Executive Summary

• Kernpunkt: Streit um das Vorkaufsrecht des Pächters bei Zwangsversteigerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks – der Beschwerdeführer (Höchstbietender) bestreitet, dass die Mindestpachtdauer erreicht sei.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, substituiert jedoch die Begründung: Die Frage der Existenz des Vorkaufsrechts des Pächters ist eine solche des materiellen Rechts und gehört vor den Zivilrichter, nicht vor die Schuldbetreibungs- und Konkursbehörden. Die kantonale Instanz hätte die Beschwerde als unzulässig erklären müssen.
• Bedeutung: Klarstellung, dass Streitigkeiten über das Bestehen eines Vorkaufsrechts nach LDFR bei Zwangsversteigerungen ausschliesslich dem Zivilrichter zustehen – die Beschwerde nach Art. 17 SchKG ist dafür nicht das richtige Mittel. Bestätigung der konstanten Rechtsprechung (BGE 129 III 186, 129 III 693).
• Zusätzlich: Eine Beschwerde gegen den Zuschlag kann höchstens zur Aufhebung der Versteigerung und zur Ansetzung neuer Steigerungen führen, nie zum Austausch des Zuschlagsempfängers (BGE 119 III 74).
• Keine Korrektur: Trotz fehlerhafter Sachbehandlung (Sachentscheid statt Nichteintretensentscheidung) nimmt das Bundesgericht keine Korrektur vor, da der Beschwerdeführer kein Interesse an einer solchen nachweist.

Sachverhalt

Am 7. November 2025 fand beim Betreibungsamt Greyerz (Office des poursuites de la Gruyère) die Zwangsversteigerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in der Gemeinde U.________ statt. A.________ (Beschwerdeführer) gab das höchste Gebot über CHF 550'000 ab. Der Pächter B.________ übte jedoch sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach Art. 47 Abs. 2 LDFR aus, worauf ihm das Grundstück zugeschlagen wurde.

A.________ erhob Beschwerde gegen den Zuschlag und bestritt das Bestehen des Vorkaufsrechts des Pächters. Er beantragte die Aufhebung der Zuschlagerteilung an den Pächter und die Zuschlagerteilung an sich selbst. Die kantonale Aufsichtsbehörde (Chambre des poursuites et faillites des Tribunal cantonal de l'État de Fribourg) trat auf die Beschwerde ein und wies sie in der Sache ab mit der Begründung, der Pächter erfülle die Voraussetzungen des Art. 47 Abs. 2 LDFR.

A.________ zieht mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit

Das Bundesgericht bejaht die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG) ohne Streitwertanforderung (Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG).

Die Beschwerdelegitimation (Art. 76 Abs. 1 BGG) wird bejaht: Als Höchstbietender, der den Zuschlag nicht erhielt, hat der Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des Entscheids.

Massgebliches Recht: Vorkaufsrecht bei Zwangsversteigerung

Das Urteil legt die massgeblichen Rechtsgrundlagen dar:

Art. 681 Abs. 1 ZGB (SR 210) «Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei der Zwangsversteigerung ausgeübt werden, aber nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschlagen wird; im Übrigen können die gesetzlichen Vorkaufsrechte unter den Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertraglichen Vorkaufsrechte gelten.»

Art. 47 Abs. 2 LDFR (SR 211.412.11) «Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn: a. die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist und b. der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt.»

Dazu kommt Art. 682a ZGB, wonach Vorkaufsrechte an landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (LDFR) unterstehen. Die Mindestpachtdauer für landwirtschaftliche Grundstücke beträgt gemäss Art. 7 Abs. 1 LPG sechs Jahre.

