Executive Summary

• Kernpunkt: Die Beschwerdeführer (Eigentümer bzw. Verwalter der zwangsversteigerten Grundstücke) wandten sich gegen die Transfereingabe ins Grundbuch zugunsten der Ersteigerin und verlangten die Revokation der Zuschläge, weil die Ersteigerin angeblich Zinsmoratoriumszinsen von 5 % auf den Kaufpreisrest nicht bezahlt habe, und somit der volle Preis nicht eingegangen sei.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerden ab, da die Ersteigerin zu keinem Zeitpunkt in Zahlungsverzug (Moratorium) geraten ist und die Voraussetzungen von Art. 143 SchKG und Art. 63 ORFI nicht erfüllt sind. Die Zuschläge sind bestandskräftig, und das Grundbuchamt hat den Eigentumstransfer bereits verfügt.
• Bedeutung: Der Entscheid bestätigt die Dogmatik des Zahlungsverzugs bei der Zwangsversteigerung: Der Zinsverzug des Ersteigerers kann die Zuschlagsrevokation nur auslösen, wenn das Betreibungsamt einen Zahlungstermin gewährt hat und der Ersteigerer sich im Moratorium befindet; spontane Zahlung ohne gesetzte Frist begründet keinen Verzug im Sinne von Art. 143 SchKG. Damit wird die in BGE 128 III 104 und BGE 108 III 17 entwickelte Rechtsprechung bestätigt und präzisiert.

Sachverhalt

A. Ausgangslage und vorherige Verfahren

A.______ ist Eigentümer des Grundstücks RF xxx in der Gemeinde U.______ und Verwalter der B.______ SA, dem das Grundstück RF yyy derselben Gemeinde gehört. Beide Grundstücke wurden im Rahmen von Pfandverwertungsverfahren am 27. Februar 2024 öffentlich versteigert und der C.______ SA zugeschlagen — RF xxx für 3'700'000 Fr. und RF yyy für 1'104'016.55 Fr.

A.______ und B.______ SA erhoben Beschwerden gegen die Zuschlagsentscheide, die in allen Instanzen abgewiesen wurden (letztinstanzlich durch BGer 5A_40/2025 und 5A_31/2025 vom 9. Mai 2025). Gleichzeitig hatte die Ersteigerin C.______ SA die Steigerungsprotokolle angefochten, weil der Beginn der 5%-Moratoriumszinsen auf den Kaufpreisrest falsch festgelegt worden sei. Die kantonale Aufsichtsbehörde hiess diese Beschwerden am 20. Dezember 2024 teilweise gut und strich die entsprechenden Passagen aus den Protokollen, wonach der Restpreis bis zum 27. Mai 2024 mit 5 % Zins zu bezahlen gewesen wäre. Sie wies das Betreibungsamt an, einen neuen Zahlungstermin erst nach Rechtskraft der Zuschläge zu setzen. Die dagegen gerichteten Beschwerden von A.______ und B.______ SA wurden vom Bundesgericht als unzulässig erklärt (5A_34/2025 und 5A_43/2025 vom 9. Mai 2025).

B. Das Streitverfahren

Am 1. Juli 2025 zahlte die Ersteigerin den Restpreis von 814'016.55 Fr. (für RF yyy) bzw. den entsprechenden Betrag (für RF xxx) spontan an das Betreibungsamt, ohne dass dieses zuvor eine formelle Zahlungsfrist gesetzt hätte. Am 17. Juli 2025 informierte das Betreibungsamt die Beteiligten, dass es am 9. Juli 2025 den Eigentumstransfer zugunsten von C.______ SA im Grundbuch angemeldet habe.

A.______ und B.______ SA erhoben Beschwerden gegen diese Transfereingabe. Sie machten geltend, die Ersteigerin schulde 5 % Moratoriumszinsen für die Zeit vom 27. Februar 2024 bis zum 1. Juli 2025 (bei A.______: 160'438.55 Fr. auf 2'400'000 Fr.; bei B.______ SA: 54'720 Fr.). Da diese Zinsen nicht bezahlt worden seien, sei der Kaufpreis nicht vollständig entrichtet, weshalb der Zuschlag gemäss Ziff. 16 der Versteigerungsbedingungen und Art. 143 SchKG bzw. Art. 63 ORFI zu revozieren sei.

Die untere Aufsichtsbehörde wies die Beschwerden als unzulässig ab (6. August 2025); sie erblickte in dem Schreiben des Betreibungsamtes vom 17. Juli 2025 eine blosse Mitteilung. Die obere Aufsichtsbehörde bestätigte am 3. Dezember 2025 und erklärte die Rekurse ebenfalls als unzulässig, da den Beschwerdeführern ein schutzwürdiges Interesse fehle: Die Zuschläge seien bestandskräftig, und die Transfereingabe habe nur deklaratorische Wirkung, da die Ersteigerin mit dem Zuschlag originär Eigentümerin geworden sei. Zudem sei die Beschwerde, soweit sie sich gegen den Zuschlag richte, von der einjährigen Verwirkungsfrist des Art. 132a Abs. 3 SchKG erfasst.

