Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Beklagter substanziiert seine Verrechnungseinrede nicht, wenn er "Zusatzarbeiten" nur pauschal behauptet, ohne in Einzeltatsachen zergliedert darzulegen, worin diese bestanden, wer wann welche Leistung erbracht hat und wieso sie nicht bereits vertraglich abgegolten sind; das Beweisverfahren ersetzt keine fehlende Substanziierung.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Vorinstanzen verletzten kein Bundesrecht, indem sie die Verrechnungsforderung als nicht hinreichend substanziiert erachteten, die streitige "Rückzahlungsklausel" nicht als Konventionalstrafe qualifizierten und den Grundlagenirrtum als verspätet geltend gemacht verneinten.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt die strenge Substanziierungslast bei Verrechnungseinreden und präzisiert, dass ein Gutachten oder eine Parteibefragung fehlende Tatsachenbehauptungen nicht zu ersetzen vermögen; ausserdem wird die Grenze zwischen Rückzahlungsklausel und Konventionalstrafe anhand des Wortlauts ("zurück zu bezahlen") und des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem gezogen.

Sachverhalt

Die B.________ AG (Beschwerdegegnerin) und A.________, Inhaber des Einzelunternehmens C.________ (Beschwerdeführer), gingen Ende 2016 eine vertragliche Zusammenarbeit zur Entwicklung des Bauprojekts "D.________" in U.________ und zur Vermittlung eines Käufers ein. Die Parteien schlossen einen Exklusivvertrag und später einen "Zusatzvertrag" vom 13./21. Juni 2018 ab, der eine Pauschalvergütung von Fr. 200'000.-- sowie eine Klausel (Ziffer 1/h) enthielt, wonach der Beschwerdeführer bei Nichteintritt einer Bedingung Fr. 100'000.-- "zurück zu bezahlen" hatte.

Die Beschwerdegegnerin klagte auf Zahlung von Fr. 100'000.-- zuzüglich Zins. Der Beschwerdeführer erhob eine Verrechnungseinrede mit angeblichen Zusatzarbeiten und berief sich auf die "Rückzahlungsklausel", die er als Konventionalstrafe qualifizierte; eventualiter machte er einen Grundlagenirrtum geltend. Das Regionalgericht Bern-Mittelland hiess die Klage am 25. Januar 2024 gut. Das Obergericht des Kantons Bern wies die Berufung am 3. April 2025 ab. Dagegen richtet sich die Beschwerde in Zivilsachen.

Erwägungen

1. Zulässigkeit

Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG) in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der Streitwert von Fr. 30'000.-- ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG), die Beschwerdefrist gewahrt (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde wird eingetreten, vorbehaltlich hinreichender Begründung.

Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), behandelt aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 140 III 86 E. 2). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt der Vorinstanz zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG); Abweichungen sind nur bei Willkür oder Bundesrechtswidrigkeit möglich (Art. 105 Abs. 2 BGG), und die Rüge hat dem strengen Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG zu genügen.

2. Substanziierung der Verrechnungseinrede

2.1 Rechtlicher Rahmen

Der Beschwerdeführer beanstandet, dass über seine Verrechnungseinrede kein Beweis abgenommen wurde, weil die Vorinstanzen seine behaupteten "notwendigen Zusatzarbeiten" als nicht hinreichend substanziiert erachteten.

Das Bundesgericht stellt die massgeblichen Grundsätze dar:

Nach Art. 8 ZGB hat jene Partei das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, die aus ihr Rechte ableitet. Die klagende Partei beweist die rechtsbegründenden Tatsachen, die beklagte Partei die rechtshindernden oder rechtsaufhebenden Tatsachen — wie eine Verrechnungsforderung (BGE 148 III 105 E. 3.3.1; 141 III 241 E. 3.1). Gegenstand des Beweises sind rechtserhebliche, streitige Tatsachen (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Eine Beweisabnahme setzt substanziierte Tatsachenbehauptungen voraus, die von der Gegenseite genügend substanziiert bestritten werden (BGE 144 III 67 E. 2.1).

