Tribunal VD FO.2025.0011 — Rückkauf eigener Aktien einer weinbaubetreibenden AG durch die Gesellschaft: keine Bewilligungspflicht nach BGBB

Rechtsgebiet: Bäuerliches Bodenrecht (BGBB) · Vorinstanz: Commission foncière rurale, Section I (VD) · Besetzung: Cour de droit administratif et public (CDAP), Präsidentin Borda, Richter Thévenaz, Ersatzrichter Poltier; Gerichtsschreiberin Jungo · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen, Entscheidung der CFR bestätigt

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine weinbaubetreibende Aktiengesellschaft (A.________ SA) begehrt vom Tribunal cantonal vaudois (CDAP) die Feststellung, dass jeder Aktientransfer — auch der Rückkauf eigener Aktien von einem Minderheitsaktionär — der Bewilligungspflicht nach Art. 61 ff. BGBB untersteht. Die CDAP verweigert die Anwendung von BGE 140 II 233 auf den vorliegenden Fall und bestätigt die Entscheidung der Bodenkommission, wonach die Operation nicht bewilligungspflichtig ist.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen. Die CDAP schliesst sich der kritischen Doktrin zu BGE 140 II 233 an und hält fest, dass jedenfalls die Ausdehnung der Bewilligungspflicht auf Minderheitsbeteiligungen im konkreten Fall — einer seit Langem bestehenden Gruppenstruktur ohne Umgehungsabsicht — nicht gerechtfertigt ist.
• Bedeutung: Ein kantonales Gericht wendet sich ausdrücklich gegen die Absolute der Bewilligungspflicht bei jeder Anteilsübertragung gemäss BGE 140 II 233, zumindest für Minderheitsbeteiligungen und vor dem Datum des Entscheids entstandene Strukturen. Der Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen an das Bundesgericht weiterziehbar; ein solcher Weiterzug könnte Klärung bringen, ob das Bundesgericht an seiner rigidem Linie festhält oder Ausnahmen zulässt.

Sachverhalt

Die A.________ SA mit Sitz im Kanton Waadt verfolgt gemäss Statuten den «Commerce de vin». Ihr Aktienkapital von 1 Mio. CHF ist in Namenaktien zu 500 CHF (mit privilegiertem Stimmrecht) und zu 1'000 CHF aufgeteilt, sämtlich mit Beschränkung der Übertragbarkeit. Die Gesellschaft ist Präsidentin ihres Verwaltungsrates ist B.________. Sie war 2005 und 2008 an zwei aufeinanderfolgenden Fusionen beteiligt.

A.________ SA hält mehrere 100-prozentige Tochtergesellschaften sowie 8,3 % einer weiteren Gesellschaft. Sie ist Eigentümerin einer Vielzahl von Parzellen mit einer Gesamtfläche von 100'232 m², davon 67'519 m² Reben, 13'045 m² Wald und 6'817 m² Gebäude. Die Bodenkommission (Commission foncière rurale, CFR) hat prima facie bejaht, dass diese Grundstücke ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB bilden, da der Schwellenwert von 1 Standardarbeitskraft (UMOS) überschritten ist.

A.________ SA besitzt zudem zahlreiche nicht dem BGBB unterstellte Grundstücke, darunter ein Betriebsareal mit Hangars, Weinkellern, Depots, Verwaltungsräumen und Personalwohnungen. Der Anteil der BGBB-unterstellten Liegenschaften beträgt rund 89 % der Fläche, aber nur 40,5 % des Liegenschaftswerts und 15,18 % der Gesamtaktiven der Gesellschaft. Unbestritten ist, dass A.________ SA nicht als Selbstbewirtschafterin im Sinne von Art. 9 BGBB qualifiziert.

Prozeduraler Ablauf

Am 20. Februar 2025 ersuchte A.________ SA die CFR um eine Feststellung, dass jeder Aktientransfer der Gesellschaft der Bewilligungspflicht nach Art. 61 ff. BGBB untersteht, und berief sich dabei auf BGE 140 II 233. Die CFR lehnte die Erteilung eines Rechtsauskunfts ab. Am 22. April 2025 reichte A.________ SA ein formelles Gesuch um Bewilligung des Aktienrückkaufs von 66 Namenaktien zu 1'000 CHF, die vom Aktionär H.________ gehalten werden, ein. Nach verschiedenen Schriftwechseln entschied die CFR am 10. Oktober 2025 (notifiziert am 31. Oktober 2025), dass dieser Rückkauf nicht bewilligungspflichtig sei.

