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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Urteil des Bundesgerichts vom 13. Januar 2026 (1C_302/2025)

I. Parteien und Streitgegenstand Die Beschwerdeführerin A._, Eigentümerin von Nachbarparzellen, wehrte sich gegen die von der Baubehörde der Gemeinde Zernez erteilte Baubewilligung für den Abbruch eines bestehenden Gebäudes und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser durch die Beschwerdegegnerschaft B._ und C.__ auf den Grundstücken Nrn. 2148 und 2149 in der Dorfzone der Fraktion Susch. Die Beschwerdeführerin beantragte die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils des Obergerichts des Kantons Graubünden und die Verweigerung der Baubewilligung.

II. Rechtsgrundlagen und Prüfungsrahmen Das Bundesgericht prüft im ordentlichen Beschwerdeverfahren die Verletzung von Bundesrecht (Art. 95 BGG). Die unrichtige Anwendung kantonalen Rechts wird grundsätzlich nur unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots (Art. 9 BV) überprüft. Willkür liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, in klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation steht oder eine Norm bzw. einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Eine Aufhebung erfolgt nur, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis willkürlich ist (E. 2.1). Die Verletzung kantonalen Rechts und von Grundrechten prüft das Bundesgericht nur, soweit dies in der Beschwerde substanziiert gerügt und begründet wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; E. 2.2).

III. Wesentliche Rechtsfragen und Begründung des Bundesgerichts

1. Formelle Rügen (E. 3):

   • Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV): Die Beschwerdeführerin rügte die Nichtdurchführung einer mündlichen Hauptverhandlung. Das Bundesgericht hielt fest, dass aus Art. 29 Abs. 2 BV in aller Regel kein Anspruch auf eine mündliche Stellungnahme ableitbar ist. Ein Verstoss gegen Art. 6 Ziff. 1 EMRK wurde weder gerügt noch dargelegt (E. 3.1).
   • Begründungspflicht: Die Rüge, die Vorinstanz sei auf "zentrale Rügen" nicht eingegangen, wurde abgewiesen. Die Begründungspflicht verlange nicht, sich mit allen Parteistandpunkten auseinanderzusetzen, sondern beschränke sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte (E. 3.2).
   • Befangenheitsvorwürfe: Reine Mutmassungen bezüglich einer unkritischen Übernahme von Sachverhaltsdarstellungen durch die Vorinstanz begründen keine Bundesrechtsverletzung (E. 3.3).

2. Ortsplanungsrevision und Planungszone (Art. 27 RPG; E. 4):

   • Argument der Beschwerdeführerin: Das Projekt sei wegen der anstehenden Ortsplanungsrevision und einer kommunalen Planungszone (Art. 27 RPG) nicht bewilligungsfähig. Das Bauvorhaben führe zu einer Verdichtung im sensiblen Siedlungsrandbereich und stehe im Widerspruch zu örtlichen Planungszielen, insbesondere angesichts überdimensionierter Bauzonen in Zernez. Es verstosse zudem gegen künftiges Recht (Anpassung an IVHB) und geltendes Recht (Aufschüttungen).
   • Begründung des Gerichts:
     • Überdimensionierte Bauzonen (Art. 15 und 21 RPG): Das Bundesgericht bestätigte, dass Zernez überdimensionierte Bauzonen aufweist. Es stimmte der Vorinstanz jedoch zu, dass die bereits überbauten und seit Jahrzehnten zonenkonform genutzten Bauparzellen offensichtlich nicht für eine Auszonung in Betracht fielen. Sie lägen ausserhalb des "Siedlungsrandgebiets mit Potenzial für Auszonung" gemäss kommunalem räumlichem Leitbild. Eine Verdichtung an diesem Standort sei nicht ausgeschlossen, da keine Inanspruchnahme von zusätzlichem Nichtbauland einhergehe (E. 4.2).
     • Widerspruch zur künftigen Ortsplanung (IVHB): Die Beschwerdeführerin vermochte nicht verständlich aufzuzeigen, inwiefern das Bauvorhaben mit Inkrafttreten künftiger Höhenvorschriften (IVHB) nicht mehr bewilligungsfähig sein sollte. Eine unterschiedliche Bestimmung der Höhe nach IVHB bedeute nicht zwingend einen Verstoss gegen künftige Vorschriften, da die künftigen zulässigen Höhen nicht bekannt seien. Ein Verstoss gegen die Planungsabsicht wurde nicht dargetan (E. 4.3).
     • Aufschüttungen: Die Vorinstanz stellte fest, dass nur örtlich geringfügige und technisch notwendige Terrainveränderungen von 20 bis 80 cm vorgesehen seien. Ein Verstoss gegen geltendes Recht wurde nicht dargelegt (E. 4.5).
   • Fazit: Die Vorinstanz hat kein Bundesraumplanungsrecht verletzt, indem sie die Baubewilligung trotz hängiger Ortsplanungsrevision schützte (E. 4.4).

