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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts im Detail zusammen:

Bundesgerichtsurteil 5A_803/2025 vom 2. Februar 2026

I. Parteien und Streitgegenstand

Die Beschwerdeführerin, A._ Sàrl, Eigentümerin mehrerer Stockwerkeinheiten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STEG) B._, ficht einen Entscheid der Walliser Kantonsgerichtsbarkeit an. Streitgegenstand ist die Anfechtung (hilfsweise die Nichtigerklärung) eines Beschlusses der Generalversammlung (GV) der STEG vom 19. August 2021. Im Kern geht es um die Frage der Zulässigkeit einer Vertretungsbeschränkung in den Verwaltungs- und Benutzungsreglementen einer STEG und deren Auswirkungen auf die Gültigkeit von GV-Beschlüssen.

II. Sachverhalt

Das Gebäude "B.__" unterliegt dem Stockwerkeigentumsrecht. Gemäss Art. 5 lit. d des Verwaltungs- und Benutzungsreglements (nachfolgend: "Reglement") kann sich jeder Stockwerkeigentümer an der GV durch seinen Ehegatten oder einen anderen Stockwerkeigentümer vertreten lassen.

Zur GV vom 19. August 2021 wollte die Geschäftsführerin der Beschwerdeführerin, C._, sich durch ihren Vater E._, einen Rechtsanwalt, vertreten lassen. E._ hatte die Beschwerdeführerin bereits in früheren Versammlungen vertreten. Noch vor der formellen Eröffnung der Versammlung um 17:28 Uhr kam es zu einer Diskussion über E.__s Vertretungsvollmacht. Eine Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer stimmte per Handzeichen dafür, dass E._ die Versammlung verlassen solle, was dieser daraufhin tat. Das Protokoll der GV vermerkte die Eröffnung der Versammlung um 17:28 Uhr, ohne den Vorfall um die Vertretung von E.__ zu dokumentieren.

III. Verfahrensgang

Die A._ Sàrl erhob am 23. Februar 2022 Klage beim Bezirksgericht Siders auf Nichtigerklärung (hauptsächlich) bzw. Annullierung (subsidiär) des GV-Beschlusses vom 19. August 2021. Sie verlangte im Laufe des Verfahrens auch die Ergänzung des Protokolls, um die Ablehnung der Vertretung von E._ festzuhalten.

Die Bezirksrichterin beschränkte das Verfahren zunächst auf die Vorfrage der "Existenz eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung". Sie wies die Klage am 31. Oktober 2023 ab. Das Kantonsgericht Wallis (Cour civile I) bestätigte dieses Urteil am 18. August 2025. Das Kantonsgericht stützte sich dabei auf eine doppelte Begründung: Es stellte fest, dass die beanstandete Entscheidung (betreffend die Vertretung von E.__) nicht als ordentlicher Beschluss der GV anzusehen sei, und hielt zudem – subsidiär – fest, dass selbst bei Annahme eines Beschlusses dieser rechtmässig gewesen wäre.

IV. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

1. Zulässigkeit des Ablehnungsbegehrens (Art. 30 BV, Art. 6 EMRK, Art. 47 Abs. 1 ZPO)

Die Beschwerdeführerin beantragte die Ablehnung der gesamten Cour civile I des Kantonsgerichts Wallis. Sie begründete dies im Wesentlichen damit, dass die erstinstanzliche Richterin, die das angefochtene Urteil erlassen hatte, zwischenzeitlich zur Kantonsrichterin gewählt und der Cour civile I zugewiesen worden sei. Dies biete keine ausreichende Gewähr für die Unparteilichkeit.

Das Bundesgericht erklärte das Ablehnungsbegehren als unzulässig wegen Verspätung. Die Beschwerdeführerin hatte die Information über die Zuständigkeit der Cour civile I vor Erhalt des angefochtenen Entscheids erhalten. Zudem war die Zuweisung der Richterin zum Kantonsgericht öffentlich bekannt (Amtsblatt, Website). Das Bundesgericht präzisierte zudem, dass ein Ablehnungsbegehren stets gegen bestimmte Richter, nicht gegen ein Gericht oder eine Kammer "en bloc", gerichtet sein muss (Verweis auf BGE 105 Ib 301 E. 1a und andere).

2. Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung (Art. 9 BV) betreffend die Eröffnung der Generalversammlung und Beschlussfassung

Die Beschwerdeführerin rügte eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung des Kantonsgerichts, indem dieses davon ausging, die GV sei erst um 17:28 Uhr formell eröffnet worden und folglich sei zuvor kein Beschluss bezüglich der Vertretung von E.__ gefasst worden. Sie argumentierte, die Diskussion und Abstimmung vor 17:28 Uhr sei Teil der Versammlung gewesen und hätte protokolliert werden müssen.

Das Bundesgericht wies diese Rüge als "weitgehend appellatorisch" (d.h. sie wiederholt die eigene Sichtweise, ohne eine spezifische Willkür in der Beweiswürdigung darzulegen) zurück. Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass der Verwalter die Vertretungsvollmacht von E._ vor der Eröffnung der Versammlung überprüft habe, und diese Feststellung stützte sich auf Zeugenaussagen (mit Ausnahme von E._ selbst), deren Würdigung die Beschwerdeführerin nicht substantiiert bestritt.

Allerdings hielt das Bundesgericht fest, dass die Überprüfung von Vertretungsvollmachten zwar grundsätzlich eine administrative Aufgabe des Versammlungsleiters sei, aber wenn eine Anfechtung der Vertretungsvollmacht durch eine Abstimmung der anwesenden Stockwerkeigentümer ausdrücklich bereinigt wird, diese Tatsache protokolliert werden muss. Die Tatsache, dass ein solcher Beschluss vor der "formellen" Eröffnung der Versammlung gefasst wird, entbindet nicht von der Protokollierungspflicht.

