4A_477/2025 — Disdetta per bisogno proprio contraria alla buona fede in presenza di motivo pretestuoso

Ramo del diritto: Diritto della locazione (CO) · Autorità inferiore: Chambre des baux et loyers della Cour de justice di Ginevra · Composizione: I Divisione civile, Hurni (presidente), Kiss, May Canellas · Esito del procedimento: Ricorso respinto

Executive Summary

• Punto centrale: Una disdetta motivata con il desiderio di trasferirsi dei genitori del beneficiario economico è contraria alla buona fede quando il motivo è un mero pretesto — nel caso di specie: genitori separati che vivono in diverse città italiane, figlio non domiciliato nel luogo, tre alloggi sfitti nell'edificio.
• Decisione: Il Tribunale federale conferma l'autorità inferiore cantonale, che ha annullato il congé per il carattere pretestuoso del motivo. Sulla sproporzione degli interessi eccepita in via sussidiaria non è più necessario pronunciarsi. Un'eccezione processuale (autorità di conciliazione viziata) è respinta come tardiva.
• Portata: La decisione illustra la categoria del bisogno proprio pretestuoso e conferma la giurisprudenza di principio relativa all'art. 271 CO, secondo cui un motivo non reale rende la disdetta contestabile senza ulteriori adempimenti. Nello stesso tempo precisa il termine di decadenza per le eccezioni processuali in materia di locazione.

Fatto

La A.________ SA è proprietaria di un edificio plurifamiliare ginevrino con 15 alloggi. D.D.________ ne è l'unico amministratore; amministra anche altre società immobiliari. I suoi genitori E.D.________ (75enne, agiato, attivo in Italia come ingegnere) e F.________ sono separati da oltre dieci anni e vivono in diverse città italiane.

La conduttrice B.B.________ occupa dal 1° aprile 1977 un alloggio di 5 locali al sesto piano dell'edificio; il suo coniuge C.B.________ è divenuto coconduttore mediante avenant del 27 maggio 2011. Il canone locativo ammontava a 16'164 fr. annui oltre a 2'250 fr. di spese accessorie. Il contratto è stato prorogato nel 2019 per cinque anni ed era rinnovabile di volta in volta per ulteriori cinque anni.

Con modulo ufficiale del 9 gennaio 2023 la locatrice ha disdetto il contratto di locazione al 31 marzo 2025, senza indicare alcun motivo. Su richiesta dei conduttori ha motivato il congé il 2 febbraio 2023 con il desiderio di F.________ (moglie del beneficiario economico E.D.________) di occupare personalmente l'alloggio. Al momento della disdetta tre alloggi nell'edificio — tra cui due alloggi di 5 locali — erano sfitti.

Nello stesso periodo la locatrice ha disdetto un altro contratto di locazione nello stesso edificio, richiamandosi al desiderio di E.D.________ di trasferirsi, per «uso proprio», nelle vicinanze del figlio D.D.________. Il 1° agosto 2023 l'alloggio al pianterreno è stato locato a D.D.________, che all'epoca studiava a W.________ ed era domiciliato a X.________. Il contatore elettrico di questo alloggio non ha registrato alcun consumo tra l'ottobre 2023 e il febbraio 2025.

Dopo un'udienza di conciliazione infruttuosa — alla quale E.D.________ ha partecipato personalmente — i conduttori hanno agito per l'annullamento del congé. Il Tribunal des baux et loyers di Ginevra ha annullato la disdetta il 20 settembre 2024. La Chambre des baux et loyers della Cour de justice di Ginevra ha confermato questa decisione il 6 agosto 2025. Avverso quest'ultima è diretto il ricorso della locatrice al Tribunale federale.

Considerandi

Diritto processuale: decadenza dell'eccezione di carenza della conciliazione

La ricorrente eccepisce che la domanda dei conduttori sarebbe inammissibile perché l'udienza di conciliazione non sarebbe stata regolarmente svolta. All'udienza di conciliazione del 27 settembre 2023 E.D.________ sarebbe stato personalmente convocato e presente, ma non la ricorrente in quanto tale. E.D.________ non sarebbe stato né direttore né amministratore della società e non l'avrebbe validamente rappresentata. Le autorità inferiori avrebbero dovuto verificare ciò d'ufficio (art. 59 cpv. 2 lett. c, 197 e 204 CPC).

Il Tribunale federale respinge l'eccezione come tardiva. Tutti i partecipanti al procedimento devono comportarsi secondo le regole della buona fede (art. 5 cpv. 3 Cost. e art. 52 CPC). Essi sono tenuti a far valere le eccezioni processuali il prima possibile — alla prima occasione, dopo aver preso conoscenza del vizio — pena la decadenza (DTF 149 III 12 consid. 3.2.1; DTF 146 III 265 consid. 5.5.3). Ciò vale anche per l'eccezione di carenza di un valido tentativo di conciliazione ovvero di una valida autorizzazione a procedere ai sensi dell'art. 209 CPC. Secondo la giurisprudenza, l'ultimo momento in cui la parte convenuta può far valere l'invalidità dell'autorizzazione a procedere senza decadere è quello della sua prima presa di posizione sulla domanda (risposta scritta ovvero, in mancanza, in udienza; TF 5A_347/2018 del 26 ottobre 2018 consid. 3.2; DTF 139 III 273 consid. 2.3). Il fatto che si tratti di un vizio da esaminare d'ufficio non modifica la situazione.

