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Gericht: Schweizerisches Bundesgericht, I. öffentlich-rechtliche Abteilung Datum des Urteils: 5. Januar 2026 Aktenzeichen: 1C_588/2024 Parteien: A._ SA et consorts (Beschwerdeführer) gegen H._ Sàrl (Beschwerdegegnerin), Municipalité de St-Sulpice und Direction générale du territoire et du logement (DGTL) des Kantons Waadt. Gegenstand: Baubewilligung für die temporäre Nutzung eines Unterstands zum Verkauf von Eis und Getränken.

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils

I. Sachverhalt und Verfahrensverlauf

Die Gemeinde St-Sulpice beherbergt eine romanische Kirche aus dem 11. Jahrhundert und ein Priorat am Ufer des Genfersees. Das strittige Bauvorhaben betrifft die Parzelle Nr. 52, die im Wesentlichen aus einer gepflegten Rasenfläche besteht und an ihrem südlichen Ende, nahe dem Schiffsanleger, ein kleines Gebäude (ECA Nr. xxx) mit öffentlichen Toiletten und einem Unterstand aufweist. Dieses Gebiet ist durch den Teilzonenplan "Le Coteau" (PPA), genehmigt 2005 und in Kraft gesetzt 2006, geregelt. Der PPA unterteilt das Gebiet in verschiedene Zonen, darunter eine "aire de dégagement" (Freihaltezone), innerhalb derer sich ein "périmètre riverain" (Uferbereich) erstreckt.

Die Beschwerdegegnerin H._ Sàrl beantragte am 20. Januar 2023 eine Baubewilligung für die Realisierung einer modularen und temporären Struktur unter dem bestehenden Unterstand des WC-Gebäudes auf Parzelle Nr. 52, um dort saisonal (6 Monate, verlängerbar) Eis und Getränke zu verkaufen. Mehrere Personen und die Gesellschaft A._ SA (Beschwerdeführer) erhoben Einsprache.

Die Centrale des autorisations en matière d'autorisations de construire (CAMAC) fasste die Stellungnahmen der kantonalen Ämter zusammen. Die Direction générale du territoire et du logement (DGTL), zuständig für Bauten ausserhalb der Bauzone gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG, erklärte, keine Bewilligung erteilen zu müssen, da das fragliche Gebäude in der Bauzone liege.

Die Gemeinde St-Sulpice erteilte am 23. Mai 2023 die Baubewilligung unter Auflagen und hob die Einsprachen auf.

Das Waadtländer Kantonsgericht, Cour de droit administratif et public (CDAP), wies die Beschwerde der Beschwerdeführer am 29. August 2024 ab und bestätigte die kommunale Bewilligung. Es schloss sich der Ansicht der DGTL an, dass der "périmètre riverain" der "aire de dégagement" einer Grünzone innerhalb der Bauzone gleichzustellen sei. Die Zuständigkeit zur Erteilung der Baubewilligung liege somit bei der Gemeinde (Art. 22 Abs. 1, Art. 25 Abs. 2 a contrario RPG). Das Projekt sei zonenkonform.

Die Beschwerdeführer gelangten mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie rügten eine Verletzung der Art. 15 ff. RPG und machten geltend, Parzelle Nr. 52 liege ausserhalb der Bauzone, weshalb das Projekt einer kantonalen Spezialbewilligung nach Art. 24 RPG durch die DGTL bedürfe. In Ermangelung einer solchen sei die Baubewilligung nichtig.

II. Massgebende rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

1. Zulässigkeit des Rechtsmittels (Nebensächlicher Punkt, kurz erwähnt): Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde ein, da sie gegen einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid im Baurecht gerichtet ist und die Beschwerdeführer als Eigentümer bzw. Mieter von umliegenden Parzellen in ihrer Rechtsstellung besonders betroffen sind und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des Entscheids haben (Art. 89 Abs. 1 BGG).

2. Die Kernfrage: Einordnung des Baugebiets – Bauzone oder Nichtbauzone?

   a. Rechtliche Grundlagen zur Zoneneinteilung: Art. 15 RPG definiert die Bauzone als einen bundesrechtlichen Begriff. Die Kantone müssen das grundlegende Trennungsprinzip zwischen Bau- und Nichtbauzone beachten (BGE 147 II 351 E. 4.1). Eine Zone gilt als Bauzone, wenn ihre Hauptnutzung regelmässig Bauten zulässt, die nicht an die Bodennutzung (z.B. Landwirtschaft) gebunden sind oder deren Zweck nicht einen bestimmten Standort erfordert. Auch von Bebauung freizuhaltende oder nur eingeschränkt bebaubare Zonen können Bauzonen sein, wenn sie in ein bebautes Gebiet eingebettet sind und als Grünflächen innerhalb dessen dienen (BGE 147 II 351 E. 4.3; Urteile 1C_503/2023 E. 2.2 und 1C_180/2019 E. 4.1).

   b. Regelung im PPA "Le Coteau" und Art. 2.4 RPPA: Der PPA teilt das Gebiet in verschiedene Zonen, darunter die "aire de dégagement", die hauptsächlich vegetativ geprägt ist (Wiesen, Obstgärten, Gärten, Parks, Plätze). Innerhalb dieser "aire de dégagement" liegt der "périmètre riverain", in dem das Bauvorhaben beabsichtigt ist. Gemäss Art. 2.4 RPPA darf im "périmètre riverain" die allgemeine Geländekonfiguration nicht verändert werden, und die Fläche muss im Wesentlichen als Wiese oder Park erhalten bleiben. Bauten, Installationen und Anlagen sind nur zugelassen, wenn ihre Errichtung am Seeufer oder an einem bestimmten Ort aufgrund ihrer Zweckbestimmung zwingend ist. Diese Formulierung ähnelt derjenigen von Art. 24 lit. a RPG für Bauten ausserhalb der Bauzone ("deren Errichtung ausserhalb der Bauzone durch ihre Zweckbestimmung geboten ist"). Der PPA bezweckt generell die Freilegung und Aufwertung der historischen Gebäude der Abtei und der Seeufer sowie die Erhaltung der Landschaftsmerkmale des Hügels mit vielen Grünflächen und Gehölzen.

   c. Stellungnahme des ARE (Bundesamt für Raumentwicklung): Das ARE stellte fest, dass die betreffende Parzelle Nr. 52 gemäss Geoinformationsplattformen (map.geo.admin.ch, geo.vd.ch) grösstenteils nicht der Bauzone zugewiesen ist (sondern als "Zone de protection de la nature et du paysage 17 LAT"). Es äusserte Bedenken, die Zonierung der Parzelle allein auf den PPA von 2006 zu stützen, obwohl es die Aktualität des PPA nicht grundsätzlich in Frage stellte.

   d. Analyse des Bundesgerichts und Abgrenzung zur kantonalen Auffassung: Das Bundesgericht anerkannte, dass der "périmètre riverain" zwar an ein nach Norden hin zunehmend dichter bebautes Gebiet angrenzt. Es betonte jedoch, dass dieser Uferbereich primär durch die Uferlage am Genfersee geprägt ist. Trotz der Existenz eines Anlegestegs und eines Spielplatzes im östlichen Teil des Bereichs behält die Fläche im Wesentlichen einen grünen und unbebauten Charakter entlang des Sees.