Trotz dieser teilweisen Zustimmung zum Prinzip führte dies nicht zur Gutheissung der Beschwerde, da das angefochtene Urteil auf einer doppelten, voneinander unabhängigen Begründung beruhte (vgl. Ziff. 2.1 der Erwägungen). Die zweite, subsidiäre Begründung des Kantonsgerichts, wonach selbst bei Annahme eines Beschlusses dieser rechtmässig gewesen wäre, musste daher ebenfalls geprüft werden.

3. Materielle Prüfung der Vertretungsbeschränkung in der STEG

Das Kantonsgericht hatte subsidiär die Rechtmässigkeit der Vertretungsbeschränkung gemäss Art. 5 lit. d des Reglements geprüft und als zulässig erachtet.

• Zur LLCA-Rüge: Das Bundesgericht wies die Rüge der Beschwerdeführerin, die Vertretung durch E._ sei aufgrund seiner Anwaltsqualifikation gemäss Anwaltsgesetz (LLCA) zulässig gewesen, als unzulässig zurück. Dies, weil diese Rüge nicht ordnungsgemäss in den kantonalen Instanzen erhoben worden war und die Vorinstanz festgestellt hatte, dass E._ sich nicht als Anwalt, sondern als Vater der Geschäftsführerin präsentiert hatte, was nicht willkürlich in Frage gestellt wurde.

• Rechtliche Grundlagen der Vertretungsbeschränkung:

  • Jeder Stockwerkeigentümer hat ein Teilnahmerecht an der GV. Art. 712p ZGB setzt die Möglichkeit der Vertretung voraus.
  • Das Reglement kann die Vertretung einschränken, aber nicht vollständig ausschliessen (Verweis auf Lehre: WERMELINGER, Basler Kommentar, Zürcher Kommentar). Ohne gegenteilige Regelung ist die Vertretung grundsätzlich frei (jeder kann sich durch eine beliebige Person vertreten lassen).
  • Zulässige Beschränkungen gemäss Doktrin: Es ist in der Lehre anerkannt, dass die Vertretung auf andere Stockwerkeigentümer, Familienmitglieder des Vertretenen oder Bewohner der Liegenschaft beschränkt werden kann. Auch eine Begrenzung der Anzahl der Vertretungsmandate pro Person ist denkbar.
  • Unzulässige Beschränkungen: Jede Beschränkung, die das Stimmrecht in einem konkreten Fall exzessiv behindert, ist unzulässig. Der Beurteilungsmassstab ist dabei nicht derselbe für eine "familiäre" STEG im Gegensatz zu einer professionellen (z.B. Einkaufszentrum) oder sehr grossen STEG (50+ Wohnungen).

• Anwendung auf den vorliegenden Fall:

  • Die vorliegende STEG zählte nur 21 Stockwerkeigentümer und galt somit als kleine STEG. Für solche kleinen Gemeinschaften wird eine Beschränkung auf Ehegatten oder andere Stockwerkeigentümer gemäss der zitierten Lehre als zulässig erachtet.
  • Die Beschränkung stellte keinen totalen Ausschluss des Vertretungsrechts dar. Es wurde auch nicht geltend gemacht, dass sie nicht einstimmig beschlossen worden wäre.
  • Die Beschwerdeführerin hat nicht konkret dargelegt, dass sie tatsächlich daran gehindert gewesen wäre, einen Vertreter innerhalb des durch Art. 5 lit. d des Reglements vorgegebenen Kreises (Ehegatte oder anderer Stockwerkeigentümer) zu finden, oder dass sie dadurch gänzlich an der Teilnahme an der Versammlung gehindert worden wäre. Ihre Argumentation war zu allgemein gehalten. Es lag somit keine de facto Unterdrückung ihres Stimmrechts vor.

• Schlussfolgerung: Das Bundesgericht bestätigte die subsidiäre Begründung des Kantonsgerichts. Die Vertretungsbeschränkung wurde als zulässig erachtet, und das Stimmrecht der Beschwerdeführerin wurde nicht in unzulässiger Weise beschnitten.

V. Entscheid

Das Bundesgericht weist das Ablehnungsbegehren der Cour civile I des Kantonsgerichts Wallis als unzulässig ab. Im Übrigen wird die Beschwerde, soweit sie zulässig ist, abgewiesen. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

• Ablehnungsbegehren: Unzulässig wegen Verspätung und da es eine Institution statt bestimmte Richter betraf.
• Protokollierungspflicht: Eine Abstimmung über die Vertretungsvollmacht, die vor der formellen Eröffnung der Generalversammlung stattfindet, aber eine Meinungsverschiedenheit bereinigt, muss protokolliert werden. Dies führte hier jedoch nicht zur Gutheissung der Beschwerde aufgrund der subsidiären kantonalen Begründung.
• Vertretungsbeschränkung in STEG: Eine Reglementsbestimmung, die das Vertretungsrecht auf Ehegatten oder andere Stockwerkeigentümer beschränkt, ist in einer kleinen Stockwerkeigentümergemeinschaft grundsätzlich zulässig.
• Verletzung des Stimmrechts: Das Stimmrecht wird durch eine solche Beschränkung nur dann verletzt, wenn die betroffene Partei konkret nachweist, dass sie dadurch de facto an der Teilnahme oder der Vertretung gehindert wurde und keinen Vertreter im zugelassenen Kreis finden konnte. Dies wurde im vorliegenden Fall nicht dargelegt.