SBK 2026 74 — Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen bei der Grundpfandverwertung

Rechtsgebiet: Schuldbetreibungs- und Konkursrecht · Gericht: Obergericht des Kantons Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer (als Aufsichtsbehörde) · Besetzung: Cavegn (Vorsitz), Bergamin, Dürst Theus Simoni · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Schuldner und Drittpfandeigentümerin verlangen die nachträgliche Aufnahme eines nicht im Grundbuch vorgemerkten Mietvertrags ins rechtskräftige Lastenverzeichnis sowie die kombinierte Versteigerung von Stockwerkeinheiten und Autoeinstellplätzen.
• Gericht: Obergericht des Kantons Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als einzige kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (GR).
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen — das Lastenverzeichnis ist rechtskräftig, der Mietvertrag wurde nicht fristgerecht angemeldet, und die kombinierte Versteigerung verspricht keinen höheren Erlös als die nacheinander stattfindenden Einzelversteigerungen.
• Bedeutung: Der Entscheid bestätigt die bundesgerichtliche Praxis zur Anmeldepflicht von nicht grundbuchvorgemerkten Mietverträgen und zur Rechtskraft des Lastenverzeichnisses bei wiederholten Steigerungsterminen (Art. 65 VZG), und wendet den Grundsatz von Treu und Glauben gegen einen Schuldner, der als Mitpartei des Mietvertrags selbst für die Anmeldung hätte besorgt sein müssen.

Sachverhalt

Die B._____ (Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin der Stockwerkeinheiten Z.1._, Z.2. und Z.3.__ in der Gemeinde O.1._____, an denen zugunsten der C._____ (Beschwerdegegnerin) an erster Pfandstelle ein Register-Schuldbrief besteht. Der A._____ (Beschwerdeführer) ist Eigentümer von fünf Miteigentumsanteilen an Autoeinstellplätzen im Parkhaus D._____, die mit den Stockwerkeinheiten funktional verbunden sind. Am 30. Juni 2023 wurde über den Beschwerdeführer der Konkurs eröffnet.

In der Grundpfandverwertung Nr. Z.9._ des Betreibungs- und Konkursamts Maloja wurde die Versteigerung der Stockwerkeinheiten Z.1., Z.2.__ und Z.3._____ publiziert (Publikation vom 11. Oktober 2024, Auflage der Lastenverzeichnisse ab 27. November 2024). Die Anmeldefrist für Forderungen/Lasten dauerte vom 11. bis 31. Oktober 2024. Das Lastenverzeichnis vom 21. November 2024 erwuchs in Rechtskraft.

Am 27. März 2025 wurde ein erster Steigerungstermin (16. Juni 2025) publiziert. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde mit dem Begehren, die Autoeinstellplätze zusammen mit den Stockwerkeinheiten im Doppelaufruf zu versteigern. Mit Entscheid SBK 25 29 vom 4. September 2025 hiess das Obergericht die Beschwerde teilweise gut (Anpassung der Aufrufmodalitäten nach Art. 108 Abs. 1bis VZG) und wies sie im Übrigen ab. Dagegen richtete sich die Beschwerdeführerin an das Bundesgericht, welches diese mit Urteil 5A_782/2025 vom 4. Mai 2026 abwies.

Nach der Neupublikation der Steigerung auf den 30. Oktober 2026 beantragten die Beschwerdeführer beim Betreibungsamt die nachträgliche Aufnahme eines Mietvertrags vom 15. März 2017 zwischen der Beschwerdeführerin (Vermieterin) und dem Beschwerdeführer samt Ehefrau (Mieter) ins Lastenverzeichnis. Das Amt wies dies mit Verfügung vom 23. Juni 2026 ab. Dagegen sowie gegen die am 24. Juni 2026 neu aufgelegten Steigerungsbedingungen richtet sich die vorliegende Beschwerde.

