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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 1C_332/2025 vom 19. Januar 2026 1. Einleitung und Streitgegenstand

Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlicher Angelegenheit der A.__ SA gegen einen Entscheid des Kantonsgerichts Genf (Cour de justice, Chambre administrative). Streitgegenstand ist die Bestätigung einer baurechtlichen Bewilligung, die mit einer Festsetzung und Blockierung des Mietzinses für fünf Jahre nach der Umwandlung und Renovierung eines Wohngebäudes in Chêne-Bourg (GE) verbunden ist. Die Beschwerdeführerin, Eigentümerin des Gebäudes, wehrte sich gegen die ihrer Ansicht nach zu tief angesetzten Mietzinsen, die nach umfangreichen Sanierungsarbeiten anfallen sollen.

2. Sachverhalt

Die A.__ SA ist Eigentümerin eines aus dem 18. Jahrhundert stammenden Gebäudes mit ursprünglich vier Wohnungen und 19 Zimmern sowie einer ehemaligen mechanischen Garage an der Rue Peillonnex 5 und 7 in Chêne-Bourg. Das Gebäude befindet sich in einer geschützten Zone (Zone 4B protégée). Im Juni 2022 kündigte die Verwaltung sämtliche Mietverhältnisse und reichte ein Baugesuch für die Renovierung und Umwandlung des Gebäudes sowie die Erweiterung der Garage ein. Die geschätzten Kosten der Arbeiten beliefen sich auf über 2'750'000 CHF. Die ursprünglich vor den Arbeiten erzielten Mieteinnahmen lagen bei 34'440 CHF/Jahr. Die Beschwerdeführerin forderte nach den Arbeiten Mieteinnahmen von 194'009 CHF/Jahr. Das Projekt wurde mehrfach geändert, wobei die Garage schliesslich in eine Gewerbefläche umgewandelt werden sollte.

Am 18. Januar 2024 erteilte das Departement für Raumentwicklung des Kantons Genf (DT) die Baubewilligung. Gestützt auf das Gutachten des kantonalen Amts für Wohnungswesen und Landplanung (OCLPF) wurde der Mietzins für die fünf Wohnungen auf 93'846 CHF/Jahr festgelegt, wobei 4'302 CHF/Zimmer/Jahr für die bestehenden und 5'175 CHF/Zimmer/Jahr für die zusätzlichen Zimmer vorgesehen waren. Diese Mieten sollten für eine Dauer von fünf Jahren gelten.

3. Vorinstanzen

Das Verwaltungsgericht erster Instanz (TAPI) des Kantons Genf wies die Beschwerde der A.__ SA am 10. September 2024 ab. Es bestätigte, dass die Wohnungen dem Genfer Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovierung von Wohnhäusern (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, LDTR; RS/GE L 5 20) unterliegen und die Mieten gemäss den gesetzlichen Kriterien festgesetzt wurden.

Das Kantonsgericht Genf (Cour de justice, Chambre administrative) bestätigte dieses Urteil am 6. Mai 2025. Es führte aus, die Beschwerdeführerin habe die Eigenschaften ihres Gebäudes gekannt und könne sich daher nicht auf gravierende und unvorhersehbare technische Probleme berufen, die eine Überschreitung der maximalen Mietzinse rechtfertigen würden. Eine Aktualisierung der Mietzinse und deren Berechnung gemäss Art. 269 ff. OR sei nur bei Beibehaltung der Mietverhältnisse möglich. Ausnahmen zur Erhöhung der Mieten nach den Arbeiten (Denkmalschutz, Energiekosten) seien gebührend berücksichtigt worden. Eine unzulässige Verletzung der Eigentumsgarantie liege nicht vor.

4. Rügen der Beschwerdeführerin vor Bundesgericht

Die A.__ SA erhob Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und verlangte die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils und der Mietzinsblockade, subsidiär die Festsetzung des Mietzinses auf 173'844 CHF/Jahr für fünf Jahre und die Möglichkeit einer Revision für zusätzliche Kosten. Sie machte im Wesentlichen folgende Rügen geltend:

1. Willkürliche Sachverhaltsfeststellung und -würdigung (Art. 97 Abs. 1 BGG): Die kantonalen Behörden hätten die zusätzlichen Kosten im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz sowie den Umfang der Arbeiten am überalterten Gebäude verkannt. Ebenso sei eine unzureichende Rendite (jährlicher Verlust von ca. 26'437 CHF) nicht berücksichtigt worden.
2. Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 36 Abs. 3 BV): Die Beschwerdeführerin anerkannte zwar, dass die in Art. 10 Abs. 2 LDTR vorgesehenen Ausnahmetatbestände nicht erfüllt seien, argumentierte jedoch, dass andere Situationen eine Ausnahme ermöglichen müssten. Ein jährliches Defizit von 26'000 CHF sei unzumutbar und mache eine Finanzierung unmöglich, was das Projekt verunmögliche und die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne verletze.
3. Falsche Anwendung von Art. 11 Abs. 1 lit. d LDTR (Rüge zurückgezogen): Die Beschwerdeführerin rügte ursprünglich, dass die unzureichende Rendite der vorherigen Mieten nicht berücksichtigt worden sei und eine Neubewertung der Mieten vor den Arbeiten auch bei Mieterwechseln möglich sein sollte. Sie zog diese Rüge jedoch in der Replik zurück, nachdem sie Kenntnis vom Bundesgerichtsentscheid 1C_405/2024 vom 1. Juli 2025 erhalten hatte, der die Interpretation des Kantonsgerichts bestätigte, wonach eine Mietzinsaktualisierung vor den Arbeiten nur bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgen kann.
4. Nichtberücksichtigung anderer besonderer Umstände (Art. 9 Abs. 5 LDTR): Die Beschwerdeführerin machte geltend, dass die Bedeutung der von den kantonalen Dienststellen geforderten Denkmalschutzmassnahmen nicht ausreichend bei der Mietzinsfestsetzung berücksichtigt worden sei. Art. 9 Abs. 5 LDTR sei nicht abschliessend und müsse die Berücksichtigung weiterer besonderer Umstände zulassen, um Renovationen nicht zu verhindern.
5. Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit (Art. 26 und 27 BV): Die Beschwerdeführerin anerkannte, dass der Eingriff auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhe und ein öffentliches Interesse verfolge, erachtete aber das Verhältnismässigkeitsprinzip als verletzt.

5. Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde insoweit ein, als sie zulässig war. Es wies die Rügen der Beschwerdeführerin aus folgenden Gründen ab:

5.1 Zur Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung (Rüge 1)

Das Bundesgericht hielt fest, dass es Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz nur unter dem Gesichtspunkt der Willkür (Art. 97 Abs. 1 BGG) überprüft. Die Beschwerdeführerin habe keine konkreten Zahlen zu den geltend gemachten Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Alter und Zustand des Gebäudes vorgelegt. Das Kantonsgericht habe die Charakteristika des Gebäudes (18. Jahrhundert, unhygienischer Zustand) sowie die Argumentation der Beschwerdeführerin bezüglich unumgänglicher Renovationskosten berücksichtigt. Es habe jedoch mangels unvorhersehbarer Umstände keine Notwendigkeit für eine Abweichung von den maximalen Mietzinsen gesehen, da die Beschwerdeführerin die Eigenschaften des Gebäudes und die anzuwendenden Vorschriften kannte. Auch der Einwand der unzureichenden Rendite wurde im Hinblick auf die auf fünf Jahre beschränkte Kontrolldauer als vertretbar beurteilt, da dies im Rahmen einer Immobilieninvestition als kurzer Zeitraum gelte.

5.2 Zur Rüge des Verhältnismässigkeitsprinzips (Rüge 2 und 5)

Das Bundesgericht bekräftigte den wichtigen öffentlichen Zweck der LDTR, nämlich die Erhaltung des Wohnungsbestandes zu bezahlbaren Mieten (Art. 1 Abs. 1 LDTR; BGE 128 I 206). Die LDTR und die darin vorgesehene Mietzinskontrolle seien verfassungskonform und mit der Eigentumsgarantie sowie der Wirtschaftsfreiheit vereinbar (BGE 116 Ia 401).

Im konkreten Fall habe das Departement für Raumentwicklung die Mieten für die bestehenden Wohnungen mit 4'302 CHF/Zimmer/Jahr und für die neue Wohnung mit 5'175 CHF/Zimmer/Jahr festgesetzt. Dies übersteige die gesetzlich vorgesehene Bandbreite von 2'627 bis 3'528 CHF/Zimmer/Jahr erheblich. Damit sei den Notwendigkeiten des Denkmalschutzes (Art. 9 Abs. 4 und 5 LDTR) und den Energiesparmassnahmen (Art. 9 Abs. 6 LDTR i.V.m. Art. 14 OBLF) Rechnung getragen worden, die ausnahmsweise eine Überschreitung des Höchstbetrags erlauben. Die massgebliche Entscheidung habe damit den Zweck der LDTR, nämlich die Erhaltung eines erschwinglichen Mietpreisniveaus, erreicht. Die Beschränkung des Mietzinskontrolle auf fünf Jahre sei im Kontext einer Immobilieninvestition als verhältnismässig anzusehen. Ein Verstoss gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip, auch im engeren Sinne (Zumutbarkeit), wurde daher verneint.