Art. 8 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet.»

Nach dem Verhandlungsgrundsatz (Art. 55 Abs. 1 ZPO) haben die Parteien die Tatsachen zu behaupten, auf die sie ihre Ansprüche stützen, und die Beweismittel anzugeben. Eine Tatsachenbehauptung braucht nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es genügt, wenn die Tatsachen in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2). Wird der schlüssige Tatsachenvortrag jedoch von der Gegenpartei bestritten, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast: Die Vorbringen sind dann in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; 127 III 365 E. 2b). Das Beweisverfahren dient nicht dazu, fehlende Behauptungen zu ersetzen (BGE 144 III 67 E. 2.1). Die Klage muss Tatsachenbehauptungen und Beweismittel enthalten (Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO).

2.2 Anwendung auf den Einzelfall

Die Vorinstanzen stellten fest, dass der Beschwerdeführer lediglich pauschal vorgetragen hatte, er habe "Mehrleistungen in erheblichem Umfang" bzw. "notwendige Zusatzarbeiten" erbracht, namentlich ein "Vorprojekt" erstellt und einen Bauökonomen und Urbanisten beigezogen. Er hatte jedoch nicht dargetan, was das angeblich bestellte Vorprojekt umfasste, wann dadurch welche Leistungen seinerseits bzw. von Dritten notwendig wurden, und wann wer welche dieser Leistungen in welchem Umfang erbracht hatte. Auch hatte er nicht aufgezeigt, inwiefern diese Leistungen nicht bereits von den bestehenden Verträgen abgedeckt waren — der Exklusivvertrag enthielt ein Schrifterfordernis für Änderungen. Der Beschwerdeführer bezifferte lediglich seine Arbeitsstunden (über 1'250) und den Wert des Vorprojekts (Fr. 300'000.--), ohne diese Zahlen einer konkreten Leistungszuschreibung zu unterziehen.

Das Bundesgericht bestätigt die Vorinstanzen ausdrücklich: Der Beschwerdeführer bringt auch vor Bundesgericht lediglich vor, er habe vorläufige Aufwände von EUR 350'000.-- sowie Drittkosten von EUR 18'400.-- geltend gemacht. Aus diesen Vorbringen ergibt sich "in keiner Weise", was das Vorprojekt im Unterschied zur vereinbarten Machbarkeitsstudie genau umfasste, wer wann welche Leistungen erbracht haben soll und inwiefern diese nicht bereits in den bisherigen Vereinbarungen enthalten waren. Die Beschwerdegegnerin hatte die Vorbringen hinreichend bestritten, sodass eine vertiefte Substanziierungslast galt. Diese hatte der Beschwerdeführer nicht erfüllt.

Das Bundesgericht hält ausdrücklich fest, dass die angebotene Parteibefragung zur Objektivierung der behaupteten Leistungen "von vornherein nicht geeignet" gewesen wäre und dass auch ein Gutachten ohne objektivierbare Grundlagen wie Arbeitsrapporte nicht tauglich gewesen wäre. Es bestätigt damit die Rechtsprechung, wonach das Beweisverfahren nicht dazu dient, mangelhafte Vorbringen der Parteien zu ergänzen (vgl. Urteil 5A_589/2023 vom 18. April 2024 E. 3.5.5).

Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der Beweisverfügung verfängt nicht: Der Beschwerdeführer macht nicht geltend, von der Beweislastverteilung oder den vorgesehenen Beweismassnahmen überrascht worden zu sein. Er erhebt im Kern dieselbe Rüge, die die Erstinstanz bereits verworfen hatte.

