4A_477/2025 — Congé pour besoin propre contraire à la bonne foi en cas de motif prétexte

Domaine du droit : droit du bail (CO) · Autorité précédente : Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève · Composition : Ire Cour de droit civil, Hurni (président), Kiss, May Canellas · Issue de la procédure : recours rejeté

Executive Summary

• Point central : Un congé justifié par la volonté d'emménagement des parents de l'ayant-droit économique est contraire à la bonne foi lorsque le motif n'est qu'un simple prétexte — en l'espèce : parents séparés vivant dans différentes villes italiennes, fils non domicilié sur place, trois logements vacants dans l'immeuble.
• Décision : Le Tribunal fédéral confirme l'autorité cantonale précédente, qui a annulé le congé en raison du caractère prétexte du motif. La disproportion des intérêts soulevée à titre subsidiaire n'a plus à être examinée. Un grief de procédure (autorité de conciliation défectueuse) est rejeté comme tardif.
• Portée : L'arrêt illustre la catégorie de cas du besoin propre prétexte et confirme la jurisprudence constante relative à l'art. 271 CO, selon laquelle un motif de congé non réel rend le congé annulable sans autre. Il précise en outre le délai de forclusion des griefs de procédure en droit du bail.

Faits

A.________ SA est propriétaire d'un immeuble d'habitation genevois de 15 logements. D.D.________ en est l'unique administrateur ; il administre également d'autres sociétés immobilières. Ses parents E.D.________ (75 ans, fortuné, actif comme ingénieur en Italie) et F.________ sont séparés depuis plus de dix ans et vivent dans différentes villes italiennes.

La locataire B.B.________ occupe depuis le 1er avril 1977 un appartement de 5 pièces au sixième étage de l'immeuble ; son conjoint C.B.________ est devenu colocataire par avenant du 27 mai 2011. Le loyer s'élevait en dernier lieu à 16'164 fr. par an, charges de 2'250 fr. en sus. Le contrat a été prolongé en 2019 pour cinq ans et était renouvelable par tranches de cinq ans.

Par avis officiel du 9 janvier 2023, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 mars 2025, sans indiquer de motif. À la demande des locataires, elle a motivé le congé le 2 février 2023 par le souhait de F.________ (épouse de l'ayant-droit économique E.D.________) d'occuper elle-même le logement. Au moment de la résiliation, trois logements de l'immeuble — dont deux appartements de 5 pièces — étaient vacants.

Durant la même période, la bailleresse a résilié un autre bail portant sur un logement du même immeuble, en invoquant le souhait de E.D.________ de s'installer à proximité de son fils D.D.________ aux fins de «besoin propre». Le 1er août 2023, le logement du rez-de-chaussée a été loué à D.D.________, qui étudiait alors à W.________ et était domicilié à X.________. Le compteur électrique de ce logement n'a enregistré aucune consommation entre octobre 2023 et février 2025.

À la suite d'une audience de conciliation infructueuse — à laquelle E.D.________ a participé personnellement — les locataires ont actionné en annulation du congé. Le Tribunal des baux et loyers de Genève a annulé le congé le 20 septembre 2024. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé cette décision le 6 août 2025. Le recours de la bailleresse au Tribunal fédéral est dirigé contre cet arrêt.

Considérants

En droit de la procédure : forclusion du grief d'absence de conciliation

La recourante prétend que la demande des locataires est irrecevable, l'audience de conciliation n'ayant pas été régulièrement conduite. À l'audience de conciliation du 27 septembre 2023, E.D.________ avait été personnellement convoqué et comparu, mais non la recourante en tant que telle. E.D.________ n'était ni directeur ni administrateur de la société et ne l'avait pas valablement représentée. Les autorités précédentes auraient dû examiner cela d'office (art. 59 al. 2 let. c, 197 et 204 CPC).

Le Tribunal fédéral rejette le grief comme tardif. Tous les participants à la procédure doivent se comporter selon les règles de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst. et art. 52 CPC). Ils sont tenus de faire valoir les griefs de procédure le plus tôt possible — à la première occasion, sitôt qu'ils ont connaissance du vice — sous peine de forclusion (ATF 149 III 12 consid. 3.2.1 ; ATF 146 III 265 consid. 5.5.3). Cela vaut également pour le grief tiré du défaut de tentative préalable de conciliation valable, respectivement de l'absence d'une autorisation de procéder valable au sens de l'art. 209 CPC. Selon la jurisprudence, le dernier moment auquel la partie défenderesse peut exciper de l'invalidité de l'autorisation de procéder sans forclusion est celui de sa première détermination sur la demande (réponse écrite ou, à défaut, lors des débats ; arrêt 5A_347/2018 du 26 octobre 2018 consid. 3.2 ; ATF 139 III 273 consid. 2.3). Qu'il s'agisse d'un vice à examiner d'office n'y change rien.