Erwägungen

Zulässigkeit der Beschwerde gegen die Verfügung vom 23. Juni 2026

Die Kammer prüft zunächst die Zulässigkeit der Beschwerde gegen die Verfügung des Betreibungs- und Konkursamts vom 23. Juni 2026. Die Beschwerde nach Art. 17 SchKG ist die verwaltungsinterne Aufsichtsbeschwerde gegen Verfügungen von Vollstreckungsorganen, die innert zehn Tagen ab Kenntnis zu erheben ist. Im Kanton Graubünden ist das Obergericht die einzige kantonale Beschwerdeinstanz (Art. 13 EGzSchKG; Art. 11 Abs. 1 OGV GR).

Art. 17 SchKG (SR 281.1)Kommentierung auf glossagens.ch

«Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tage, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Wegen Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung kann jederzeit Beschwerde geführt werden. Das Amt kann bis zu seiner Vernehmlassung die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung ziehen. Trifft es eine neue Verfügung, so eröffnet es sie unverzüglich den Parteien und setzt die Aufsichtsbehörde in Kenntnis.»

Die Beschwerde vom 6. Juli 2026 gegen die Verfügung vom 23. Juni 2026 erfolgte rechtzeitig.

Keine nachträgliche Aufnahme des Mietvertrags ins Lastenverzeichnis

Der zentrale Streitpunkt betrifft die Frage, ob das Betreibungsamt verpflichtet war, einen Mietvertrag vom 15. März 2017 — der weder im Grundbuch vorgemerkt war noch innert der Anmeldefrist nach Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG angemeldet wurde — von Amtes wegen ins Lastenverzeichnis aufzunehmen. Die Kammer legt die massgebliche Bestimmung dar:

Art. 140 SchKG (SR 281.1)

«Vor der Versteigerung ermittelt der Betreibungsbeamte die auf dem Grundstück ruhenden Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte) anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Auszuges aus dem Grundbuch. Er stellt den Beteiligten das Verzeichnis der Lasten zu und setzt ihnen gleichzeitig eine Bestreitungsfrist von zehn Tagen. Die Artikel 106–109 sind anwendbar. Ausserdem ordnet der Betreibungsbeamte eine Schätzung des Grundstückes an und teilt deren Ergebnis den Beteiligten mit.»

Die Kammer stellt klar, dass obligatorische Rechte nur dann ins Lastenverzeichnis aufgenommen werden, soweit sie mit dem zu verwertenden Grundstück subjektiv-dinglich verknüpft sind und im Grundbuch vorgemerkt sind; alle übrigen obligatorischen Rechte sind ausgeschlossen (BGE 151 III 505 E. 5.1.4; BGE 126 III 290 E. 2a). Die zwanzigtägige Anmeldefrist nach Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG ist zwingend; nach ihrem Ablauf geltend gemachte Ansprüche können nicht mehr ins Lastenverzeichnis aufgenommen werden (Art. 36 Abs. 1 VZG; BGE 151 III 505 E. 5.1.2). Das rechtskräftige Lastenverzeichnis gilt als von allen Beteiligten anerkannt (Art. 37 Abs. 2 VZG).

Die Lehre ist geteilt, ob das Betreibungsamt von Amtes wegen nicht grundbuchvorgemerkte Mietverträge aufnehmen darf oder muss, von denen es auf andere Weise Kenntnis erhält (vgl. Bernheim/Geiger, Art. 140 N. 7; Staehelin, S. 291; Schlegel/Zopfi, Art. 140 N. 6; einerseits; Jent-Sørensen, Rz. 295, andererseits). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt jedoch eine Pflicht verneinen: Das Betreibungsamt ist zwar ermächtigt, Lasten, von denen es innert der Anmeldefrist Kenntnis erhält, aufzunehmen, aber nicht verpflichtet, Ansprüche aus einer anderen Betreibung von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 113 III 17 E. 2; BGE 31 I 153 E. 3). Das Bundesgericht hat zudem festgehalten, dass die Aufnahme zusätzlicher Belastungen ins Lastenverzeichnis nicht zur Verwaltung und Verwertung des Grundstücks gehöre, die dem Betreibungsamt obliegen, sondern dessen sachliche Zuständigkeit überschreite — solche Verfügungen seien nichtig (BGE 113 III 42 E. 2; BGE 97 II 89 E. 5d).