Erwägungen

1. Verfahrensrechtliches

Das Bundesgericht verbindet die beiden causae 5A_1125/2025 und 5A_3/2026 (Art. 24 Abs. 2 BGG und Art. 71 BGG). Die Beschwerden sind zulässig als Beschwerden in Zivilsachen gegen Endentscheide der kantonalen Aufsichtsbehörde (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG, Art. 75 Abs. 1 BGG), unabhängig vom Streitwert (Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG).

2. Zulässigkeit und Beschwerdelegitimation

Die Vorinstanz verneinte ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführer an der Aufhebung der Transfereingabe. Der Zuschlag sei bestandskräftig, und die einjährige Verwirkungsfrist von Art. 132a Abs. 3 SchKG sei am 26. Februar 2025 abgelaufen. Die Ersteigerin habe bereits mit dem Zuschlag originär Eigentum erworben; die Grundbucheintragung habe nur deklaratorische Wirkung. Immerhin hat die Vorinstanz die Beschwerden als unzulässig erklärt, und das Bundesgericht behandelt die Sache nur unter dem Gesichtspunkt der Begründetheit.

3. Sachliche Beurteilung: Kein Zahlungsverzug

Das Bundesgericht bestätigt die Vorinstanz in der Sache. Es prüft die Voraussetzungen von Art. 143 SchKG und Art. 63 ORFI:

Art. 143 SchKG (SR 281.1) «1 Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, so wird der Zuschlag rückgängig gemacht, und das Betreibungsamt ordnet sofort eine neue Versteigerung an. Artikel 126 ist anwendbar. 2 Der frühere Ersteigerer und seine Bürgen haften für den Ausfall und allem weiteren Schaden. Der Zinsverlust wird hierbei zu fünf vom Hundert berechnet.»

Art. 63 ORFI (SR 281.42) «1 Befindet sich der Ersteigerer im Zahlungsverzug und können allfällige von ihm bestellte Sicherheiten nicht sofort ohne Betreibung oder Prozess liquidiert werden, so hat das Betreibungsamt, sofern nicht sämtliche Beteiligten (Schuldner, zu Verlust gekommene Pfandgläubiger, betreibende Gläubiger) zu einer Verlängerung der Zahlungsfrist ihre Einwilligung erteilt, ohne weiteres den Zuschlag aufzuheben und sofort eine neue Steigerung nach Artikel 143 Absatz 1 SchKG anzuordnen. Die Aufhebung des Zuschlages ist im Steigerungsprotokoll (Art. 61 hiervor) vorzumerken und dem Ersteigerer schriftlich anzuzeigen. 2 Ist der Eigentumsübergang bereits im Grundbuch eingetragen (Art. 66 Abs. 3 hiernach), so beauftragt das Betreibungsamt das Grundbuchamt unter Hinweis auf die Aufhebung des Zuschlages mit der Löschung des Eintrages sowie der entsprechenden Vormerkung im Grundbuch.»

Art. 66 ORFI (SR 281.42) «1 Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsübergangs an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist. 2 Sie soll in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt ist. 3 Auf besonders begründetes Begehren des Ersteigerers kann das Amt ausnahmsweise die Anmeldung auch vorher vornehmen, sofern der Ersteigerer für den ausstehenden Rest des Zuschlagspreises ausreichende Sicherheit leistet. In diesem Fall ist aber gleichzeitig eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 960 ZGB im Grundbuch vorzumerken. 4 In denjenigen Kantonen, in denen die Eintragung im Grundbuch von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig gemacht wird, muss vor der Anmeldung auch diese an das Amt bezahlt oder der Ausweis über direkt geleistete Bezahlung erbracht werden. 5 Ist der Schuldner noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. als Erbe), so veranlasst das Betreibungsamt dessen vorgängige Eintragung gleichzeitig mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auf den Ersteigerer.»

Das Gericht stellt fest, dass der kantonale Entscheid vom 20. Dezember 2024 dem Betreibungsamt untersagt hatte, dem Ersteigerer vor Rechtskraft der Zuschläge eine Zahlungsfrist zu setzen. Die Ersteigerin hat die Restbeträge am 1. Juli 2025 spontan bezahlt, nachdem die Rechtskraft eingetreten war. Das Betreibungsamt hatte weder eine formelle Zahlungsfrist gesetzt noch einen Zinsbeginn festgelegt. Damit befand sich die Ersteigerin zu keinem Zeitpunkt im Zahlungsverzug im Sinne von Art. 143 SchKG und Art. 63 ORFI.

Der Zinsanspruch, auf den sich die Beschwerdeführer berufen, bezweckt den Ausgleich des Verlustes, der den Gläubigern dadurch entsteht, dass sie den Erlös nicht sofort erhalten (BGer 5A_34/2025 vom 9. Mai 2025 E. 2.3.2). Der Anspruch auf diese Zinsen entsteht nur, wenn das Betreibungsamt dem Ersteigerer eine Zahlungsfrist gewährt hat und diese ungenutzt verstreicht. Hier hat das Betreibungsamt aber keine solche Frist gesetzt — und damit auch keinen Zinslauf ausgelöst. Die Beschwerdeführer können nicht geltend machen, der Kaufpreis sei unvollständig bezahlt, solange das Betreibungsamt keine formelle Entscheidung über die Zinspflicht getroffen hat. Kein Gläubiger hat sich darüber beschwert, dass das Amt die Zinsen nicht geltend gemacht hat.

