2C_437/2024 — Übertragung einer Ferienwohnung auf einen Trust und Bewilligungspflicht nach BewG

Rechtsgebiet: Ausländergrundstückrecht (Lex Koller) · Vorinstanz: Verwaltungsgericht des Kantons Bern · Besetzung: 5 Richter (Aubry Girardin, Donzallaz, Hänni, Ryter, Kradolfer) · Verfahrensergebnis: Gutheissung der Beschwerde des BJ; Feststellung der Bewilligungspflicht

Executive Summary

• Kernpunkt: Kann eine Ferienwohnung gestützt auf Art. 7 lit. b BewG bewilligungsfrei auf einen Trust übertragen werden, wenn die Trustees und Beneficiaries nahe Angehörige des Veräusserers sind?
• Entscheidung: Nein. Der Trust ist ein juristisches Gebilde, das zwischen Veräusserer und Erwerber eingefügt wird. Die Übertragung erfolgt damit nicht unmittelbar auf eine natürliche Person, sondern indirekt. Art. 7 lit. b BewG ist nicht anwendbar.
• Bedeutung: Erste grundsätzliche Stellungnahme des Bundesgerichts zur Frage, ob die Ausnahmevorschrift des Art. 7 lit. b BewG bei Trust-Konstruktionen greift. Klarstellung, dass der indirekte Erwerb über ein juristisches Gebilde auch dann bewilligungspflichtig bleibt, wenn die Trustbeteiligten nahe Familienangehörige sind. Bestätigt und verschärft die restriktive Linie der Lex-Koller-Rechtsprechung.

Sachverhalt

A.A.________ und B.A.________, britische Staatsangehörige mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich, sind Eigentümer einer Ferienwohnung in der Fremdenverkehrsgemeinde U.________ (Kanton Bern). Sie errichteten 2020 gemeinsam mit ihren beiden erwachsenen Söhnen C.A.________ und D.A.________ (US-Staatsangehörige) einen unwiderruflichen Trust nach dem Recht des US-Bundesstaats New York („A.________ Trust"). A.A.________ trat als Grantor (Settlor) auf und setzte seine Ehefrau und beide Söhne zugleich als Trustees und als Beneficiaries ein. Die Trustees sind befugt, das Trustvermögen zu halten, zu veräussern und zu belasten.

Mit Gesuch vom 25. Februar 2022 beantragten A.A.________ und B.A.________ beim Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli die Feststellung, dass die Übertragung der Ferienwohnung auf den A.________ Trust bewilligungsfrei möglich sei. Das Regierungsstatthalteramt stellte mit Verfügung vom 6. Mai 2022 die Bewilligungsfreiheit fest und verfügte Auflagen betreffend Änderungen der Trusturkunde, Neubenennung von Trustees und Hinzutreten weiterer Beneficiaries.

Das Bundesamt für Justiz (BJ) erhob Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern wies die Beschwerde bezüglich der Bewilligungsfreiheit ab, ergänzte jedoch die Auflagen. Das BJ zieht weiter ans Bundesgericht.

Erwägungen

Rechtlicher Ausgangspunkt: Das BewG und seine Systematik

Das BewG bezweckt gemäss Art. 1, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Die Bewilligungspflicht weist eine objektive Seite (Art. 4 BewG: Erwerb eines Grundstücks) und eine subjektive Seite (Art. 5 f. BewG: Personen im Ausland) auf. Neben der direkten Eigentumsübertragung unterstellt auch Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG jeden Vorgang der Bewilligungspflicht, der der erwerbenden Person eine eigentümerähnliche Stellung verschafft.

Die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht in Art. 7 BewG sind restriktiv auszulegen. Dies gilt namentlich für Art. 7 lit. b BewG, dem eine erhebliche Missbrauchsgefahr innewohnt. Das Gesetz statuiert in Art. 3 Abs. 1 BewG das Enumerationsprinzip: Liegt keiner der bewilligungsfähigen Gründe vor, darf der Erwerb nicht bewilligt werden.

Ferienwohnungen und das Gebot des direkten Erwerbs

Nach Art. 9 Abs. 2 BewG können die Kantone den Erwerb von Ferienwohnungen durch ausländische natürliche Personen im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligen. Art. 8 lit. a BewV konkretisiert, dass der Erwerb unmittelbar und auf den persönlichen Namen der natürlichen Person erfolgen muss. Zweck dieser Bestimmung ist die Verhinderung des indirekten Erwerbs; jede Zwischenschaltung eines juristischen Gebildes ist ausgeschlossen.

Art. 7 lit. b BewG (SR 211.412.41) «Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner»

Der Trust im Schweizer Recht

Der Trust ist ein Rechtsinstitut common-law-geprägter Prägung. Er bildet ein verselbständigtes Sondervermögen, ist jedoch nicht rechts- und vermögensfähig. Er kann nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden; stattdessen erwirbt der Trustee das Eigentum (Art. 149d Abs. 1 IPRG). Die Schweiz hat das Haager Trust-Übereinkommen (HTÜ) ratifiziert, aber den Trust nicht ins interne Recht eingeführt. Als zwingend anwendbares Recht findet das BewG ungeachtet des HTÜ Anwendung (Art. 16 Abs. 1 HTÜ).

Auslegung von Art. 7 lit. b BewG: Das Kernproblem

Das Bundesgericht legt Art. 7 lit. b BewG nach pragmatischem Methodenpluralismus aus und gelangt zum Ergebnis, dass die Bestimmung auf die Übertragung eines Grundstücks auf einen Trust nicht anwendbar ist:

Grammatikalisch: Der Normwortlaut verweist ausschliesslich auf natürliche Personen (Verwandte, Ehegatte, Partner). Ein Trust verfügt über keine persönliche Eigenschaft im Sinne dieser Bestimmung.

Historisch: Die Privilegierung naher Angehöriger besteht seit 1961 und erfasste von Beginn weg allein die Übertragung auf natürliche Personen. Bei der Umsetzung des HTÜ 2007 liess der Gesetzgeber das BewG ausdrücklich unberührt; er verzichtete darauf, den Trust im BewG einer Regelung zuzuführen, insbesondere darauf, den indirekten Erwerb über Trusts für bewilligungsfrei zu erklären.

Systematisch: Sowohl Art. 7 lit. b BewG als auch Art. 9 Abs. 2 BewG und Art. 8 lit. a BewV sind auf den direkten Erwerb durch natürliche Personen ausgerichtet. Es würde dem Enumerationsprinzip (Art. 3 BewG) zuwiderlaufen, wenn nicht bewilligungsfähige indirekte Erwerbskonstellationen über eine extensive Auslegung von Art. 7 lit. b BewG der Bewilligungspflicht entzogen würden.

Teleologisch: Der Gesetzeszweck verlangt im Zweifelsfall eine einschränkende Lesart von Art. 7 BewG. Bedient sich der Veräusserer eines juristischen Gebildes, ist der Erwerb ein indirekter — unabhängig davon, ob dem Gebilde Rechtspersönlichkeit zukommt oder nicht. Der Trust stellt ein solches juristisches Gebilde dar, das zwischen das zu erwerbende Objekt und den Erwerber eingefügt wird. Die Ferienwohnung geht nicht unmittelbar auf eine natürliche Person über. Die Verhältnisse innerhalb des Trusts — namentlich der Umstand, dass Trustees zugleich Beneficiaries sind — sind nicht massgebend.

Das Bundesgericht bestätigt damit die Auffassung der Literatur (Venturi-Zen-Ruffinen, Mayer, Genna) und widerspricht explizit der Gegenansicht (Trandafir, Grisel), die bei personeller Identität von Trustees und Beneficiaries einen bewilligungsfreien Erwerb bejahen wollen.

Art. 8 lit. a BewV (SR 211.412.411) «Als Erwerb einer Wohnung durch eine natürliche Person […] gilt: a. der unmittelbare Erwerb auf deren persönlichen Namen»

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der restriktiven Lex-Koller-Rechtsprechung des Bundesgerichts und bringt eine erste grundsätzliche Klärung für den Trust-Bereich:

• BGer 2C_409/2009 vom 15. Januar 2010: Dies war der erste Trust-Entscheid im BewG-Kontext. Das Bundesgericht hielt fest, dass der Trust selbst nicht als Person im Ausland im Sinne des BewG gelte; massgeblich seien vielmehr die einzelnen am Trust beteiligten natürlichen Personen (Trustees, Beneficiaries). Im dortigen Fall (Schweizer Settlor, Trustees und Beneficiaries) wurde die Bewilligungsfreiheit bejaht — jedoch ohne dass die Frage des indirekten Erwerbs und der Anwendbarkeit von Art. 7 lit. b BewG auf Trusts substantiell zu entscheiden war. Der vorliegende Entscheid schränkt die Tragweite von 2C_409/2009 ein: Die massgebliche Frage ist nicht nur, wer im Trust beteiligt ist, sondern wie der Erwerb strukturiert ist — direkt oder indirekt.

• BGE 147 II 281: Der Leitentscheid zur restriktiven Auslegung der bewilligungsfreien Tatbestände und zum Enumerationsprinzip. Das Bundesgericht betonte, dass für den bewilligungsfreien Erwerb eine klare Rechtsgrundlage bestehen muss und Ausnahmen eng auszulegen sind. Der vorliegende Entscheid wendet diese Grundsätze auf den Trust an.

• BGer 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023: Bestätigte die Bewilligungspflicht bei der Übertragung von Grundeigentum auf eine ausländisch kontrollierte AG. Auch hier betonte das Bundesgericht die wirtschaftliche Betrachtungsweise und die Verhinderung von Umgehungsgeschäften.

Der Entscheid ist als Präzisierung und Fortführung der bestehenden Rechtsprechung zu qualifizieren. Er überträgt die etablierte Doktrin des indirekten Erwerbsverbots bei Ferienwohnungen auf den Trust und schliesst damit eine Lücke, die durch die Ratifikation des HTÜ ohne gleichzeitige Anpassung des BewG entstanden war. Die Bedeutung liegt insbesondere darin, dass das Bundesgericht die Trust-Frage nicht bloss unter dem Aspekt der Qualifikation (wer ist Person im Ausland?) beantwortet, sondern die dogmatisch schärfere Ebene der Unmittelbarkeit des Erwerbs wählt.

Fazit

Das Bundesgericht stellt fest, dass die Übertragung einer Ferienwohnung auf einen Trust gestützt auf Art. 7 lit. b BewG nicht bewilligungsfrei möglich ist. Der Trust ist ein juristisches Gebilde, das zwischen den Veräusserer und den Erwerber eingeschaltet wird; der Erwerb erfolgt damit indirekt und nicht unmittelbar auf eine privilegierte natürliche Person. Dies gilt selbst dann, wenn Trustees und Beneficiaries nahe Familienangehörige des Veräusserers sind. Die Ausnahmevorschrift des Art. 7 lit. b BewG ist auf Trust-Konstruktionen nicht anwendbar. Die Sache wird zur Neuregelung der Kostenfolgen an das kantonale Verwaltungsgericht zurückgewiesen; die Bewilligungspflicht der Übertragung wird festgestellt.