2C_286/2025 — Bewilligungsfreier Miterwerb von Personalwohnungen im BewG

Rechtsgebiet: Ausländerrecht / Grundstückverkehr · Vorinstanz: Verwaltungsgericht des Kantons Bern · Besetzung: 5 Richter/innen (Aubry Girardin, Donzallaz, Hänni, Ryter, Kradolfer) · Verfahrensergebnis: Beschwerde gutgeheissen, vorinstanzliches Urteil aufgehoben

Executive Summary

Kernpunkt: Das Bundesgericht konkretisiert die Voraussetzungen des bewilligungsfreien Miterwerbs von Personalwohnungen beim Erwerb einer Betriebsstätte durch Personen im Ausland (Art. 2 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 BewG) und legt die hohen Anforderungen an den funktionellen Zusammenhang zwischen Wohnraum und Betrieb dar.

Entscheidung: Die Beschwerde des Bundesamts für Justiz wird gutgeheissen. Das vorinstanzliche Urteil wird aufgehoben, weil die Vorinstanz die konkrete betriebliche Notwendigkeit der Unterbringung von 22 Personen nicht begründet und die Mitwirkungspflicht der Beschwerdegegnerin verletzt hat.

Bedeutung: Das Urteil präzisiert die Miterwerbsrechtsprechung zum BewG: Wohnraum für Hotelpersonal kann nur bewilligungsfrei miterworben werden, wenn der Miterwerb die einzige Möglichkeit zur Aufrechterhaltung des Betriebs darstellt und zudem eine flächenmässige Komponente beachtet wird. Bloss branchenübliche Anwesenheit genügt nicht.

Sachverhalt

Die A.________ SA, eine im Schweizer Handelsregister eingetragene Aktiengesellschaft, bezweckt den Betrieb von Restaurationsbetrieben. Mit Kaufvorvertrag vom 15. Juli 2022 erwarb sie ein Kaufrecht an einem Grundstück in U.________ (Einwohnergemeinde V.________), auf welchem ein Hotelkomplex mit einer Geschossfläche von 5'355 m², einer Direktionswohnung (190 m²) und 22 Personalbetten in 20 Zimmern steht. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli stellte in einer ersten Feststellungsverfügung vom 21. September 2022 fest, dass der Kaufvorvertrag nicht dem BewG untersteht. Nachdem sich herausstellte, dass die Personalwohnungen im Verfahren nicht berücksichtigt worden waren, erliess das Regierungsstatthalteramt am 13. Februar 2024 eine neue Verfügung: Der Erwerb des Grundstücks und der Direktionswohnung blieb bewilligungsfrei; hinsichtlich der 20 Personalzimmer wurde festgestellt, dass diese unter einer Auflage (Nutzung nur für Personal oder Hotelgäste) ebenfalls bewilligungsfrei miterworben werden können.

Das Bundesamt für Justiz (BJ) erhob Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern gegen die Dispositiv-Ziffern 2 und 3 der Verfügung. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 22. April 2025 ab. Dagegen richtet sich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Erwägungen

Zweck des BewG und Betriebsstättenbegriff

Das BewG bezweckt gemäss Art. 1, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Dieser Zweck ist der einzige Gesetzeszweck. Der Umfang des Grundeigentums von Personen im Ausland soll auf einem tragbaren Ausmass stabilisiert werden. Dementsprechend untersteht der Grundstückerwerb durch ausländische Personen grundsätzlich der Bewilligungspflicht (Art. 2 Abs. 1 BewG).

Art. 1 BewG (SR 211.412.41) «Dieses Gesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern.»

Nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG bedarf der Erwerb ausnahmsweise keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines kaufmännischen Gewerbes dient. Der Begriff der Betriebsstätte ist restriktiv zu verstehen: Das Grundstück muss direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit dienen. Reine Wohnnutzung ist im Prinzip ausgeschlossen. Dies hat das Bundesgericht in BGE 147 II 281 E. 4.6 sowie in BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.3.1 festgehalten.

Art. 2 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 BewG (SR 211.412.41) «2 Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn: a. das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels‑, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient; […] 3 Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden.»

