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Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (9C_222/2025 vom 28. Januar 2026) befasst sich mit der Rechtmässigkeit einer kommunalen Ausrüstungstaxe, die von der Gemeinde Prilly aufgrund einer Änderung des allgemeinen Nutzungsplans (PGA) erhoben wurde. Die Beschwerdeführerinnen sind zwei Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG), A._ und C._, welche die Rechtmässigkeit der gegen sie ergangenen Taxentscheide anfechten.

I. Sachverhalt und Vorinstanzen

Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von zwei Parzellen (Nrn. xxx und yyy) in der Gemeinde Prilly, die als Stockwerkeigentum konstituiert sind. Im Jahr 2016 erliess die Gemeinde Prilly ein Reglement über die Finanzierung der kommunalen und interkommunalen Ausrüstung (RCTEC), um eine Abgabe auf Wertsteigerungen infolge raumplanerischer Massnahmen, insbesondere einer Erhöhung der Bebauungsdichte durch einen neuen PGA, zu erheben. Der neue PGA trat am 10. Juni 2020 in Kraft und führte zu einer erheblichen Erhöhung der massgebenden Geschossfläche (SPd) auf den Parzellen der Beschwerdeführerinnen.

Gestützt darauf forderte die Gemeinde Prilly im April 2022 von der STWEG A._ einen Betrag von CHF 345'337.80 und von der STWEG C._ CHF 316'169.40. Die Beschwerdeführerinnen fochten diese Entscheide erfolglos bei der kommunalen Rekurskommission und anschliessend beim Kantonsgericht des Kantons Waadt an. Das Kantonsgericht bestätigte die Taxbescheide, woraufhin die STWEG den Fall an das Bundesgericht weiterzogen.

II. Massgebende Rechtsgrundlagen

Das Bundesgericht stützte sich bei seiner Beurteilung auf folgende zentrale Bestimmungen:

• Art. 4b Abs. 1 des Waadtländer Gemeindegesetzes über die Gemeindesteuern (LICom): Ermöglicht Gemeinden die Erhebung einer Taxe zur Deckung der Ausrüstungskosten, die durch raumplanerische Massnahmen entstehen.
• Art. 4c Abs. 1 LICom: Definiert, dass raumplanerische Massnahmen den Wert eines Grundstücks erheblich steigern müssen, insbesondere durch die Umzonung von Nichtbauzonen in Bauzonen oder die Änderung von Zonenplänen, die eine Erhöhung der Baumöglichkeiten zur Folge haben.
• Art. 4d Abs. 1 LICom: Bestimmt den Grundeigentümer als Steuerschuldner.
• Art. 4e Abs. 2 LICom: Sieht die Möglichkeit vor, die Erhebung der Taxe konventionell zu stunden oder Zahlungspläne zu gewähren.
• Art. 3 Abs. 1 lit. b RCTEC (Reglement der Gemeinde Prilly): Konkretisiert die Steuerpflicht bei einer Erhöhung der Baumöglichkeiten, sofern die SPd um mindestens 500 m2 steigt.
• Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB: Regelt die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten im Stockwerkeigentum.
• Art. 5 Abs. 1 BV (Grundsatz der Verhältnismässigkeit), Art. 127 Abs. 1 BV (Legalitätsprinzip im Steuerrecht), Art. 127 Abs. 2 BV (Grundsatz der Besteuerung nach der Wirtschaftlichkeit/Leistungsfähigkeit), Art. 164 Abs. 1 lit. d BV (Gesetzgebungszuständigkeit).

III. Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüfte die Rügen der Beschwerdeführerinnen detailliert:

1. Qualifikation der Abgabe und Kostendeckungsprinzip (Erwägung 6)

• Rüge der Beschwerdeführerinnen: Sie machten geltend, die Qualifikation der strittigen Taxe als zweckgebundene Abgabe (impôt d'affectation) sei willkürlich, stattdessen handle es sich um eine Kausalabgabe. Sie rügten zudem eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips (Art. 5 Abs. 1 BV), da keine konkrete Prüfung der Rechnungsführung der Gemeinde erfolgt sei.
• Bundesgerichtliche Würdigung:
  • Das Bundesgericht wies die Rüge bezüglich des Kostendeckungsprinzips als unzulässig zurück. Diese Argumentation wurde erstmals vor Bundesgericht vorgebracht und erforderte Sachverhaltsergänzungen, welche im Beschwerdeverfahren nicht zulässig sind (Art. 99 Abs. 1 LTF).
  • Hinsichtlich der Qualifikation der Abgabe bestätigte das Bundesgericht die Auffassung des Kantonsgerichts. Die Taxe, erhoben gestützt auf Art. 4b Abs. 1 LICom zur "Deckung der Ausgaben für die kommunale oder interkommunale Ausrüstung", stellt eine Kostenlastungssteuer (zweckgebundene Kostenabgabe) dar. Sie dient der Deckung spezifischer Kosten, die entweder durch bestimmte Grundeigentümer verursacht werden oder ihnen spezifisch zugutekommen. Das Bundesgericht verwies dabei auf frühere eigene Rechtsprechung (Urteile 9C_326/2024 und 9C_327/2024 vom 18. März 2025), die bereits in ähnlichen Fällen – namentlich bei der Erhöhung der SPd in der Waadtländer Gemeinde Mont-sur-Lausanne – die Vereinbarkeit solcher Abgaben mit dem Willkürverbot bejaht hatte. Die durch die Erhöhung der SPd entstandenen zusätzlichen Finanzierungsbedürfnisse für die Gemeinschaftsausrüstung rechtfertigen die Erhebung der Taxe.

2. Steuerpflicht der Stockwerkeigentümergemeinschaften (Erwägung 7)

• Rüge der Beschwerdeführerinnen: Sie bestritten, Steuerschuldnerinnen im Sinne von Art. 4d LICom und Art. 3 RCTEC zu sein, da lediglich Grundeigentümer diese Eigenschaft besitzen könnten. Eine Steuerpflicht der STWEG verletze das Legalitätsprinzip (Art. 127 Abs. 1 und Art. 164 Abs. 1 lit. d BV).
• Bundesgerichtliche Würdigung:
  • Das Bundesgericht befand die Auslegung des Kantonsgerichts als nicht willkürlich. Es verwies auf die herrschende Lehrmeinung (u.a. Graham-Siegenthaler, Wermelinger, Kürsteiner, Meyer-Hayoz/Rey), wonach solche Abgaben das Gesamtgrundstück als Steuerobjekt treffen können und die einzelnen Stockwerkeinheiten nicht selbstständig steuerpflichtig sind. Solche Abgaben fallen unter die "gemeinschaftlichen Lasten" im Sinne von Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB.
  • Die kantonalen Gesetzgeber haben die Taxe eingeführt, weil raumplanerische Massnahmen den Wert eines Grundstücks als Ganzes erheblich steigern. Dies löst nicht nur Kosten für die direkte Erschliessung (Strassen, Kanalisationen), sondern auch für die allgemeine Infrastruktur (Schulen, Kindergärten usw.) aus (Verweis auf Botschaft zu Art. 4c LICom).
  • Die Taxe zielt darauf ab, die Wertsteigerung des gesamten Gebäudes (Parzellen Nrn. xxx und yyy) zu erfassen und nicht die einzelnen Stockwerkeinheiten. Eine raumplanerische Massnahme kann naturgemäss nur das gesamte Grundstück betreffen.
  • Der Berechnungsmechanismus der Taxe, der auf der Erhöhung der Gesamt-SPd des Gebäudes und einem festen Satz pro m2 basiert, unterstreicht diesen Bezug zum Gesamtgrundstück.
  • Die Argumentation der Beschwerdeführerinnen, sie würden nicht direkt von Schulausrüstung oder öffentlichen Verkehrsmitteln profitieren, wurde zurückgewiesen. Die Taxe dient der Finanzierung allgemeiner Infrastrukturkosten, und ein individuelles Äquivalenzprinzip ist in diesem Kontext nicht massgebend, da keine individuelle Korrespondenz zwischen Abgabe und Leistung erwartet wird.
  • Die Auslegung der Begriffe des "Grundeigentümers" und der "Steuerpflichtigkeit" durch das Kantonsgericht ist nicht willkürlich und verstösst nicht gegen die Legalitätsprinzipien von Art. 127 Abs. 1 und Art. 164 Abs. 1 lit. d BV.
  • Eine Rüge bezüglich der Möglichkeit einer Legalhypothek auf der Stammparzelle wurde vom Bundesgericht als rein theoretisch und für den Ausgang des Verfahrens irrelevant nicht geprüft.

3. Tragbarkeit und Leistungsfähigkeitsprinzip (Erwägung 8)

• Rüge der Beschwerdeführerinnen: Sie beanstandeten eine Verletzung des Leistungsfähigkeitsprinzips (Art. 127 Abs. 2 BV), da eine "aktuelle Unmöglichkeit zu bauen" bestehe und somit keine tatsächliche Wertsteigerung realisiert werden könne. Die Taxe sei unverhältnismässig zur Leistungsfähigkeit.
• Bundesgerichtliche Würdigung:
  • Das Bundesgericht erinnerte daran, dass das Leistungsfähigkeitsprinzip bei Sonder- oder Zwecksteuern nur eine eingeschränkte Tragweite besitzt ("dans la mesure où la nature de l'impôt le permet", Art. 127 Abs. 2 BV).
  • Obwohl eine konkrete Nutzung der erhöhten SPd derzeit unsicher sein mag, hat das neue Baupotenzial objektiv zu einer Wertsteigerung der Grundstücke (und damit potenziell erhöhten Ausrüstungsbedürfnissen) geführt. Die Taxe trägt dieser erhöhten Baumöglichkeit Rechnung, und der gesetzliche Mechanismus ist verfassungskonform.
  • Besonders hervorgehoben wurde, dass die Gemeinde Prilly den Beschwerdeführerinnen konkret eine Stundungsvereinbarung angeboten hatte. Diese ermöglichte eine Verschiebung der Zahlung der Taxe bis zum 1. März 2031 oder bis zur Erteilung einer Baubewilligung für ein Projekt, das die neuen Baumöglichkeiten nutzt. Diese Regelung, so das Bundesgericht, berücksichtigt die Frage der Tragbarkeit und ist somit mit Art. 127 Abs. 2 BV vereinbar.
  • Eine gerügte Ungleichbehandlung gegenüber individuellen Eigentümern wurde verneint, da die Beschwerdeführerinnen ihre Steuerpflicht und den Betrag der Abgabe umfassend anfechten konnten, was ihre Rechtsmittelqualität belegt.

IV. Schlussfolgerung

Das Bundesgericht weist die Beschwerde vollumfänglich ab und bestätigt die Rechtmässigkeit der von der Gemeinde Prilly erhobenen Ausrüstungstaxe. Die Beschwerdeführerinnen tragen die Gerichtskosten.

V. Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

• Charakter der Abgabe: Die kommunale Ausrüstungstaxe in Prilly ist eine Kostenlastungssteuer (zweckgebundene Kostenabgabe) zur Deckung von Infrastrukturkosten, die durch die Wertsteigerung von Grundstücken aufgrund raumplanerischer Massnahmen (Erhöhung der SPd durch neuen PGA) entstehen.
• Steuerschuldner: Stockwerkeigentümergemeinschaften können als Steuerschuldner für diese Art von Abgabe herangezogen werden. Die Taxe betrifft das Gesamtgrundstück und dessen Wertsteigerung, nicht die individuellen Stockwerkeinheiten, und wird als gemeinschaftliche Last gemäss Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB betrachtet.
• Leistungsfähigkeitsprinzip: Dieses Prinzip hat bei zweckgebundenen Abgaben eine eingeschränkte Tragweite. Das neue, wenn auch noch nicht genutzte, Baupotenzial führt zu einer objektiv feststellbaren Wertsteigerung. Eine mögliche "aktuelle Unmöglichkeit zu bauen" wird durch die von der Gemeinde angebotene Stundungsmöglichkeit der Taxe berücksichtigt, was der Verfassungskonformität Rechnung trägt.
• Keine Willkür: Die Auslegung des kantonalen und kommunalen Rechts durch die Vorinstanzen ist nicht willkürlich und verstösst nicht gegen das Legalitätsprinzip oder den Gleichbehandlungsgrundsatz.