Nel caso di specie la ricorrente non ha sollevato l'eccezione di carenza di una valida autorizzazione a procedere nella sua risposta alla domanda. Anche nell'appello dinanzi all'istanza d'appello cantonale non ha dedicato una sola riga all'argomento. Solo nel procedimento federale censura per la prima volta l'invalidità dell'autorizzazione a procedere. Ciò è manifestamente tardivo. Dalla decisione impugnata emerge inoltre che la ricorrente stessa era insicura circa i ruoli di E.D.________ e D.D.________ all'interno della società e che la presunta assenza di quest'ultimo all'udienza di conciliazione le era allora indifferente. Ha atteso la decisione di rigetto dell'autorità inferiore prima di richiamarsi per la prima volta a questa presunta irregolarità processuale — un comportamento che contrasta con le regole della buona fede.

Disdetta contraria alla buona fede (art. 271 CO)

Il Tribunale federale espone innanzitutto i principi fondamentali: ciascuna parte può disdire liberamente un contratto di locazione a tempo indeterminato — categoria che comprende anche il contratto con clausola di proroga tacita — alla prossima scadenza, nel rispetto del termine legale (art. 266a cpv. 1 CO; DTF 148 III 215 consid. 3.1.1). L'unico limite alla libertà di disdetta è costituito dalle regole della buona fede:

art. 271 CO (RS 220)Commentario su glossagens.ch

«1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. 2 La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.»

Una disdetta ordinaria è di regola contraria alla buona fede quando non corrisponde ad alcun interesse oggettivo, serio e degno di protezione e appare pertanto puramente vessatoria, quando il motivo addotto è manifestamente solo un pretesto, quando la motivazione è lacunosa o errata ovvero quando vi è una sproporzione eclatante tra l'interesse del conduttore al mantenimento del contratto e quello del locatore alla sua risoluzione (DTF 145 III 143 consid. 3.1; DTF 140 III 496 consid. 4.1; DTF 138 III 59 consid. 2.1). A tale proposito occorre distinguere tra la contestabilità della disdetta (art. 271 CO) e la proroga (art. 272 CO): una ponderazione degli interessi ha luogo solo nel procedimento di proroga, non già all'atto della valutazione della contrarietà alla buona fede (DTF 140 III 496 consid. 4.1).

Il momento determinante per la valutazione della contrarietà alla buona fede è quello della disdetta; le circostanze sopravvenute non possono rendere la disdetta retroattivamente contraria alla buona fede, ma possono eventualmente chiarire le intenzioni del locatore al momento della disdetta (DTF 148 III 215 consid. 3.1.4).

L'accertamento del motivo della disdetta è una questione di fatto, che il Tribunale federale esamina solo sotto il profilo dell'arbitrio (art. 105 cpv. 1 LTF). Se la disdetta sia contraria alla buona fede è invece una questione di diritto, che rientra nell'apprezzamento giudiziario (art. 4 CC) ed è esaminata dal Tribunale federale solo con riserva (DTF 138 III 669 consid. 3.1).

Applicazione al caso di specie: l'autorità inferiore cantonale ha accertato che il motivo addotto dalla locatrice — i genitori di D.D.________ volevano trasferirsi nello stesso edificio del figlio a V.________ — non è credibile. Diverse circostanze deponevano in senso contrario: i genitori vivono separati da oltre dieci anni in diverse città italiane in alloggi ampi; il figlio non è domiciliato a V.________ bensì a X.________; E.D.________ ha egli stesso dichiarato di non aver saputo che il figlio aveva locato un alloggio nell'edificio oggetto della controversia; l'argomento che i genitori avrebbero temuto un nuovo «lockdown» in Italia non era convincente alla luce della pandemia di COVID-19 conclusa da anni; e l'alloggio controverso non corrispondeva ai bisogni che F.________ aveva descritto nella sua deposizione testimoniale.

Il Tribunale federale ritiene che tale valutazione fattuale non sia arbitraria. La ricorrente si limita in gran parte a esporre la propria tesi e a sostituire la propria personale valutazione delle prove a quella dell'istanza cantonale — ciò che non soddisfa i requisiti rigorosi di una censura relativa all'accertamento dei fatti (art. 106 cpv. 2 LTF).

Essendo già accertato che il motivo addotto era un pretesto, non è necessario esaminare la sproporzione degli interessi affermata in via sussidiaria dall'autorità inferiore. La sussistenza di un motivo pretestuoso della disdetta basta da sola a dichiarare la disdetta contestabile ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO.