Die Rüge betreffend die Verletzung der Eigentumsgarantie und der Wirtschaftsfreiheit (Rüge 5) wurde als mit der Rüge des Verhältnismässigkeitsprinzips (Rüge 2) identisch angesehen und daher aus denselben Gründen abgewiesen.

5.3 Zur Rüge der Nichtberücksichtigung besonderer Umstände (Rüge 4)

Hinsichtlich der Nichtberücksichtigung weiterer besonderer Umstände gemäss Art. 9 Abs. 5 LDTR wiederholte das Bundesgericht, dass die Beschwerdeführerin keine konkreten Zahlen zu den angeblichen Mehrkosten durch die Denkmalschutzauflagen vorgelegt habe. Das Gutachten des OCLPF habe vielmehr sämtliche geplanten Arbeiten und deren Kosten, einschliesslich der für den Denkmalschutz und die energetischen Verbesserungen notwendigen Massnahmen, aufgeführt. Die allgemeinen Behauptungen der Beschwerdeführerin seien daher ungenügend. Ferner wurde festgestellt, dass die festgesetzten Mietzinsen trotz Berücksichtigung dieser Ausnahmen immer noch weit über dem gesetzlich festgelegten Maximum liegen. Eine willkürliche Auslegung des kantonalen Rechts wurde verneint.

5.4 Zum Rückzug der Rüge betreffend Art. 11 Abs. 1 lit. d LDTR (Rüge 3)

Das Bundesgericht nahm den Rückzug der Rüge bezüglich Art. 11 Abs. 1 lit. d LDTR zur Kenntnis. Dies erfolgte aufgrund des Urteils 1C_405/2024 vom 1. Juli 2025, in welchem das Bundesgericht die Auslegung der kantonalen Instanzen bestätigt hatte, wonach eine Aktualisierung der Mieten vor den Arbeiten nur bei fortbestehendem Mietverhältnis in Betracht kommt. Dies verdeutlicht die Bedeutung von Präzedenzfällen in der Schweizer Rechtsprechung und die Konsistenz der bundesgerichtlichen Linie in vergleichbaren Sachverhalten.

6. Entscheid des Bundesgerichts

Das Bundesgericht wies die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten, soweit sie zulässig war, ab. Die Gerichtskosten wurden der Beschwerdeführerin auferlegt.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte die Festsetzung und Blockierung der Mietzinse für fünf Jahre nach einer umfangreichen Gebäuderenovierung in Genf gemäss dem Genfer Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovierung von Wohnhäusern (LDTR). Es wies die Rügen der Beschwerdeführerin, die eine höhere Mietzinsfestsetzung forderte, ab. Im Wesentlichen begründete das Gericht seinen Entscheid damit, dass:

1. Keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung vorlag: Die Beschwerdeführerin konnte die geltend gemachten Mehrkosten nicht substanziieren, und die Behörden hatten die relevanten Umstände (Gebäudealter, Denkmalschutz, Energiekosten) angemessen berücksichtigt, soweit sie vorhersehbar waren.
2. Das Verhältnismässigkeitsprinzip gewahrt war: Die LDTR dient dem wichtigen öffentlichen Interesse, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, und ist als verfassungskonform anerkannt. Die festgesetzten Mieten lagen bereits deutlich über dem gesetzlichen Maximum, um besonderen Anforderungen (Denkmalschutz, Energieeffizienz) gerecht zu werden, und die fünfjährige Mietzinsbindung wurde als zumutbare Dauer für eine Immobilieninvestition erachtet.
3. Die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit nicht verletzt wurden: Diese Rügen wurden im Rahmen der Prüfung des Verhältnismässigkeitsprinzips abgehandelt und verworfen.
4. Eine Rüge zur Mietzinsanpassung vor den Arbeiten wurde von der Beschwerdeführerin aufgrund einer aktuellen, entgegenstehenden Bundesgerichtsrechtsprechung zurückgezogen.

Das Urteil unterstreicht die bundesgerichtliche Anerkennung der Mietzinskontrolle nach Renovationen als legitimes Instrument zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum und die Anforderungen an eine detaillierte Begründung von Mehrkosten durch Eigentümer.