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Das Urteil 4A_309/2025 des Bundesgerichts befasst sich mit einer Forderung aus Mäklervertrag. Der Beschwerdeführer A._ (Verkäufer) hatte ursprünglich am 29. November 2017 mit der Beschwerdegegnerin B._ AG (Mäklerin) einen Mäklervertrag über den Verkauf des Schlosses C._ abgeschlossen. Nach einem gescheiterten Verkaufsversuch kündigte A._ diesen Vertrag und beauftragte die D.__ AG exklusiv mit dem Verkauf.
Ende April 2021 gelang es der Geschäftsführerin der B._ AG, E._, einen neuen Kaufinteressenten an A._ heranzuführen und Verkaufsverhandlungen einzuleiten. Der Verkauf des Schlosses wurde schliesslich am 16. Juli 2021 zu einem Preis von CHF 7'250'000 zuzüglich Inventar im Wert von CHF 450'000 abgeschlossen. Obschon die B._ AG den Käufer vermittelt hatte, bezahlte A._ die Mäklerprovision am 1. September 2021 an die D._ AG.
Die B._ AG erhob daraufhin Klage beim Regionalgericht Bern-Mittelland auf Zahlung eines Mäklerlohns. Das Regionalgericht sprach ihr CHF 195'000 zuzüglich Zins zu. Das Obergericht des Kantons Bern wies die Berufung des A._ ab und verpflichtete ihn in teilweiser Gutheissung der Anschlussberufung zur Zahlung von CHF 195'000 zuzüglich Zins an die B._ AG. Gegen diesen Entscheid gelangte A._ an das Bundesgericht.
2. Rügen des Beschwerdeführers vor BundesgerichtDer Beschwerdeführer bestritt im Wesentlichen folgende Punkte: * Die Aktivlegitimation der Beschwerdegegnerin. * Den Bestand eines gültigen Mäklervertrages zwischen den Parteien für den schliesslich erfolgreichen Verkauf. * Das Bestehen eines Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Beschwerdegegnerin und dem Vertragsschluss. * Die Höhe des zugesprochenen Mäklerlohns. * Einen Interessenkonflikt aufgrund unzulässiger Doppelmäkelei. * Einen Verrechnungsanspruch infolge Schadenersatzforderung aus einem früheren, gescheiterten Verkaufsversuch. * Eine Verletzung der Dispositionsmaxime durch die Vorinstanz.
3. Massgebende Rechtsgrundlagen und PrinzipienDas Bundesgericht legte seinen Erwägungen folgende zentrale rechtliche Grundlagen zugrunde:
Das Bundesgericht bestätigte die schlüssigen Erwägungen der Vorinstanz und wies die Beschwerde in allen wesentlichen Punkten ab.
4.1. Zum Zustandekommen des Mäklervertrags und der EntgeltlichkeitDas Bundesgericht stützte die vorinstanzliche Feststellung, dass zwischen den Parteien im April 2021 ein konkludenter Mäklervertrag betreffend den Verkauf des Schlosses C._ zustande gekommen ist. * Entgeltlichkeit: Angesichts der Tätigkeit der B._ AG als professionelle Immobilienmaklerin und der Vorgeschichte früherer, entgeltlicher Mäklerverträge zwischen den Parteien musste A._ von einem Willen zur Entgeltlichkeit ausgehen. Die Geschäftsführerin E._ hatte die Provision mehrfach angesprochen, und A._ hatte in SMS-Nachrichten festgehalten, dass "wir einen Deal machen" und "deine Kommission machen wir beide aus". Dies zeige, dass er sich der Entgeltlichkeit bewusst war und keine Einwände erhob. * Subjektiv wesentliche Vertragspunkte: Die künftige Einigung über die Höhe der Provision stehe dem Vertragsschluss nicht entgegen, da die Höhe der Provision im Mäklervertrag typischerweise keinen subjektiv wesentlichen Vertragspunkt darstelle, es sei denn, eine Partei mache dies explizit deutlich. A._ hatte diesbezüglich keine solche Absicht geäussert. Ebenso wenig konnte er die subjektive Wesentlichkeit weiterer Nebenpunkte (Kaufpreis, Sach- und Rechtsmängel, Inventar) belegen. * Form der Mäkelei: Aus dem SMS-Verkehr sei ersichtlich, dass der Provisionsanspruch vom Erfolg abhängig sein sollte. Obwohl der genaue Umfang der Mäklertätigkeit nicht explizit vereinbart wurde, konnte die Vorinstanz aufgrund des früheren Mäklervertrages und der aktiven Bemühungen von E._ (Besichtigungstermin, Kontakt mit Bank/Notar, Preisverhandlungen, A._'s Unterstützung) willkürfrei auf eine Vermittlungsmäkelei schliessen.
