Executive Summary

• Kernpunkt: Die Cour de justice (GE) wendet erstmals die neue gerichtliche Verfügung nach Art. 260a ZPO (in Kraft seit 1. Juli 2026) an und zieht enge Grenzen: Eine freiwillig eingeräumte Besitzposition — auch bei vermuteter Vertragsnichtigkeit wegen Täuschung — begründet keine verbotene Eigenmacht und damit keinen Anspruch auf gerichtliche Verfügung.
• Gericht: Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile (ACJC/1374/2026, 17. August 2026).
• Entscheidung: Bestätigung der erstinstanzlichen Abweisung des Gesuchs um gerichtliche Verfügung zur Räumung einer Wohnung; die Beschwerdeführerin wird kostenpflichtig abgewiesen.
• Bedeutung: Früher kantonalexekutorischer Leitentscheid zur Reichweite des neuen Art. 260a ZPO. Das Gericht präzisiert, dass die Vorschrift nicht den Mietvertragssachverhalt erfasst, bei dem der Besitz freiwillig übertragen wurde, und dass die Verfügung nicht gegen bekannte Personen richtbar ist.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin (A__ SA), Eigentümerin eines Genfer Mehrfamilienhauses, schloss am 19. Januar 2026 über eine Vermittlungsgesellschaft einen Mietvertrag über eine 4½-Zimmer-Wohnung im 5. Stock mit einer als «C_ Foundation» bezeichneten Entität. Als Mieterin («Tenant») war im Vertrag eine Person D___ eingetragen, deren Identitätskarte vorlag. Der Vertrag lief vom 19. Januar bis 28. März 2026 bei einem Monatszins von 4'500 Fr. (inkl. Nebenkosten).

Die Beschwerdeführerin machte geltend, die Mieterin habe den Mietzins nicht voll bezahlt. Ausserdem stellte sich heraus, dass die im Vertrag genannte Person D__ bereits im Mai 2025 verstorben war — also vor Vertragsschluss. Die Entität C____ Foundation war nicht im Handelsregister eingetragen. Die Beschwerdeführerin verdächtigte eine Identitätsusurpation und betrachtete den Mietvertrag als nichtig.

Am 13. März 2026 liess die Beschwerdeführerin ein Schreiben zustellen, in dem sie den Mietvertrag als inexistent erklärte und die Räumung verlangte. Ein Gerichtsvollzieher hinterlegte das Schreiben im Briefkasten, da niemand die Tür öffnete, obwohl Geräusche aus der Wohnung hörbar waren. Daraufhin reichte C______ Foundation beim Genfer Mietgericht ein Gesuch um superprovisorische Massnahmen ein und trug vor, sie sei ein Verein im Sinne von Art. 60 ff. ZGB mit eigener Rechtspersönlichkeit, der keiner Handelsregistereintragung bedürfe; die Beschwerdeführerin habe sie bedroht und den Strom abgestellt.

Am 1. Juli 2026 — dem Tag des Inkrafttretens von Art. 260a ZPO — reichte die Beschwerdeführerin beim Erstgericht ein «Requête d'injonction» ein. Sie beantragte die Räumung der Wohnung gegen einen unbestimmten Personenkreis, die Veröffentlichung und Aushängung der Verfügung an der Wohnungstür sowie die Androhung der Strafe nach Art. 292 StGB. Das Erstgericht wies das Gesuch ab: Die Frage der Nichtigkeit des Mietvertrags übersteige das summarische Verfahren, und die Beschwerdeführerin habe mehrere Monate mit dem Gesuch zugewartet. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin Berufung an die Cour de justice.

Erwägungen

Zulässigkeit der Berufung

Das Gericht bejahte die Berufungszulässigkeit nach Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO. Bei streitigem Streitwert im Mietrecht gilt nach BGE 144 III 346 E. 1.2.1, dass bei Streitigkeit sowohl der Räumung als auch der Vertragsauflösung der Streitwert dem Bruttomietzins für die Schutzfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) entspricht. Bei einem Monatszins von 4'500 Fr. übersteige der Streitwert den Schwellenwert von 10'000 Fr. deutlich (BGE 144 III 346).