Unter diesem Gesichtspunkt kann auch keine Verletzung des Gehöranspruchs (Art. 29 und 29a BV) festgestellt werden. Die Beschwerden erweisen sich als unbegründet, soweit überhaupt noch ein Rechtsschutzinteresse gegeben ist.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der Dogmatik des Zahlungsverzugs (Art. 143 SchKG / Art. 63 ORFI)

Der Entscheid bestätigt die gefestigte Rechtsprechung zu Art. 143 SchKG und Art. 63 ORFI. Nach BGE 108 III 17 liegt ein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 143 SchKG grundsätzlich nur vor, wenn der Ersteigerer die Bezahlung einer dem Betreibungsamt zu leistenden Summe verweigert. Ein Verzug mit einer gegenüber Dritten bestehenden Verpflichtung führt nur dann zur Zuschlagsrevokation, wenn diese Verpflichtung Voraussetzung für die Fortsetzung des Verfahrens ist. Diese Grundsätze gelten nach BGE 128 III 104 E. 4b auch für den Freihandverkauf: Die Regeln über den Zahlungsverzug (Art. 143 SchKG und Art. 63 ORFI) sind auf beide Verwertungsarten anwendbar. Die Pflicht, den Zuschlag zu revozieren, ist dabei nicht zeitlich begrenzt; sie kann auch noch geltend gemacht werden, wenn der Erwerber bereits seit langem im «Besitz des Immobils» ist, da er nicht über das Eigentum verfügen kann, das ihm zugeschlagen wurde, und die Rechtssicherheit dadurch nicht gefährdet wird (BGE 128 III 104 E. 4b, unter Verweis auf BGE 35 I 227 E. 1; BGE 109 II 37 E. 2a).

Das vorliegende Urteil präzisiert diese Dogmatik für den Fall, dass das Betreibungsamt gar keine Zahlungsfrist gesetzt hat. Die Moratoriumszinsen (5 %) sind gemäss Art. 143 Abs. 2 SchKG und den Versteigerungsbedingungen nur geschuldet, wenn eine Frist gesetzt wurde und diese ungenutzt verstrichen ist. Ohne formelle Fristsetzung durch das Amt entsteht kein Zahlungsverzug und damit kein Revokationsgrund. Dies steht im Einklang mit dem kantonalen Entscheid vom 20. Dezember 2024, der das Amt angewiesen hatte, die Frist erst nach Rechtskraft der Zuschläge zu setzen.

Verhältnis zu 5A_34/2025 und 5A_43/2025

Das Urteil knüpft an die Rechtslage an, die im Vorentscheid 5A_34/2025 und 5A_43/2025 vom 9. Mai 2025 festgelegt wurde: Die Moratoriumszinsen auf den Restpreis sollen die Gläubiger für den Verlust entschädigen, der ihnen dadurch entsteht, dass sie ihren Anteil am Erlös nicht sofort erhalten. Das Bundesgericht hatte damals offen gelassen, ob und ab wann die Zinsen geschuldet sind, da die Beschwerden als unzulässig erklärt wurden. Im vorliegenden Urteil wird diese Frage indirekt beantwortet: Ohne formelle Fristsetzung und ohne Zahlungsverzug sind die Zinsen nicht geschuldet, und der Schuldner kann die Revokation des Zuschlags nicht verlangen.

Verwirkungsfrist von Art. 132a Abs. 3 SchKG

Das Urteil illustriert auch die Bedeutung der einjährigen Verwirkungsfrist von Art. 132a Abs. 3 SchKG, wonach das Beschwerderecht gegen die Verwertung ein Jahr nach dieser erlischt. Da die Zuschläge vom 27. Februar 2024 am 26. Februar 2025 bestandskräftig wurden, ist die Anfechtung der Zuschläge selbst nicht mehr möglich. Die Beschwerdeführer versuchten, über den Umweg der Transfereingabe die Zuschläge erneut in Frage zu stellen, was aber an der Bestandskraft scheitert.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerden ab. Die Ersteigerin befand sich zu keinem Zeitpunkt im Zahlungsverzug, da das Betreibungsamt nach dem kantonalen Entscheid vom 20. Dezember 2024 keine formelle Zahlungsfrist gesetzt hatte und die Ersteigerin den Restpreis spontan nach Rechtskraft der Zuschläge bezahlte. Die Voraussetzungen von Art. 143 SchKG und Art. 63 ORFI für eine Revokation der Zuschläge sind nicht erfüllt. Die Moratoriumszinsen von 5 % sind nur geschuldet, wenn eine formelle Zahlungsfrist gesetzt wurde und der Ersteigerer sich im Moratorium befindet. Ohne eine solche Fristsetzung entsteht kein Verzugsanspruch und damit kein Grund zur Zuschlagsrevokation. Die Kosten von 6'000 Fr. werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt.