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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:
Detaillierte Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025
1. Einleitung und Sachverhalt
Das Bundesgericht befasste sich im Urteil 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025 mit der Frage des Steueraufschubs der Grundstückgewinnsteuer bei einer gemischten Schenkung im Kanton St. Gallen. Die Beschwerdeführer, A.A._ und B.A._, hatten ihre Liegenschaft im Jahr 1990 erworben und beabsichtigten, diese im August 2022 an ihren Sohn C.A.__ zu veräussern und anschliessend von ihm zu mieten. Sie beantragten eine Vorabklärung, um den Verkauf zum Preis von Fr. 750'000.- – bei einem Verkehrswert von Fr. 1'000'000.- – als gemischte Schenkung zu qualifizieren und einen vollumfänglichen Steueraufschub für die Grundstückgewinnsteuer zu erhalten.
Das kantonale Steueramt St. Gallen lehnte den vollständigen Aufschub ab. Es vertrat die Ansicht, bei einer gemischten Schenkung werde die Grundstückgewinnsteuer fällig, sofern der entgeltliche Teil die massgeblichen Anlagekosten übersteige. Entsprechend wurde ein Grundstückgewinn von Fr. 189'689.- veranlagt und kein Steueraufschub gewährt. Diese Praxis wurde von der Verwaltungsrekurskommission und – mit der Anordnung einer Neuberechnung im Sinne der Erwägungen, d.h. eines teilweisen Aufschubs – auch vom Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen bestätigt. Die Beschwerdeführer reichten daraufhin Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht ein mit dem Begehren, die Besteuerung des Grundstückgewinns sei vollumfänglich aufzuschieben.
2. Streitfrage und Positionen der Parteien
Die zentrale rechtliche Streitfrage war, ob Art. 12 Abs. 3 lit. a des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG), welcher den Steueraufschub bei Schenkungen regelt, bei gemischten Schenkungen einen vollumfänglichen oder lediglich einen teilweisen Steueraufschub gebietet.
Beschwerdeführer (Steuerpflichtige): Machten geltend, die vorinstanzliche Praxis des teilweisen Aufschubs trage den wirtschaftlichen Gegebenheiten und dem Normzweck des Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG nicht Rechnung. Ein Steueraufschub solle Liquiditätsabflüsse bei Vermögensübertragungen ohne oder mit nur beschränktem Mittelzufluss verhindern. Alle Auslegungselemente und die bisherige Rechtsprechung würden einen vollumfänglichen Aufschub bei Erfüllung des Tatbestandes von Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG nahelegen. Eine wertanteilige Steuererhebung verfehle das gesetzgeberische Ziel und führe zu untragbaren Belastungen, zumal der Erwerber ohnehin die latente Steuerlast übernehme, was dem gesetzgeberisch gewollten Mechanismus der steuerlichen Kontinuität entspreche.
Beschwerdegegner (Kantonales Steueramt St. Gallen): Vertrat die Ansicht, Art. 12 StHG sei ein rudimentäres Rahmengesetz. Ein Steueraufschub sei nur für nicht wirtschaftlich realisierte Grundstückgewinne gerechtfertigt. Bei teilunentgeltlichen Übertragungen werde der Gewinn vom Veräusserer teilweise realisiert, weshalb die Belastung des Erwerbers mit einer solchen latenten Steuerlast, die unter Umständen den Wert der Schenkung übersteige, sachlich und historisch nicht gerechtfertigt sei.
3. Rechtliche Grundlagen und Erwägungen des Bundesgerichts
3.1. Grundstückgewinnsteuer und Steueraufschub
Das Bundesgericht hielt fest, dass die Kantone gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. d StHG zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer verpflichtet sind, die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken erfasst, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Wertzuwachs- und Objektsteuer. Die Kantone haben einen eingeschränkten Gestaltungsspielraum bei der Definition der Bemessungsgrundlage, nicht aber bei den Steueraufschubtatbeständen. Diese sind in Art. 12 Abs. 3 StHG abschliessend geregelt, was den Kantonen verbietet, eine Steuerbefreiung vorzusehen oder die Steuer zu erheben, wenn ein Aufschubtatbestand erfüllt ist.
Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG, welcher bei Eigentumswechseln durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung einen Steueraufschub vorsieht, gilt nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich auch für gemischte Schenkungen (vgl. Urteile 9C_335/2023 und 9C_22/2024). Der Steueraufschub bewirkt, dass der privilegierte Grundstückgewinn vorläufig unbesteuert bleibt und zur späteren Besteuerung entweder auf den Erwerber oder ein Ersatzobjekt übertragen wird (sog. "tax rollover"). Der Erwerber übernimmt somit die latente Steuerlast.