4.2. Zur Aktivlegitimation der BeschwerdegegnerinDer Beschwerdeführer hatte vor Bundesgericht neu geltend gemacht, allenfalls sei E._ privat forderungsberechtigt, nicht die B._ AG. Dieses Vorbringen war gemäss Bundesgericht mangels materieller Ausschöpfung des Instanzenzuges unzulässig. Vorinstanzlich hatte A._ lediglich die F._ GmbH als mögliche Klägerin genannt. Das Bundesgericht bestätigte die Argumentation der Vorinstanz, wonach A._ davon ausgehen musste, dass E._ für die in der Schweiz domizilierte B._ AG gehandelt hatte, insbesondere da frühere Verträge für das Schweizer Grundstück ebenfalls mit der B._ AG geschlossen worden waren. Die Tatsache, dass E._ für die Abwicklung auch die F._ GmbH (eine deutsche Gesellschaft, die ebenfalls von E._ vertreten wurde) als Hilfsperson beiziehen durfte, sei unerheblich. Zudem hatte die F._ GmbH ihre allfälligen Forderungen aus dem Mäklervertrag rechtzeitig an die B.__ AG abgetreten.
4.3. Zum Kausalzusammenhang zwischen Mäklertätigkeit und VertragsschlussDas Bundesgericht bestätigte das Vorliegen des erforderlichen psychologischen Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der B._ AG (vertreten durch E._) und dem Kaufentschluss. * Beweiswürdigung: Die Vorinstanz hatte glaubhaft festgestellt, dass der Käufer erst über die "H._ OHG" von dem Verkauf erfahren, das Schloss mit E._ besichtigt und ihr nach Zustellung "guter Unterlagen" die Kaufzusage erteilt hatte. * Keine Unterbrechung: Die spätere Abwicklung des Verkaufs durch die D._ AG und der höhere Verkaufspreis unterbrachen den Kausalzusammenhang nicht, da der Käufer sich aufgrund der Bemühungen der B._ AG zum Kauf entschlossen hatte. Das Bundesgericht verneinte auch, dass A._ einen alternativen Kausalzusammenhang (z.B. durch die D._ AG) beweisen konnte. Die Argumente des Beschwerdeführers bezüglich angeblicher Zerstrittenheit oder untauglicher Kapitalnachweise der Beschwerdegegnerin waren als unerheblich für den Kausalzusammenhang abgewiesen worden.
4.4. Zur Höhe des MäklerlohnsDas Bundesgericht hielt fest, dass Art. 414 OR (üblicher Lohn) anwendbar war, da kein Konsens über die genaue Höhe der Provision bestand. * Üblichkeit: Die Vorinstanz hatte die Höhe des Mäklerlohns willkürfrei auf Basis früherer Vereinbarungen zwischen den Parteien und unter Berücksichtigung der speziellen Eigenschaften des Schlosses auf 3% des Kaufpreises (CHF 6'500'000, da dies der von der Beschwerdegegnerin kommunizierte Kaufpreis war, auf dessen Basis der Käufer seine Zusage gemacht hatte) festgesetzt. Dies resultierte in CHF 195'000. * Keine Kürzung: Die Heranziehung der früheren Vereinbarungen wurde als naheliegend und frei von Ermessensmissbrauch erachtet. Eine Kürzung der Provision aufgrund der späteren Tätigkeit der D.__ AG wurde ebenfalls verneint, da der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen war.
4.5. Zu den Verrechnungsforderungen des BeschwerdeführersDas Bundesgericht wies auch die Verrechnungsforderungen des Beschwerdeführers ab. * Schadenersatzanspruch: Ein behaupteter Schadenersatzanspruch aus einem früher gescheiterten Verkaufsversuch (wegen angeblicher Zuführung eines zahlungsunfähigen Käufers) wurde verneint. Die Zahlungsunfähigkeit des damaligen Käufers war nicht bewiesen, und ein fehlender Zahlungswille lag im Verantwortungsbereich des Verkäufers. Die geltend gemachten Kosten (Hypothekarzinsen, Unterhalt etc.) stellen zudem normale Eigentümerlasten dar und keinen Schaden. Der Mehrerlös aus dem erfolgreichen Verkauf des Schlosses überstieg zudem die behaupteten Schäden bei weitem. * Doppelmäkelei: Eine Verwirkung des Lohnanspruchs oder Nichtigkeit des Vertrages wegen unzulässiger Doppelmäkelei wurde verneint. Der Käufer hatte bestätigt, in keinem Vertragsverhältnis mit der B.__ AG gestanden zu haben. Der Beschwerdeführer konnte keine Willkür in der Beweiswürdigung der Vorinstanz darlegen.
4.6. Zur DispositionsmaximeDie Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe die Dispositionsmaxime verletzt, indem sie den Lohnanspruch auf einen neuen, konkludenten Mäklervertrag stützte, während die Beschwerdegegnerin sich auf den früheren Vertrag bezogen habe, wurde abgewiesen. Das Bundesgericht bekräftigte, dass das Gericht das Recht von Amtes wegen anzuwenden hat (Art. 57 ZPO) und innerhalb des durch die Rechtsbegehren definierten Streitgegenstands (Art. 58 ZPO) auch einen von den Parteien nicht explizit eingenommenen Rechtsstandpunkt beurteilen darf. Eine Überschreitung der Rechtsbegehren lag nicht vor.
5. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen PunkteDas Bundesgericht bestätigte das Urteil des Obergerichts, indem es feststellte, dass: 1. Ein konkludenter Mäklervertrag zwischen den Parteien für den erfolgreichen Verkauf des Schlosses bestand, da der Verkäufer die Tätigkeit der professionellen Mäklerin wissentlich tolerierte und die Entgeltlichkeit impliziert war. Die genaue Höhe der Provision war kein subjektiv wesentlicher Vertragspunkt. 2. Die Aktivlegitimation der B._ AG gegeben war, da der Verkäufer von deren Vertretung ausgehen musste und eine allfällige Forderungsabtretung von Hilfspersonen erfolgte. 3. Ein psychologischer Kausalzusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit der B._ AG und dem Kaufentschluss des Käufers bestand und dieser nicht durch die spätere Einbindung eines anderen Maklers unterbrochen wurde. 4. Die zugesprochene Mäklerprovision von CHF 195'000 (3% von CHF 6'500'000) der Üblichkeit nach Art. 414 OR entsprach, unter Berücksichtigung früherer Vereinbarungen und der Besonderheit des Objekts. 5. Die geltend gemachten Verrechnungsforderungen des Verkäufers (Schadenersatz aus früherem gescheiterten Verkauf, Doppelmäkelei) unbegründet waren, da kein Schaden nachgewiesen und keine unzulässige Doppelmäkelei vorlag. 6. Die Dispositionsmaxime nicht verletzt wurde, da das Gericht das Recht von Amtes wegen anwenden darf und keine Überschreitung der Rechtsbegehren erfolgte.
Die Beschwerde wurde somit abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden konnte.