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Executive summary

Das Bundesgericht bestätigt den kantonalen Entscheid: Der Kündigungsgrund ist real und nicht als missbräuchliches Kündigen (insb. kein Kündigungsschutzmissbrauch/Représailles nach Art. 271/271a OR und auch kein reines Verkaufs-/Kaufdruckmotiv gegenüber der konkreten Mieterin) feststellbar. Der Vermieter kündigte, weil er die Wohnung verkaufen will. Die Mieterin vermochte weder einen Kausalzusammenhang zwischen ihrer Mietzinsherabsetzung (Forderung aus dem Mietverhältnis) und der Kündigung zu belegen noch das kantonale Sachverhaltsbild zur behaupteten Verkaufs-/Druckkonstellation erfolgreich als willkürlich anzugreifen. Die vom kantonalen Gericht vorgenommene Interessenabwägung bei der Prolongation bewegt sich im bundesgerichtlichen Rahmen. Der Grund für die Kündigung verstiess damit nicht gegen die Treu und Glauben-Schranke von Art. 271 OR; der Entscheid bleibt bestehen.

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils (4A_288/2025, Urteil vom 13. März 2026) 1. Streitgegenstand und rechtlicher Rahmen

Der Streit betrifft eine Kündigung eines Wohnraummietvertrags. Die Mieterin verlangt die Feststellung der Nichtigkeit bzw. die Aufhebung der Kündigung; primär beruft sie sich auf zwei bundesrechtliche Missbrauchstatbestände:

1. Kündigung als Repressalie (congé-représailles): Kündigung wegen Durchsetzung/ Geltendmachung mietrechtlicher Ansprüche, insbesondere in Verbindung mit der Mietzinsherabsetzung.
2. Kündigung als „Kündigung zum Verkauf“ / Druckkündigung (congé-vente): sinngemäss, die Kündigung sei nicht primär zur Wiedererlangung freien Besitzes erfolgt, sondern um die Mieterin zum Kauf/zu einem Kauf zu bewegen bzw. unter Druck zu setzen.

Rechtlich stützt sich die Prüfung auf: - Art. 271 Abs. 1 OR (Anfechtbarkeit wegen Verstosses gegen Treu und Glauben). - Art. 271a OR (besondere, gesetzlich typisierte Missbrauchsfälle, u.a. Repressalien). - Art. 2 Abs. 2 ZGB (Abusives Verhalten / Interessen-Disproportionalität). - Ergänzend: Struktur zwischen Gültigkeit der Kündigung (Treu und Glauben) und Prolongation (Interessenabwägung).

Das Bundesgericht betont dabei seine Prüfmethodik: - Sachverhaltsfragen (Motiv, Absichten des Vermieters, zeitlicher Zusammenhang) sind grundsätzlich Tatfragen. - Rechtsfragen (Ob die festgestellten Umstände gegen Art. 271 OR verstossen) sind Rechtsfragen. - Eine Abänderung der Sachverhaltsfeststellungen erfolgt nur bei Willkür (qualifizierte Unrichtigkeit).

2. Grundsätze zur ordentlichen Kündigung im Mietrecht 2.1 Freiheit zur Kündigung bei (hier als ordentliche) Vertragsbeendigung

Das Bundesgericht erinnert zunächst daran, dass bei Wohnmietverhältnissen grundsätzlich auch bei Kündigungen für die nächste Vertragsperiode keine generelle Bindung an einen besonderen Kündigungsgrund besteht (im Ausgangspunkt: Freiheit nach Art. 266a OR; Bezug zu jüngerer Rechtsprechung wie ATF 148 III 215).

Bei Mietverhältnissen, die durch den allgemeinen Kündigungsschutz abgesichert sind (Wohnraum), wird diese Freiheit jedoch durch Art. 271 OR begrenzt: missbräuchliche Kündigungen sind anfechtbar.

2.2 Repressalien / Kausalzusammenhang nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR

Für die behauptete Repressalie gilt ein spezifisches Beweis- und Prüfschema:

• Art. 271a Abs. 1 lit. a OR erfasst Kündigungen, die der Vermieter gibt, weil der Mieter in gutem Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht.
• Der Mieter hat den Kausalzusammenhang zwischen Anspruchserhebung und Kündigung in der Form zu beweisen, dass eine Repressalie plausibilisiert wird.
• Der Vermieter darf die Gegenbeweise erbringen: Er muss dartun, dass ein anderer, realer Grund die Kündigung trägt.
• Je näher die Kündigung zeitlich auf die Anspruchserhebung folgt, desto wahrscheinlicher ist nach der Rechtsprechung eine Repressalie (Verweis auf Urteile wie 4A_88/2024 und 4A_426/2020).

