Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Architekt/Unternehmer hatte seit 2010 Kenntnis von gravierenden Mängeln der Luftdichtigkeit und Wärmedämmung eines Einfamilienhauses, verschwieg diese aber gegenüber der Bestellerin. Diese entdeckte die Mängel erst 2015 durch ein thermografisches Gutachten.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Verurteilung des Unternehmers zur Zahlung von rund 154'000 Fr. Die Mängelrüge vom 2. November 2015 erfolgte rechtzeitig (9 Tage nach Entdeckung am 24. Oktober 2015), und das arglistige Verschweigen der Mängel lag vor.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert die Grundsätze zur Entdeckung verborgener Mängel (Massgeblich ist der Moment, in dem der Besteller den Mangel mit Sicherheit und in seiner ganzen Tragweite erkennen kann) und bestätigt, dass ein kurzes Rügeintervall von neun Kalendertagen genügt. Zudem wird bestätigt, dass arglistiges Verschweigen die Haftpflicht auch bei bereits eingetretener Verjährung aufrechterhält.

Sachverhalt

A. Vertragsabschluss und Mängelentdeckung

Am 3. Dezember 2004 schloss B.________ (Bestellerin/intimée) mit dem Architekten A.________ (Unternehmer/recourant) einen Werkvertrag über die Erstellung eines Wohnhauses in der Gemeinde U.________ (Kanton Wallis). Nach der Übernahme im Herbst 2007 stellte die Bestellerin Wärmeverluste, Kaltlufteintritte, häufige Stromunterbrüche und eine auffällige Fliegenpräsenz fest. Sie informierte den Unternehmer, der jegliche Anomalie bestritt und keine Massnahmen ergriff.

Im Mai 2015 liess die Bestellerin eine Untersuchung durchführen, die Mängel in der Luftdichtigkeit offenbarte. Ein daraufhin eingeholtes thermografisches Gutachten vom 24. Oktober 2015 ergab, dass die Konstruktion die geltenden Normen und Vorschriften nicht einhielt. Erst an diesem Tag erkannte die Bestellerin die volle Tragweite der Mängel.

B. Rüge und Prozeduraler Werdegang

Mit Schreiben vom 2. November 2015 — neun Tage nach Kenntnisnahme des thermografischen Gutachtens — rügte die Bestellerin die Mängel und bezichtigte den Unternehmer der arglistigen Verschweigung. Der Unternehmer bestritt weiterhin jegliche Anomalie und machte geltend, die Rüge sei verspätet.

Nach einem Sühneverfahren (21. Dezember 2015) und einer Beweiserhebung mit richterlichem Gutachten (Berichte vom 18. November 2016 und 22. August 2017), welches die Mängel bestätigte und festhielt, dass der Unternehmer die Mängel seit Juli 2010 kannte, klagte die Bestellerin auf Zahlung von rund 155'629 Fr. Das Bezirksgericht verurteilte den Unternehmer am 30. März 2023 zur Zahlung von 153'929 Fr. nebst Zinsen. Die kantonale Appellationsinstanz wies die Berufung am 19. August 2025 ab. Hiergegen richtet sich der Rekurs ans Bundesgericht.

Erwägungen

1. Zulässigkeit

Der Rekurs in Zivilsachen ist zulässig (Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 lit. b, 75, 76 Abs. 1, 90, 95 lit. a, 100 Abs. 1 BGG). Der Streitwert übersteigt 30'000 Fr.

2. Mängelrügefrist (Art. 367 Abs. 1 OR)

Art. 367 Abs. 1 OR (SR 220) «Nach Ablieferung des Werkes hat der Besteller, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, dessen Beschaffenheit zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen.»

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Der Unternehmer machte geltend, die Mängel seien apparent (offensichtlich) und hätten bereits bei der Übernahme im Herbst 2007 gerügt werden müssen. Hilfsweise beantragte er, spätestens die Untersuchung vom 7. Mai 2015 habe die Mängelentdeckung ausgelöst, weshalb die Rüge vom 2. November 2015 verspätet sei.

Das Bundesgericht wies beide Einwände zurück:

a) Apparenter vs. verborgener Mangel: Die Vorinstanz hatte festgehalten, dass die Qualifikation als verborgener Mangel in erster Instanz unbestritten war und in der kantonalen Berufung nicht mehr angefochten wurde. Der Einwand des Unternehmers ist daher wegen fehlender Erschöpfung der Rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG) unzulässig. Dabei bestätigt das Gericht die Dogmatik, wonach apparente Mängel solche sind, die bei der ordnungsgemässen und sorgfältigen Prüfung bei der Abnahme hätten erkannt werden können, während verborgene Mängel bei der Abnahme nicht erkennbar waren (BGE 117 II 5 E. 2; BGE 118 II 142 E. 3b).

b) Massgeblicher Zeitpunkt der Entdeckung: Ein Mangel gilt als entdeckt, wenn der Besteller dessen Existenz mit Sicherheit feststellt, sodass er eine ausreichend begründete Reklamation formulieren kann. Dies setzt voraus, dass er dessen Bedeutung und Tragweite ermessen kann (BGE 118 II 142 E. 3b). Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Feststellung, dass dieser Zeitpunkt erst mit der Kenntnisnahme des thermografischen Gutachtens vom 24. Oktober 2015 eingetreten war — davor konnte die Bestellerin als Baulaiin nicht erkennen, dass die Symptome auf Konstruktionsmängel zurückzuführen waren und nicht auf andere Phänomene. Der Unternehmer zeigt keine Willkür auf, sodass die Feststellung nach Art. 105 Abs. 1 BGG massgebend bleibt.