   Die vom RPPA für den "périmètre riverain" vorgesehenen Baumöglichkeiten sind äusserst begrenzt und an ähnliche Voraussetzungen geknüpft wie Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24 lit. a RPG). Das Bundesgericht betonte den Zweck des PPA, den Landschaftsschutz der Seeufer und die Aufwertung der historischen Gebäude der Kirche und des Priorats von St-Sulpice zu gewährleisten. Dieses Gebiet dient somit in erster Linie dem *Landschaftsschutz*. Das Bundesgericht zog Vergleiche zu ähnlichen Fällen heran: * **BGE 137 II 23:** In einem früheren Urteil zur Revision des Gesamtbebauungsplans von St-Sulpice von 2009 hatte das Bundesgericht bereits festgestellt, dass die Seeufer auf fast der gesamten Gemeindelänge eine *homogene Landschaftseinheit* bilden, die schützenswert ist. * **PEC Nr. 41a (alte kantonale Pläne):** Obwohl diese alten kantonalen Pläne (von 1949) durch den PPA innerhalb dessen Geltungsbereich aufgehoben wurden, zeigten sie die historische Absicht, die Seeufer als Nichtbauzone zu schützen (als Schutzzone i.S.v. Art. 17 RPG). Dieser Kontext unterstreicht die Schutzfunktion des Gebiets. * **BGE 147 II 351 und Urteil 1C_311/2012:** Diese Urteile bekräftigen, dass Grün- oder Freihaltezonen als Nichtbauzonen zu betrachten sind, wenn sie spezifische Schutzziele verfolgen, wie den Schutz des charakteristischen Ortsbildes oder der Seeufer (Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG). Angesichts des vorrangigen Ziels des Landschaftsschutzes der Seeufer kam das Bundesgericht zum Schluss, dass der "périmètre riverain" als *Nichtbauzone* zu qualifizieren ist.

   e. Folgerung der Qualifikation: Da der "périmètre riverain" als Nichtbauzone gilt, hat die CDAP Bundesrecht verletzt, indem sie das Gebiet der Bauzone zuordnete. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin liegt somit ausserhalb der Bauzone und bedarf einer kantonalen Spezialbewilligung der DGTL gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG. Die DGTL hatte ihre Zuständigkeit zu Unrecht verneint.

III. Urteil des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut. Es hob den angefochtenen kantonalen Entscheid sowie die Baubewilligung der Gemeinde vom 23. Mai 2023 auf. Die Sache wurde an die Gemeinde St-Sulpice zur erneuten Prüfung und Entscheidung zurückgewiesen. Die Gemeinde muss dabei berücksichtigen, dass das Projekt ausserhalb der Bauzone liegt und die Spezialbewilligung der DGTL (Division Hors zone à bâtir) erfordert.

IV. Kosten und Entschädigung (Nebensächlicher Punkt, kurz erwähnt):

Die Beschwerdegegnerin als unterliegende Partei wurde verpflichtet, die Gerichtskosten des Bundesgerichtsverfahrens sowie die Gerichtskosten des kantonalen Verfahrens zu tragen und den Beschwerdeführern eine globale Parteientschädigung für beide Instanzen zu leisten.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht hat entschieden, dass der "périmètre riverain" des PPA "Le Coteau" in St-Sulpice, wo ein temporärer Verkaufsstand für Eis und Getränke realisiert werden sollte, entgegen der Auffassung der kantonalen Behörden und des Kantonsgerichts ausserhalb der Bauzone liegt.

Die zentrale Begründung hierfür ist der vorrangige Landschaftsschutz der Seeufer, welcher dem "périmètre riverain" trotz vorhandener Freizeitinfrastruktur zukommt. Die im anwendbaren Reglement vorgesehenen Baubeschränkungen gleichen jenen für Bauten ausserhalb der Bauzone. Dies wird durch frühere Bundesgerichtsurteile zum Schutz von Uferlandschaften und homogener Landschaftseinheiten untermauert.

Als Konsequenz muss das Bauvorhaben eine kantonale Spezialbewilligung nach Art. 24 und Art. 25 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG) einholen. Die bisherige kommunale Baubewilligung wurde aufgehoben und die Sache an die Gemeinde zurückgewiesen, um die Bewilligungsfrage unter dieser Präzisierung der Zonenklassifikation neu zu beurteilen und die erforderliche kantonale Spezialbewilligung einzuholen.