Es handelt sich um ein experimentelles Feature. Es besteht keine Gewähr für die Richtigkeit der Zusammenfassung.
1. Einführung und Sachverhalt
Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts betrifft zwei Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten der A._ AG, die sich gegen die Verweigerung von Baubewilligungen für den Anbau sogenannter "Bake-Off"-Räume an zwei ihrer Lebensmittelgeschäfte in der Einwohnergemeinde Thun richteten. Die beiden Filialen befinden sich auf Parzellen in der Zone Arbeiten A und wurden in den Jahren 2006 bzw. 2007 mit Verkaufsflächen von 712.4 m² bzw. 716.6 m² bewilligt. Die beantragten Anbauten, bestehend aus einem Backvorbereitungsraum mit Tiefkühlzelle, umfassen eine Geschossfläche von 165 m² (Filiale 1) bzw. 134 m² (Filiale 2). Die kommunalen und kantonalen Behörden verweigerten die Baubewilligungen, da sie die Erstellung einer Überbauungsordnung als zwingend erachteten. Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern bestätigte diese Entscheide, woraufhin die A._ AG Beschwerde beim Bundesgericht einreichte. Das Bundesgericht hat die beiden Verfahren aufgrund ihres engen sachlichen Zusammenhangs vereinigt.
2. Kognition des Bundesgerichts
Das Bundesgericht prüft die Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich auf Verletzung von Bundesrecht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a, Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Anwendung und Auslegung kantonalen Rechts wird hingegen nur auf Willkür hin überprüft (Art. 9 BV), sofern nicht spezifische Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. c-e BGG vorliegen. Eine Rüge der Willkür oder die Verletzung von Grundrechten erfordert eine qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG).
3. Argumentation der kantonalen Behörden und der Beschwerdeführerin
Die kantonalen Behörden stützten ihre Ablehnung auf Art. 19 Abs. 1 BauG/BE (Baugesetz des Kantons Bern), wonach "besondere Bauten und Anlagen" – wozu Detailhandelseinrichtungen gemäss Art. 19 Abs. 2 und Art. 20 Abs. 3 BauG/BE zählen – nur aufgrund einer Überbauungsordnung bewilligt werden dürfen. Sie hielten fest, dass die Thuner Baurechtsgrundordnung Detailhandelseinrichtungen in der Zone Arbeiten A nur noch bis maximal 300 m² Verkaufsfläche zulasse und die Filialen der A.__ AG diese Grösse bei Weitem überstiegen. Die Beschwerdeführerin könne sich weder auf Vertrauensschutz noch auf die erweiterte Besitzstandsgarantie berufen.
Die Beschwerdeführerin argumentierte demgegenüber, die Filialen seien und blieben zonenkonform. Selbst wenn sie nicht mehr zonenkonform wären, würden die geplanten Anbauten die Rechtswidrigkeit nicht verstärken. Die Vorinstanz habe die Bestimmungen zu Vertrauensschutz und Besitzstandsgarantie willkürlich angewandt und damit Art. 9 BV verletzt. Schliesslich verstosse die Forderung nach einer Überbauungsordnung gegen die in Art. 26 BV statuierte Baufreiheit, sei nicht im öffentlichen Interesse und unverhältnismässig.
4. Prüfung des Vertrauensschutzes
Das Bundesgericht wies den Einwand der Beschwerdeführerin bezüglich des Vertrauensschutzes zurück. Die Beschwerdeführerin hatte sich auf eine Auskunft des Bauinspektorats Thun aus dem Jahr 2006 berufen, wonach die damaligen Bauprojekte keiner Überbauungsordnung bedürften. Das Bundesgericht hielt fest, dass behördliche Zusicherungen grundsätzlich nur die damalige Rechtslage betreffen und einer späteren Rechtsänderung nicht entgegenstehen, sofern nicht versprochen wurde, die Rechtslage bleibe für eine bestimmte Zeit unverändert. Dies sei hier nicht der Fall. Seit der Auskunftserteilung habe sich die Rechtslage sowohl auf kommunaler als auch auf kantonaler Ebene geändert. Insbesondere sei mit der Revision von Art. 20 Abs. 3 BauG/BE im Jahr 2017 für die Pflicht zur Erarbeitung einer Überbauungsordnung nicht mehr die Verkaufsfläche, sondern die Geschossfläche massgebend. Zudem habe sich die Auskunft von 2006 lediglich auf ein Einkaufsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von 800 m² bezogen und nicht auf einen grösseren Anbau.
5. Prüfung der Besitzstandsgarantie
5.1. Rechtlicher Rahmen und Kognition Die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 Abs. 1 BauG/BE schützt aufgrund bisherigen Rechts bewilligte Bauten und Anlagen in ihrem Bestand vor neuen Vorschriften. Gemäss Art. 3 Abs. 2 BauG/BE dürfen solche besitzstandsgeschützten Bauten und Anlagen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, "soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird", auch umgebaut oder erweitert werden. Da es sich bei der Besitzstandsgarantie in Art. 3 BauG/BE um kantonales Recht handelt, prüft das Bundesgericht die Anwendung dieser Bestimmung nur auf Willkür (Art. 9 BV) hin. Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hat in früheren Entscheiden festgehalten, dass die Besitzstandsgarantie nur die für die bewilligte Nutzung getätigten Investitionen schützt und nicht ausschliesst, dass bei neuen Bauten die Flächen bestehender Bauten an die Bruttogeschossfläche angerechnet werden (vgl. Urteile 1C_460/2015 E. 8.2 und 1C_265/2020 E. 5.2).