Das Lastenverzeichnis wird durch die blosse Ansetzung eines neuen Steigerungstermins nicht hinfällig; es gilt auch für die neue Steigerung (Art. 65 VZG; BGer 5A_702/2021 vom 7. Oktober 2021 E. 2.3). Eine Abänderung kommt nur bei echten Noven in Betracht — Tatsachen, die erst nach dem massgeblichen Zeitpunkt entstanden sind. Der Mietvertrag vom 15. März 2017 datiert jedoch lange vor dem Lastenverzeichnis vom 21. November 2024 und war den Beschwerdeführern während der Eingabefrist bekannt. Er stellt kein Novum dar.

Keine Pflicht aus dem Rechtshilfeauftrag des Konkursamts

Die Beschwerdeführer argumentieren, der Mietvertrag sei dem Betreibungsamt seit April 2024 aktenkundig gewesen, weil das Konkursamt O.2._ ihn mit Schreiben vom 24. April 2024 übermittelt habe. Die Kammer stellt fest, dass es sich bei diesem Schreiben um einen Rechtshilfeauftrag betreffend die Verwertung der Autoeinstellplätze (Z.4. bis Z.8.__) im Konkursverfahren über den Beschwerdeführer handelte — nicht um eine Anmeldung des Mietvertrags als Last im Grundpfandverwertungsverfahren Z.9._. Es handelt sich um zwei verschiedene Verfahren. Aus dem Rechtshilfeauftrag des Konkursamts O.2.___ kann keine Pflicht des Betreibungsamts Maloja abgeleitet werden, das Lastenverzeichnis in der Grundpfandverwertung von Amtes wegen zu ergänzen.

Rechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB

Selbst wenn man den Lehrmeinungen folgen würde, die eine Amtspflicht zur Aufnahme bejahen, steht dem der Grundsatz des Rechtsmissbrauchsverbots entgegen:

Art. 2 ZGB (SR 210)Kommentierung auf glossagens.ch

«Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.»

Der Beschwerdeführer ist Schuldner im Grundpfandverwertungsverfahren, die Beschwerdeführerin ist Drittpfandeigentümerin — und der Beschwerdeführer ist zugleich einziger Verwaltungsrat und einziger Zeichnungsberechtigter der Beschwerdeführerin. Der Mietvertrag vom 15. März 2017 wurde zwischen der Beschwerdeführerin als Vermieterin und dem Beschwerdeführer und seiner Ehefrau als Mieter abgeschlossen. Der Beschwerdeführer hätte schon während der Auflage des Lastenverzeichnisses im Jahr 2024 mittels SchKG-Beschwerde monieren können, dass der auf ihn lautende Mietvertrag von Amtes wegen aufzunehmen sei. Dass er dies erst im Zusammenhang mit dem zweiten Steigerungstermin geltend macht, ist als rechtsmissbräuchliches Verhalten zu werten, das keinen Rechtsschutz verdient — umso mehr, als es offensichtlich darum geht, das Verwertungsverfahren zu verzögern (BGE 129 III 493 E. 5.1; BGer 5A_91/2024 vom 8. Juli 2024 E. 5; BGer 5A_561/2014 vom 27. November 2014 E. 2.1). Wie der Glossagens-Kommentar zu Art. 2 ZGB darlegt, findet der offenbare Rechtsmissbrauch keinen Rechtsschutz — ein Grundsatz, den die Kammer hier konsequent auf das betreibungsrechtliche Verfahrensverhalten überträgt.

