5A_1009/2025 — Konkursverwertung: Versteigerung vs. freihändiger Verkauf bei zurückgezogener Offerte

Rechtsgebiet: Schuldbetreibungs- und Konkursrecht · Vorinstanz: Cour de justice Genève, Chambre de surveillance · Besetzung: Bovey (Präsident), Hartmann, De Rossa; Gerichtsschreiberin Achtari · Verfahrensergebnis: Abweisung

Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Gemeinschuldner verlangte die Aufhebung einer Versteigerung seiner beiden Wohnliegenschaften und den Vollzug eines freihändigen Verkaufs mit einer Bieterin, die ihr Angebot kurz vor der Versteigerung zurückgezogen hatte.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Das Konkursamt habe sein Ermessen hinsichtlich der Verwertungsart nicht missbraucht, indem es an der öffentlichen Versteigerung festhielt, nachdem die Angebotstellerin ihr Angebot zurückgezogen hatte.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt den weiten Ermessensspielraum des Konkursamts bei der Wahl der Verwertungsart im summarischen Konkursverfahren. Eine konkrete, verbindliche Offerte für einen freihändigen Verkauf muss vorliegen; eine zurückgezogene oder bedingte Offerte genügt nicht.

Sachverhalt

A.________ ist Eigentümer zweier Wohnliegenschaften im Kanton Genf, die über Hypotheken bei Banque B.________ finanziert sind. Er bewohnt eine der Wohnungen mit seiner Familie. Sein Konkurs wurde am 1. Dezember 2020 eröffnet und im summarischen Verfahren durchgeführt. Der Kollokationsplan wies eine Dividende von 100 % für alle drei Gläubigerklassen aus.

Das Konkursamt legte am 19. November 2024 die Versteigerungsbedingungen für beide Liegenschaften auf und setzte die öffentliche Versteigerung auf den 23. Januar 2025 an. Als Anzahlung wurden je 207'000 Fr. pro Liegenschaft verlangt.

Am 5. Dezember 2024 reichte C.________ SA (vertreten durch D.________ SA) ein freihändiges Kaufangebot für die eine Liegenschaft zum Preis von 870'000 Fr. ein. Die Pfandgläubigerin B.________ akzeptierte diesen Freihandverkauf unter der Bedingung der vollständigen Tilgung ihrer Forderung. Nachdem D.________ SA auf telefonische Nachrichten des Konkursamts Ende Dezember 2024 nicht reagierte, schlug das Konkursamt am 7. Januar 2025 vor, das Angebot stattdessen bei der Versteigerung als Startpreis einzureichen. Daraufhin erklärte D.________ SA am 9. Januar 2025, C.________ SA ziehe ihr Angebot zurück und behalte sich vor, allenfalls an der Versteigerung mitzubieten. Für die zweite Liegenschaft reichte E.________ am Morgen der Versteigerung ein freihändiges Angebot von 850'000 Fr. ein.

Die Versteigerung fand am 23. Januar 2025 statt. Weder C.________ SA noch E.________ erschienen. Die eine Liegenschaft wurde für 553'000 Fr. (Schätzwert 828'000 Fr.), die andere für 323'900 Fr. (Schätzwert 830'000 Fr.) zugeschlagen.

Erwägungen

Willkür in der Sachverhaltsfeststellung

Der Beschwerdeführer machte geltend, die Feststellung, C.________ SA habe ihr Angebot zurückgezogen, sei willkürlich. Er berief sich auf WhatsApp-Nachrichten und ein Schreiben der Immobilienverwaltung nach der Versteigerung, wonach C.________ SA nicht gewollt habe, dass ihr Angebot als Versteigerungsbasis diene. Das Bundesgericht hielt dem entgegen, dass sich aus dem Schreiben von D.________ SA vom 9. Januar 2025 klärlich ergebe, dass C.________ SA ihr Angebot zurückzog und sich nur noch die Möglichkeit vorbehielt, an der Versteigerung mitzubieten. Die nachträglich eingereichten Stücke 16 und 17 (WhatsApp-Verlauf und Schreiben der Verwaltung) enthielten keinen Bezug zum Konkursamt und änderten nichts an dieser Feststellung. Der Einwand der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung war somit unbegründet (E. 5.2).

Rechtliches Gehör (Anspruch auf Beweiserhebung)

Der Beschwerdeführer rügte, die Vorinstanz habe es abgelehnt, den Direktor von D.________ SA als Zeugen zu hören, ohne ihren Ablehnungsentscheid zu begründen. Das Bundesgericht führte aus, die Vorinstanz habe die Beweisofferte als verspätet erachtet, da sie erst in den letzten Eingaben vom 22. Mai 2025 gemacht worden sei. Der Beschwerdeführer setzte sich mit dieser Begründung nicht auseinander. Im Übrigen wäre eine Zeugeneinvernahme bei klarem Dokumentinhalt (Rückzugsbrief vom 9. Januar 2025) nicht geboten gewesen. Der Einwand war somit unzulässig (E. 6).

Verwertungspflicht nach Art. 231 Abs. 3 Ziff. 2 SchKG

Zentral war die Rüge, das Konkursamt habe gegen seine Pflicht verstossen, die Vermögenswerte bestmöglich im Interesse der Gläubiger zu verwerten.

Art. 231 Abs. 3 Ziff. 2 SchKG (SR 281.1) «Nach Ablauf der Eingabefrist (Art. 232 Abs. 2 Ziff. 2) führt das Konkursamt die Verwertung durch; es berücksichtigt dabei Artikel 256 Absätze 2–4 und wahrt die Interessen der Gläubiger bestmöglich. Grundstücke darf es erst verwerten, wenn das Lastenverzeichnis erstellt ist.»

