1C_47/2025 — Aire de jardin surdimensionnement zone à bâtir Bercher

Rechtsgebiet: Raumplanungsrecht (Eigentumsgarantie, Redimensionierung Bauzonen) · Vorinstanz: Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (AC.2024.0077) · Besetzung: Richter Haag (Präsident), Chaix, Merz · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde

Executive Summary

• Kernpunkt: Die Zuweisung einer «aire de jardin» (Gartenfläche) auf einer Parzelle in der Bauzone, die keine «aire d'évolution des constructions» (Baufläche) erhält, stellt eine zulässige Eigentumsbeschränkung im Rahmen der Redimensionierung einer überdimensionierten Bauzone dar.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Genehmigung des kommunalen Nutzungsplans (PACom) von Bercher, der auf der Parzelle Nr. 818 der Beschwerdeführerin ausschliesslich eine Gartenfläche ohne Baufläche vorsieht.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass bei überdimensionierten Bauzonen die Zuweisung restriktiver Nutzungsregime (Gartenfläche ohne Baurecht) auch innerhalb des überbauten Gebiets und des Zentrumsperimeters zulässig ist, sofern dies der Redimensionierung dient und die Interessenabwägung gewahrt ist. Die Eigentumsbeschränkung wiegt hier weniger schwer als eine vollständige Auszonung, da bestehende Bauten erhalten bleiben und eine gewisse Nutzung möglich bleibt.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin (A.________ Sàrl) ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 818 im Grundbuch der Gemeinde Bercher (Waadt). Diese Parzelle entstand 2021 durch Teilung der Parzelle Nr. 775 und umfasst 865 m² mit einer Garage von 24 m² sowie einer Gartenfläche. Sie liegt innerhalb des Zentrumsperimeters und des überbauten Gebiets gemäss dem kantonalen Richtplan (PDCn). Benachbart sind die Parzellen Nr. 774 (Villa) und Nr. 775 (altes Bauernhaus), die zusammen mit der Parzelle Nr. 818 einen rechteckigen Komplex von ca. 3'000 m² bilden. Die Parzelle Nr. 818 grenzt auf zwei Seiten an die Landwirtschaftszone und wird als Garten der Villa auf der Parzelle Nr. 774 genutzt.

Im Rahmen der Revision des Nutzungsplans (PACom) infolge der Revision des Raumplanungsgesetzes (in Kraft seit 1. Mai 2014) sah die Gemeinde Bercher für die drei Parzellen die Zonenart «zone centrale 15 LAT B» vor, mit überlagernden Perimetern: eine Baufläche (aire d'évolution des constructions) auf den bestehenden Hauptbauten (Parzellen Nr. 774 und 775), eine Bewegungsfläche (aire de mouvement) auf dem Platz dazwischen und eine Gartenfläche (aire de jardin) für den Rest, einschliesslich der gesamten Parzelle Nr. 818. Die Beschwerdeführerin hatte bereits 2020 ein Vorprojekt für zwei Reiheneinfamilienhäuser auf der Parzelle Nr. 818 eingereicht.

Die Beschwerdeführerin erhob Einsprache, die der Gemeindevorstand am 8. März 2023 zurückwies. Der PACom wurde vom kantonalen Departement am 20. Februar 2024 genehmigt. Die Beschwerde an das Kantonsgericht blieb erfolglos (Urteil vom 12. Dezember 2024). Hiergegen richtet sich die Beschwerde an das Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit und Sachverhaltsrüge

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein. Die Rüge der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung wird abgewiesen: Die Beschwerdeführerin verweist auf einen isolierten Passus im Bericht gemäss Art. 47 OAT, der sich jedoch auf die unvermeidbare Restüberdimensionierung bezieht, nicht auf das Überdimensionierungsmass selbst. Die vom Kantonsgericht festgestellte Überdimensionierung der Bauzone wird nicht infrage gestellt.

