Executive Summary

• Kernpunkt: Mieter einer Zürcher Wohnung verlangten vorsorglich die Bereitstellung einer externen Ersatzunterkunft (Hotel/Ferienwohnung) auf Kosten der Vermieterin wegen Schimmelbefalls und Wasserschaden. Sie hatten der Vermieterin den Zutritt zur Wohnung zur Schadenbehebung verwehrt und einen «Baustopp» nach Art. 260 OR ausgesprochen.
• Gericht: Mietgericht des Bezirks Zürich (Kanton Zürich), Gerichtsbesetzung Weber, Gerichtsschreiberin Henseler; Geschäftsnummer MJ260038-L-Z3 vom 2. September 2026.
• Entscheidung: Abweisung des Gesuchs um vorsorgliche Massnahmen. Art. 259c OR räumt dem Vermieter ein Recht, nicht eine Pflicht zur Ersatzleistung ein. Die Duldungspflicht nach Art. 257h OR umfasst Mängelbehebungsarbeiten; Art. 260 OR betrifft nur Erneuerungen und Änderungen, nicht Mängelbeseitigung. Ein «Baustopp» rechtfertigt nicht die Verweigerung von Mängelbehebungsarbeiten.
• Bedeutung: Präzisierung der mietrechtlichen Duldungspflicht und der Rechtsnatur des Art. 259c OR im kantonalen Massnahmeverfahren. Der Entscheid bestätigt die bundesgerichtliche Praxis, wonach der Mieter Mängelbehebungsarbeiten dulden muss und ihm kein Anspruch auf Realersatz zusteht, wenn er die Behebung selbst verhindert.

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung an der N.-strasse in Zürich, die sie im April 2026 bezogen. Im Mai 2026 ereignete sich in der darüberliegenden Wohnung ein Wasserschaden, der zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall im Badezimmer der klägerischen Wohnung führte. Die von der Vermieterin (Beklagte) beauftragte Firma X. AG installierte am 22. Mai 2026 zwei Entfeuchtungsgeräte als Sofortmassnahme. Nachdem die Kläger telefonisch nicht erreichbar waren, wurde ihnen per E-Mail der weitere Zutritt für Austrocknungsarbeiten angekündigt.

Die Kläger verweigerten der X. AG am 27. Mai 2026 den Zutritt zur Wohnung und verlangten als Bedingung die vorherige Stellung einer angemessenen Ersatzunterkunft auf Kosten der Vermieterin. Mit Schreiben vom 16. Juni 2026 erklärten sie formell einen «Baustopp» nach Art. 260 OR und verlangten ein Ersatzobjekt oder eine Kostengutsprache. Ein weiterer Kontaktversuch der X. AG am 18. Juni 2026 blieb erfolglos. Am 4. August 2026 meldeten zudem drei Mieter der unterhalb gelegenen Wohnungen Wasserschäden, was darauf hindeutet, dass sich der Schaden zwischenzeitlich ausgeweitet hat. Die Vermieterin forderte die Kläger erneut vergeblich auf, den Zutritt zu gewähren.

Die Kläger reichten am 9. Juli 2026 Klage ein und beantragten am 14. August 2026 den Erlass superprovisorischer Massnahmen: Die Vermieterin sei zu verpflichten, ihnen auf ihre Kosten eine angemessene externe Ersatzunterkunft zur Verfügung zu stellen, eventualiter seien sie zu ermächtigen, selbst eine adäquate Unterkunft zu buchen und die Kosten aus den beim Gericht hinterlegten Mietzinsen zu finanzieren. Das superprovisorische Gesuch wurde abgewiesen; das Gesuch wurde als vorsorgliches Massnahmengesuch weiterbehandelt. Die Beklagte nahm am 27. August 2026 Stellung. Das Verfahren war spruchreif.

Erwägungen

Voraussetzungen vorsorglicher Massnahmen

Das Gericht prüfte die Voraussetzungen nach Art. 261 ZPO. Voraussetzung für vorsorgliche Massnahmen ist, dass die gesuchstellende Partei glaubhaft macht, dass die Verletzung eines ihr zustehenden Anspruchs zu befürchten ist (Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO) und dass ihr aus der Verletzung ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (Art. 261 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Anordnung setzt ferner Dringlichkeit voraus und unterliegt dem Verhältnismässigkeitsprinzip.

Art. 261 ZPO (SR 272)«1 Das Gericht trifft die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn die gesuchstellende Partei glaubhaft macht, dass: a. ein ihr zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist; und b. ihr aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht. 2 Leistet die Gegenpartei angemessene Sicherheit, so kann das Gericht von vorsorglichen Massnahmen absehen.»

Das Gericht stellte auf die ständige Praxis ab, wonach Glaubhaftmachen mehr als blosses Behaupten, aber weniger als ein strikter Beweis ist (BGE 132 III 83 E. 3.2; BGE 132 III 140 E. 4.1.2). Die summarische Prüfung führt zu keiner endgültigen Klärung der Rechtsfragen, sondern zu einer vorläufigen Beurteilung.