2.3 Abusivität wegen Interessen-Disproportionalität (Art. 2 Abs. 2 ZGB)

Das Bundesgericht präzisiert zudem, wann eine Kündigung als Treu und Glauben-widrig bzw. abusiv gilt:

• Ein Missbrauch liegt vor, wenn die Kündigung keinem objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Interesse des Vermieters dient.
• Typisch ist die grob krasse Disproportionalität zwischen Mieterinteresse am Verbleib und Vermieterinteresse an der Beendigung (Verweis auf ATF 148 III 215, 145 III 143, 142 III 91).

Wichtig ist: Die Prüfung der Gültigkeit der Kündigung soll nicht zur vollständigen Interessenabwägung werden. Die „klassische“ Abwägung gehört primär in den Prolongationsentscheid (Rechtsstruktur: Gültigkeit vs. Dauer/Verlängerung). Nur bei krasser Disproportionalität ist bereits die Kündigung selbst missbräuchlich.

2.4 Motivation der Kündigung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung

Das Bundesgericht stellt weiter klar: - Eine Motivangabe ist nicht konstitutiv für die Gültigkeit. - Fehlt die Motivation oder ist sie unklar, bedeutet das nicht automatisch eine missbräuchliche Kündigung; es kann aber ein Indiz sein. - Auch wenn der Vermieter später den Grund darlegt, kann dies mit dem Prozessrecht (simple inquisitorische Untersuchungsmaxime im Kontext der relevanten Normen/CPC) vereinbar sein.

2.5 Zeitpunkt der Beurteilung

Für die Frage, welches Motiv der Kündigung zugrunde liegt, ist auf den Zeitpunkt der Kündigungsmitteilung abzustellen. Spätere Entwicklungen dürfen höchstens Licht auf die damaligen Absichten werfen.

3. Anwendung auf den konkreten Fall 3.1 Kernaussage der Vorinstanz: Gleichbleibendes Verkaufsinteresse

Die kantonale Instanz stellt fest (Sachverhaltsteil), dass:

• Das Kündigungsmotiv blieb konsistent: Der Vermieter wollte die Wohnung verkaufen.
• Die Begleitformel in der Regie-Antwort („freier Dispositionswunsch“) sei generisch.
• Der Vermieter sei dauerhaft in den USA installiert (Familiengründung) und habe keine Absicht, kurzfristig in die Schweiz zurückzukehren; die Kündigung sei damit nicht als „lokale“ Eigennutzung, sondern als Vorbereitung einer Veräusserung einzuordnen.
• Das kantonale Gericht wertet auch die Preis-/Verkaufsangebote: Die Mieterin habe zwar die Möglichkeit des Kaufs zur Kenntnis genommen, aber nie eine Gegenofferte gemacht.
• Insgesamt sei belegt, dass der Vermieter verkaufen wollte, aber nicht, dass er ausschliesslich mit dem Ziel kündigte, die Mieterin zum Kauf zu bewegen.

Die Vorinstanz hält zudem fest, die Mieterin habe keine belastbaren Elemente geliefert, wonach ein Umzug für sie desaströse Folgen hätte (persönlich/finanziell). Der Interessenausgleich falle daher nicht derart zugunsten der Mieterin aus, dass von einer Kündigungsmissbräuchlichkeit oder einer grob krassen Interessenverzerrung gesprochen werden könne.

3.2 Einordnung der behaupteten Repressalie (Mietzinsherabsetzung)

Die Mieterin leitet die Repressalie aus einer Mietzinsherabsetzung ab:

• Sie hatte am 7. Mai 2020 eine Mietzinsherabsetzung verlangt.
• Am 9. Juni 2020 wurde der Mietzins ab 1. November 2020 reduziert.
• Die Kündigung erfolgte erst mit offiziellem Avis am 28. Juni 2021 für den Termin 31. Oktober 2021.

Das Bundesgericht setzt dem Folgendes entgegen:

• Die Beschwerde bleibt in diesem Punkt im Kern appellatorisch: Die Mieterin „liefert ihre Sicht der Dinge“, ohne die rechtlichen Anforderungen an das Vorbringen zu erfüllen (insb. Anforderung an hinreichende, vorinstanzlich thematisierte und ausreichend substanziierte Tatsachen-/Willkürrügen).
• Damit konnte sie das kantonale Festhalten am echten Motiv („Verkauf“) nicht erschüttern.

Rechtlich entscheidend: Da die Vorinstanz ein alternatives, objektiv nachvollziehbares Motiv (Verkaufsabsicht) als real feststellte, wäre es Aufgabe der Mieterin gewesen, den von ihr behaupteten Kausalzusammenhang bzw. die „Ursächlichkeit“ des Mietzinsbegehrens für die Kündigung substantiiert nachzuweisen bzw. die Feststellungen der Vorinstanz als willkürlich darzustellen. Dies gelang nicht.