Keine Nichtigkeit nach Art. 22 SchKG

Art. 22 SchKG (SR 281.1)Kommentierung auf glossagens.ch

«Verstossen Verfügungen gegen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind, so sind sie nichtig. Unabhängig davon, ob Beschwerde geführt worden ist, stellen die Aufsichtsbehörden von Amtes wegen die Nichtigkeit einer Verfügung fest. Das Amt kann eine nichtige Verfügung durch Erlass einer neuen Verfügung ersetzen. Ist bei der Aufsichtsbehörde ein Verfahren im Sinne von Absatz 1 hängig, so steht dem Amt diese Befugnis bis zur Vernehmlassung zu.»

Die Kammer verneint Nichtigkeitsgründe nach Art. 22 Abs. 1 SchKG. Eine Verletzung öffentlicher Interessen liegt nicht vor, da allfällige Ersteigerer ihre Rechte als Eigentümer gegenüber einem Mieter gestützt auf Art. 261 Abs. 2 OR wahrnehmen können. Der Glossagens-Kommentar zu Art. 22 SchKG bestätigt, dass Verstösse, die ausschliesslich die Interessen der Verfahrensbeteiligten berühren, nicht zur Nichtigkeit führen, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit nach Art. 17 SchKG — und dass die Nichtigkeitsschwelle hoch ist und restriktiv gehandhabt wird. Dritte wie allfällige Ersteigerer werden durch die Nichtaufnahme des Mietvertrags nicht in ihren geschützten Interessen verletzt. Dass das Betreibungsamt einen nicht grundbuchvorgemerkten Mietvertrag nicht von Amtes wegen aufnimmt, begründet folglich keine Nichtigkeit.

Beschwerdefrist bei Steigerungsbedingungen

Die Beschwerdeführer wandten sich auch gegen die Steigerungsbedingungen vom 24. Juni 2026. Die Kammer stellt fest, dass die Beschwerdefrist bei Steigerungsbedingungen mit der öffentlichen Auflage zu laufen beginnt (BGE 105 III 4 E. 2; BGE 51 III 175 E. 3), unabhängig von der Kenntnisnahme. Die Rechtsprechung ist jedoch uneinheitlich, ob der erste Tag der Auflage oder der Tag danach massgeblich ist (BGE 94 III 25 E. 2). Die Kammer lässt die Frage offen, da die Beschwerde auch in der Sache abzuweisen ist.

Keine kombinierte Versteigerung von Stockwerkeinheiten und Autoeinstellplätzen

Die Beschwerdeanträge Nr. 5–8 betreffen die kombinierte Versteigerung der Stockwerkeinheiten Z.1._, Z.2. und Z.3.__ mit den Autoeinstellplätzen Z.4._ bis Z.8.___. Die Kammer verweist auf den bereits entschiedenen Entscheid SBK 25 29 vom 4. September 2025, der vom Bundesgericht mit Urteil 5A_782/2025 vom 4. Mai 2026 bestätigt wurde. Eine subjektiv-dingliche Verbindung der Autoeinstellplätze mit den Stockwerkeigentumseinheiten besteht nicht, da eine entsprechende Grundbuchanmerkung fehlt. Die vom Betreibungsamt geplante nacheinander stattfindende Versteigerung am 30. Oktober 2026 ermöglicht es Interessenten, bei jeder Versteigerung mitzubieten, was einen höheren Gesamterlös erwarten lässt als die von den Beschwerdeführern beantragte Paketversteigerung bestimmter Objektkombinationen, die den Entscheidungsspielraum potenzieller Erwerber unnötig einschränkt. Die Steigerungsbedingungen müssen nicht publiziert werden, sondern nur zur Einsicht aufgelegt werden (Art. 156 i.V.m. Art. 134 Abs. 2 SchKG; Art. 33 VZG).

Einordnung in die Rechtsprechung

Der Entscheid des Obergerichts Graubünden reiht sich konsistent in die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Lastenverzeichnis im Grundpfandverwertungsverfahren ein. Er bestätigt die Grundprinzipien, die das Bundesgericht in BGE 151 III 505 E. 5.1.2–5.1.4 dargelegt hat: die zwingende Anmeldefrist nach Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG, der Ausschluss nicht grundbuchvorgemerkter obligatorischer Rechte und die Rechtskraft des unbestrittenen Lastenverzeichnisses nach Art. 37 Abs. 2 VZG.