3. Umgehung der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG; E. 5):

   • Argument der Beschwerdeführerin: Es bestehe eine Umgehungsabsicht der ZWG, belegt durch eine Textnachricht und mangelnde Nachfrage für die geplanten Erstwohnungen.
   • Rechtlicher Rahmen (Art. 6, 7, 11 ZWG): Das Bundesgericht legte die Grundlagen der ZWG dar: In Gemeinden mit über 20% Zweitwohnungsanteil sind neue Zweitwohnungen unzulässig. Neue Erstwohnungen sind mit Nutzungsbeschränkung im Grundbuch zulässig. Altrechtliche Wohnungen dürfen erneuert/umgebaut und bis zu 30% der Hauptnutzfläche erweitert werden; darüber hinausgehende Erweiterungen und zusätzliche Wohnungen müssen als Erstwohnungen deklariert werden.
   • Rechtsprechung zur Umgehung: Von Amtes wegen ist zu prüfen, ob konkrete Indizien die Absicht oder Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen. Kriterien sind u.a. Lage, Gestaltung, Preis, Nachfrage im Marktsegment. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein (BGE 145 II 99; 144 II 49; 142 II 206; E. 5.2).
   • Anwendung auf den Fall:
     • Die Gemeinde Zernez hat einen Zweitwohnungsanteil von ca. 37%. Für sechs der acht geplanten Wohnungen wurde eine Erstwohnungs-Nutzungsbeschränkung verfügt (E. 5.3).
     • Textnachricht ("aktuell Erstwohnungen"): Die Beschwerdeführerin interpretierte dies als Umgehungsabsicht. Das Gericht wies dies als "reine Mutmassung und Unterstellung" zurück. Eine wahrheitsgetreue Aussage sei kein Indiz für offensichtlichen Rechtsmissbrauch (E. 5.4).
     • Nachfrage nach Erstwohnungen: Die Beschwerdeführerin rügte unvollständige Sachverhaltsfeststellung und Verletzung der Untersuchungspflicht. Das Gericht stellte fest, dass die Vorinstanz sehr wohl Abklärungen getroffen und verschiedene Gründe für die Nachfrage genannt habe (E. 5.5.2).
       • Überschaubare Anzahl: Sechs neue Erstwohnungen seien eine überschaubare Anzahl (im Vergleich zu 30 in BGE 142 II 206; E. 5.5.3).
       • Lage und Ausgestaltung: Das Gebiet Surpunt werde mehrheitlich von Einheimischen bewohnt und sei keine "problematische Zweitwohnungsgegend" (wie Verbier in BGE 144 II 49). Die Wohnungen seien von Lage und Ausgestaltung her für eine ganzjährige Erstwohnnutzung geeignet. Die Behauptung einer fehlenden Nachfrage in Dörfern mit schwacher Infrastruktur wurde zurückgewiesen (E. 5.5.3).
       • Preissegment: Die Beschwerdeführerin konnte ihre These, es bestehe nur Bedarf an erschwinglichem Wohnraum im vorliegenden Marktsegment, nicht untermauern. Die geschätzten Baukosten (5.6 Mio. für acht Wohnungen) lassen nicht auf "luxuriöse Liegenschaften im obersten Preissegment" schliessen (E. 5.5.3).
       • Wohnungsmarkt: Der hohe Erstwohnungsanteil und die tiefe Leerwohnungsziffer (0.54%) allein seien nicht ausschlaggebend. Jedoch verwies die Vorinstanz zusätzlich auf die akute Wohnraumknappheit im Unterengadin (gestützt auf eine kantonale Studie). Neue Erstwohnungen in anderen Fraktionen von Zernez oder im Oberengadin seien aufgrund der geografischen Distanz irrelevant für die Nachfragebeurteilung in Susch (E. 5.5.3).
   • Fazit: Die Abklärungen der Vorinstanz erwiesen sich als genügend, um eine Nachfrage nach den sechs neuen Erstwohnungen als glaubhaft erscheinen zu lassen. Ein Rechtsmissbrauch wurde verneint (E. 5.5.4 und 5.6).