3.3 Einordnung der behaupteten „congé-vente“ / Druck zum Kauf

Auch bezüglich eines „congé-vente“ bleibt die Beschwerde erfolglos:

• Die Mieterin argumentiert, es sei eine Drucksituation entstanden.
• Die Vorinstanz nimmt jedoch aufgrund des Prozessverlaufs an, dass die Verkaufsabsicht bestand, aber keine Anzeichen für eine gezielte Kündigung als Kaufdruck.
• Es wird insbesondere darauf verwiesen, dass der Vermieter zwar einen Kauf anbot, die Kündigung aber nicht als Druckmittel bewiesen sei; zudem fehle eine Gegenofferte seitens der Mieterin und es gebe insgesamt keinen tragfähigen Beleg für eine „ausschliessliche“ Verknüpfung.

Das Bundesgericht verweist auch hier darauf, dass die Mieterin im bundesgerichtlichen Verfahren ihre Kritik als appellatorische Gegenbehauptung formuliert und damit den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 LTF (substanziierte Willkürrüge / präzise Darlegung) nicht genügt.

3.4 Interessenabwägung und „Folgen für die Mieterin“

Die Mieterin rügt, die Vorinstanz habe die Aussage verfehlt, sie habe keine „desaströsen Folgen“ nachgewiesen. Sie beruft sich u.a. auf: - ihr Alter (76 Jahre), - die Schwierigkeit, eine neue Wohnung zu finden.

Das Bundesgericht stellt darauf ab, dass die Vorinstanz diese Aspekte bereits in den Kontext der Prolongationsbemessung einordnet. Zentral ist: - Die Prüfung der Konsequenzen dient nicht automatisch dazu, die Kündigung selbst als missbräuchlich erscheinen zu lassen. - Eine grob krasse Disproportionalität, welche bereits die Kündigungs-Gültigkeit im Sinne von Art. 271/Art. 2 ZGB kippt, ist bei den festgestellten Umständen nicht ersichtlich.

Das Bundesgericht sieht daher keinen „manifest unjust“ bzw. keine rechtsfehlerhafte oder „schockierend ungerechte“ Interessenbewertung in der kantonalen Handhabung.

4. Ergebnis auf Rechts- und Tatbestandsebene

• Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass die Beschwerde die entscheidwesentlichen vorinstanzlichen Tatsachen (Motiv = Verkauf; keine kausal nachweisbare Repressalie; kein verfahrensrelevanter Beleg für Kaufdruck) nicht erfolgreich zu erschüttern vermag.
• Infolge der fehlenden (zulässigen) Willkürrügen bzw. mangels rechtsgenüglicher Substanziierung bleibt es beim vorinstanzlichen Sachverhalt.
• Die rechtliche Würdigung, wonach kein Verstoss gegen Art. 271 OR vorliegt, wird nicht beanstandet.

Damit bleibt es bei: - Gültigkeit der Kündigung, - einer (bereits durch die Vorinstanz gewährten) Prolongation von vier Jahren bis zum 31. Oktober 2025.

5. Einordnung im Kontext der Rechtsprechung

Das Urteil fügt sich kohärent in die Linie rund um ATF 148 III 215 ein: - Grundsatz der Kündigungsfreiheit, - Treu und Glauben als einzige Schranke für die Kündigungsvalidität, - klare Trennung zwischen Gültigkeit (nur bei Missbrauch/krasser Interessenverzerrung) und Prolongation (ausführliche Interessenabwägung).

Zudem entspricht es der jüngeren Praxis, dass: - Repressalienbegehren nach Art. 271a OR einen konkreten Kausalnachweis erfordern, - blosses „Geschehenlassen“ bzw. eine appellatorische Sachverhaltsdarstellung im bundesgerichtlichen Verfahren nicht genügt, - das Bundesgericht an kantonale Motivfeststellungen gebunden bleibt, solange diese nicht als willkürlich angefochten werden.

Kurzfazit als „Executive summary“ (noch einmal knapp)

• Verkaufsabsicht des Vermieters: real und konsistent feststellbar.
• Repressalien: Mietzinsherabsetzung als Anspruchserhebung führt nicht nachgewiesen zur Kündigung; Vorbringen im Verfahren appellatorisch und ohne genügende Willkürrüge.
• Kaufdruck / congé-vente: keine tragfähigen Beweise für eine Kündigung ausschliesslich zum Zweck der Mieterin zu einem Kauf/zu Druck.
• Keine grob krasse Interessen-Disproportionalität: Die Belastungen (Alter/Wohnungssuche) wirken im Rahmen der Prolongation, nicht als Grund für die Ungültigkeit der Kündigung.
• Schluss: Bundesgericht weist das Rechtsmittel ab, soweit es zulässig begründet ist.

Wenn du möchtest, kann ich dir im Anschluss auch die Beweis-/Rügeanforderungen erklären, die hier zur Unwirksamkeit der Beschwerde führten (appellatorisch vs. Willkürrüge), oder die Argumentationsstruktur („Gültigkeit der Kündigung“ vs. „Prolongation“) grafisch/als Checkliste aufbereiten.