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Executive Summary

Das Bundesgericht hat am 20. Februar 2026 entschieden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Beschwerdeführern (A.A. und B.A.) und dem Beschwerdegegner (C.A.) nichtig ist. Die Argumentation stützte sich auf eine differenzierte Vertragsauslegung, die den Willen der Parteien beim Abschluss des Mietvertrags berücksichtigte. Die erste Instanz hatte festgestellt, dass die Parteien ein einseitig kündbares Mietrecht auf Lebenszeit vereinbart hatten, während die Vorinstanz dies verneinte. Letztlich kam das Bundesgericht zu dem Schluss, dass die Beschwerdeführer das Mietrecht nur unter bestimmten Bedingungen (d.h. Tod oder Pflegeheim) beenden konnten, was die Kündigung als unzulässig erachtete.

Detaillierte Zusammenfassung I. Sachverhalt

Der Beschwerdegegner C.A., Sohn der Beschwerdeführer A.A. und B.A., hat im Jahr 2004 den elterlichen Landwirtschaftsbetrieb erworben und ein Mietrecht über die untere Wohnung zugunsten seiner Eltern vereinbart. Der monatliche Mietzins betrug 400 Franken. Im Jahr 2020 kündigte C.A. das Mietverhältnis, was die Eltern zu einem Rechtsstreit führte, in dem sie zuerst vor dem Kreisgericht und dann vor dem Kantonsgericht erfolgreich gegen die Kündigung vorgingen, bis die Vorinstanz den Entscheid widerrief und die Klage abwies.

II. Argumentation der Parteien

A. Beschwerdeführer: - Behaupten, dass beim Verkauf des Landwirtschaftsbetriebs ein „Mietrecht“ auf Lebenszeit vereinbart wurde, das nur von ihnen und nicht vom Beschwerdegegner gekündigt werden konnte. - Verweisen auf den ökonomischen und emotionalen Kontext des Vertragsabschlusses, darunter die Empfehlungen des Landwirtschaftsberaters, der erklärte, dass das „Mietrecht“ nur von den Mietern gekündigt werden könne.

B. Beschwerdegegner: - Argumentiert, dass es sich um ein beidseitig kündbares Mietverhältnis handle und somit die Kündigung rechtsgültig sei.

III. Erwägungen des Bundesgerichts

1. Vertragsauslegung: Das Gericht entschied, dass der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien (Art. 18 Abs. 1 OR) entscheidend für die Auslegung des Vertragsinhalts ist. Da die Parteien unterschiedliche Auffassungen über das „Mietrecht“ hatten, wurde eine umfassende interpretation anhand praktischer Indizien vorgenommen. Die vorherigen Gerichtsentscheidungen, insbesondere die der ersten Instanz, vermittelten, dass der Begriff "Mietrecht" als einseitiges Kündigungsrecht verstanden wurde.

2. Zeugenaussagen und Beweiswürdigung: Die Aussagen des Landwirtschaftsberaters E._ und der Grundbuchbeamtin F._ wurden etwaig als Indizien gewertet, die den einseitigen Kündigungsanspruch stützen. Es wurde jedoch auch berücksichtigt, dass diese Zeugenaussagen aus der Sicht der Vorinstanz nicht ausreichend waren, um eine klare Ansicht über die einseitige Kündbarkeit des Mietrechts zu beweisen. Das Gericht hob hervor, dass die Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht mit Willkür behaftet war.

3. Empirische Überprüfung des Willens: Für das Gericht war entscheidend, dass im Hausübergabevertrag klar formuliert wurde, dass das „Mietrecht“ für die Eltern gilt, was deren intentionellen Willen widerspiegelt, in der Wohnung zu verbleiben, bis sie selbst dies beenden möchten.

4. Kündigungsergebnisse: Das Gericht entschied, dass der Beschwerdegegner entweder keine ausreichend stichhaltigen Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorbringen konnte oder dass diese Gründe nicht in einer Weise vorgebracht wurden, die den geltenden gesetzlichen Bestimmungen (Art. 266g OR) entsprochen hätte.

5. Entscheidung und Folgen: Das Bundesgericht hob die Entscheide der Vorinstanz auf, stellte die Nichtigkeit der Beschwerdegegner-Kündigung fest und wies die Kosten dem Beschwerdegegner zu.

Schlussfolgerung

Das Urteil des Bundesgerichts hebt die Wichtigkeit der klaren Vertragsauslegung hervor und stellt fest, dass die Absichten und Bedeutungen, die Parteien ihrem Vertrag beimessen, eine zentrale Rolle im Zivilrecht spielen. Die Entscheidung verdeutlicht, dass ein informierter Konsens unumgänglich ist und dass rechtliche Bindungen eng an die Verständnisweise der Vertragspartner gekoppelt sind.