Kein Anspruch auf Realersatz nach Art. 259c OR

Im Zentrum der Erwägungen steht die Auslegung von Art. 259c OR. Das Gericht hielt fest, dass diese Bestimmung keine Pflicht des Vermieters begründet, dem Mieter ein Ersatzobjekt zur Verfügung zu stellen. Sie räumt dem Vermieter vielmehr lediglich die Möglichkeit ein, seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung durch vollwertigen Ersatz nachzukommen:

Art. 259c OR (SR 220)«Der Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, wenn der Vermieter für die mangelhafte Sache innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz leistet.»

Das Gericht argumentierte, dass die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen genau bestimmte Sachen und nicht Gattungssachen betrifft. Die Norm ist relativ zwingend; der Vermieter kann auf sein Recht zur Ersatzleistung verzichten (SVIT-GIAVARINI, Art. 259c OR N 1). Ein Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn er den Mangel weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat (Art. 259a Abs. 1 OR). Das Gericht konnte die Vermieterin nicht gestützt auf Art. 259c OR zur Stellung eines Ersatzobjekts verpflichten, zumal den Klägern auch kein geeignetes und vergleichbares Ersatzobjekt bekannt war und sie dazu keine Ausführungen machten. Hinsichtlich des Antrags auf Bereitstellung eines Ersatzobjekts fehlte es den Klägern bereits an einem entsprechenden Anspruch, dessen Verletzung sie geltend machen konnten.

Mitverantwortung der Mieter und Duldungspflicht nach Art. 257h OR

Das Gericht erwog, dass die Kläger die bestehenden Mängel zumindest seit dem ausgesprochenen «Baustopp» und der damit verbundenen Zutrittsverweigerung mitverursacht haben dürften. Der Mängelbeseitigungsanspruch nach Art. 259a Abs. 1 OR kann vollständig entfallen, wenn die Mängelbehebung durch das Verhalten der Mieterschaft verhindert oder wesentlich erschwert wird.

Zentral ist ferner die Duldungspflicht nach Art. 257h OR:

Art. 257h OR (SR 220)«1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. 2 Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. 3 Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.»

Das Gericht wies darauf hin, dass sich Art. 260 OR, auf den sich die Kläger zur Rechtfertigung des «Baustopps» beriefen, auf Erneuerungen und Änderungen der Mietsache bezieht, während Mängel bzw. deren Beseitigung davon ausgenommen sind (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 260 N 18). Mieter sind gesetzlich verpflichtet, Arbeiten an der Sache zu dulden, soweit sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden erforderlich sind (Art. 257h Abs. 1 OR). Der Vermieter hat solche Arbeiten zwar rechtzeitig anzuzeigen und auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen (Art. 257h Abs. 3 OR); sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist die mit der Mängelbeseitigung einhergehende Beeinträchtigung jedoch zu dulden (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257h N 29).

Konkret hielt das Gericht fest, dass die zwei Entfeuchtungsgeräte naturgemäss eine gewisse Geräuschentwicklung verursachen, jedoch nicht ersichtlich ist, dass der Lärm — insbesondere während der Tageszeit — ein unzumutbares Ausmass erreicht. Während der Schlafenszeit lassen sich solche Geräte vorübergehend abstellen. Ebenso wenig haben die Kläger glaubhaft gemacht, dass die Schimmelbildungen im Badezimmer mit einer konkreten Gesundheitsgefährdung verbunden sind. Allfällige Ansprüche wegen Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs sind über eine Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) oder Schadenersatz (Art. 259e OR) geltend zu machen, nicht aber über die Verweigerung des Zutritts.

Fehlen des Verfügungsgrundes und Verhältnismässigkeit

Da bereits kein zivilrechtlicher Anspruch der Kläger ersichtlich war, erübrigte sich die Prüfung der weiteren Voraussetzungen. Das Gericht hielt jedoch fest, dass auch der nicht leicht wiedergutzumachende Nachteil und die Verhältnismässigkeit nicht gegeben sind. Die Kläger verweigern seit dem 27. Mai 2026 sämtliche Mängelbehebungsarbeiten und beanstanden nach ihrer zehntägigen Ferienabwesenheit eine Verschlimmerung der Mängel — dabei haben sie durch die Zutrittsverweigerung die Durchführung weiterer Behebungsmassnahmen zumindest erschwert bzw. verzögert. Es lässt sich derzeit nicht abschliessend beurteilen, welche der geltend gemachten Mängel in den Verantwortungsbereich der Beklagten fallen. Das Gesuch wurde abgewiesen.

Kosten

Das Gericht setzte den Streitwert auf Fr. 20'000.– fest und auferlegte den Klägern als unterliegende Partei die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Innenverhältnis haben die Kläger Gerichtsgebühr und Parteientschädigung je hälftig zu tragen; eine notwendige Streitgenossenschaft war nicht glaubhaft gemacht. Die unentgeltliche Prozessführung wurde abgelehnt, da der Standpunkt der Kläger als aussichtslos erschien.

