Executive Summary

• Kernpunkt: Die fristlose Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR ist nicht direkt unwirksam, wenn der Vermieter die 30-Tage-Frist für Geschäftsräume nicht einhält; vielmehr ist Art. 266a Abs. 2 OR analog anwendbar, wodurch die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin verschoben wird.
• Entscheidung: Das Bundesgericht hebt den kantonalen Entscheid auf, der die fristlose Kündigung für völlig unwirksam erklärt hatte, und stellt fest, dass die Kündigung unter analoger Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf den 31. Oktober 2022 (nächstmöglicher Termin) wirksam wird.
• Bedeutung: Bestätigung der Rechtsprechung aus 4A_347/2016 — bei einer Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR führt die Nichteinhaltung der 30-Tage-Frist nicht zur Unwirksamkeit, sondern zur Terminverschiebung analog Art. 266a Abs. 2 OR. Klare Abgrenzung zu BGE 135 III 441, wo die Konversion einer unwirksamen ausserordentlichen in eine ordentliche Kündigung verneint wurde.

Sachverhalt

Die A.________ SA (Bailleresse/Recourante) und B.________ SA (Locataire/Intimée) schlossen am 5. Januar 2014 einen Mietvertrag über Geschäftsräume auf einer Parzelle in U.________ (Zone agricole). Der Vertrag lief zunächst bis 31. Dezember 2018 und verlängerte sich je um ein Jahr. Nach diversen Konflikten kündigte die Bailleresse den Vertrag am 13. April 2016, diese Kündigung wurde jedoch gerichtlich aufgehoben.

Am 17. Januar 2022 schlossen die Parteien einen weiteren Mietvertrag über eine Gartenfläche (surface de jardinage) und zwei Parkplätze (Bail 2022). Die Locataire nahm ab Januar 2022 ohne wirksamen Zugang zur Parzelle Miete von monatlich 1'350 Fr. (1'150 Fr. für die Gartenfläche, 200 Fr. für die Parkplätze) in Kauf. Die Locataire ersuchte um die Installation eines seitlichen Schiebetors, was die Bailleresse am 4. Mai 2022 verweigerte. Gleichzeitig wurde bekannt, dass die Locataire ohne Bewilligung eine Umzäunung demontiert, zwei Tunnel versetzt, Container aufgestellt, Material gelagert und Planierungsarbeiten mit einem Bagger durchgeführt hatte. Die Bailleresse forderte die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und drohte die Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR an.

Am 13. September 2022 kündigte die Bailleresse den Bail 2022 gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR mit sofortiger Wirkung (fristlos). Subsidiär kündigte sie ordentlich auf den 31. Dezember 2022.

Die Locataire focht beide Kündigungen an. Das Tribunal des baux et loyers genevois erklärte die ausserordentliche Kündigung als wirksam. Die Chambre des baux et loyers der Cour de justice du canton de Genève hob das erstinstanzliche Urteil auf: Sie hielt zwar fest, dass die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt seien, erklärte die fristlose Kündigung aber wegen Nichteinhaltung der 30-Tage-Frist für ineffizient (unwirksam). Die ordentliche Kündigung wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Die Bailleresse erhob Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit (E. 1)

Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit amtswegig. Der angefochtene Entscheid ist kein Endentscheid (Art. 90 BGG), da die Sache hinsichtlich der ordentlichen Kündigung an die Vorinstanz zurückverwiesen wurde. Es stellt sich die Frage, ob ein Teilentscheid im Sinne von Art. 91 lit. a BGG vorliegt.

Das Bundesgericht bejaht dies: Die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR wurde mit sofortiger Wirkung erklärt. Sie ist unabhängig von der parallel erklärten ordentlichen Kündigung, die auf einen späteren Termin lautet. Die Frage der fristlosen Kündigung ist somit unabhängig von der Frage der ordentlichen Kündigung beurteilbar. Gestützt auf 4A_47/2021 (E. 1.2.3) hält das Bundesgericht fest, dass in einer solchen Konstellation die Nichtigerklärung der ausserordentlichen Kündigung einen Teil des Streitgegenstands endgültig erledigt und daher einen Teilentscheid darstellt.

Der Streitwert erreicht die Schwelle von 15'000 Fr. (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG), da bei Erfolg der Locataire die dreijährige Schonfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR für die ordentliche Kündigung massgeblich ist — mit einem Monatsmiete von 1'350 Fr. resultiert ein Streitwert von mindestens 48'600 Fr. Für die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR gilt diese Schonfrist nach Art. 271a Abs. 3 lit. c OR nicht.

Sachliches Recht (E. 2–3)

Ausgangslage

Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR (Sorgfaltspflichtverletzung, schriftliche Mahnung, Fortdauer der Pflichtverletzung, Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung) erfüllt seien. Sie gelangte jedoch zum Schluss, dass die Bailleresse bei Geschäftsräumen die 30-Tage-Frist auf Monatsende hätte einhalten müssen (Art. 257f Abs. 3 Hs. 2 OR) und dass die fristlose Kündigung mangels Fristeinhaltung direkt unwirksam (ineffizienz) sei.

Die zentrale Rechtsfrage

Kann eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR, bei der nur die 30-Tage-Frist nicht eingehalten wurde, durch analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf den nächstmöglichen Termin verschoben werden — oder führt die Fristmissachtung zur direkten Unwirksamkeit?