A.________ SA focht diesen Entscheid am 24. November 2025 (aufgegeben am 1. Dezember 2025) bei der CDAP an. Sie beantragte die Feststellung, dass jeder Aktientransfer — auch der Rückkauf eigener Aktien oder die Übertragung an Dritte — der Bewilligungspflicht nach Art. 61 ff. BGBB untersteht, und die Rückweisung an die CFR zur Durchführung des Bewilligungsverfahrens. Die CFR beantragte die Bestätigung ihres Entscheids; das Departement für Landwirtschaft, Nachhaltigkeit, Klima und Digitalisierung (DADN) unterwarf sich dem Urteil.

Erwägungen

Zulässigkeit

Die CDAP bejaht ihre Zuständigkeit: Der angefochtene Entscheid beruht auf Bundesöffentlichrecht (insb. Art. 84 BGBB über Feststellungsverfügungen) und kann mit Verwaltungsbeschwerde an das kantonale Gericht angerufen werden (Art. 88 Abs. 1 BGBB). Das Gesuch ist form- und fristgerecht eingereicht.

Die Beschwerdeführerin habe zwar im Ergebnis «Recht» bekommen — die Operation wird zugelassen —, jedoch ein legitimes Interesse an der Feststellung, ob die Operation dem Bewilligungsregime untersteht, weil sie andernfalls Gefahr laufe, dass der Vertrag nach Art. 70 BGBB nichtig sei. Die CDAP verweist auf die in Lehre und Rechtsprechung grosszügig anerkannte Legitimation für Feststellungsverfügungen nach Art. 84 BGBB und darauf, dass die Beschwerdeführerin als Käuferin des Aktienpakets Vertragspartei im Sinne von Art. 83 Abs. 3 BGBB sei. Die Frage der Nichtigkeit nach Art. 70 BGBB könme allerdings dahingestellt bleiben, da die Rechtsprechung die Nichtigkeit nur im Fall einer ausdrücklichen Bewilligungsverweigerung eintreten lasse; vorher sei der Vertrag lediglich schwebend unwirksam, und eine nachträgliche Bewilligung könne die Nichtigkeit abwenden.

Sachverhalts- und Rechtsfragen

Der Streit dreht sich um die Anwendung des BGBB auf juristische Personen, insbesondere um die Reichweite von BGE 140 II 233. Die CDAP legt ausführlich die Ziele des BGBB dar: Förderung des ländlichen Grundeigentums, Erhaltung familienbetriebener Strukturen, Stärkung der Position des Selbstbewirtschafters und Verbesserung der Strukturen (Art. 1 Abs. 1 BGBB). Sie arbeitet die Spannung heraus, die zwischen diesen Zielen und der Zulassung juristischer Personen als Erwerber landwirtschaftlicher Gewerbe besteht.

Die CDAP referiert die von Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätze zur Anerkennung juristischer Personen als Selbstbewirtschafter: Der Aktionärsmehrheit muss ein Selbstbewirtschafter sein, der die Kulturarbeiten und die Unternehmensleitung sicherstellt; die Selbstbewirtschafter müssen die Mehrheit des Aktienkapitals halten. Sog. «Parasitismus» — die Übernahme der Unternehmensleitung durch nicht in der Landwirtschaft tätige Dritte — ist zu verhindern.

Die Rechtsprechung vor und nach BGE 140 II 233

Bisherige Rechtsprechung (vor 2014)

Vor BGE 140 II 233 wandte das Bundesgericht Art. 61 Abs. 3 Satz 2 BGBB in Kohärenz mit Art. 4 Abs. 2 BGBB an: Als einem Eigentumstransfer wirtschaftlich gleichkommend galt der Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einem Unternehmen, dessen Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestanden (BGer 5A.34/2006 vom 3. April 2007, E. 6.1 s.). Die CFR stützte sich in ihrem Entscheid auf dieses Doppelkriterium (hauptsächliche landwirtschaftliche Aktiven und Mehrheitsbeteiligung).