En l'espèce, la recourante n'a pas soulevé le grief d'absence d'autorisation de procéder valable dans sa réponse à la demande. Elle n'a pas davantage consacré une ligne à ce sujet dans l'appel devant l'instance cantonale d'appel. Ce n'est que dans la procédure devant le Tribunal fédéral qu'elle soulève pour la première fois l'invalidité de l'autorisation de procéder. Ceci est manifestement tardif. Il ressort en outre de la décision attaquée que la recourante elle-même était incertaine quant aux rôles de E.D.________ et D.D.________ au sein de la société et que l'absence présumée de ce dernier à l'audience de conciliation lui était à l'époque indifférente. Elle a attendu l'issue défavorable de la procédure devant l'autorité précédente pour se prévaloir pour la première fois de cette prétendue irrégularité procédurale — une démarche contraire aux règles de la bonne foi.

Caractère contraire à la bonne foi du congé (art. 271 CO)

Le Tribunal fédéral expose d'abord les principes fondamentaux : chaque partie peut librement résilier un contrat de bail de durée indéterminée — ce qui inclut un contrat avec clause de reconduction tacite — pour la prochaine échéance contractuelle, dans le respect du délai légal (art. 266a al. 1 CO ; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1). La seule limite à la liberté de résiliation découle des règles de la bonne foi :

art. 271 CO (RS 220)Commentaire sur glossagens.ch

«1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. 2 Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.»

Un congé ordinaire est en général contraire à la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu'un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse, ou encore lorsqu'il consacre une disproportion grossière entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1 ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1). Il y a lieu de distinguer entre l'annulabilité du congé (art. 271 CO) et la prolongation (art. 272 CO) : une pesée des intérêts n'a lieu qu'au stade de la procédure de prolongation, non déjà lors de l'appréciation du caractère contraire à la bonne foi (ATF 140 III 496 consid. 4.1).

Le moment déterminant pour apprécier le caractère contraire à la bonne foi est celui du congé ; des faits survenus ultérieurement ne peuvent pas rendre le congé contraire à la bonne foi a posteriori, mais peuvent tout au plus éclairer les intentions du bailleur au moment du congé (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4).

La constatation du motif du congé est une question de fait, que le Tribunal fédéral ne revoit que sous l'angle de l'arbitraire (art. 105 al. 1 LTF). En revanche, la question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, qui relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC) et que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue (ATF 138 III 669 consid. 3.1).

Application au cas d'espèce : L'autorité cantonale précédente a constaté que le motif invoqué par la bailleresse — les parents de D.D.________ voulaient emménager dans le même immeuble que leur fils à V.________ — n'est pas crédible. Plusieurs circonstances parlaient contre : les parents vivent séparés depuis plus de dix ans dans différentes villes italiennes dans de spacieux logements ; le fils n'est pas domicilié à V.________, mais à X.________ ; E.D.________ a lui-même indiqué qu'il ne savait pas que son fils avait loué un appartement dans l'immeuble en cause ; l'argument selon lequel les parents auraient craint un nouveau «confinement» en Italie n'était pas convaincant compte tenu de la pandémie de COVID-19 terminée depuis des années ; et le logement litigieux ne correspondait pas aux besoins que F.________ avait décrits dans son témoignage.

Le Tribunal fédéral considère que cette appréciation factuelle n'est pas arbitraire. La recourante se borne en grande partie à exposer sa propre thèse et à substituer son appréciation personnelle des preuves à celle de l'autorité cantonale — ce qui ne satisfait pas aux exigences strictes d'un grief tiré de l'état de fait (art. 106 al. 2 LTF).

Puisqu'il est d'ores et déjà établi que le motif invoqué était un prétexte, il n'y a pas lieu d'examiner la disproportion des intérêts retenue à titre subsidiaire par l'autorité précédente. L'existence d'un motif de congé prétexte suffit à elle seule pour déclarer le congé annulable au sens de l'art. 271 al. 1 CO.