Die umstrittene Frage, ob das Betreibungsamt von Amtes wegen nicht grundbuchvorgemerkte Mietverträge ins Lastenverzeichnis aufnehmen darf oder muss, wird von der Kammer offengelassen — sie entscheidet den Fall auf zwei anderen Ebenen: erstens dass aus dem Rechtshilfeauftrag eines anderen Verfahrens keine Aufnahmepflicht im Grundpfandverwertungsverfahren abgeleitet werden kann (in Übereinstimmung mit BGE 113 III 17 E. 2 und BGE 31 I 153 E. 3), und zweitens dass das prozessuale Verhalten des Schuldners, der als Mitpartei des Mietvertrags selbst für die Anmeldung hätte besorgt sein müssen und erst beim zweiten Steigerungstermin dessen nachträgliche Aufnahme verlangt, rechtsmissbräuchlich ist (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 129 III 493 E. 5.1). Diese doppelte Begründung entspricht der Tendenz der Praxis, die Anmeldepflicht der Berechtigten zu betonen und Verzögerungsstrategien in der Grundpfandverwertung nicht zu belohnen.

Die Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots auf das Unterlassen rechtzeitiger Geltendmachung von Lasten im Betreibungsverfahren ist dogmatisch von Interesse, da sie die persönlich-dingliche Verschränkung zwischen Schuldner und Drittpfandeigentümerin (hier: der Schuldner ist einziger Verwaltungsrat der Drittpfandeigentümerin und zugleich Mieter im streitigen Vertrag) als rechtsmissbräuchlich qualifiziert. Der Entscheid illustriert damit, wie der in BGE 129 III 493 formulierte Grundsatz, dass die Geltendmachung von Rechten zum Zweck der Verfahrensverzögerung keinen Rechtsschutz verdient, im betreibungsrechtlichen Kontext konkretisiert wird.

Zur Frage des Fristbeginns bei der Beschwerde gegen Steigerungsbedingungen anerkennt die Kammer ausdrücklich die uneinheitliche Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 105 III 4 E. 2 versus BGE 94 III 25 E. 2) und lässt die Frage offen — eine höchstrichterliche Klärung steht aus.

Ein Weiterzug des vorliegenden Entscheids an das Bundesgericht ist nach Art. 72 ff. BGG möglich; die Rechtsmittelbelehrung ist im Dispositiv vorgesehen. Die vorgängige Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid SBK 25 29 wurde vom Bundesgericht mit Urteil 5A_782/2025 vom 4. Mai 2026 abgewiesen, was darauf hindeutet, dass auch der vorliegende Entscheid vor dem Bundesgericht Bestand haben dürfte, soweit er auf denselben rechtlichen Grundlagen beruht.

Fazit

Der Entscheid der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Obergerichts Graubünden bestätigt die bewährten Grundsätze des betreibungsrechtlichen Lastenverzeichnisses: Die Berechtigten müssen ihre Rechte fristgerecht anmelden; das Betreibungsamt ist nicht verpflichtet, nicht grundbuchvorgemerkte obligatorische Rechte von Amtes wegen aufzunehmen, insbesondere wenn die Kenntnis aus einem anderen Verfahren stammt; und das rechtskräftige Lastenverzeichnis bleibt für nachfolgende Steigerungstermine massgeblich (Art. 65 VZG). Die Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots auf die konzerne Verbundenheit von Schuldner und Drittpfandeigentümerin setzt ein klares Signal gegen Verzögerungsstrategien in der Grundpfandverwertung. Die offen gelassene Frage des Fristbeginns bei der Beschwerde gegen Steigerungsbedingungen verdiert eine höchstrichterliche Klärung.