Einordnung in die Rechtsprechung

Kein Anspruch auf Realersatz — Bestätigung der herrschenden Dogmatik

Die zentrale Aussage des Entscheids, dass Art. 259c OR dem Vermieter ein Recht zur Ersatzleistung, nicht aber eine Pflicht einräumt, steht in Einklang mit der herrschenden Lehre und Rechtsprechung. Das Obergericht Zürich hat in NG170003 vom 4. Dezember 2017, E. 1.6.2 bereits festgehalten, dass Art. 259c OR dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, statt aufwendiger Beseitigungsarbeiten vollwertigen Ersatz zu leisten, und dass dies unabhängig von der Nutzungsintensität des Mieters gilt. Das blosse Angebot eines vollwertigen Ersatzobjekts genügt für den Wegfall der Mängelbeseitigungsrechte des Mieters; eine Annahme durch den Mieter wird nicht vorausgesetzt (SVIT-Kommentar, Art. 259c N 8; ZK OR-HIGI, Art. 259c N 30 f.). Das Mietgericht Zürich bestätigt diese Ausrichtung und wendet sie auf die Konstellation an, dass der Mieter umgekehrt die Ersatzleistung vom Vermieter verlangt — was die Norm nicht vorsieht.

Duldungspflicht und Abgrenzung Art. 257h / Art. 260 OR

Die Abgrenzung zwischen der Duldungspflicht für Mängelbehebungsarbeiten (Art. 257h OR) und der Duldungspflicht für Erneuerungen und Änderungen (Art. 260 OR) ist in der Rechtsprechung gut etabliert. Das Mietgericht Zürich hat in MJ220094-L vom 27. September 2023, E. 3.2 festgehalten, dass Art. 257h und 260 OR dem Vermieter das Recht verschaffen, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters auszuführen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Bei zumutbaren Arbeiten beschränken sich die Mängelrechte auf Mietzinsminderung und Schadenersatz. Stoppt der Mieter mittels eines Zutrittsverbotes die Umsetzung der begonnenen Arbeiten, so ist er für die Beeinträchtigungen verantwortlich, soweit sie über das ursprüngliche Bauprogramm hinausreichen, und verliert insoweit seine Mängelrechte.

Der vorliegende Entscheid präzisiert diese Grundsätze für den Fall, dass der Mieter einen «Baustopp» nach Art. 260 OR ausspricht, die Arbeiten aber tatsächlich der Mängelbeseitigung im Sinne von Art. 257h OR dienen. Die Berufung auf Art. 260 OR geht in diesem Fall fehl, da diese Bestimmung Erneuerungen und Änderungen betrifft, nicht aber die Beseitigung von Mängeln (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 260 N 18). Diese Abgrenzung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach Art. 260 OR nur die Durchführung von bestimmten Arbeiten während eines bestehenden Mietverhältnisses regelt (BGE 135 III 112 E. 3.3).

Zutrittsverweigerung als Mitverursachung

Die Erwägung, dass die Zutrittsverweigerung zur Mängelbehebung die Mängelrechte des Mieters ausschaltet, ist dogmatisch Konsens. In MJ250037-L vom 1. Dezember 2025 hat das Mietgericht Zürich die Verletzung der Duldungspflicht als ordentlichen Kündigungsgrund bestätigt. Auch das Obergericht Luzern hat festgehalten, dass bei einer unberechtigten Weigerung des Mieters, Arbeiten oder Besichtigungen zu dulden, dem Vermieter Klage auf Duldung, Schadenersatzklage und ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR zur Verfügung stehen (Obergericht LU, 11 03 74 vom 4. August 2003, E. 6.1).

Weiterzug

Ein Weiterzug an das Obergericht des Kantons Zürich ist im kantonalen Instanzenzug möglich. In der OpenCaseLaw-Datenbank ist keine appeal chain hinterlegt, da es sich um eine erstinstanzliche Verfügung handelt, die zum Zeitpunkt der Auswertung noch nicht weitergezogen war.

Fazit

Der Entscheid des Mietgerichts Zürich bestätigt und präzisiert die mietrechtliche Dogmatik in drei zentralen Punkten: Erstens räumt Art. 259c OR dem Vermieter ein Wahlrecht, nicht eine Pflicht zur Ersatzleistung ein — ein Anspruch des Mieters auf Stellung eines Ersatzobjekts lässt sich daraus nicht ableiten. Zweitens umfasst die Duldungspflicht nach Art. 257h OR auch solche Arbeiten, die mit Lärmbelästigung (z.B. Entfeuchtungsgeräte) verbunden sind, solange diese nicht ein unzumutbares Ausmass erreichen. Drittens ist der «Baustopp» nach Art. 260 OR auf Erneuerungen und Änderungen beschränkt und berechtigt nicht zur Verweigerung von Mängelbehebungsarbeiten. Wer als Mieter den Zutritt zur Wohnung zur Schadenbehebung verwehrt, verliert seine Mängelrechte zumindest insoweit, als er die Behebung selbst verhindert. Allfällige Beeinträchtigungen sind stattdessen über Mietzinsminderung (Art. 259d OR) und Schadenersatz (Art. 259e OR) geltend zu machen. Der Entscheid ist eine instruktive Praxiswendung des Grundsatzes, dass die Mängelrechte des Mieters und die Duldungspflicht zwei Seiten derselben Medaille sind.