Collocamento nella giurisprudenza

La sentenza si inserisce nella giurisprudenza consolidata relativa all'art. 271 CO e illustra una delle categorie centrali di contrarietà alla buona fede: il bisogno proprio pretestuoso. Il Commentario Glossagens a art. 271 CO inquadra il bisogno proprio come categoria autonoma e individua quale requisito centrale di ammissibilità una «seria e attuale intenzione di utilizzo per il locatore o per persone vicine»; la disdetta diventa contraria alla buona fede in caso di «mera vaga possibilità di un utilizzo futuro» o di «bisogno proprio pretestuoso». Proprio questo criterio di demarcazione è applicato dal Tribunale federale nel caso di specie: la pretesa intenzione di utilizzo dei genitori di D.D.________ è qualificata — alla luce delle circostanze concrete: distanza spaziale, mancata conoscenza da parte del figlio, sfitto di tre alloggi — come non seria e non attuale, in conformità con l'inquadramento dogmatico del commentario.

Il Tribunale federale conferma in tal senso il principio secondo cui il momento della disdetta è determinante (DTF 148 III 215 consid. 3.1.4; DTF 145 III 143 consid. 3.1). Circostanze sopravvenute — come ad esempio il fatto che il contatore elettrico dell'alloggio al pianterreno sia fermo tra l'ottobre 2023 e il febbraio 2025, il che induce a ritenere che D.D.________ non vi si sia mai effettivamente trasferito — possono eventualmente servire come indizio delle intenzioni al momento della disdetta, ma non possono rendere la disdetta retroattivamente contraria alla buona fede. Tale criterio ex tunc è esposto anche nel Commentario Glossagens a art. 271 CO ed è applicato coerentemente dalla presente decisione.

In modo contrastante, il Tribunale federale ha confermato poco tempo prima in 4A_318/2026 (sentenza del 30 luglio 2026) una disdetta per bisogno proprio, in cui la persona che doveva trasferirsi (suocera a sostegno di una nuora ammalata) intendeva effettivamente trasferirsi al momento della disdetta e il sopravvenuto venir meno del bisogno proprio non ha reso la disdetta retroattivamente contraria alla buona fede. Mentre in quel caso la serietà dell'intenzione di utilizzo al momento della disdetta è stata affermata, nel caso di specie è proprio negata. Entrambe le decisioni confermano congiuntamente il momento determinante di valutazione e la distinzione tra bisogno proprio reale e pretestuoso quale questione centrale dell'esame di contrarietà alla buona fede.

Parimenti attuale è 4A_69/2026 (sentenza dell'11 agosto 2026), che si occupa della disdetta per demolizione e che affronta parimenti la categoria del motivo pretestuoso. Anche in quel caso il Tribunale federale chiarisce che un motivo pretestuoso della disdetta rende la disdetta contraria alla buona fede, mentre un motivo reale — ancorché documentato in modo incompleto — sorregge la disdetta. La presente decisione completa questa linea per la categoria del bisogno proprio: il motivo non deve essere soltanto formalmente motivato, bensì credibile nel contenuto, e non basta addurre una vicinanza familiare quando le circostanze di fatto depongono contro un'attuale intenzione di trasferimento.

Le decisioni di principio in materia di contrarietà alla buona fede della disdetta rimangono invariate: il DTF 148 III 215 riassume i principi in materia di disdetta ordinaria ed è citato più volte nella presente decisione; il DTF 140 III 496 precisa le categorie di disdetta contraria alla buona fede; il DTF 136 III 190 conferma il diritto del locatore di disdire il contratto per adeguare il tipo di utilizzo, in quanto il motivo non sia un mero pretesto. La presente decisione non si discosta da alcuna di queste decisioni di principio, bensì le applica coerentemente al caso di specie di un bisogno proprio pretestuoso.

In materia di diritto processuale il Tribunale federale precisa il termine di decadenza per l'eccezione di carenza di una valida autorizzazione a procedere: l'ultimo momento ammissibile è la prima presa di posizione sulla domanda (TF 5A_347/2018 del 26 ottobre 2018 consid. 3.2). Il fatto che il vizio sia da esaminare d'ufficio non libera la parte interessata dall'obbligo di eccepirlo alla prima occasione. Tale precisazione è di rilievo pratico per il diritto della locazione, ove le udienze di conciliazione si svolgono spesso con rapporti di rappresentanza poco chiari.

Conclusione

Il Tribunale federale respinge il ricorso della locatrice. La disdetta del 9 gennaio 2023 è contraria alla buona fede ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO, poiché il motivo addotto — il desiderio di trasferimento dei genitori del beneficiario economico — era un mero pretesto. L'autorità inferiore cantonale ha accertato ciò mediante una valutazione delle prove non arbitraria; sulla sproporzione degli interessi affermata in via sussidiaria non è più necessario pronunciarsi. L'eccezione processuale relativa alla carenza di una valida autorità di conciliazione è stata sollevata dalla ricorrente solo nel procedimento federale ed è pertanto decaduta. Le spese giudiziarie di 3'000 fr. sono poste a carico della ricorrente; un'indennità di parte di 3'500 fr. è da assegnare ai conduttori opponenti quali creditori solidali.