Classement dans la jurisprudence

L'arrêt s'inscrit dans la jurisprudence constante relative à l'art. 271 CO et illustre l'une des catégories de cas centrales du caractère contraire à la bonne foi : le besoin propre prétexte. Le commentaire Glossagens de l'art. 271 CO classe le besoin propre comme catégorie de cas à part entière et désigne comme condition centrale de sa licéité une «intention d'utilisation sérieuse et actuelle pour le bailleur ou des proches» ; le congé devient contraire à la bonne foi en cas de «simple possibilité vague d'une utilisation future» ou de «besoin propre prétexte». C'est précisément cette délimitation que le Tribunal fédéral applique en l'espèce : l'intention d'utilisation alléguée des parents de D.D.________ est qualifiée de non sérieuse et non actuelle au vu des circonstances concrètes — distance spatiale, manque de connaissance du fils, vacance de trois logements — ce qui correspond au cadre dogmatique du commentaire.

Le Tribunal fédéral confirme ainsi le principe selon lequel le moment du congé est déterminant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4 ; ATF 145 III 143 consid. 3.1). Des faits ultérieurs — tels que le fait que le compteur électrique du logement du rez-de-chaussée soit resté immobile entre octobre 2023 et février 2025, ce qui indique que D.D.________ n'y a jamais réellement emménagé — peuvent tout au plus servir d'indice quant aux intentions au moment du congé, mais ne peuvent pas rendre le congé contraire à la bonne foi a posteriori. Ce critère ex tunc est également exposé dans le commentaire Glossagens de l'art. 271 CO et est appliqué de manière conséquente par le présent arrêt.

Par contraste, le Tribunal fédéral a confirmé peu de temps auparavant, dans 4A_318/2026 (arrêt du 30 juillet 2026), un congé pour besoin propre, où la personne emménageant (belle-mère pour soutenir une belle-fille malade) voulait réellement emménager au moment du congé et la disparition ultérieure du besoin propre ne rendait pas le congé contraire à la bonne foi a posteriori. Là où le sérieux de l'intention d'utilisation au moment du congé y était admis, il est ici précisément nié. Les deux arrêts confirment conjointement le moment d'appréciation déterminant et la distinction entre besoin propre réel et prétexte comme question centrale de l'examen du caractère contraire à la bonne foi.

Également actuel est 4A_69/2026 (arrêt du 11 août 2026), qui traite du congé pour démolition et aborde également la catégorie de cas du motif prétexte. Là aussi, le Tribunal fédéral précise qu'un motif de congé prétexte rend le congé contraire à la bonne foi, tandis qu'un motif réel — même incomplètement documenté — porte le congé. Le présent arrêt complète cette ligne pour la catégorie de cas du besoin propre : le motif ne doit pas seulement être formellement motivé, mais crédible sur le fond, et il ne suffit pas d'invoquer une proximité familiale lorsque les circonstances de fait parlent contre une intention d'emménagement actuelle.

Les arrêts de principe sur le caractère contraire à la bonne foi du congé restent inchangés : l'ATF 148 III 215 résume les principes relatifs au congé ordinaire et est cité à plusieurs reprises dans le présent arrêt ; l'ATF 140 III 496 précise les catégories de cas de congés contraires à la bonne foi ; l'ATF 136 III 190 confirme le droit du bailleur de résilier le contrat pour adapter le mode d'exploitation, dans la mesure où le motif n'est pas un simple prétexte. Le présent arrêt ne s'écarte d'aucun de ces arrêts de principe, mais les applique de manière conséquente aux faits d'un besoin propre prétexte.

En droit de la procédure, le Tribunal fédéral précise le délai de forclusion du grief d'absence d'autorisation de procéder valable : le moment admissible le plus tardif est la première détermination sur la demande (arrêt 5A_347/2018 du 26 octobre 2018 consid. 3.2). Que le vice soit à examiner d'office ne dispense pas la partie concernée de l'obligation de le soulever à la première occasion. Cette précision revêt une portée pratique pour le droit du bail, où les audiences de conciliation sont fréquemment tenues avec des rapports de représentation peu clairs.

Conclusion

Le Tribunal fédéral rejette le recours de la bailleresse. Le congé du 9 janvier 2023 est contraire à la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO, car le motif invoqué — la volonté d'emménagement des parents de l'ayant-droit économique — n'était qu'un simple prétexte. L'autorité cantonale précédente l'a constaté dans une appréciation des preuves non arbitraire ; la disproportion des intérêts retenue à titre subsidiaire n'a plus à être examinée. Le grief de procédure tiré de l'absence d'autorité de conciliation valable n'a été soulevé par la recourante que dans la procédure devant le Tribunal fédéral et est donc forclus. Les frais judiciaires de 3'000 fr. sont mis à la charge de la recourante ; une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens doit être allouée aux locataires intimés en tant que créanciers solidaires.