Executive Summary

• Kernpunkt: Die Abzugsfähigkeit einer Mäklerprovision von Fr. 255'000.-- und wertvermehrender Aufwendungen von Fr. 333'652.60 bei der Grundstückgewinnsteuer.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen; weder die Provisionszahlung noch die geltend gemachten Mehrkosten an wertvermehrenden Aufwendungen sind zum Abzug zuzulassen.
• Bedeutung: Bestätigung der strengen Beweislast der steuerpflichtigen Person bei Mäklerprovisionen (Nachweis von Vermittlungstätigkeit und Kausalität) und bei der Abgrenzung wertvermehrender von werterhaltenden Aufwendungen; der Neuwertvergleich als Annäherungslösung bleibt massgebend.

Sachverhalt

A.________ erwarb am 14. September 2007 im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens ein mit einem Wohnhaus/Gasthof überbautes Grundstück in V.________ (Kanton St. Gallen) für Fr. 361'000.--. Mit Kaufvertrag vom 5. Juli 2022 veräusserte er die Liegenschaft für Fr. 1'380'000.-- an eine Privatperson. In der Steuererklärung deklarierte er einen Grundstückgewinn von Fr. 194'774.--, wobei er neben Erwerbs- und Anlagekosten insbesondere eine Provisionszahlung von Fr. 255'000.-- an die B.________ AG (Nebenkosten) sowie wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 484'734.-- geltend machte.

Das Kantonale Steueramt veranlagte einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 1'005'123.--. Nach teilweiser Gutheissung der Einsprache wurde der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 877'549.-- reduziert, wobei wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 127'574.-- (Fr. 57'574.-- für Bar/Gästezimmer sowie ermessensweise Fr. 70'000.-- für den Dachausbau) anerkannt wurden. Die Provisionszahlung von Fr. 255'000.-- blieb vollumfänglich ausser Ansatz.

Die Vorinstanzen (Verwaltungsrekurskommission und Verwaltungsgericht) wiesen die Rechtsbehelfe ab. Das Verwaltungsgericht verneinte einen Abzug der Provision mangels Nachweises einer konkreten Vermittlungstätigkeit sowie wegen eines wirtschaftlichen Näheverhältnisses zwischen dem Beschwerdeführer und der B.________ AG. Hinsichtlich der wertvermehrenden Aufwendungen hielt es am Neuwertvergleich fest und erachtete den anerkannten Betrag von Fr. 127'574.-- als angemessen.

Erwägungen

Zuständigkeit und Verfahrensrechtliches

Die Beschwerde richtet sich als Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den Endentscheid des Verwaltungsgerichts (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Anfechtungsobjekt ist allein der Entscheid des Verwaltungsgerichts (Devolutiveffekt). Bei der harmonisierten kantonalen Steuerrechtsanwendung prüft das Bundesgericht mit freier Kognition, bei autonomem kantonalen Recht bloss auf Willkür (BGE 150 II 346 E. 1.5.2).

Neue Tatsachen und Beweismittel sind vor Bundesgericht nur zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Das Verkaufsdossier, das der Beschwerdeführer erstmals vor Bundesgericht einreichen wollte, war bereits vor dem Verwaltungsgericht strittig und daher unbeachtlich.

Rechtliches Gehör

Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs verneinte das Bundesgericht: Die Vorinstanz hatte die wesentlichen Überlegungen — wirtschaftliches Näheverhältnis und Beurteilung der Rechnung der E.________ GmbH — dargelegt, sodass eine sachgerechte Anfechtung möglich war.

Materielles Recht: Mäklerprovision (Fr. 255'000.--)

Das Bundesgericht bestätigte die Rechtsauffassung der Vorinstanz, dass eine Mäklerprovision als steuermindernde Tatsache nur berücksichtigt werden kann, wenn die steuerpflichtige Person neben dem Abschluss des Mäklervertrags und der Art der Mäklertätigkeit auch die zum Grundstücksverkauf führende Vermittlungstätigkeit, den Zahlungsnachweis sowie die Schwerverkäuflichkeit oder andere besondere Umstände belegt (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, § 10 N 173). Das Bundesgericht schloss sich der Würdigung an, dass das Schreiben von C.________ vom 14. Januar 2025 weder eine konkrete Vermittlungstätigkeit der B.________ AG noch die Kausalität zum Kaufvertrag nachweisen konnte. Der Umstand, dass C.________ nach dem Verkauf die G.________ AG gründete, ändert daran nichts.

Zudem bestätigte das Bundesgericht das Vorliegen eines wirtschaftlichen Näheverhältnisses: A.________ war bis 2020 Verwaltungsrat der B.________ AG und hatte seine Aktienbeteiligung an C.________ verkauft — ein wirtschaftliches Näheverhältnis zur B.________ AG lag damit nahe. Ob das Bundesrecht den Kantonen vorschreibt, inwieweit Mäklerprovisionen bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zuzulassen sind, verneinte das Gericht unter Verweis auf BGer 2C_719/2017 vom 26. April 2019, E. 2.3: Die Kantone haben insoweit Gestaltungsspielraum.

Art. 12 Abs. 1 StHG (SR 642.14) Kommentierung auf glossagens.ch

«Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.»

Art. 413 Abs. 1 OR (SR 220) «Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.»

Materielles Recht: Wertvermehrende Aufwendungen

Hinsichtlich der streitigen wertvermehrenden Aufwendungen (Differenz zwischen den geltend gemachten Fr. 333'652.60 und den bereits anerkannten Fr. 127'574.--) hielt das Bundesgericht fest, dass bei Sanierung einer Altliegenschaft regelmässig ein erheblicher Anteil werterhaltender Instandstellungs- und Unterhaltskosten anfällt. Diese Abgrenzung obliegt der steuerpflichtigen Person, welche die notwendigen Schätzungsgrundlagen zu beschaffen hat (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, § 10 N 157; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das St. Gallische Steuerrecht, V. Rz. 88).

Da der Beschwerdeführer keine konkrete Begründung dafür lieferte, inwiefern den angeführten Aufwänden überwiegend wertvermehrender Charakter zukommen soll, und die Rechnung der E.________ GmbH vom 5. September 2009 offensichtlich auch werterhaltende Sanierungsarbeiten umfasste, bestätigte das Bundesgericht die Neuwertvergleichsberechnung der Vorinstanz. Diese hatte ausgehend von der GVA-Schätzung 2012 einen Wertvermehrungsanteil von Fr. 127'574.-- ermittelt, der — mangels substantiierter Einwände des Beschwerdeführers — nicht zu korrigieren war.

Art. 2 Abs. 1 lit. d StHG (SR 642.14) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Die Kantone erheben folgende Steuern: d. eine Grundstückgewinnsteuer.»

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die etablierte Rechtsprechung zur Grundstückgewinnsteuer in drei zentralen Punkten:

1. Mäklerprovision und wirtschaftliches Näheverhältnis: Das Bundesgericht bekräftigt die Grundsätze aus BGE 143 II 382 E. 3.2 und BGer 2C_719/2017 vom 26. April 2019 E. 2.3, wonach die Kantone bei der Zulassung von Mäklerprovisionen als Anlagekosten einen Gestaltungsspielraum haben und bei einem wirtschaftlichen Näheverhältnis zwischen Verkäufer und Vermittler eine besondere Prüfungsintensität geboten ist. Die Beweislast für die konkrete Vermittlungstätigkeit und deren Kausalität trägt die steuerpflichtige Person.

2. Abgrenzung wertvermehrend/wererhaltend: Das Urteil schliesst sich der ständigen Praxis an (vgl. auch BGE 151 II 794 E. 3.1), wonach bei Umbauten an Altliegenschaften die werterhaltenden Anteile von den wertvermehrenden zu trennen sind und die steuerpflichtige Person die Beweislast dafür trägt, welche Aufwendungen über die blosse Werterhaltung hinausgehen.

3. Neuwertvergleich als Annäherungslösung: Wo die steuerpflichtige Person den wertvermehrenden Charakter nicht konkret belegt, bleibt der Neuwertvergleich als taugliche Schätzmethode bestehen (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, V. Rz. 89). Die GVA-Schätzung bleibt massgeblich, solange keine substantiierten Einwände dagegen vorgebracht werden.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Weder die Provisionszahlung von Fr. 255'000.-- an die B.________ AG noch die darüber hinaus geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 206'078.60 (Differenz zwischen Fr. 333'652.60 und Fr. 127'574.--) sind zum Abzug zuzulassen. Die strengen Beweislastregeln bei der Grundstückgewinnsteuer — sowohl für die Mäklerprovision (Nachweis von Vermittlungstätigkeit und Kausalität) als auch für die Qualifikation von Aufwendungen als wertvermehrend — setzen sich durch. Der Neuwertvergleich bleibt als praktikable Annäherungslösung bestehen, wenn die steuerpflichtige Person ihre Behauptungen nicht substanziiert belegt.