Aussenwirkung und Zumutbarkeit der vorfrageweisen Prüfung * Aussenwirkung: Diese wurde bejaht, da die Weisung (mit einem erwarteten durchschnittlichen Anstieg der Vermögenssteuerwerte um 48 Prozent) unmittelbar auf die Rechte der Grundeigentümer ausstrahlt. * Zumutbarkeit: Hier lag der entscheidende Punkt. Das Bundesgericht verneinte die Unzumutbarkeit einer vorfrageweisen Prüfung im individuellen Veranlagungsverfahren. Es führte aus, dass die Berechnung des Verkehrswerts zu viele individuelle Aspekte beinhalte. Trotz der Möglichkeit, dass einzelne Bestimmungen (wie Ziff. 31, 52, 42) eher generell-abstrakt wirken, sei eine hauptfrageweise Überprüfung nicht geboten. Die Steuerämter könnten bei den erwarteten Einsprachen und Rechtsmitteln Pilotfälle bestimmen und diese prioritär abwickeln.

Entscheidend für die Ablehnung der Unzumutbarkeit war zudem die veränderte Rechtslage: Die bevorstehende Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung auf Bundesebene reduziert den Streitgegenstand der Weisung 2026 erheblich. Es erscheine "umso weniger als geboten", die Weisung 2026 bereits jetzt gerichtlich überprüfen zu lassen, da notorischerweise mögliche Verfahren eher den Bereich der Einkommens- als der Vermögenssteuer betreffen würden und der Eigenmietwert ohnehin bald entfallen wird.

3.3.3. Nebenrügen Die Rügen der Beschwerdeführer betreffend Verletzung der Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV) und willkürliche Auslegung kantonalen Rechts (Art. 9 BV) wurden als unbegründet oder den qualifizierten Rügepflichten nicht genügend erachtet.

4. Schlussfolgerung des Bundesgerichts Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich kein Bundesrecht verletzt hat, indem es auf die Beschwerde gegen die Weisung 2026 nicht eingetreten ist. Folglich trat auch das Bundesgericht selbst auf die Beschwerde nicht ein.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte, dass die Weisung des Zürcher Regierungsrates zur Liegenschaftsbewertung und Eigenmietwertfestsetzung eine Verwaltungsverordnung und keine direkt anfechtbare Rechtsverordnung darstellt. Zwar entfaltet sie Aussenwirkung auf die Steuerpflichtigen (u.a. erwartet 48%iger Anstieg der Vermögenssteuerwerte), doch ist die Überprüfung ihrer Rechtmässigkeit den individuell-konkreten Veranlagungsverfahren vorbehalten. Eine direkte, abstrakte Normenkontrolle (hauptfrageweise Anfechtung) ist nicht zulässig, da es den Steuerpflichtigen zumutbar ist, die Weisung im Rahmen der Anfechtung ihrer individuellen Steuerverfügung vorfrageweise zu prüfen. Die hohe Individualität der Liegenschaftsbewertung und insbesondere die bevorstehende Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung haben zur Beurteilung beigetragen, dass die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise direkte Anfechtung einer Verwaltungsverordnung nicht gegeben sind.