4A_228/2025 — Expulsion de conciergers par mesures provisionnelles: conditions renforcées pour les mesures d'exécution anticipée à caractère définitif

Rechtsgebiet: Arbeitsrecht / Mietrecht / Vorsorgliche Massnahmen · Vorinstanz: Tribunal cantonal vaudois, Cour d'appel civile · Besetzung: Hurni (Präsident), Denys, May Canellas · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde (Bestätigung der kantonalen Expulsionsanordnung)

Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt die Ausweisung von Hauswarts-Eheleuten aus ihrer Dienstwohnung im Rahmen vorsorglicher Massnahmen und präzisiert die Anforderungen an Massnahmen mit definitive[r] Vorwirkung.
• Entscheidung: Eine Expulsion als vorsorgliche Massnahme, die endgültigen Charakter hat, rechtfertigt sich, wenn das Arbeitsverhältnis wirksam beendigt ist, die Dienstwohnung nach Vertragsende unrechtmässig besetzt wird und ein Klima der Angst und Unsicherheit unter den Mitbewohnern herrscht.
• Bedeutung: Der Entscheid bestätigt, dass bei vorsorglichen Massnahmen mit definitive[r] Vorwirkung heightened Anforderungen gelten (relative Klärheit des Begehrens, strenge Interessenabwägung), dass aber eine implizite Interessenabwägung genügt und bei schweren Störungen des Zusammenlebens die Ausweisung verhältnismässig sein kann.

Sachverhalt

Vertragsgrundlagen und Konfliktsituation

Die PPE C.__ schloss am 26. Juni 1986 einen Mietvertrag sowie am 30. Juni 1986 einen Hauswartvertrag (contrat de conciergerie) mit A.A. und B.A., wobei die Auflösung des Hauswartvertrags automatisch den Mietvertrag über die Dienstwohnung beendete. Seit 2012 kam es zu wiederholten Beschwerden von Bewohnern über unangemessenes Verhalten und beleidigende Äusserungen der Hauswarts-Eheleute, die ein Klima der Angst und Unsicherheit erzeugten. Nach mehreren avertissements und gegenseitigen Strafanzeigen kündigte die PPE das Arbeitsverhältnis am 14. Juli 2022 per 31. Oktober 2023.

Medizinische Atteste und Verfahrensverlauf

Die Hauswarts-Eheleute beriefen sich auf Arbeitsunfähigkeit mittels zahlreicher Arztzeugnisse verschiedener Ärzte, was die PPE zu mehrfachen Kündigungsneuerungen veranlasste. Die kantonale Instanz stellte fest, dass diese Atteste mit den beruflichen Konflikten zusammenhingen und den Charakter eines «tourisme médical» aufwiesen. Ein vom Sohn der Hauswarts produziertes Dokument vom 7. Dezember 1988, das eine Entkoppelung von Hauswartvertrag und Mietvertrag behauptete, wurde von der PPE als Fälschung angeprangert (Strafanzeige wegen faux dans les titres).

Die PPE beantragte vorsorgliche Massnahmen mit Ausweisung und Entschädigung für unrechtmässige Besitznahme. Das Arbeitsgericht wies das Gesuch ab; die kantonale Berufungsinstanz hiess es teilweise gut und ordnete die Räumung innert 60 Tagen an.

Erwägungen

Zulässigkeit und Kognition

Das Bundesgericht qualifiziert die angefochtene Ausweisungsverfügung nicht als blosse vorsorgliche Massnahme i.S.v. Art. 98 BGG, sondern als Entscheid mit definitive[r] Wirkung auf den Streitgegenstand. Da die Ausweisung nach Ablauf der Kündigungsfrist keine ordentliche Hauptsacheklage mehr sinnvoll macht, handelt es sich um eine Massnahme der vorzeitigen Vollstreckung mit definitive[r] Vorwirkung. Die volle Kognition nach Art. 95 BGG greift somit, nicht die eingeschränkte nach Art. 98 BGG. Dies stützt sich auf BGE 146 III 303 E. 2.1 und BGE 138 III 728 E. 2.4.

Erhöhte Anforderungen an vorsorgliche Massnahmen mit definitive[r] Vorwirkung

Das Gericht bekräftigt, dass Massnahmen mit definitive[r] Vorwirkung — namentlich Ausweisungen — besonders restriktiv zu gewähren sind. Die Anforderungen betreffen sowohl die Sachverhaltsfeststellung als auch die Gewährungsvoraussetzungen, insbesondere die Beurteilung des Ausgangs des Hauptverfahrens und die Interessenabwägung. Die Massnahme darf nur gewährt werden, wenn das Begehren «relativ klar» begründet erscheint. Dies entspricht der ständigen Praxis (BGE 138 III 378 E. 6.4; BGE 131 III 473 E. 2.3).

Die vier Voraussetzungen von Art. 261 Abs. 1 ZPO

Glaubhaft gemachter Anspruch (Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO): Die Kündigung vom 14. Juli 2022 wurde wirksam zugestellt. Die Kündigungsfristen wurden nicht durch Arbeitsunfähigkeit gehemmt; die ärztlichen Atteste wiesen deutliche Anzeichen eines «tourisme médical» auf. Das Dokument vom 7. Dezember 1988, das eine Entkoppelung von Hauswart- und Mietvertrag behauptete, wurde zu Recht nicht berücksichtigt. Nach Beendigung des Hauswartvertrags erlosch das Recht auf Nutzung der Dienstwohnung automatisch (vgl. BGer 4A 102/2013 E. 2.3).

Nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil (Art. 261 Abs. 1 lit. b ZPO): Das seit über zwei Jahren andauernde Klima der Angst und Unsicherheit unter den Bewohnern stellt einen solchen Nachteil dar. Eine Bewohnerin und eine Eigentümerin hatten das Gebäude bereits verlassen.

Dringlichkeit: Die Dringlichkeit wurde bejaht, da die schädigende Situation fortdauerte. Die PPE hatte nicht zugewartet, sondern nach dem zweiten avertissement (Juli 2021) die Kündigung ausgesprochen.

Interessenabwägung und Verhältnismässigkeit: Das Bundesgericht hält fest, dass die kantonale Instanz die Interessen implizit abgewogen hat — die Interessen der Bewohner an einem ruhigen und sicheren Wohnumfeld überwogen das Interesse der Hauswarts an einem unrechtmässigen Verbleib in der Dienstwohnung. Eine implizite Interessenabwägung, die sich aus den Erwägungen ableiten lässt, reicht im Vorsorgemassnahmenverfahren aus (BGE 141 V 557 E. 3.2.1). Ein modus vivendi scheidet aus, da frühere Warnungen wirkungslos blieben und die Ausweisung die einzig geeignete Massnahme darstellt (vgl. BGer 4A 611/2011 E. 4.5).

Einordnung in die Rechtsprechung

Konkretisierung der Rechtsnatur-Abgrenzung

Das Urteil bestätigt die in BGE 138 III 728 E. 2.4 und BGE 146 III 303 E. 2.1 aufgestellte Unterscheidung: Wenn eine vorsorgliche Massnahme definitive Wirkung auf den Streitgegenstand hat und ein späteres Hauptverfahren obsolet macht, greift die volle Kognition des Bundesgerichts (Art. 95 BGG) — nicht die eingeschränkte nach Art. 98 BGG. Diese Einordnung wird im Kontext der Ausweisung aus einer Dienstwohnung nach Beendigung des Hauswartvertrags erstmals explizit angewandt.

Hauswartvertrag und Dienstwohnung

Die Regel, dass mit der Beendigung des Hauswartvertrags das Recht auf Nutzung der Dienstwohnung erlischt, folgt der früheren Praxis (BGE 131 III 566 E. 3.1; BGer 4A 102/2013 E. 2.3). Das Urteil präzisiert, dass diese Einheit von Arbeits- und Mietvertrag eine Ausweisung rechtfertigt, sobald das Arbeitsverhältnis wirksam beendigt ist.

Erhöhte Anforderungen und implizite Interessenabwägung

Die erhöhten Anforderungen an vorsorgliche Massnahmen mit definitive[r] Vorwirkung werden konsequent angewandt (BGE 138 III 378 E. 6.4; BGE 131 III 473 E. 3.2). Zugleich wird die in BGE 141 V 557 E. 3.2.1 etablierte Regel bekräftigt, dass eine implizite Interessenabwägung genügen kann, was gerade im Vorsorgemassnahmenverfahren eine praktische Erleichterung darstellt.

«Tourisme médical» und Kündigungsfrist

Die Bewertung der ärztlichen Atteste als Indiz für missbräuchliche Arbeitsunfähigkeit («tourisme médical») und die darauf gestützte Annahme, dass die Kündigungsfristen nicht gehemmt waren, stellt eine Anwendung bekannter arbeitsrechtlicher Grundsätze auf den Hauswartvertrag dar.

Fazit

Das Urteil 4A_228/2025 bestätigt und präzisiert die bundesgerichtliche Praxis zu vorsorglichen Massnahmen mit definitive[r] Vorwirkung im Kontext von Ausweisungen aus Dienstwohnungen nach Hauswartverträgen. Die vier zentralen Aussagen lauten:

1. Rechtsnatur: Eine Ausweisung, die nach Vertragsende ein ordentliches Verfahren obsolet macht, ist trotz prozessualer Einordnung als «vorsorgliche Massnahme» materiell ein Entscheid mit definitive[r] Vorwirkung und unterliegt der vollen Kognition des Bundesgerichts.
2. Erhöhte Anforderungen: Bei solchen Massnahmen muss das Begehren «relativ klar» begründet sein; die blosse Glaubhaftmachung genügt nicht.
3. Implizite Interessenabwägung: Eine ausdrückliche, separate Interessenabwägung ist nicht zwingend erforderlich — sie kann sich implizit aus den Erwägungen ergeben.
4. Verhältnismässigkeit der Ausweisung: Bei schweren und anhaltenden Störungen des Zusammenlebens und fruchtlos abgelaufenen Vorwarnungen ist die Ausweisung als einzige wirksame Massnahme verhältnismässig.