Verfahren bei Ausübung des Vorkaufsrechts: Art. 60a ORFI

Art. 60a Abs. 1 ORFI (SR 281.42) wiederholt den Grundsatz von Art. 681 Abs. 1 ZGB: Gesetzliche Vorkaufsrechte können nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen des Zuschlags ausgeübt werden. Nach dreimaligem Ausruf des Höchstgebots hat der Steigerungsleiter die anwesenden oder vertretenen Inhaber gesetzlicher Vorkaufsrechte aufzufordern, sich über die Ausübung zu erklären (Abs. 3). Erklärt ein Berechtigter, er wolle das Vorkaufsrecht ausüben, wird ihm der Zuschlag erteilt (Abs. 4 Satz 1).

Zuständigkeit: Beschwerde vs. Zivilklage

Bisherige Rechtsprechung

Das Bundesgericht stützt sich auf seine konstante Rechtsprechung, wonach Streitigkeiten über das Bestehen eines Vorkaufsrechts des Pächters ausschliesslich vor dem Zivilrichter zu beurteilen sind. Dies betrifft insbesondere die Frage, ob ein Vorkaufsfall vorliegt oder ob die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erfüllt sind (BGE 129 III 186 E. 2.1; 129 III 693 E. 3; BGer 2C_602/2023 E. 7).

Die Frage, ob das Vorkaufsrecht nach Art. 47 LDFR tatsächlich besteht, kann nicht Gegenstand einer Beschwerde nach Art. 17 SchKG sein (BGer 7B.60/2004 E. 2.2.2; vgl. aber BGer 5A_971/2013 E. 3.2, wo die Frage offen gelassen wurde).

Umfang der Beschwerde gegen den Zuschlag: Art. 132a SchKG

Zudem gilt gemäss Rechtsprechung, dass eine Beschwerde gegen den Zuschlag bei Zwangsversteigerungen nur zur Aufhebung der Versteigerung und zur Ansetzung neuer Steigerungen führen kann, nicht aber zum blossen Austausch des Zuschlagsempfängers:

Art. 132a Abs. 1 SchKG (SR 281.1) «Die Verwertung kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden.»

Ein Schlussantrag, der auf Zuschlagerteilung an den Beschwerdeführer gerichtet ist, ist unzulässig (BGE 119 III 74 E. 1a; 57 III 127; BGer 7B.109/2003 E. 1.3; 5P.347/1994 E. 4; Bettschart, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2. Aufl. 2025, N. 6a zu Art. 132a SchKG; Roth, in Basler Kommentar, SchKG, 3. Aufl. 2021, N. 13 und 37 zu Art. 132a SchKG).

Anwendung auf den Fall

Der Beschwerdeführer bestreitet die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts des Pächters: Er macht geltend, der Abschluss eines neuen Pachtvertrags im Jahr 2023 durch drei Personen (den Pächter und seine zwei Söhne) habe die Kontinuität des ursprünglichen Pachtverhältnisses unterbrochen, sodass die Mindestpachtdauer nicht erfüllt sei.

Das Bundesgericht stellt fest, dass diese Einwendungen das materielle Recht – nämlich die Frage, ob das Vorkaufsrecht tatsächlich besteht – betreffen. Solche Fragen gehören nach gefestigter Rechtsprechung und einhelliger Lehre ausschliesslich vor den Zivilrichter. Die Schuldbetreibungsbehörden sind nicht befugt, über die Anwendbarkeit des materiellen Rechts im Beschwerdeweg zu befinden.

Die kantonale Instanz hätte die Beschwerde daher als unzulässig erklären müssen, anstatt sachlich darauf einzutreten. Das Bundesgericht weist die Beschwerde mit Substitutionsbegründung ab.

Fehlendes Interesse an Korrektur

Das Bundesgericht verzichtet auf eine Korrektur des angefochtenen Entscheids (d.h. die Formelle Nichteintretensentscheidung statt Sachentscheid). Es stellt fest, dass der Beschwerdeführer kein dargetanes oder offensichtliches Interesse an einer solchen Korrektur hat, da der sachliche Unterschied zwischen einer Abweisung und einer Nichteintretensverfügung für ihn ohne praktische Relevanz wäre (BGE 142 III 643 E. 3.3; BGer 5A_898/2024 E. 3.5).