Der Miterwerbstatbestand der betrieblichen Notwendigkeit

Das Gesetz regelt in Art. 2 Abs. 3 BewG den gesetzlichen Miterwerb beim Vorhandensein von Wohnanteilsvorschriften. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung einen weiteren Miterwerbstatbestand anerkannt: Wohnraum kann bewilligungsfrei miterworben werden, wenn er für den Betrieb des Unternehmens notwendig ist oder praktisch nicht abgetrennt werden könnte. Grundlegend ist das Urteil 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 2; bestätigt in BGE 147 II 281 E. 4.3 sowie in BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.3.2 und BGer 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023 E. 3.1.

Das Bundesgericht stellt in diesem Urteil präzisierend fest, dass an den funktionellen Zusammenhang zwischen Wohnraum und Betrieb hohe Anforderungen gestellt werden. Massgebliche Kriterien sind:

Funktioneller Zusammenhang: Der Wohnraum muss der Betriebsstätte dienen; bloss betriebliche Sinnhaftigkeit oder Nützlichkeit genügt nicht (vgl. BGer 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.3).
Einzige Möglichkeit: Der Miterwerb von Wohnraum muss die einzige Möglichkeit darstellen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten (Urteil 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 3.3.2; vgl. BGer 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.3). Als Beispiele nennt die Literatur und Verwaltungspraxis den Hauswart oder Techniker, der eine Anlage aus Sicherheitsgründen permanent überwachen muss.
Flächenmässige Komponente: Es darf nicht mehr Wohnfläche bewilligungsfrei miterworben werden als erforderlich. Eine andere Betrachtungsweise stünde im Widerspruch zum Gesetzeszweck und zum Zweit- und Ferienwohnungsregime (Art. 10 Abs. 2 BewV).
Zeitliche Komponente: Ein klar nach dem Erwerb der Betriebsstätte stattfindender Kauf von Wohnraum kann nicht als Miterwerb qualifiziert werden, da dies im Widerspruch zum Wortlaut von Art. 2 Abs. 3 BewG steht («acquis simultanément») (vgl. BGer 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023 E. 4.4).
Mitwirkungspflicht: Die ausländische Person trägt die Mitwirkungspflicht, den funktionellen Zusammenhang nachzuweisen (Urteil 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 3.3.2; vgl. BGer 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.3).

Anwendung auf den konkreten Fall

Personalwohnungen in einem Hotel können nicht als Teil einer Betriebsstätte nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG betrachtet werden, da sie Wohnzwecken und nicht der im engeren Sinn wirtschaftlichen Tätigkeit dienen (BGE 147 II 281 E. 4.7). Ein gesetzlicher Miterwerb nach Art. 2 Abs. 3 BewG scheidet aus, da keine Wohnanteilsvorschriften bestehen. Somit ist ein bewilligungsfreier Miterwerb nur gestützt auf die richterrechtliche Rechtsprechung zur betrieblichen Notwendigkeit möglich.

Das Bundesgericht rügt die Vorinstanz in zwei zentralen Punkten:

Erstens hat die Vorinstanz die konkrete betriebliche Notwendigkeit der Unterbringung von 22 Personen nicht begründet. Sie ging implizit davon aus, dass der gesamte in Frage stehende Wohnraum betrieblich notwendig sei. Mit Blick auf den Ausnahmecharakter des Miterwerbstatbestands kommt jedoch von vornherein nur Wohnraum für Personen in Frage, welche für die Aufrechterhaltung des Betriebs unabdingbar sind — bei einem «klassischen» Hotel also insbesondere ein Concierge. Hingegen kann nicht Wohnraum erworben werden, der bloss betrieblich sinnvoll oder nützlich ist. Zudem fehlen Feststellungen und Erwägungen zur Voraussetzung, dass der Miterwerb die einzige Möglichkeit zur Sicherstellung des Betriebs darstellen muss.

Zweitens hat die Beschwerdegegnerin ihre Mitwirkungspflicht verletzt. Sie hat weder gegenüber dem Regierungsstatthalteramt noch im vorinstanzlichen Verfahren konkret dargelegt, weshalb 22 Mitarbeitende zur Sicherstellung des Betriebs über Wohnraum vor Ort verfügen müssen. Ihre Ausführungen, dass die Betten für Angestellte mit Spät-, Nacht- oder frühen Arbeitszeiten gedacht seien, zeigen nicht auf, inwiefern der Hotelbetrieb einzig dann gewährleistet werden kann, wenn alle diese Personen ständig im Hotelgebäude anwesend sind.