3. Vertragsauslegung der "Rückzahlungsklausel" und Konventionalstrafe

3.1 Grundsätze der Vertragsauslegung

Für das Zustandekommen und die Auslegung einer Vereinbarung ist massgebend, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend gewollt haben; die empirische (subjektive) Auslegung hat Vorrang vor der normativen (objektivierten) (BGE 138 III 659 E. 4.2.1). Nur wenn der übereinstimmende wirkliche Wille unbewiesen bleibt, ist nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Das Bundesgericht überprüft die objektivierte Auslegung als Rechtsfrage, ist aber an die festgestellten äusseren Umstände gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG).

3.2 Qualifikation als Rückzahlungsklausel vs. Konventionalstrafe

Die Vorinstanzen legten Ziffer 1/h des Zusatzvertrags als Rückzahlungsklausel aus: Der Wortlaut "zurück zu bezahlen" impliziere, dass zuvor eine Leistung geflossen sei — die Pauschalvergütung von Fr. 200'000.--. Die Klausel mache die Rückzahlung von der Leistung eines Dritten abhängig (Unterzeichnung einer Betreibergesellschaft), was näher an einer Erfüllungsgarantie oder einem selbständigen Garantieversprechen liege als an einer verschuldensabhängigen Konventionalstrafe. Entscheidend ist zudem, dass der Beschwerdeführer die Bestimmung selbst formuliert hatte, weshalb der Grundsatz in dubio contra stipulatorem zu seinen Lasten wirkt: Die Beschwerdegegnerin durfte die Klausel nicht als Konventionalstrafe verstehen müssen.

Art. 163 OR (SR 220) «1 Die Konventionalstrafe kann von den Parteien in beliebiger Höhe bestimmt werden. 2 Sie kann nicht gefordert werden, wenn sie ein widerrechtliches oder unsittliches Versprechen bekräftigen soll und, mangels anderer Abrede, wenn die Erfüllung durch einen vom Schuldner nicht zu vertretenden Umstand unmöglich geworden ist. 3 Übermässig hohe Konventionalstrafen hat der Richter nach seinem Ermessen herabzusetzen.»

Das Bundesgericht bestätigt diese Auslegung. Der Beschwerdeführer setzt sich mit der Begründung der Vorinstanzen nicht hinreichend auseinander, sondern beschränkt sich darauf, den Entscheid als "absolut unhaltbar" und "realitätsfremd" zu bezeichnen. Sein Argument, er habe den Betrag in das Projekt investiert, weshalb nichts "zurückbezahlt" werden könne, erschliesst sich nicht als tauglicher Einwand gegen die Würdigung der Klausel als Rückzahlungsvereinbarung.

Die Eventualbegründung der Erstinstanz, wonach selbst bei Annahme einer Konventionalstrafe weder Nichtigkeit wegen Unmöglichkeit (Art. 163 Abs. 2 OR) noch Herabsetzung wegen Übermässigkeit (Art. 163 Abs. 3 OR) begründet wäre, wird ebenfalls bestätigt. Die Gesetzesänderung des kantonalen Raumplanungsgesetzes war bereits im September 2016 — vor Abschluss des Zusatzvertrags vom Juni 2018 — beschlossen, also bekannt. Eine Fachperson hätte dies einplanen müssen. Dass der Beschwerdeführer in seinem eigenen Vertragsentwurf vom Juni 2019 an der Frist bis 31. Dezember 2019 festhielt, obwohl ihm die angeblich neuen Anforderungen längst bekannt waren, spricht gegen einen unverschuldeten Unmöglichkeitsgrund. Bezüglich der Herabsetzung nach Art. 163 Abs. 3 OR legt der Beschwerdeführer nicht dar, inwiefern zwischen den Fr. 100'000.-- und dem Interesse der Beschwerdegegnerin (projektierter Erlös von mindestens Fr. 15 Millionen, Provision von 5%) ein krasses Missverhältnis bestehen sollte (vgl. BGE 133 III 201 E. 5.2; Urteil 4A_202/2024 vom 24. September 2024 E. 4.1.2).