Wende durch BGE 140 II 233

BGE 140 II 233 (2014) entfernte sich von dieser Praxis in drei Punkten:

1. Jede juristische Person, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, gilt als «landwirtschaftliche Gesellschaft» und ist dem Bewilligungsregime der Art. 61 ff. BGBB zu unterstellen — unabhängig vom Anteil der landwirtschaftlichen Aktiven am Gesamtvermögen.
2. Jede Anteilsübertragung — auch einer Minderheitsbeteiligung — an einer solchen Gesellschaft untersteht der Bewilligungspflicht, weil sie wirtschaftlich einer teilweisen Eigentumsübertragung am landwirtschaftlichen Gewerbe gleichkommt.
3. Das Aktionariat ist ausschliesslich natürlichen Personen vorbehalten; Holdingstrukturen sind ausgeschlossen.

Art. 4 BGBB (SR 211.412.11)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, gelten die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe. 2 Die Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe gelten auch für eine Mehrheitsbeteiligung an einer juristischen Person, deren Aktiven zur Hauptsache aus einem landwirtschaftlichen Gewerbe bestehen. 3 Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirtschaftliche Grundstücke, die: a. zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören; b. mit Genehmigung der Bewilligungsbehörde vom landwirtschaftlichen Gewerbe abgetrennt werden dürfen.»

Der massgebliche Wortlaut von Art. 61 BGBB lautet:

Art. 61 BGBB (SR 211.412.11)«1 Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung. 2 Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. 3 Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt.»

Das Bundesgericht hielt in E. 5.6 von BGE 140 II 233 fest, dass ein Rechtsgeschäft, das im Sinne von Art. 61 Abs. 3 BGBB wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt, auch dann vorliegt, wenn Anteile einer juristischen Person übertragen werden, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, selbst wenn dieses nicht ihr Hauptaktivum bildet. Jede Übertragung von Aktien solcher Gesellschaften komme wirtschaftlich einer teilweisen Eigentumsübertragung gleich und unterstehe unabhängig von Art. 4 Abs. 2 BGBB in jedem Fall der Bewilligungspflicht.

Ferner hielt das Bundesgericht fest, dass das Kapital ausschliesslich aus Namenaktien bestehen müsse, die von natürlichen Personen gehalten werden (Ausschluss von Holdingstrukturen), und dass jede Veränderung in der Zusammensetzung des Kapitals der Bewilligungspflicht untersteht.

Die CFR Section I hat diese Vorgaben in einer Richtlinie vom 1. April 2015 umgesetzt, die u.a. vorsieht, dass Aktien nur von Selbstbewirtschaftern mehrheitlich gehalten werden dürfen und jeder Aktientransfer der Bewilligungspflicht untersteht.

Kritik in der Lehre

Mehrere Autorinnen und Autoren haben BGE 140 II 233 kritisch aufgegriffen: Wolf (Jusletter 2014) und Rampini (GesKR 2015) kritisieren insbesondere die Anwendung auf Gesellschaften, deren Hauptaktiven keinen landwirtschaftlichen Charakter aufweisen. Hofer/Studer (Communications de droit agraire 2015) betonen, dass die neue Rechtsprechung für Familien-AGs von Landwirten wenig problematisch sei, jedoch für KMU mit landwirtschaftlichen Nebenaktiven grosse Rechtsunsicherheit schaffe; für börsenkotierte Unternehmen werde sie gar kontraproduktiv. Trandafir (Not@lex 2020) wendet sich gegen die Bewilligungspflicht bei Minderheitsbeteiligungen, da deren Inhaber keine Kontrolle über die Gesellschaft ausüben und die Lösung nichts zu den Selbstbewirtschaftungszielen des BGBB beitrage; er kritisiert auch den Ausschluss von Gruppenstrukturen. Die CDAP verweist in diesem Zusammenhang auf ihren eigenen Entscheid FO.2022.0015 vom 3. August 2023, der sich in ähnlicher Richtung äussert.

Das Bundesgericht hat BGE 140 II 233 in BGE 150 II 168 (2024) erneut erwähnt, ohne es in Frage zu stellen.

Stellungnahme der CDAP und Entscheid

Die CDAP schliesst sich der kritischen Lehre ausdrücklich an. Sie hält fest:

• Die Struktur der Beschwerdeführerin (eine AG mit Tochtergesellschaften, also eine Gruppenstruktur) bestehe seit Langem, deutlich vor BGE 140 II 233. Die Rechtsprechung erlaube nicht, eine solche Gruppe nachträglich zu «demontieren».
• Es sei keine Umgehungsabsicht (fraude à la loi) erkennbar; die Gruppe habe sich ohne den Willen gebildet, das Bewilligungsregime des BGBB zu umgehen.
• Konkret gehe es um den Rückkauf eines Aktienpakets von einem Minderheitsaktionär. Selbst wenn BGE 140 II 233 als Richtschnur dienen solle, könne dessen Lösung hinsichtlich einer Minderheitsbeteiligung im vorliegenden Fall nicht bestätigt werden.
• Die Operation habe keine Auswirkungen auf die Zusammensetzung des Aktionariats in bezug auf die Selbstbewirtschaftereigenschaft (die ohnehin nicht gegeben ist und unbestritten ist).