Gesetzliche Grundlagen

Art. 257f Abs. 3 OR (SR 220) Kommentierung auf glossagens.ch

«Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.»

Art. 266a Abs. 1 und 2 OR (SR 220) «1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben. 2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.»

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht stützt sich auf 4A_347/2016 (E. 3.1.2), welches ausdrücklich festhält:

1. Die fünf kumulativen Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR sind: (1) Sorgfaltspflichtverletzung, (2) schriftliche Mahnung, (3) Fortdauer der Pflichtverletzung, (4) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, (5) Einhaltung der 30-Tage-Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen.
2. Sind sämtliche sachlichen Voraussetzungen erfüllt, wird jedoch nur die Frist oder der Termin (5. Bedingung) nicht eingehalten, so ist die Kündigung nicht nichtig, sondern ihre Wirkungen werden analog Art. 266a Abs. 2 OR auf den nächstmöglichen Termin verschoben.
3. Nur wenn die sachlichen Voraussetzungen (Bedingungen 1–4) nicht erfüllt sind, ist die ausserordentliche Kündigung unwirksam und kann auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden (vgl. BGE 135 III 441 E. 3).

Diese Rechtsprechung wurde durch 4A_140/2019 (E. 4.2) bestätigt.

Die Intimée berief sich ferner auf 4A_644/2011, welches das Bundesgericht jedoch als nicht einschlägig erachtet.

Ergebnis

Das Bundesgericht folgt der etablierten Rechtsprechung: Da die kantonalen Instanzen die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR als erfüllt erachtet haben (Bedingungen 1–4) und die Intimée dies nicht mehr bestreitet, war die Kündigung nicht direkt unwirksam. Die 30-Tage-Frist auf Monatsende hätte durch analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf den nächstmöglichen Termin (31. Oktober 2022) verschoben werden müssen. Da zwischenzeitlich erhebliche Zeit verstrichen ist und die Kündigung mittlerweile längst wirksam wurde, erübrigt sich ein formaler Terminverschiebungsentscheid.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid wird dahin reformiert, dass die Berufung der Intimée abgewiesen und das erstinstanzliche Urteil bestätigt wird.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die bestehende bundesgerichtliche Praxis:

1. Bestätigung von 4A_347/2016 & 4A_140/2019: Die analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR bei blossem Frist- oder Terminmangel wird erneut bekräftigt. Dies ist keine punktuelle Ausnahme, sondern ein gefestigter Grundsatz.

2. Abgrenzung zu BGE 135 III 441: In BGE 135 III 441 verneinte das Bundesgericht die Konversion einer unwirksamen ausserordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung. Der vorliegende Entscheid zeigt, dass diese Verneinung nur greift, wenn die sachlichen Voraussetzungen der ausserordentlichen Kündigung fehlen. Ist blosse Frist- oder Terminmissachtung das Problem, greift Art. 266a Abs. 2 OR analog — es handelt sich dann nicht um eine «Konversion» in einen anderen Kündigungstyp, sondern um eine Terminverschiebung innerhalb desselben Kündigungstyps.

3. Klärung der Teilentscheids-Qualifikation: Gestützt auf 4A_47/2021 wird klargestellt, dass die Nichtigerklärung der ausserordentlichen Kündigung einen selbstständig beurteilbaren Teil des Streitgegenstands darstellt, wenn gleichzeitig eine ordentliche Kündigung parallel hängig ist.

4. Praktische Bedeutung: Der Entscheid ist mietrechtlich bedeutsam, da er Vermieter davor warnt, bei Geschäftsräumen die 30-Tage-Frist auf Monatsende von Art. 257f Abs. 3 OR nicht zu ignorieren — die Kündigung wird aber nicht völlig unwirksam, sondern «nur» auf den nächstmöglichen Termin verschoben. Dies schützt sowohl den Vermieter (die Kündigung entfaltet schliesslich ihre Wirkung) als auch den Mieter (er hat Anspruch auf die gesetzliche Frist).

Fazit

Der Entscheid 4A_561/2025 vom 27. April 2026 bestätigt eine konstante Rechtsprechungslinie: Eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR, die bloss die 30-Tage-Frist auf Monatsende nicht einhält, ist nicht direkt unwirksam. Vielmehr führt die analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR zu einer Terminverschiebung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Die kantonsgerichtliche Praxis, die in einem solchen Fall die Kündigung als völlig ineffizient erklärte, wurde somit korrigiert. Das Bundesgericht hebt den kantonalen Entscheid auf und bestätigt das erstinstanzliche Urteil, welches die Kündigung für wirksam erklärt hatte.

Verwandte Entscheide: - BGer 4A_347/2016 — Analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR bei Fristmangel im Rahmen von Art. 257f Abs. 3 OR - BGer 4A_140/2019 — Bestätigung der Rechtsprechung von 4A_347/2016 - BGer 4A_47/2021 — Teilentscheid bei paralleler ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung - BGE 135 III 441 — Keine Konversion einer unwirksamen ausserordentlichen in eine ordentliche Kündigung - BGE 123 III 124 — Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR - BGE 146 III 254 — Begriff des Teilentscheids nach Art. 91 lit. a BGG