3.2. Auslegung des Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG
Das Bundesgericht wandte seinen pragmatischen Methodenpluralismus an, um die wahre Tragweite der Norm zu ermitteln:
Grammatikalische Auslegung (E. 7.1): Der Wortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG ("die Besteuerung wird aufgeschoben bei Schenkungen") differenziert nicht. Diese undifferenzierte Formulierung deutet auf ein "alles-oder-nichts"-Prinzip hin, d.h. entweder ein vollständiger Aufschub oder gar keiner. Eine Aufspaltung der Steuerfolgen bei einer gemischten Schenkung – die als Einheit zu betrachten ist – lässt sich aus dem Wort "Schenkung" nicht ableiten. Hätte der Gesetzgeber einen teilweisen Aufschub gewollt, hätte er dies präzisiert.
Systematische Auslegung (E. 7.2): Art. 12 Abs. 3 StHG unterscheidet zwischen zwei Gruppen von Tatbeständen. In lit. a-c wird eine undifferenzierte Formulierung verwendet ("die Besteuerung wird aufgeschoben bei x"), was auf einen vollständigen Aufschub hindeutet. Im Gegensatz dazu verwenden lit. d und e (Ersatzbeschaffungen) eine einschränkende Formulierung mit "soweit", um den Aufschub masslich zu begrenzen. Die Gesetzessystematik unterstützt somit die Annahme, dass lit. a-c einen vollständigen Aufschub vorsehen. Der Einwand der Vorinstanz, Erlösverwendungsvorschriften machten in lit. a keinen Sinn, wurde als nicht stichhaltig zurückgewiesen, da die Schlussfolgerung sich auf die formale Ähnlichkeit im Aufbau der Bestimmungen stützt.
Historische Auslegung (E. 7.3): Die parlamentarischen Beratungen geben keine Aufschlüsse zum Steueraufschub bei Schenkungen. Die Botschaft zu den Bundesgesetzen zur Harmonisierung der direkten Steuern hielt jedoch im Zusammenhang mit Eigentumswechseln unter Ehegatten fest, dass bei einer unentgeltlichen oder teilweise unentgeltlichen Übertragung die Steuerpflicht gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. a ohnehin entfalle. Obwohl die Formulierung "entfallen der Steuerpflicht" technisch nicht präzise ist (es handelt sich um einen Aufschub), bringt sie zum Ausdruck, dass der Bundesrat von einem vollständigen – und nicht nur teilweisen – Fehlen der Steuerpflicht im Übertragungszeitpunkt ausging. Dies stützt die Interpretation eines vollumfänglichen Aufschubs auch bei gemischten Schenkungen.
Teleologische Auslegung (E. 7.4): Der Zweck der Steueraufschubtatbestände liegt darin, Härten zu vermeiden, wenn kein oder nur ein reduzierter Gewinn fliesst. Bei gemischten Schenkungen soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Schenker keinen oder nur einen reduzierten Gewinn erzielt und keine oder nur reduzierte liquide Mittel erhält. Die Besteuerung wird auf die nächste, nicht steueraufschiebende Handänderung verschoben, wobei der Erwerber die latente Steuerlast trägt. Der Einwand des kantonalen Steueramtes, die Belastung des Erwerbers sei nur bei unentgeltlichen, nicht aber bei teilweise wirtschaftlich realisierten Gewinnen gerechtfertigt, wurde vom Bundesgericht entkräftet. Der Erwerber sei nicht überrascht und der Schenkungsteil übersteige typischerweise die Grundstückgewinnsteuer. Zudem würden viele gemischte Schenkungen keinen tatsächlichen Mittelzufluss für den Veräusserer bedeuten (z.B. Übernahme von Hypothekarschulden oder Einräumung von Nutzungsrechten). Obwohl eine Aufteilung der Steuerlast denkbar wäre, wie bei den Ersatzbeschaffungstatbeständen, ergibt sich dies nicht zwingend aus Sinn und Zweck der Bestimmung und müsste zudem zur Wahrung des Legalitätsprinzips detailliert geregelt sein. Sozialpolitische Überlegungen zur Ermöglichung familieninterner Nachlassplanung und Liquiditätssicherung des Schenkers sprechen ebenfalls für einen vollständigen Aufschub.
3.3. Fazit der Auslegung
Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Bestimmung des Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG – insbesondere nach grammatikalischer, systematischer und historischer, sowie tendenziell auch nach teleologischer Auslegung – so zu verstehen ist, dass bei gemischten Schenkungen ein vollständiger Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zu gewähren ist. Die vom Kanton St. Gallen praktizierte Regelung, die lediglich einen teilweisen Aufschub vorsieht, erweist sich somit als bundesrechtswidrig.
4. Entscheid des Bundesgerichts
Die Beschwerde wurde gutgeheissen. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen wurde aufgehoben, soweit er eine Neuberechnung und Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer auf der Grundlage eines teilweisen Aufschubes anordnete. Der Beschwerdegegner (Kantonales Steueramt St. Gallen) wurde angewiesen, den Beschwerdeführern einen vollständigen Steueraufschub zu gewähren.
Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: