Zusammenfassung von BGer-Urteil 9C_231/2025 vom 9. Dezember 2025

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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 9C_231/2025 vom 9. Dezember 2025 I. Einleitung und Prozessgegenstand

Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts (III. öffentlich-rechtliche Abteilung) befasst sich mit der Frage der Geltendmachung eines gesetzlichen Grundpfandrechts für Kantons- und Gemeindesteuern im Kanton Schaffhausen. Im Zentrum steht die Beschwerde der A.__ AG (Beschwerdeführerin) gegen einen Entscheid des Obergerichts des Kantons Schaffhausen, welcher die Bestandhaftigkeit eines gesetzlichen Grundpfandrechts auf einem von ihr erworbenen Grundstück für Steuerschulden einer früheren Eigentümerin bejahte.

Prozessualer Fokus ist die Frage, ob das Grundpfandrecht der A.__ AG gegenüber geltend gemacht werden kann, nicht die zivilrechtliche Frage einer Grundbuchberichtigung nach Art. 975 ZGB.

II. Sachverhalt
  1. Grundstücksverkäufe: Das streitbetroffene Grundstück Nr. xxx, GB W._, wurde ursprünglich am 26. Juni 2018 von der B._ AG an die C._ AG verkauft. Mit Kaufvertrag vom 1. Februar 2021 veräusserte die C._ AG das Grundstück an die Beschwerdeführerin, die A.__ AG.
  2. Steuerveranlagung und -ausfall: Die kantonale Steuerverwaltung Schaffhausen veranlagte die B._ AG am 23. März 2021 ermessensweise für die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 4'660'700.-. Die resultierende Steuerforderung von Fr. 476'150.05 (zuzüglich Verzugszinsen) wurde von der B._ AG nicht beglichen. Über die B.__ AG wurde am 1. November 2021 der Konkurs eröffnet, und sie wurde nach Abschluss des Verfahrens am 27. September 2022 gelöscht.
  3. Grundpfandrechtseintrag: Am 22. Dezember 2022 ersuchte die kantonale Steuerverwaltung das Grundbuchamt um Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechts auf dem Grundstück Nr. xxx für die ausstehende Steuerforderung der (ehemaligen) B.__ AG samt Verzugszinsen in Höhe von insgesamt Fr. 512'427.35. Der Eintrag erfolgte am 23. Dezember 2022.
  4. Vorverfahren: Nach Ersuchen der A._ AG um Durchführung eines Pfandrechtsverfahrens, stellte die kantonale Steuerverwaltung mit Verfügung vom 30. Mai 2023 fest, dass das Pfandrecht nach Bestand und Umfang zu Recht bestehe und forderte die A._ AG zur Zahlung auf. Die kantonale Steuerkommission Schaffhausen hielt an diesem Entscheid auf Einsprache hin fest.
  5. Obergerichtentscheid: Das Obergericht des Kantons Schaffhausen wies den Rekurs der A.__ AG ab und bestätigte die Geltendmachung des Grundpfandrechts gegenüber der Beschwerdeführerin.
III. Massgebende Rechtsgrundlagen und Rechtsgrundsätze

Das Bundesgericht legte folgende rechtliche Rahmenbedingungen dar:

  1. Steuerpfandrechte im Allgemeinen (Art. 836 ZGB):
    • Kantonales Recht kann gesetzliche Pfandrechte für Steuerforderungen vorsehen, die eine besondere Beziehung zu einem Grundstück aufweisen (z.B. Grundstückgewinnsteuern).
    • Massgebend ist, ob die Steuer ihre Grundlage ausschliesslich im Grundeigentum oder dessen Wertsteigerung hat. Eine auf einen Veräusserungsgewinn entfallende Steuer kann pfandgesichert werden, soweit sie auf die Wertsteigerung des Grundstücks zurückgeht (BGE 122 I 351 E. 2a-d).
  2. Kantonales Recht Schaffhausen (Art. 191 StG/SH, Art. 119 EG ZGB/SH):
    • Im Kanton Schaffhausen sind auf Grundstücke verlegte Steuern (u.a. Gewinnsteuern) ohne Eintrag im Grundbuch durch ein gesetzliches Pfandrecht gedeckt, das den übrigen gesetzlichen Pfandrechten im Rang gleichsteht (ausserbuchliches Pfandrecht).
    • Dieses Pfandrecht entsteht unmittelbar von Gesetzes wegen, sobald der gesetzliche Tatbestand verwirklicht ist, d.h. gleichzeitig mit der Entstehung der Steuerforderung. Die Entstehung ist vom Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung zu unterscheiden. Die Steuerforderung entsteht mit der Verwirklichung des steuerbegründenden Lebenssachverhalts.
    • Die Steuerbehörde kann die Eintragung ins Grundbuch veranlassen, womit das Recht unverwirkbar wird.
  3. Schutz des guten Glaubens und Verwirkung (Art. 836 Abs. 2 ZGB, Art. 973 ZGB):
    • Um den "Einbruch in das sachenrechtliche Publizitätsprinzip" durch ausserbuchliche Pfandrechte abzumildern, schützt Art. 836 Abs. 2 ZGB gutgläubige Dritte: Ein gesetzliches Grundpfandrecht von mehr als Fr. 1'000.- kann gutgläubigen Dritten, die sich auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden, wenn es nicht innert vier Monaten seit Fälligkeit der Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung ins Grundbuch eingetragen wird.
    • Diese Fristen sind verwirkungsähnlich: Das Pfandrecht geht zwar nicht unter, kann aber gegenüber gutgläubigen Dritten nicht mehr geltend gemacht werden.
    • Der gute Glaube wird vermutet (Art. 3 Abs. 1 ZGB). Der Dritte ist gutgläubig, wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs weder bekannt war noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen (Art. 3 Abs. 2 ZGB).
    • Der Ersterwerber gilt in der Regel nicht als geschützter Dritter, da er üblicherweise auf gesetzliche Pfandrechte aufmerksam gemacht wird und die Möglichkeit zur Sicherstellung der mutmasslichen Steuerforderung hat (§ 107a Abs. 2 StV/SH). Dies zerstört die Vermutung seiner Gutgläubigkeit.
IV. Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht befasste sich primär mit dem von der Beschwerdeführerin erstmals im bundesgerichtlichen Verfahren vorgebrachten Einwand der Verwirkung des Pfandrechtsanspruchs bzw. der Versäumnis der Fristen des Art. 836 Abs. 2 ZGB.

  1. Verwirkung der Eintragungsfrist:

    • Die dem Pfandrecht zugrunde liegende Steuerforderung betrifft die Gewinnsteuern 2018 der B.__ AG, welche das Grundstück am 26. Juni 2018 verkaufte. Die Steuerforderung entstand mithin mit der Veräusserung im Juni 2018.
    • Das Pfandrecht wurde erst am 23. Dezember 2022 ins Grundbuch eingetragen.
    • Die in Art. 836 Abs. 2 ZGB statuierte absolute Frist von zwei Jahren ab Entstehung der Steuerforderung war somit zum Zeitpunkt des Grundbucheintrags bereits verstrichen. Dies hat zur Folge, dass das Pfandrecht einem gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten werden kann.

  2. Guter Glaube der Beschwerdeführerin als Zweiterwerberin:

    • Keine Ersterwerberin: Die Beschwerdeführerin ist nicht die Ersterwerberin des Grundstücks von der Steuerschuldnerin (B._ AG), sondern hat es von der C._ AG erworben. Es gab keine Anhaltspunkte, dass die Beschwerdeführerin Kenntnis vom Kaufvertrag zwischen B._ AG und C._ AG hatte. Daher kann das Wissen der C._ AG als Ersterwerberin nicht der A._ AG zugerechnet werden.
    • Unzureichende notarielle Belehrung: Das Obergericht stützte sich auf eine allgemeine Klausel in Ziff. 5 des Kaufvertrages vom 1. Februar 2021, wonach die Urkundsperson auf gesetzliche Pfandrechte, einschliesslich für noch nicht veranlagte Steuern aus früheren Handänderungen, hingewiesen habe. Das Bundesgericht beurteilte dies als "mehr als fraglich", ob eine derart allgemein gehaltene Information – eine standardmässige Wiedergabe der Rechtslage gemäss § 107a Abs. 1 StV/SH – geeignet ist, den guten Glauben einer Zweiterwerberin zu zerstören. Es kann ihr nicht vorgeworfen werden, aus einer so allgemeinen Information hätte wissen müssen, dass eine spezifische, mehrere Jahre zurückliegende, offene Steuerforderung gegen eine vorangehende Verkäuferin (B.__ AG) bestand. Erforderlich wären konkrete Umstände oder Hinweise auf Erkundigungsmöglichkeiten bei den Steuerbehörden gewesen, für deren Vorliegen die Steuerbehörden beweisbelastet gewesen wären.
    • Zeitablauf: Der Kauf durch die Beschwerdeführerin erfolgte mehr als zwei Jahre nach Ablauf der relevanten Steuerperiode und dem Veräusserungsdatum der B.__ AG. Angesichts der Fristen von Art. 836 Abs. 2 ZGB war die Beschwerdeführerin berechtigt anzunehmen, dass diesbezüglich nichts mehr zu befürchten war.
    • Sicherstellungsverzicht: Auch der standardmässige Verzicht auf Sicherstellung im Kaufvertrag (Ziff. 5 Abs. 2) zerstört den guten Glauben nicht. § 107a Abs. 2 StV/SH ermöglicht lediglich eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer aus dem eigenen Rechtsgeschäft (hier: von C.__ AG). Eine Absicherung gegen Steuerforderungen aus früheren, nicht direkt mit der Beschwerdeführerin verbundenen Transaktionen war danach nicht möglich.

  3. Schlussfolgerung: Das Bundesgericht stellte fest, dass keine Umstände ersichtlich sind, welche die Vermutung des guten Glaubens der Beschwerdeführerin zu zerstören vermöchten. Die Beschwerdeführerin durfte sich mithin auf das Grundbuch verlassen und muss sich das nachträglich eingetragene Grundpfandrecht nicht entgegenhalten lassen. Da die Beschwerde aus diesem Grund bereits gutzuheissen war, erübrigten sich weitere Ausführungen zu den anderen Rügen der Beschwerdeführerin (z.B. Verletzung der Mitwirkungspflicht, willkürliche Bemessung des Pfandbetrags).

V. Entscheid des Bundesgerichts

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der A._ AG gut, soweit darauf einzutreten ist. Es ändert den Entscheid des Obergerichts des Kantons Schaffhausen vom 14. März 2025 ab und hebt den Einspracheentscheid der kantonalen Steuerkommission Schaffhausen vom 15. September 2023 sowie Dispositiv-Ziffer 2 der Verfügung der kantonalen Steuerverwaltung Schaffhausen vom 30. Mai 2023 auf. Es stellt fest, dass sich die Beschwerdeführerin das am 23. Dezember 2022 auf dem Grundstück Nr. xxx, GB W._, für die Steuerforderung der ehemaligen B.__ AG eingetragene Grundpfandrecht nicht entgegenhalten lassen muss.

Die Gerichtskosten von Fr. 10'500.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 10'000.- zu entschädigen. Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und Parteientschädigung des vorangegangenen kantonalen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Schaffhausen zurückgewiesen.

VI. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte
  • Verjährung/Verwirkung der Eintragungsfrist: Ein gesetzliches Grundpfandrecht für Steuerforderungen kann gutgläubigen Dritten nicht mehr entgegengehalten werden, wenn es nicht spätestens innert zwei Jahren seit der Entstehung der Steuerforderung ins Grundbuch eingetragen wurde (Art. 836 Abs. 2 ZGB).
  • Guter Glaube des Zweiterwerbers: Die Beschwerdeführerin, als Zweiterwerberin eines Grundstücks, durfte sich auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs verlassen. Eine allgemeine notarielle Belehrung über mögliche gesetzliche Pfandrechte reicht nicht aus, um ihren guten Glauben bezüglich einer spezifischen, lange zurückliegenden Steuerschuld eines früheren Eigentümers zu zerstören.
  • Zeitablauf und Sicherstellung: Der lange Zeitablauf seit der steuerbegründenden Transaktion und das Fehlen einer zumutbaren Möglichkeit für den Zweiterwerber, sich gegen solche Altforderungen abzusichern, stärken die Annahme des guten Glaubens.
  • Entscheid: Das Bundesgericht schützte den guten Glauben der Beschwerdeführerin und erklärte das eingetragene Grundpfandrecht ihr gegenüber für nicht durchsetzbar.