5.2. Ausgangslage der Filialen Das Bundesgericht bestätigte, dass die Filialen der Beschwerdeführerin unter die Besitzstandsgarantie fallen. Es widersprach der Ansicht der Beschwerdeführerin, dass ihre Filialen nicht "rechtswidrig geworden" seien, da sie die Besitzstandsgarantie überhaupt erst anrief, was die Existenz einer durch neue Vorschriften entstandenen Rechtswidrigkeit impliziert.
5.3. Erfordernis einer Überbauungsordnung und Verstärkung der Rechtswidrigkeit Die Vorinstanz hatte unbestritten festgestellt, dass die Geschossfläche der Filialen der Beschwerdeführerin die Grösse von 1'000 m² (aktuell 1'539.8 m² bzw. 1'556.34 m²) überschreitet. Damit qualifizieren sie sich als Detailhandelseinrichtungen im Sinne von Art. 20 Abs. 3 BauG/BE und als besondere Bauten gemäss Art. 19 Abs. 2 BauG/BE, für die grundsätzlich eine Überbauungsordnung erforderlich ist. Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach das Thuner Baureglement keine hinreichend detaillierte Regelung enthalte, um eine Überbauungsordnung zu ersetzen, wurden von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Zudem ist gemäss dem 2022 revidierten Baureglement der Stadt Thun in der Zone Arbeiten A lediglich eine dem Verkauf dienende Geschossfläche von maximal 300 m² zulässig. Die bestehenden Filialen der Beschwerdeführerin sind somit nach geltendem Recht in jedem Fall nicht mehr zonenkonform und als rechtswidrig anzusehen.
Das Bundesgericht schloss sich der Einschätzung der Vorinstanz an, dass die geplanten Anbauten die Rechtswidrigkeit der Filialen verstärken würden. Zwar werde die Verkaufsfläche nicht direkt vergrössert, jedoch die Gesamtgeschossfläche der Filialen um 165 m² bzw. 134 m² erheblich erweitert. Diese Erweiterung, so das Gericht, führe zu einer Akzentuierung der raumplanerischen Auswirkungen, die mit solchen Detailhandelseinrichtungen verbunden sind. Dazu gehören insbesondere die Störung der Nachbarschaft und die Entleerung von Ortszentren, deren Eindämmung gerade Zweck der Forderung nach einer Überbauungsordnung für grosse Detailhandelseinrichtungen ist. Die Attraktivität der Filiale durch das "Bake-Off"-Angebot könnte zudem zusätzliche Kunden anziehen und damit die negativen Auswirkungen verstärken. Das Bundesgericht erachtete es als nicht willkürlich, diese Erweiterung als Verstärkung der Rechtswidrigkeit im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG/BE zu qualifizieren, zumal die Geschossfläche der Filialen den gesetzlichen Schwellenwert von 1'000 m² bereits heute massiv überschreitet.
6. Prüfung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV)
Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) durch die Forderung nach einer Überbauungsordnung, da diese Massnahme nicht im öffentlichen Interesse liege und unverhältnismässig sei. Das Bundesgericht erinnerte daran, dass die Eigentumsgarantie nicht unbeschränkt gilt, sondern innerhalb der Schranken des öffentlichen Interesses und der Rechtsordnung, insbesondere der Raumplanung (BGE 146 I 70 E. 6.1). Einschränkungen der Eigentumsgarantie müssen auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruhen (Art. 36 Abs. 1 BV), im öffentlichen Interesse liegen (Art. 36 Abs. 2 BV) und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 3 BV).
Das Bundesgericht liess offen, ob die Forderung nach einer Sondernutzungsplanung in diesem Fall als Eingriff in die Eigentumsgarantie zu qualifizieren ist, da die Anforderungen des Art. 36 BV in jedem Fall erfüllt wären. Art. 19 Abs. 1 und 2 BauG/BE bildet eine hinreichende gesetzliche Grundlage. Das Gericht betonte, dass es in erster Linie Sache des Gesetzgebers ist, zu definieren, wann besondere Bauten und Anlagen einer Planungspflicht unterstellt werden. Angesichts der bereits heute erheblich überschrittenen Schwellenwerte für die Geschossfläche (1'539.8 m² bzw. 1'556.34 m² gegenüber 1'000 m² gemäss Art. 20 Abs. 3 BauG/BE) und der nicht vernachlässigbaren Grösse der geplanten Anbauten, konnte nicht festgestellt werden, dass eine Planungspflicht nicht erforderlich sei. Dem Gesetzgeber stehe hier ein weiter Ermessensspielraum zu. Die Beschwerdeführerin legte zudem ihre Behauptung der Unzumutbarkeit oder der entgegenstehenden wirtschaftlichen Interessen nicht ausreichend dar, um ihrer qualifizierten Begründungspflicht gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG zu genügen. Eine Verletzung der Eigentumsgarantie wurde somit verneint.
7. Ergebnis
Die Beschwerden erwiesen sich als unbegründet und wurden abgewiesen, soweit darauf einzutreten war. Die Gerichtskosten wurden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:Das Bundesgericht hat die Beschwerden der A.__ AG gegen die Verweigerung von Baubewilligungen für "Bake-Off"-Anbauten an zwei Supermärkten in Thun abgewiesen.