BGer 4A_185/2025 — Familienwohnung: Art. 266n OR und Erfordernis der Doppelzustellung bei Erbengemeinschaft als Mieterin

Rechtsgebiet: Mietrecht · Vorinstanz: Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève · Besetzung: 5 Richter (Hurni, Kiss, Denys, Rüedi, May Canellas) · Verfahrensergebnis: Gutheissung der Beschwerde; Kündigung für gültig erklärt

Executive Summary

• Kernpunkt: Der Ehegatte eines Mitglieds einer Erbengemeinschaft, die als Gesamtmieterin Inhaberin des Hauptmietvertrags ist, geniesst nicht den Schutz von Art. 266n OR.
• Entscheidung: Das Bundesgericht hebt die kantonale Entscheidung auf und erklärt die Kündigung für gültig, da die Doppelzustellung nach Art. 266n CO nicht erforderlich war.
• Bedeutung: Präzisierung, dass Art. 266n OR nur den Ehegatten eines (Allein-)Mieters schützt, nicht den Ehegatten eines Miterben in einer Erbengemeinschaft – dieser kann ohnehin nicht allein über die Mieterrechte verfügen.

Sachverhalt

Die Eheleute E.B.________ und F.B.________ hatten 1998 gemeinsam eine Wohnung in V.________ gemietet. Nach dem Tod der Ehefrau (2009) nahm E.B.________ 2012 seine Tochter B.B.________, deren Ehemann C.B.________ und deren Kinder als Untermieter auf; ein Untermietvertrag wurde abgeschlossen (vgl. BGer 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023, E. 3). 2012 wurde ein neuer Hauptmietvertrag über die Wohnung abgeschlossen, der E.B.________ und seine verstorbene Ehefrau als Mieter nannte.

Nach dem Tod von E.B.________ (2022) ging der Hauptmietvertrag von Gesetzes wegen auf seine drei Erben B.B.________, C.B.________ und D.B.________ über (Art. 560 ZGB). Die Vermieterin A.________ SA kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 5. Juni 2023 auf den 31. Dezember 2023 und adressierte die Kündigung an die Erbengemeinschaft, nicht separat an den Ehemann C.B.________.

Die kantonale Instanz (Tribunal des baux et loyers, bestätigt durch die Chambre des baux et loyers der Cour de justice Genf) hiess die Klage der Erben gut und erklärte die Kündigung wegen Verletzung der Formvorschriften von Art. 266n und 266o CO für nichtig, weil die Vermieterin den Ehegatten nicht separat zugestellt hatte.

Erwägungen

Sukzession im Mietvertrag und Erbengemeinschaft

Der Mietvertrag des verstorbenen Mieters geht nach Art. 560 ZGB kraft Gesetzes auf die Erben über, die in die vertragliche Beziehung zum Vermieter einrücken. Bei mehreren Erben bleiben alle Rechte und Pflichten bis zur Teilung ungeteilt (Art. 602 Abs. 1 ZGB). Die Erben sind Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen gemeinsam über die Rechte der Erbschaft (Art. 602 Abs. 2 ZGB). Als Gesamtberechtigte eines einheitlichen Rechts müssen sie im Prozess als notwendige Streitgenossen gemeinsam handeln (Art. 70 Abs. 1 ZPO; BGE 137 III 455, E. 3.5; BGE 125 III 219, E. 1a).

Art. 560 Abs. 1 und 2 ZGB (SR 210) «1 Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes. 2 Mit Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen gehen die Forderungen, das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers ohne weiteres auf sie über, und die Schulden des Erblassers werden zu persönlichen Schulden der Erben.»

Art. 602 Abs. 1 und 2 ZGB (SR 210) «1 Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft. 2 Sie werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse über die Rechte der Erbschaft gemeinsam.»

Ratio legis von Art. 266n OR und Schutz des Ehegatten

Art. 266n OR verpflichtet den Vermieter, die Kündigung dem Mieter und dessen Ehegatten separat zuzustellen. Nach der ständigen Rechtsprechung dient diese doppelte Zustellung dem Schutz des nicht mieterischen Ehegatten vor dem Risiko, von der Kündigungskenntnis ausgeschlossen zu werden und dadurch die Möglichkeit zu verlieren, sich gegen die Kündigung zu wehren oder eine Erstreckung zu beanspruchen (BGE 139 III 7, E. 2.3.1; BGE 136 III 257, E. 2.1; BGE 140 III 491, E. 4.1). Familienwohnung im Sinne dieser Norm ist der Ort, der die Funktion der Wohnung und des Lebensmittelpunkts der Familie erfüllt; geschützt sind verheiratete Paare und eingetragene Partner (BGE 139 III 7, E. 2.3.1; BGE 136 III 257, E. 2.1).

Art. 266n OR (SR 220) «Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.»

Hauptmietvertrag vs. Untermietvertrag

Das Bundesgericht stellt klar, dass die vorinstanzliche Begründung die verschiedenen vertraglichen Ebenen verfehlte. Der gekündigte Vertrag ist der Hauptmietvertrag zwischen der Vermieterin und dem verstorbenen E.B.________ – nicht der Untermietvertrag zwischen E.B.________ und seiner Tochter samt Familie. B.B.________ und ihr Ehemann sind Untermieter des Hauptmieters und stehen in keiner vertraglichen Beziehung zur Vermieterin A.________ SA.

Kein Schutz des Ehegatten eines Erbengemeinschaftsmitglieds nach Art. 266n OR

Das Bundesgericht gelangt zum Schluss, dass der Ehegatte von B.B.________ nicht in den Schutzbereich von Art. 266n OR fällt, und zwar aus zwei Gründen:

Erstens ist B.B.________ als Mitglied der Erbengemeinschaft nicht alleinige Mieterin geworden, sondern trägt die Mieterrechte nur gemeinsam mit ihren Miterben. Sie kann über diese Rechte nicht allein, sondern nur zusammen mit ihren Miterben als notwendige Streitgenossen verfügen. Damit ist ihr Ehegatte nicht der «Ehegatte des Mieters» im Sinne dieser Norm, sondern bloss der Ehegatte eines Miterben in einer Gesamtmieterschaft. Selbst wenn er die Kündigung erhielte, könnte er nicht allein die Mieterrechte geltend machen, da diese nicht einmal seiner Ehegattin allein zustehen.

Zweitens ist der Schutzzweck von Art. 266n OR – den Ehegatten vor dem Verlust der Möglichkeit zur Anfechtung oder Erstreckung zu bewahren – nicht betroffen: Diese Möglichkeit steht dem Ehegatten ohnehin nicht offen, solange die Mieterrechte der Erbengemeinschaft als Ganzes gehören.

Anders läge der Fall, wenn B.B.________ Alleinerbin geworden wäre oder ihr der Mietvertrag nach Erbteilung persönlich übertragen worden wäre – was hier nicht zutraf.

Einordnung in die Rechtsprechung

Dieses Urteil präzisiert die bisherige Rechtsprechung zu Art. 266n OR. Während das Bundesgericht den Schutzbereich der Norm bis anhin in den Konstellationen der (allein- oder mit-)mieterischen Ehegatten, der Geschäftsräume mit Wohnfunktion (BGE 137 III 208, E. 2.4) und der gemeinschaftlichen Miete (BGE 140 III 491, E. 4.1) konturiert hat, entscheidet nun erstmals die Frage, ob der Ehegatte eines Mitglieds einer erbengemeinschaftlichen Gesamtmieterschaft den Schutz der Doppelzustellung geniesst.

In BGE 118 II 489, E. 3 hatte das Bundesgericht bereits entschieden, dass die Kündigung durch eine Erbengemeinschaft, der der als Mieter auftretende Ehegatte angehört, nicht unter Art. 169 ZGB fällt – ein Entscheid, der die Grenze des familiären Schutzes bei erbrechtlichen Konstellationen markiert. Das vorliegende Urteil zieht eine parallele Linie im Mietrecht: Auch Art. 266n OR schützt nicht den Ehegatten eines Miterben in der Erbengemeinschaft.

Die Entscheidung bestätigt damit den Grundsatz, dass Art. 266n OR eine personalisierbare Mieterstellung voraussetzt: Nur wer persönlich und allein (oder gemeinsam mit seinem Ehegatten) Mieter ist, kann den Schutz der Doppelzustellung für seinen Ehegatten beanspruchen. Die Gesamtberechtigung einer Erbengemeinschaft genügt dafür nicht.

Fazit

Das Bundesgericht hat mit BGer 4A_185/2025 eine präzisierende Weichenstellung vorgenommen: Der Schutz des Ehegatten nach Art. 266n OR setzt voraus, dass der Mieter individuell und allein über die Mieterrechte verfügen kann. Gehört der Mieter einer Erbengemeinschaft an, die als Gesamtmieterin Inhaberin des Vertrags ist, geniesst sein Ehegatte den Schutz der getrennten Kündigungszustellung nicht, da er die Mieterrechte ohnehin nicht allein geltend machen könnte. Die Vermieterin muss die Kündigung in diesem Fall nur an die Erbengemeinschaft als Ganzes richten. Die kantonale Entscheidung wurde aufgehoben; die Kündigung gilt als gültig.