Sodann drängt sich der Miterwerb sämtlicher Personalzimmer auch nicht aus bautechnischen Gründen auf: Der Personaltrakt verfügt über ein eigenes Treppenhaus und könnte ohne allzu grossen Aufwand vom Hotel abgetrennt werden.

Das Bundesgericht betont, dass die Wohnungsknappheit in einer touristischen Region und die damit verbundenen Rekrutierungsschwierigkeiten für sich genommen nicht zur Lockerung der Anforderungen an den Miterwerb führen (BGE 147 II 281 E. 4.7). Vielmehr ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, welche Optionen bestehen, um einen konkreten und für die Aufrechterhaltung des Betriebs unabdingbaren Personalbedarf zu befriedigen. Immerhin anerkennt das Gericht, dass unter den aussergewöhnlichen verkehrstechnischen und örtlichen Gegebenheiten des autofreien U.________ die vom BJ ins Feld geführten Alternativen (Fahrdienst, Einmieten) praktisch kaum umsetzbar sind.

Da die Beschwerdegegnerin ihre Mitwirkungspflicht verletzt hat, erübrigt sich eine Rückweisung an die Vorinstanz. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das angefochtene Urteil aufgehoben. Der Beschwerdegegnerin steht es frei, ein erneutes Gesuch zu stellen und sich konkret zur betrieblichen Notwendigkeit zu äussern.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Tradition der restriktiven BewG-Rechtsprechung und präzisiert diese in mehrfacher Hinsicht:

Bestätigung: Das Gericht bekräftigt den restriktiven Betriebsstättenbegriff und die Grundsätze zum Miterwerb von Wohnraum (BGE 147 II 281; Urteil 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003). Wohnungsknappheit allein begründet keinen Miterwerbstatbestand.
Präzisierung: Das Urteil schärft die Anforderungen an den funktionellen Zusammenhang nach: (1) Die Betriebsnotwendigkeit weist eine flächenmässige Komponente auf — es darf nicht mehr Wohnfläche miterworben werden als erforderlich. (2) Es muss sich um die einzige Möglichkeit zur Betriebsaufrechterhaltung handeln; branchenübliche Anwesenheit genügt nicht. (3) Die Mitwirkungspflicht wird als eigenständige Voraussetzung hervorgehoben.
Abgrenzung zu BGE 147 II 281: Während BGE 147 II 281 einen isolierten, nachträglichen Erwerb von Personalwohnungen durch eine Schwestergesellschaft betraf und den Miterwerb bereits mangels zeitlichem Zusammenhanges verneinte, geht es vorliegend um einen gleichzeitig mit der Betriebsstätte erfolgten Erwerb auf demselben Grundstück. Das Gericht öffnet damit grundsätzlich die Tür für einen Miterwerb von Personalwohnungen in derselben Liegenschaft — unterstreicht aber, dass auch in diesem Fall die strengen Voraussetzungen der betrieblichen Notwendigkeit kumulativ erfüllt sein müssen.
Abgrenzung zu BGer 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023: In jenem Fall verneinte das Bundesgericht den Miterwerb primär mangels Gleichzeitigkeit (nachträglicher Erwerb durch Schwestergesellschaft). Vorliegend bejaht das Gericht die Gleichzeitigkeit, hebt aber darauf ab, dass die Vorinstanz die inhaltlichen Voraussetzungen unzureichend geprüft hat.

Fazit

Das Bundesgericht hält am restriktiven Ansatz des BewG fest: Der bewilligungsfreie Miterwerb von Wohnraum durch Personen im Ausland bleibt eine enge Ausnahme. Das Urteil zeigt aber auch, dass bei besonderen örtlichen Gegebenheiten (autofreie Orte, notorische Wohnungsknappheit in Tourismusregionen) ein Miterwerb von Personalwohnungen möglich sein kann — vorausgesetzt, die ausländische Person weist konkret nach, dass nur so der Betrieb aufrechterhalten werden kann, und dass nicht mehr Wohnfläche miterworben wird als unabdingbar nötig. Der Ball liegt nun bei der Beschwerdegegnerin: Sie kann ein neues Gesuch einreichen und dabei die durch das Urteil konturierten Voraussetzungen substantiiert darlegen.