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführerin rügt, das Kantonsgericht habe seine Begründung auf die ISOS-Daten (Inventar schützenswerter Ortsbilder) gestützt, ohne sie dazu anzuhören. Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass die patrimonialen Eigenschaften von Bercher bereits im Bericht gemäss Art. 47 OAT enthalten waren, der Bestandteil des Auflageedossiers war. Die Beschwerdeführerin konnte daher damit rechnen, dass dieser Aspekt berücksichtigt würde. Zudem sei das patrimoniale Interesse weder der einzige noch der entscheidende Faktor der Interessenabwägung.

Eigentumsgarantie und Interessenabwägung (Art. 26 und 36 BV, Art. 15 LAT)

Die Zuweisung einer Gartenfläche, die die Bebaubarkeit stark einschränkt, stellt eine Eigentumsbeschränkung dar, die nur rechtmässig ist, wenn sie auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht, durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt ist und den Grundsatz der Verhältnismässigkeit wahrt (Art. 36 BV). Das Bundesgericht prüft frei, ob ein öffentliches Interesse vorliegt und die Verhältnismässigkeit gewahrt ist, übt jedoch Zurückhaltung bei lokalen Gegebenheiten und planerischen Ermessensentscheidungen.

Die massgebliche Bestimmung ist Art. 15 Abs. 2 LAT:

Art. 15 Abs. 2 LAT (SR 700) «Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.»

Das öffentliche Interesse an der Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen ist vom Gesetzgeber ausdrücklich in Art. 15 Abs. 2 LAT verankert und kann das Interesse an der Stabilität der Pläne sowie die privaten Interessen der betroffenen Eigentümer überwiegen. Die Bauzone von Bercher ist ohne Willkür als überdimensioniert festgestellt; das Übermass beträgt 175 Einwohner (Ziel 2036: 298 Einwohner bei einer Kapazität von 473 Einwohnern per Ende 2018), und die unvermeidbare Restüberdimensionierung von 125 Einwohnern verbleibt trotz der ergriffenen Massnahmen.

Verhältnismässigkeit und Gleichbehandlung

Die Zuweisung einer Gartenfläche auf der Parzelle Nr. 818 ist aus mehreren Gründen verhältnismässig:

Erstens dient sie der Redimensionierung der überdimensionierten Bauzone (Art. 15 Abs. 2 LAT). Die Redimensionierung soll prioritär am Rand der Landwirtschaftszone erfolgen; die Parzelle Nr. 818 grenzt auf zwei Seiten an die Landwirtschaftszone und liegt am äussersten Rand des überbauten Gebiets.

Zweitens führt der Bau von Gebäuden auf dieser Parzelle nicht zu einer Verdichtung des überbauten Gebiets im Sinne von Art. 3 Abs. 3 lit. a bis LAT, sondern würde zu einer Stadtausdehnung führen. Die Beschwerdeführerin legt keine konkreten Verdichtungsinteressen dar.

Drittens bestehen patrimoniale Interessen: Das Dorf Bercher wurde im ISOS-Inventar von 2005 als Dorf von regionaler Bedeutung mit Schutzziel «a» qualifiziert. Die Parzelle Nr. 818 liegt am Südrand der historischen Siedlung und an einer «échappée dans l'environnement» (Durchblick in die Landschaft). Ein restriktives Nutzungsregime ist auch aus diesem Grund gerechtfertigt.

Viertens wiegen die privaten Interessen der Beschwerdeführerin weniger schwer: Die wirtschaftlichen Interessen an der Bebaubarkeit haben im Rahmen der Raumplanung und insbesondere bei der Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen nur relatives Gewicht. Zudem entspricht die Gartenflächennutzung der bisherigen tatsächlichen Nutzung als Garten der alten Bauernhausparzelle. Wäre die Parzelle Nr. 775 nicht 2021 geteilt worden (nachdem die Eigentümer von der anstehenden Revisionsprozedur informiert worden waren), hätte der Gartenbereich südlich des alten Bauernhauses ohnehin eine Gartenfläche erhalten. Schliesslich handelt es sich nicht um ein «déclassement» im üblichen Sinne, da die Parzelle nicht aus der Bauzone ausgezont wird; bestehende Bauten bleiben erhalten, und eine gewisse Nutzung (Garten, Kleinbauten) bleibt möglich.