Die neue gerichtliche Verfügung nach Art. 260a ZPO

Das Gericht legte die Voraussetzungen von Art. 260a ZPO dar, der durch das Bundesgesetz vom 20. Juni 2025 (in Kraft seit 1. Juli 2026) neu in die ZPO eingefügt wurde:

Art. 260a ZPO (SR 272)«1 Wird der Besitz an einem Grundstück durch verbotene Eigenmacht gestört oder entzogen, so kann der Besitzer beim Gericht beantragen, dass es gegenüber einem unbestimmten Personenkreis die Beseitigung der Störung oder die Rückgabe verfügt und die erforderlichen Massnahmen für die Anbringung der Verfügung auf dem Grundstück sowie für die Vollstreckung durch die zuständige Behörde anordnet. 2 Die gesuchstellende Person hat ihren Besitz zu beweisen und die rechtswidrige Störung oder Entziehung glaubhaft zu machen. 3 Das Gericht entscheidet unverzüglich, spätestens aber innert fünf Tagen. 4 Auf Antrag kann das Gericht die vorzeitige Vollstreckung der Verfügung anordnen. Nötigenfalls ordnet es sichernde Massnahmen oder die Leistung einer Sicherheit an.»

Das Gericht zitierte die Doktrin (Piotet, Petit commentaire CPC, 2026) und stellte die folgenden Voraussetzungen heraus:

1. Besitzerqualität des Gesuchstellers: Die Vorschrift schützt alle Besitzer, einschliesslich Mieter (unmittelbare und mittelbare Besitzer). Art. 260a ZPO verweist auf die besitzrechtlichen Regeln der Art. 919 ff. ZGB und steht im Zusammenhang mit der gleichzeitigen Revision von Art. 926 ZGB.

2. Verbotene Eigenmacht: Der Besitzer muss glaubhaft machen, dass eine rechtswidrige, andauernde Besitzstörung oder Besitzentziehung vorliegt. Entscheidend ist, dass die Besitzbeeinträchtigung nicht vom Besitzer autorisiert wurde. Der Besitz ist unabhängig vom zugrundeliegenden Rechtstitel zu beurteilen: Das Erlöschen eines Mietvertrags stellt für sich allein keine verbotene Eigenmacht dar. Wenn ein (ehemaliger) Mieter nach Erlöschen des Titels weiterhin besetzt, ist dies keine Usurpation im Sinne von Art. 260a ZPO (Piotet, N. 4 ad Art. 260a ZPO).

3. Unbestimmter Personenkreis: Die Verfügung richtet sich gegen einen unbestimmten Personenkreis und nicht gegen bekannte, identifizierbare Personen. Das Gericht muss prüfen, ob die Besetzer tatsächlich unbekannt sind. Diese Voraussetzung schliesst die Anwendbarkeit von Art. 260a ZPO in Mietrechts- und Nachbarschaftsstreitigkeiten aus, in denen die Störer bekannt oder leicht identifizierbar sind (Martin-Rivara/Rouvinez, SJ 2024, S. 641 f.; Piotet, N. 2 und 7 ad Art. 260a ZPO).

4. Aktualität des Besitzes: Der Besitz muss zum Zeitpunkt des Gesuchs aktuell sein und darf nicht durch Verwirkung nach Art. 929 Abs. 1 ZGB betroffen sein.

Besitzesschutz nach Art. 926 ZGB

Das Gericht stellte den Zusammenhang mit der gleichzeitig revidierten Bestimmung des ZGB her:

Art. 926 ZGB (SR 210)«1 Jeder Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren. 2 Wird ihm ein Grundstück durch Gewalt oder heimlich entzogen, so darf er sich seiner innert angemessener Frist nach Kenntnisnahme davon durch Vertreibung des Täters wieder bemächtigen. 3 Wird ihm eine bewegliche Sache durch Gewalt oder heimlich entzogen, so darf er sie dem auf frischer Tat ertappten und unmittelbar verfolgten Täter wieder abnehmen. 4 Die zuständigen Behörden gewähren ihm rechtzeitig die nach den Umständen erforderliche Hilfe. Er darf Selbsthilfe nur anwenden, sofern amtliche Hilfe nicht rechtzeitig verfügbar ist, und hat sich jeder nach den Umständen nicht gerechtfertigten Gewalt zu enthalten.»

Unter Verweis auf Pichonnaz (Commentaire romand, 2016, N. 21, 25 und 27 ad Art. 926 ZGB) hielt das Gericht fest, dass eine verbotene Eigenmacht dann nicht vorliegt, wenn der Besitzer dem Eingriff zugestimmt hat — auch wenn diese Zustimmung durch Irrtum oder Täuschung (dol) herbeigeführt wurde. Diese Doktrin ist von entscheidender Bedeutung: Ein durch Irrtum oder Arglist erschlichener Besitzkonsens schliesst die Anwendbarkeit des Besitzesschutzes nach Art. 926 ZGB und Art. 260a ZPO aus.