4. Grundlagenirrtum

4.1 Rechtlicher Rahmen

Der Beschwerdeführer macht geltend, er sei einem Grundlagenirrtum (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR) unterlegen, weil er bei Vertragsabschluss nicht mit der Praxisänderung der Walliser Behörden rechnen konnte, die neue Anforderungen an das Projekt stellte.

Art. 24 OR (SR 220) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Der Irrtum ist namentlich in folgenden Fällen ein wesentlicher: [...] 4. wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde. 2 Bezieht sich dagegen der Irrtum nur auf den Beweggrund zum Vertragsabschlusses, so ist er nicht wesentlich. 3 Blosse Rechnungsfehler hindern die Verbindlichkeit des Vertrages nicht, sind aber zu berichtigen.»

Die Genehmigungsfrist für die Anfechtung wegen Irrtums beträgt ein Jahr ab Entdeckung des Irrtums (Art. 31 Abs. 1 und 2 OR).

4.2 Verspätete Geltendmachung

Die Vorinstanz stellte fest, dass der Beschwerdeführer spätestens im Februar 2019 von den geänderten Anforderungen der Walliser Behörden Kenntnis erlangt hatte — gestützt auf rund zehn Gespräche der Parteien zwischen September 2017 und März 2019, seine eigene Angabe, beim zweiten Treffen von den Auswirkungen des revidierten Raumplanungsgesetzes erfahren zu haben, und sein Vorbringen in der Duplik, wonach er bereits am 4. Oktober 2018 die Beschwerdegegnerin auf die zusätzlichen Kosten der neuen Gesetzgebung hingewiesen habe. Die Präambel seines eigenen Vertragsentwurfs vom 5. Juni 2019 erwähnt das Projektbankgespräch vom 27. Februar 2019 mit Bezug auf die Schwierigkeiten des neuen Raumplanungsgesetzes. Mit der Geltendmachung des Grundlagenirrtums am 14. März 2020 verpasste er die Einjahresfrist (Art. 31 Abs. 1 und 2 OR).

Zudem verneinten die Vorinstanzen das Vorliegen eines Grundlagenirrtums überhaupt: Der Beschwerdeführer legte weder dar, dass die behauptete Prognose Grundlage des Vertragsabschlusses gewesen wäre, noch dass die Beschwerdegegnerin deren Wesentlichkeit hätte erkennen müssen. Er setzte sich mit den entsprechenden Erwägungen der Erstinstanz nicht hinreichend auseinander, sondern verwies pauschal auf frühere Verfahrensstadien.

Das Bundesgericht bestätigt dies: Die Vorinstanz verfiel nicht in Willkür bei der Feststellung des Kenntnisstandes. Der Beschwerdeführer belässt es bei der blossen Wiederholung seiner Darstellung, ohne die vorinstanzlichen Feststellungen als geradezu unhaltbar zu qualifizieren. Er genügt damit weder den Begründungsanforderungen (BGE 143 II 283 E. 1.2.3; 140 III 115 E. 2) noch weist er die Feststellungen als willkürlich aus.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil 4A_244/2025 bestätigt die etablierte Rechtsprechung in mehreren Dimensionen:

Substanziierungslast bei Verrechnungseinreden: Das Urteil reiht sich in die ständige Rechtsprechung ein, wonach das Beweisverfahren fehlende Tatsachenbehauptungen nicht ersetzt (BGE 144 III 67 E. 2.1) und die Substanziierungslast bei bestrittenen Gegenforderungen eine zergliederte Darlegung in Einzeltatsachen verlangt (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; 127 III 365 E. 2b). Es präzisiert, dass auch Gutachten und Parteibefragungen als Beweismittel ungeeignet sind, wenn keine objektivierbaren Grundlagen (z.B. Arbeitsrapporte) vorliegen — ein praktisch bedeutsamer Aspekt für Bauprojektstreitigkeiten, in denen die Auftragnehmerseite oft über keine strukturierte Zeiterfassung verfügt. Damit wird die Schwelle für die Substanziierung von Gegenforderungen in komplexen, langjährigen Vertragsbeziehungen noch einmal verdeutlicht.