Nebenpunkt: Fehlende Erwähnung früherer Pachtverträge

Der Beschwerdeführer rügt zudem, frühere Pachtverhältnisse seien in den Versteigerungsunterlagen nicht erwähnt worden. Da die Hauptsache bereits mangels Zuständigkeit der Beschwerdebehörde abzuweisen ist, tritt das Bundesgericht auf diesen Punkt nicht ein (E. 4.4).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die konstante Rechtsprechung zur Abgrenzung der Zuständigkeiten zwischen Beschwerdebehörden im Betreibungswesen und Zivilgerichten bei Streitigkeiten über gesetzliche Vorkaufsrechte:

1. BGE 129 III 186 und BGE 129 III 693: Die Grundentscheidung, wonach Streitigkeiten über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts ausschliesslich dem Zivilrichter zustehen, wird bestätigt.

2. BGer 7B.60/2004: Explizite Aussage, dass die Frage der Existenz eines Vorkaufsrechts nach Art. 47 LDFR nicht Gegenstand einer Beschwerde nach Art. 17 SchKG sein kann – wird bestätigt.

3. BGer 2C_602/2023 (E. 7): Bestätigt die ausschliessliche Zuständigkeit des Zivilrichters für Fragen des Vorkaufsrechts nach LDFR – wird bestätigt.

4. BGer 5A_971/2013 (E. 3.2): Hatte die Frage offengelassen – das vorliegende Urteil schliesst diese Lücke und klärt, dass die Zuständigkeit des Zivilrichters auch bei Streitigkeiten im Rahmen einer Zwangsversteigerung ausschliesslich ist.

5. BGE 119 III 74 und BGE 57 III 127: Die Regel, dass eine Beschwerde gegen den Zuschlag nur zur Aufhebung der Versteigerung führen kann, nicht zum Austausch des Zuschlagsempfängers – wird bestätigt.

6. BGer 5A.33/2004: Ein vergleichbarer Sachverhalt, in dem der Zivilrichter angerufen wurde, bestätigt die richtige prozessuale Vorgehensweise.

Die Lehre (Feuz, Piotet, Häberlin/Winkler, Mooser, Emery, Müller) wird durchgehend bestätigt: Das Betreibungsamt kann im Rahmen der Beschwerde nicht über materiell-rechtliche Fragen des Vorkaufsrechts befinden. Die Parteien müssen den Zivilrichter anrufen, und zwar innerhalb einer vom Betreibungsamt anzusetzenden Frist oder, mangels einer solchen Ansetzung, im besten nützlichen Termin.

Fazit

Das Urteil 5A_1100/2025 bestätigt die klare Kompetenzabgrenzung zwischen Beschwerdebehörden im Betreibungswesen und Zivilgerichten bei Streitigkeiten über gesetzliche Vorkaufsrechte nach dem bäuerlichen Bodenrecht. Wer das Bestehen eines Vorkaufsrechts nach Art. 47 LDFR bestreitet – sei es wegen fehlender Mindestpachtdauer, fehlender Betriebszugehörigkeit oder anderer materiell-rechtlicher Voraussetzungen –, muss den Zivilrichter anrufen. Die Beschwerde nach Art. 17 SchKG ist dafür nicht das richtige Rechtsmittel. Zudem kann eine Beschwerde gegen den Zuschlag ohnehin nur zur Aufhebung der Versteigerung führen, nicht zum Austausch des Zuschlagsempfängers.

Praktisch bedeutet dies: Der Höchstbietende, der das Vorkaufsrecht des Pächters bestreitet, muss separate Zivilklage erheben, anstatt (oder zusätzlich zu) einer Beschwerde gegen den Zuschlag. Das Betreibungsamt hat die materiell-rechtliche Prüfung des Vorkaufsrechts nicht vorzunehmen und die betroffenen Parteien nötigenfalls über die Anrufung des Zivilrichters zu informieren.