Die CDAP folgert: Selbst wenn der angefochtene Entscheid BGE 140 II 233 widerspreche, sei er im Streitpunkt — dem Transfer einer Minderheitsbeteiligung ohne Anzeichen einer Gesetzesumgehung — zu bestätigen. Die Beschwerde wird abgewiesen, die Gerichtsgebühr von 3'000 CHF wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

Einordnung in die Rechtsprechung

Spannungsverhältnis zu BGE 140 II 233

Der Entscheid bezieht ausdrücklich Stellung gegen die absolute Bewilligungspflicht bei jeder Anteilsübertragung gemäss BGE 140 II 233. Während das Bundesgericht in BGE 140 II 233, E. 5.6 jede Übertragung von Aktien einer Gesellschaft mit landwirtschaftlichem Gewerbe — unabhängig von der Grösse der Beteiligung und der Bedeutung der landwirtschaftlichen Aktiven — der Bewilligungspflicht unterstellte, verweigert die CDAP die Anwendung dieses Grundsatzes auf den Rückkauf von Minderheitsaktien durch eine Gesellschaft, deren Struktur vor BGE 140 II 233 entstanden ist und bei der keine Umgehungsabsicht vorliegt.

Die CDAP stützt sich dabei auf die kritische Lehre, die im Glossagens-Kommentar zu Art. 4 BGBB ihren Niederschlag gefunden hat: Dort wird BGE 140 II 233 als Fokusentscheid zur Umgehungsverhinderung dargestellt, wonach «jede Veräusserung von Anteilen an einer juristischen Person, die ein landwirtschaftliches Gewerbe besitzt, unterliegt der Bewilligungspflicht von Art. 61 ff. BGBB» (vgl. die Rechtsprechungsübersicht zu Art. 4 BGBB auf glossagens.ch). Der vorliegende Entscheid tritt dieser Lesart im Ergebnis entgegen und folgt der Position von Trandafir, wonach die Bewilligungspflicht bei Minderheitsbeteiligungen «seine Ziel verfehlt», da der Inhaber einer solchen Beteiligung keine Kontrolle ausübt und die Lösung nichts zu den Selbstbewirtschaftungszielen beiträgt.

Bestätigung der früheren Rechtsprechung (5A.34/2006)

Die CDAP rehabilitiert implizit die ältere Rechtsprechung (BGer 5A.34/2006), die das Doppelkriterium von Art. 4 Abs. 2 BGBB (Mehrheitsbeteiligung + hauptsächliche landwirtschaftliche Aktiven) anwandte. Die CFR hatte sich in ihrem Entscheid auf dieses Kriterium gestützt. Die CDAP bestätigt, dass dieses Kriterium im vorliegenden Fall — wo die landwirtschaftlichen Aktiven nur 15,18 % der Gesamtaktiven ausmachen und es sich um eine Minderheitsbeteiligung handelt — nicht erfüllt ist.

Verhältnis zu BGE 150 II 168

Das Bundesgericht hat BGE 140 II 233 in BGE 150 II 168 (2024) bestätigt, ohne es in Frage zu stellen. Dieser Entscheid behandelte die Selbstbewirtschaftereigenschaft natürlicher Personen und die Grundsätze zur Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Grundstücke in Form einer juristischen Person. Die CDAP erwähnt diesen Entscheid, grenzt sich aber nicht direkt davon ab, da BGE 150 II 168 nicht die Frage der Minderheitsbeteiligung behandelte.

Bezug zu anderen kantonalen Entscheiden

Die CDAP verweist auf ihren eigenen Entscheid FO.2022.0015 vom 3. August 2023, der den Transfer von 50 % des Aktienkapitals einer landwirtschaftliche AG an eine Holding-GmbH betraf und ebenfalls kritisch zu BGE 140 II 233 Stellung bezog. Dort wurde der Transfer unter der Bedingung zugelassen, dass die Kontrolle der Holding bei einer Mehrheit von Selbstbewirtschaftern verbleibt. Dieser Entscheid zeigt, dass die CDAP bereits zuvor eine pragmatische Haltung eingenommen hat, die Holdingstrukturen nicht kategorisch ausschliesst, sondern an die Person des Kontrolleurs anknüpft.