Rechtsfähigkeit des Vereins nach Art. 60 ZGB

Die Beschwerdeführerin hatte geltend gemacht, C______ Foundation existiere nicht, weil sie nicht im Handelsregister eingetragen sei. Das Gericht wies dies unter Verweis auf Art. 60 und 61 ZGB zurück:

Art. 60 ZGB (SR 210)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Vereine, die sich einer politischen, religiösen, wissenschaftlichen, künstlerischen, wohltätigen, geselligen oder andern nicht wirtschaftlichen Aufgabe widmen, erlangen die Persönlichkeit, sobald der Wille, als Körperschaft zu bestehen, aus den Statuten ersichtlich ist. 2 Die Statuten müssen in schriftlicher Form errichtet sein und über den Zweck des Vereins, seine Mittel und seine Organisation Aufschluss geben.»

Eine Eintragung im Handelsregister ist nach Art. 61 Abs. 1 ZGB grundsätzlich fakultativ und nur in den Ausnahmefällen von Art. 61 Abs. 2 ZGB obligatorisch. Das Gericht hielt fest, dass die fehlende Eintragung nicht zwingend bedeutet, dass der Verein nicht existiert oder keine Rechtspersönlichkeit erworben hat. Der Kommentar zu Art. 60 ZGB auf glossagens.ch bestätigt dies: Vereine erlangen die Persönlichkeit ipso iure durch die freie Entstehung, ohne Registerzwang; die Eintragung ist rein deklaratorisch.

Subsumtion

Das Gericht gelangte zu folgenden Schlüssen:

Keine verbotene Eigenmacht: Die Wohnung wurde der C______ Foundation durch die Beschwerdeführerin freiwillig in Besitz gegeben. Selbst wenn der Mietvertrag wegen Täuschung (dol) nichtig sein sollte, ändert dies nach der zitierten Doktrin (Pichonnaz) nichts an der fehlenden Verbotswidrigkeit der Besitzübertragung. Eine durch Irrtum oder Täuschung herbeigeführte Zustimmung bleibt valable Einwilligung im besitzrechtlichen Sinn. Es liegt somit keine Usurpation im Sinne von Art. 260a ZPO bzw. Art. 926 ZGB vor.

Dies entspricht der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Besitzesschutz: Verbotene Eigenmacht liegt nicht vor, wenn der Eingriff mit Einwilligung des Besitzers geschah (vgl. BGE 83 II 141 E. 3a; 5D_46/2019 E. 4.4: «verbotene» Eigenmacht ist jede Beeinträchtigung des Besitzes, die ohne Einwilligung des Besitzers oder ohne Erlaubnisnorm des objektiven Rechts erfolgt). Ein kantonaler Entscheid des Obergerichts Luzern (OG 1991 6) hat zudem bereits festgehalten, dass die Weigerung des berechtigten Besitzers, die Sache nach Ablauf des Vertragsverhältnisses zurückzugeben, keine Besitzesstörung und keine verbotene Eigenmacht darstellt, die den Eigentümer zum Vorgehen nach Art. 926 ZGB berechtigen würde.

Kein unbestimmter Personenkreis: Die Beschwerdeführerin hatte ihr Schreiben vom 13. März 2026 an C__ Foundation, D_ und F___ adressiert — was belegt, dass der Kreis der Personen bekannt ist. Mehrere Verfahren (vor der Schlichtungskommission und dem Mietgericht) wurden zwischen den Parteien geführt. Die Voraussetzung des unbestimmten Personenkreises nach Art. 260a ZPO ist daher nicht erfüllt.

Kein Ersatz für ordentliches Räumungsverfahren: Die Beschwerdeführerin kann ihr Anliegen im ordentlichen Weg verfolgen — etwa durch eine Räumungsklage gegen die C______ Foundation als bekanntes Gegenüber oder gegen ihre Vertreterin. Art. 260a ZPO eröffnet keinen shortcut für Streitigkeiten, in denen die Besitzer die Identität der Gegenpartie kennt.

Die Frage der Tatfrist nach Art. 929 ZGB musste das Gericht nicht mehr entscheiden, da die Sache bereits an den obigen Voraussetzungen scheiterte.