Vertragsauslegung und Konventionalstrafe: Die Abgrenzung zwischen Rückzahlungsklausel und Konventionalstrafe anhand des Wortlauts ("zurück zu bezahlen") und des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem bestätigt die ständige Rechtsprechung zur objektivierten Vertragsauslegung (BGE 138 III 659 E. 4.2.1). Die Erwägungen zur Herabsetzung nach Art. 163 Abs. 3 OR stehen im Einklang mit BGE 133 III 201 E. 5.2, wonach ein "krasses Missverhältnis" zwischen Strafe und Gläubigerinteresse Voraussetzung für die Herabsetzung ist. Die Feststellung, dass Fr. 100'000.-- bei einem projektierten Erlös von Fr. 15 Millionen nicht krass übermässig sind, bestätigt die grosszügige Haltung des Bundesgerichts bei geschäftlich bedeutsamen Verträgen.

Grundlagenirrtum und Jahresfrist: Die Verneinung des Grundlagenirrtums und die Beurteilung der Jahresfrist nach Art. 31 Abs. 1 OR entsprechen der ständigen Praxis. Der Umstand, dass der Beschwerdeführer die Gesetzesänderung bereits im Oktober 2018 thematisiert hatte und in seinem eigenen Vertragsentwurf vom Juni 2019 die Frist bestätigte, ist ein typisches Beispiel für die Schwierigkeit, einen Grundlagenirrtum nachträglich geltend zu machen, wenn die Irrtumsbehauptung im Widerspruch zum eigenen früheren Verhalten steht. Das Urteil illustriert damit die in BGE 140 III 115 E. 2 und BGE 143 II 283 E. 1.2.3 formulierten Begründungsanforderungen, die an die Rüge eines Grundlagenirrtums vor Bundesgericht gestellt werden.

Insgesamt ist das Urteil eine konsequente Anwendung und Bekräftigung der etablierten Rechtsprechung zur prozessualen Substanziierungslast und zur Vertragsauslegung, ohne dass neue rechtliche Massstäbe gesetzt würden. Die praktische Bedeutung liegt in der Klarstellung, dass die Substanziierungslast auch bei langjährigen, komplexen Vertragsbeziehungen nicht gelockert wird und dass der Grundsatz in dubio contra stipulatorem bei selbst verfassten Klauseln des Vertragspartners eine scharfe Klinge darstellt.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde vollumfänglich ab. Der Beschwerdeführer hat die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- zu tragen und die Beschwerdegegnerin mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen. Das Urteil illustriert drei zentrale prozessuale und materiellrechtliche Lektionen:

Erstens: Eine Verrechnungseinrede muss — wenn sie bestritten wird — in Einzeltatsachen zergliedert dargelegt werden. Pauschale Behauptungen über "Zusatzarbeiten" ohne konkrete Leistungszuschreibung, ohne zeitliche Zuordnung und ohne Abgrenzung zum vertraglich Geschuldeten genügen nicht. Weder ein Gutachten noch eine Parteibefragung können diese Lücke schliessen.

Zweitens: Der Wortlaut einer Vertragsklausel ist massgebend, wenn ein übereinstimmender Parteiwille nicht erstellt ist. Wer eine Klausel selbst verfasst, muss sich nach in dubio contra stipulatorem eine Auslegung zu seinen Ungunsten gefallen lassen.

Drittens: Ein Grundlagenirrtum muss innerhalb eines Jahres ab Entdeckung geltend gemacht werden (Art. 31 Abs. 1 OR). Eigenes Verhalten, das mit der Irrtumsbehauptung in Widerspruch steht — etwa das Festhalten an der Vertragsfrist in einem selbst verfassten Entwurf nach Kenntniserlangung — untergräbt die Glaubwürdigkeit der Rüge und genügt vor Bundesgericht nicht den Begründungsanforderungen.