Das Bundesgericht stellte fest, dass im summarischen Konkursverfahren das Konkursamt nach seinem Ermessen die Verwertungsart bestimmt — öffentliche Versteigerung, freihändiger Verkauf oder Abtretung nach Art. 260 SchKG. Es muss dabei die Interessen der Gläubiger bestmöglich wahren. Voraussetzung für einen freihändigen Verkauf ist jedoch eine konkrete Offerte, bei der wahrscheinlich ein besseres Ergebnis als bei der Versteigerung erzielt wird oder die als vorteilhaft gilt (Lustenberger/Schenker, Basler Kommentar SchKG II, 3. Aufl. 2021, N. 33 und 36 zu Art. 231 SchKG).

Im vorliegenden Fall konnte dem Konkursamt nicht vorgeworfen werden, der Angebotstellerin angeboten zu haben, sich an der kurz bevorstehenden Versteigerung zu beteiligen, statt einen Freihandverkauf mit noch undefinierten Modalitäten aufzubauen. Die angebliche Offenheit der Angebotstellerin für eine Last-Minute-Lösung glich vielmehr einer dilatorischen Manöver kurz vor einer seit langem angekündigten Versteigerung. Der Beschwerdeführer trug nichts Konkretes vor, das einen Ermessensmissbrauch des Konkursamts zu belegen vermöchte. Die Rüge wurde verworfen (E. 7).

Fristwiederherstellung nach Art. 33 Abs. 4 SchKG

Art. 33 Abs. 4 SchKG (SR 281.1) «Wer durch ein unverschuldetes Hindernis davon abgehalten worden ist, innert Frist zu handeln, kann die Aufsichtsbehörde oder die in der Sache zuständige richterliche Behörde um Wiederherstellung der Frist ersuchen. Er muss, vom Wegfall des Hindernisses an, in der gleichen Frist wie der versäumten ein begründetes Gesuch einreichen und die versäumte Rechtshandlung bei der zuständigen Behörde nachholen.»

Der Beschwerdeführer verlangte die Wiedereinsetzung in die Beschwerdefrist gegen die Versteigerungsbedingungen. Er stützte sich auf ein Arztzeugnis eines Hausarztes vom 31. Januar 2025, das eine Konsultation vom 28. Januar 2025 bescheinigte und «problèmes psychiques» attestierte. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Beschwerdefrist gegen die Versteigerungsbedingungen ab der Hinterlegung der Versteigerungsbedingungen am 19. November 2024 zu laufen beginnt (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 2 und Art. 139 SchKG). Die ärztliche Konsultation fand über zwei Monate später statt — fünf Tage nach der Versteigerung. Ein unverschuldetes Hindernis war damit offensichtlich nicht dargetan. Auch das Argument eines vermeintlich falschen Ratschlags des Konkursamts verfing nicht: Das Freihandangebot datierte vom 5. Dezember 2024, mithin mehr als zehn Tage nach Hinterlegung der Versteigerungsbedingungen, und das Konkursamt hatte das Angebot sogar an die Pfandgläubigerin weitergeleitet (E. 8).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die ständige Rechtsprechung zum weiten Ermessen des Konkursamts bei der Verwertung im summarischen Konkursverfahren. Bereits BGE 131 III 280 legte dar, dass die Verwertung im summarischen Verfahren unter bestmöglicher Wahrung der Gläubigerinteressen durchzuführen ist. BGer 5A 461/2013 vom 13. August 2013 bestätigt, dass das Konkursamt im summarischen Verfahren nach pflichtgemässem Ermessen über die Verwertungsart entscheidet. Ebenso BGer 5A_759/2015 vom 27. November 2015, wonach bei der Verwertung die Interessen der Gläubiger bestmöglichst zu wahren sind (Art. 231 Abs. 3 Ziff. 2 SchKG).

Die vorliegende Entscheidung präzisiert diese Linie dahingehend, dass das Konkursamt nicht verpflichtet ist, eine öffentliche Versteigerung zugunsten eines freihändigen Verkaufs aufzugeben, wenn die massgebliche Offerte zurückgezogen wurde oder unsichere Bedingungen aufwies. Massgeblich ist das Vorliegen einer konkreten, verbindlichen und vorteilhaften Offerte — nicht eine blosse Absichtserklärung. Zur Fristwiederherstellung nach Art. 33 Abs. 4 SchKG bestätigt das Urteil die strengen Anforderungen: Ein Arztzeugnis, das erst Wochen nach Fristablauf ausgestellt wird und nur pauschal «problèmes psychiques» attestiert, genügt den hohen Anforderungen an ein unverschuldetes Hindernis nicht.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Das Konkursamt hat sein Ermessen bei der Verwertung nicht missbraucht, indem es an der öffentlichen Versteigerung festhielt. Eine zurückgezogene Offerte rechtfertigt keinen Freihandverkauf, und das Konkursamt durfte die Angebotstellerin zur Teilnahme an der Versteigerung einladen. Die drastischen Zuschlagsergebnisse (553'000 Fr. statt 828'000 Fr. geschätzt bzw. 323'900 Fr. statt 830'000 Fr. geschätzt) sind bedauerlich, aber nicht auf einen Ermessensfehler des Konkursamts zurückzuführen. Der Gemeinschuldner trug selbst massgeblich dazu bei, indem er keine rechtzeitigen, verbindlichen Alternativangebote sicherstellte und die Beschwerdefrist gegen die Versteigerungsbedingungen ungenutzt verstreichen liess.