4. Strassenmässige Erschliessung (Art. 19 RPG; E. 6):

   • Argument der Beschwerdeführerin: Die strassenmässige Erschliessung sei ungenügend; die Vorinstanz habe eine vertiefte Prüfung pflichtwidrig unterlassen und den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt. Ein Augenschein und ein Lärm- und Verkehrsgutachten seien nötig gewesen.
   • Rechtlicher Rahmen (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG): Bundesrecht verlange lediglich hinreichende Zufahrten, die verkehrssicher sein und die Zugänglichkeit für Nutzende sowie öffentliche Dienste gewährleisten. Den kantonalen und kommunalen Behörden komme dabei ein Ermessensspielraum zu, insbesondere bei der Beurteilung örtlicher Verhältnisse (E. 6.1).
   • Begründung des Gerichts:
     • Die Vorinstanz hatte auf Augenschein und Gutachten verzichtet, da der Sachverhalt klar aus den Akten hervorgehe. Das zonenkonforme Ersatzprojekt führe nicht zu Lärmemissionen über Empfindlichkeitsstufe III und der Mehrverkehr sei geringfügig (E. 6.2).
     • Die ortskundige Baubehörde bestätigte die Verkehrssicherheit. Die Baugrundstücke seien sogar doppelt erschlossen durch die Strassenparzellen Nrn. 2151 und 2273. Die Erreichbarkeit für Blaulichtorganisationen sei problemlos.
     • Der erwartete Mehrverkehr von rund 50 Fahrzeugbewegungen pro Tag (für acht Wohnungen und 22 Parkplätze) werde auf der verkehrsberuhigten Quartierstrasse Surpunt als "nahezu vernachlässigbar" eingestuft, da dort kein Durchgangsverkehr herrsche (E. 6.2).
     • Das Bundesgericht übe Zurückhaltung bei der Einschätzung örtlicher Verhältnisse. Eine enge Zufahrtsstrasse mit eingeschränkten Kreuzungsmöglichkeiten stehe nicht im Widerspruch zu bundesrechtlichen Anforderungen, wenn die Sicherheit gewährleistet sei. Die von der Beschwerdeführerin vorgelegten Fotos zeigten eine genügend übersichtliche Situation (E. 6.3).
   • Fazit: Die Vorinstanz hat kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Zufahrt als hinreichend befand (E. 6.4).

5. Koordinationsgebot (Art. 25a RPG; E. 7):

   • Argument der Beschwerdeführerin: Das Koordinationsgebot sei verletzt worden, da mittels Nebenbestimmungen nur untergeordnete Mängel behoben werden dürften und wesentliche Elemente des Baugesuchs nicht geprüft worden seien.
   • Begründung des Gerichts: Die Vorinstanz habe festgestellt, dass alle erforderlichen Gesuchsunterlagen vorlägen. Die Beschwerdeführerin substanziierte nicht hinreichend, inwiefern dies unzutreffend sei. Angeblich unzulängliche Punkte (Dachvorsprünge, PV-Anlage, Werkleitungen) wurden ohne Verweis auf kantonale/kommunale Normen vorgebracht. Auflageweise korrigierte Mängel (hindernisfreies Bauen) wurden nicht als "nicht bloss untergeordnet" dargelegt (E. 7).