Einordnung in die Rechtsprechung

Dieser Entscheid der Genfer Cour de justice gehört zu den frühesten kantonalen Anwendungen der neuen Art. 260a und 260b ZPO, die am 1. Juli 2026 in Kraft getreten sind. Die Revision geht auf die Motion Feller (15.3531) zurück und reagiert auf Schwierigkeiten bei der Räumung von besetzten Liegenschaften (vgl. BBl 2024 116; Gutachten Mabillard, 2018). Das Ziel des Gesetzgebers war es, ein summarisches Verfahren gegen unbekannte Besetzer zu schaffen, das die Intervention der Ordnungskräfte auf rechtliche Grundlagen stellt.

Die Bedeutung des Entscheids liegt in der Eingrenzung des Anwendungsbereichs:

1. Keine Anwendung bei freiwilliger Besitzübertragung: Das Gericht bestätigt die bisherige bundesgerichtliche Dogmatik zum Besitzesschutz (BGE 83 II 141; 5D_46/2019), wonach eine mit Einwilligung — selbst durch Irrtum oder Täuschung — herbeigeführte Besitzübertragung keine verbotene Eigenmacht darstellt, und überträgt diesen Grundsatz auf das neue Verfahren nach Art. 260a ZPO. Der Besitzesschutz ist vom materiellen Rechtstitel unabhängig; das Erlöschen des Titels begründet für sich allein keine Usurpation. Dies steht im Einklang mit der Doktrin (Piotet, N. 4 ad Art. 260a ZPO) und der bisherigen Rechtsprechung (vgl. auch 5D_197/2019 E. 3.1 zum Besitzesschutz im Verfahren nach Art. 257 ZPO).

2. Abgrenzung zum Mietrecht: Art. 260a ZPO ist nicht dafür gedacht, mietvertragliche Streitigkeiten zu überspringen. Wenn der Besitz durch einen (möglicherweise nichtigen) Mietvertrag übertragen wurde und die Gegenpartei bekannt ist, steht der ordentliche Räumungsweg (Art. 257 ZPO) zur Verfügung. Dies entspricht der gesetzgeberischen Intention, die Verfügung auf Fälle echter Hausbesetzungen durch unbekannte Dritte zu beschränken.

3. Präzisierung des Merkmals «unbestimmter Personenkreis»: Das Gericht legt pragmatisch dar, dass bereits die Adressierung von Korrespondenz an namentlich genannte Personen sowie die Anhängigkeit gerichtlicher Verfahren zwischen den Parteien genügt, um den unbestimmten Personenkreis zu verneinen. Dies setzt eine klache Grenze gegen den Missbrauch des Instituts als Mittel zur Umgehung des ordentlichen Prozessrechts.

Eine höchstrichterliche Klärung durch das Bundesgericht steht noch aus; die Revision ist erst am 1. Juli 2026 in Kraft getreten. Ein Weiterzug an das Bundesgericht ist im Wege der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff. BGG) oder der subsidiären Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) innerhalb von 30 Tagen möglich. Die Streitwertgrenze von 30'000 Fr. (Art. 74 BGG) ist bei einem Monatszins von 4'500 Fr. und einer Streitwertberechnung nach BGE 144 III 346 erfüllt. Nach OpenCaseLaw sind bislang keine vor- oder nachgelagerten Instanzen verzeichnet.

Fazit

Der Entscheid ACJC/1374/2026 der Genfer Cour de justice ist ein wegweisender frühzeitiger Beitrag zur Auslegung der neuen gerichtlichen Verfügung nach Art. 260a ZPO. Das Gericht zieht mit überzeugender Begründung die Grenzen des neuen Instituts nach: Wer den Besitz an seiner Liegenschaft freiwillig — sei es auch durch Täuschung — übertragen hat, kann sich nicht auf den Besitzesschutz gegen verbotene Eigenmacht berufen, sondern muss den ordentlichen Räumungsweg beschreiten. Die neue Verfügung richtet sich gegen unbekannte Besetzer, nicht gegen bekannte Vertragspartner. Der Entscheid steht im Einklang mit der bisherigen bundesgerichtlichen Dogmatik zum Besitzesschutz (BGE 83 II 141; 5D_46/2019) und mit der gesetzgeberischen Intention der Revision von 2025. Er gibt Eigentümern, die sich in ähnlichen Konstellationen befinden, eine klare Antwort: Art. 260a ZPO ist kein Allheilmittel gegen mietvertragliche Probleme, sondern ein Instrument gegen echte Hausbesetzungen durch unbekannte Dritte.