Die Gleichbehandlungsrüge wird zurückgewiesen: Andere Parzellen im selben Sektor erhielten Bauflächen, weil sie entweder bereits überbaut sind oder andere Merkmale aufweisen (keine direkte Nachbarschaft zur Landwirtschaftszone, kein früherer Gartencharakter). Diese sachlichen Unterschiede rechtfertigen die unterschiedliche Behandlung.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die ständige Rechtsprechung zur Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen. Das Bundesgericht hat bereits mehrfach entschieden, dass das öffentliche Interesse an der Redimensionierung das Interesse an der Stabilität der Pläne und die privaten Interessen der Eigentümer überwiegen kann (BGE 144 II 41 E. 5.2). Die Zuweisung restriktiver Nutzungsregime innerhalb der Bauzone — hier eine Gartenfläche ohne Baufläche — ist ein zulässiges Instrument der Redimensionierung, das weniger stark in die Eigentumsposition eingreift als eine vollständige Auszonung. In BGer 1C_218/2020 vom 23. Juli 2021 wurde die Massnahme A11 des kantonalen Richtplans Waadt im aktuellen Redimensionierungszyklus als weiterhin massgeblich bestätigt.

Das Urteil präzisiert, dass die Zuweisung einer Gartenfläche auch im Zentrumsperimeter und im überbauten Gebiet zulässig sein kann, wenn die Redimensionierung dies erfordert und die betroffene Parzelle am Rand der Landwirtschaftszone liegt. Die patrimonialen Interessen (ISOS-Inventar) können ein zusätzliches Argument für ein restriktives Regime bilden, ohne allein entscheidend zu sein. Die in BGE 140 I 168 E. 4.2.1 und BGE 135 I 233 E. 3.1 dargelegten Grundsätze zur Verhältnismässigkeit von Eigentumsbeschränkungen im Planungsrecht werden angewendet und bestätigt.

Die zurückhaltende Überprüfung von Ermessensentscheidungen im Bereich der Zonengrenzziehung (BGE 113 Ia 444 E. 4b/ba) wird bestätigt, ebenso wie die relative Tragweite des Gleichbehandlungsgebots im Raumplanungsrecht (vgl. BGE 142 I 162 E. 3.7.2).

Siehe auch die Kommentierungen auf glossagens.ch zu Art. 26 BV und Art. 36 BV.

Art. 15 Abs. 2 LAT (SR 700) «Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.»

Art. 26 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Das Eigentum ist gewährleistet. 2 Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.»

Art. 36 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr. 2 Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein. 3 Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein. 4 Der Kerngehalt der Grundrechte ist unantastbar.»

Fazit

Das Bundesgericht bestätigt mit 1C_47/2025 die Rechtsprechung zur Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen und präzisiert, dass die Zuweisung einer Gartenfläche ohne Baurecht innerhalb der Bauzone ein verhältnismässiges Instrument der Redimensionierung sein kann. Die massgeblichen Faktoren sind: (1) die Parzelle liegt am Rand der Landwirtschaftszone, (2) ein Überdimensionierungsbedarf besteht, (3) die Parzelle wurde bisher als Garten genutzt, (4) patrimoniale Interessen stützen das restriktive Regime, und (5) bestehende Bauten bleiben erhalten, sodass nicht von einem «déclassement» gesprochen werden kann. Die Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Redimensionierungsinteresse und den privaten wirtschaftlichen Interessen der Eigentümerin fällt zulasten der letzteren aus, was im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung steht.