6. Gestalterische Einordnung (E. 8):

   • Argument der Beschwerdeführerin: Das Bauvorhaben missachte die gestalterische Einordnung in den historischen Dorfkern Susch (ISOS: regional, Erhaltungsbereich GGP) und verstosse gegen die vom kommunalen Bauberater festgelegten Schutzziele sowie Art. 56 Abs. 2 BauG/Susch. Das Einholen eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflege sei pflichtwidrig unterlassen worden.
   • Begründung des Gerichts: Die Rüge genügte den Begründungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht. Die Beschwerdeführerin hätte in ihrer Eingabe ans Bundesgericht aufzeigen müssen, inwiefern die vorinstanzliche Rechtsanwendung willkürlich ist, und nicht pauschal auf frühere Rechtsschriften verweisen dürfen. Die blosse Übereinstimmung der Vorinstanz mit dem Bauberater begründe keine Verfassungsverletzung (E. 8.2).

7. Gebäudelänge (E. 9):

   • Argument der Beschwerdeführerin: Das Bauvorhaben überschreite die zulässige Gebäudelänge von 30 m. Das eingeschossige, überdachte Verbindungsstück sowie die gemeinsame Tiefgarage machten die beiden Bauten zu einem einzigen Baukörper.
   • Rechtlicher Rahmen (Art. 41 BauG/Susch, IVHB): Die IVHB definiert die Gebäudelänge über die projizierte Fassadenlinie. Die Erläuterungen zur IVHB halten fest, dass die Berücksichtigung von Anbauten bei der Gebäudelänge Sache der Kantone sei (E. 9.2).
   • Begründung des Gerichts: Die Vorinstanz verfiel nicht in Willkür, indem sie den Unterstand, der die beiden Mehrfamilienhäuser verbindet, nicht an die Fassadenflucht und damit an die Gebäudelänge anrechnete. Der Unterstand weise keine Fassade auf. Auch die gemeinsame unterirdische Tiefgarage führe nicht dazu, die oberirdisch räumlich wie auch funktional getrennten Bauten als eine Einheit zu betrachten (E. 9.2).

IV. Ergebnis Sämtliche Rügen der Beschwerdeführerin erwiesen sich als unbegründet. Die Beschwerde wurde abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden bestätigt.

V. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Das Bundesgericht bestätigte die Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser in Zernez/Susch und wies die Beschwerde der Nachbarin ab. Die zentralen Punkte des Urteils sind:

1. Ortsplanungsrevision: Die laufende Ortsplanungsrevision und die Planungszone stellen kein Bewilligungshindernis dar, da die bereits überbauten Parzellen nicht für eine Auszonung in Betracht kommen und keine Umgehung künftiger Vorschriften dargelegt wurde.
2. Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG): Eine Umgehung der ZWG wurde verneint. Das Gericht fand keine konkreten Indizien für eine unrealistische Erstwohnungsnutzung. Es bestätigte die glaubhafte Nachfrage nach Erstwohnungen im Marktsegment Susch, gestützt auf die überschaubare Anzahl der Wohneinheiten, deren Eignung für eine ganzjährige Nutzung, und die akute Wohnraumknappheit im Unterengadin. Eine als Indiz vorgebrachte Textnachricht wurde als unzureichende Mutmassung bewertet.
3. Erschliessung: Die strassenmässige Erschliessung wurde als hinreichend befunden. Das Gericht respektierte den Ermessensspielraum der lokalen Behörden bezüglich der örtlichen Verhältnisse und sah den erwarteten Mehrverkehr als vernachlässigbar an. Ein Augenschein oder Gutachten waren nicht erforderlich.
4. Gestaltung und Gebäudelänge: Rügen bezüglich der gestalterischen Einordnung und der Überschreitung der Gebäudelänge wurden abgewiesen. Die Beschwerdeführerin substanziierte ihre Vorwürfe bezüglich der Gestaltung nicht ausreichend, und das Gericht sah in der Nichtanrechnung eines fassadenlosen Unterstands an die Gebäudelänge keine Willkür.