Bezug zur aktuelleren Bundesgerichtsrechtsprechung

Auf bger-update.ch findet sich das Urteil 2C_464/2025 vom 5. Mai 2026, in dem das Bundesgericht eine auf unbestimmte Dauer eingeräumte, ausschliessliche Grundeigentümerdienstbarkeit des Gartennutzungsrechts auf ca. 15 % einer Landwirtschaftsparzelle als wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommend nach Art. 61 Abs. 3 BGBB qualifizierte. Dieses Urteil bestätigt die extensive Auslegung des Bewilligungstatbestands durch das Bundesgericht. Es betrifft allerdings einen anderen Sachverhalt (Dienstbarkeit vs. Aktientransfer) und klärt nicht die Frage der Minderheitsbeteiligung.

Ebenfalls relevant ist das Urteil 4A_393/2024 vom 15. Mai 2025, in dem das Bundesgericht die Grundsätze zur persönlichen Bewirtschaftung durch juristische Personen darlegte und festhielt, dass solche «nur mit Zurückhaltung» als Selbstbewirtschafter anerkannt werden (BGE 140 II 233, E. 3.2.1). Auch dieser Entscheid befasst sich nicht direkt mit der Bewilligungspflicht bei Minderheitsbeteiligungen, unterstreicht aber die restriktive Haltung des Bundesgerichts gegenüber juristischen Personen im BGBB.

Der Entscheid 2C_163/2025 vom 8. September 2025 befasst sich mit der Parteistellung im bäuerlichen Bodenrecht bei Holdingstrukturen und verneint ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Nachkommen einer Minderheitsaktionärin einer Holding gegenüber der von dieser kontrollierten landwirtschaftlichen AG. Auch hier zeigt sich die Tendenz des Bundesgerichts, die Durchgriffsmöglichkeit durch Gesellschaftsstrukturen restriktiv zu handhaben — was tendenziell gegen die CDAP-Linie spricht.

Weiterzug ans Bundesgericht

Der Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen nach Notification mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) oder subsidiärer Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) an das Bundesgericht weiterziehbar. Ein Weiterzug ist nicht bekannt, liegt aber nahe, da die CDP die Rechtsprechung des Bundesgerichts ausdrücklich nicht anwendet. Ein solches Verfahren könnte dem Bundesgericht Gelegenheit geben, die Reichweite von BGE 140 II 233 bei Minderheitsbeteiligungen und bei vor dem Entscheid entstandenen Strukturen zu klären.

Fazit

Der Entscheid des Tribunal cantonal vaudois ist dogmatisch bemerkenswert: Ein kantonales Gericht wagt sich gegen die ausdrückliche und in BGE 150 II 168 bestätigte Rechtsprechung des Bundesgerichts und schliesst sich der von mehreren Autorinnen und Autoren vertretenen Kritik an BGE 140 II 233 an. Die CDAP argumentiert pragmatisch: Bei einer seit Langem bestehenden Gruppenstruktur ohne Umgehungsabsicht und bei einem Aktienrückkauf von einem Minderheitsaktionär sei die Ausdehnung der Bewilligungspflicht nicht gerechtfertigt. Der Inhaber einer Minderheitsbeteiligung übe keine Kontrolle aus, und die Operation habe keine Auswirkung auf die Selbstbewirtschaftereigenschaft.

Damit stellt der Entscheid die Frage, ob das Bundesgericht an seiner absoluten Linie festhält oder — wie die CDAP und die Lehre vorschlagen — differenziertere Kriterien entwickelt, die zwischen Mehrheits- und Minderheitsbeteiligungen, zwischen vor und nach BGE 140 II 233 entstandenen Strukturen und zwischen Umgehungs- und Nicht-Umgehungsverfahren unterscheiden. Sollte die Sache ans Bundesgericht gelangen, dürfte sie präjudizielle Wirkung auf die Praxis mehrerer kantonalen Bodenkommissionen entfalten, die — wie die waadtländische CFR — in ihrer Richtlinie vom 1. April 2015 BGE 140 II 233 strikt umgesetzt haben.