c) Rechtzeitigkeit der Rüge: Die Rügepflicht setzt gemäss Art. 367 Abs. 1 OR «sofort» nach der Entdeckung ein. Ein kurzes Überlegungszeitfenster ist zulässig, doch muss sich der Besteller schnell entscheiden (BGE 118 II 142 E. 3b; BGE 131 III 145 E. 7.2). Das Bundesgericht stellt fest, dass das Intervall zwischen dem 24. Oktober 2015 (Entdeckung) und dem 2. November 2015 (Rüge) neun Kalendertage bzw. sechs Werktage betrug. Dieser Zeitraum ist angesichts des kurzen Reflexionszeitraums und der Zeit für die Abfassung des Rügeschreibens nicht übermässig. Die vorinstanzliche Beurteilung ist nicht zu beanstanden.

d) Neues Baurecht (Art. 367 Abs. 1bis OR, seit 1. Januar 2026): Das Gericht stellt ausdrücklich fest, dass die neue gesetzliche Rügefrist von 60 Tagen bei unbeweglichen Werken (eingefügt durch das Baurecht-Änderungsgesetz vom 20. Dezember 2024, in Kraft seit 1. Januar 2026) auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar ist. Der Vertrag wurde 2004 geschlossen, die Mängel wurden 2015 entdeckt. Das neue Recht ist nicht rückwirkend anwendbar.

3. Arglistiges Verschweigen von Mängeln (Art. 370 Abs. 1 OR)

Art. 370 Abs. 1 OR (SR 220) «Wird das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt, so ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden.»

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Der Unternehmer bestritt ein doloses Verhalten. Er machte geltend, er habe keine vollständige Kenntnis der Mängel gehabt, da er sich auf unrichtige Daten gestützt habe und die Arbeiten nicht selbst ausgeführt habe. Ausserdem seien seine Äusserungen allenfalls als optimistische Einschätzung, nicht aber als betrügerische Manipulation zu werten.

Das Bundesgericht bestätigt die fest etablierte Dogmatik zum arglistigen Verschweigen:

• Tatbestand: Ein arglistiges Verschweigen setzt ein doloses Verhalten voraus, wobei Eventualvorsatz genügt (BGE 89 II 405 E. 2b). Eine Informationspflicht des Unternehmers kann sich aus den Regeln von Treu und Glauben ergeben. Der Unternehmer, der einen Mangel kennt und den Besteller nicht informiert, handelt arglistig.

• Beweislast: Die Beweislast für das arglistige Verschweigen trifft den Besteller, der sich darauf beruft (BGE 89 II 405 E. 2b). Im vorliegenden Fall hat die Bestellerin den arglistigen Charakter in zwei Klageallegaten mit Beweisangeboten behauptet. Der Unternehmer hat die Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht als willkürlich gerügt.

• Sachverhaltsfeststellungen: Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Unternehmer die Mängel seit Juli 2010 kannte und die Bestellerin trotz ihrer Beschwerden mehrfach beruhigte, ohne sie über die tatsächlichen Probleme zu informieren. Das richterliche Gutachten hatte zwar eine Nachlässigkeit eher als eine bewusste Verschweigungsabsicht qualifiziert, doch die Vorinstanz hat in ihrer Beweiswürdigung das arglistige Verschweigen dennoch bejaht. Der Unternehmer rügt diese Würdigung nicht formgerecht als willkürlich (Art. 106 Abs. 2 BGG), sodass sie bestätigt bleibt.

Die Behauptung des Unternehmers, die Mängel seien der Bestellerin bekannt gewesen und hätten daher nicht verschwiegen werden können, widerspricht den kantonalen Feststellungen und wird vom Bundesgericht nicht berücksichtigt (Art. 105 Abs. 1 BGG).

4. Verjährung (Art. 210 Abs. 6 OR i.V.m. Art. 371 Abs. 3 OR)

Art. 371 Abs. 2 OR (SR 220) «Die Ansprüche des Bestellers eines unbeweglichen Werkes wegen allfälliger Mängel des Werkes verjähren gegen den Unternehmer sowie gegen den Architekten oder den Ingenieur, die zum Zwecke der Erstellung Dienste geleistet haben, mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme des Werkes.»

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Der Unternehmer berief sich auf Art. 210 Abs. 6 OR (Ausschluss der Verjährungseinrede bei nachgewiesener absichtlicher Täuschung), wonach die Verjährung bei arglistigem Verhalten nicht geltend gemacht werden kann. Er machte geltend, die Vorinstanz habe die Verjährung zu Unrecht verneint. Das Bundesgericht wies diesen Einwand jedoch als unzulässig ab: Die erste Instanz hatte die Verjährungsfrage bereits behandelt und verneint; dieser Punkt wurde vor der kantonalen Appellationsinstanz nicht mehr angefochten. Der Einwand ist damit wegen fehlender Erschöpfung der Rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG) unzulässig.

5. Weitere Rügen

Die Rüge wegen Verletzung von Art. 2 ZGB wurde vom Bundesgericht nicht behandelt, da der Unternehmer daraus keine konkreten Schlussfolgerungen ableitete.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung etablierter Grundsätze

Das Urteil 4A_479/2025 bestätigt die ständige Rechtsprechung zu drei zentralen Aspekten des Werkvertragsrechts:

1. Entdeckung verborgener Mängel: Der Massstab, wonach ein verborgener Mangel erst dann als «entdeckt» gilt, wenn der Besteller ihn mit Sicherheit und in seiner ganzen Tragweite erkennen kann (BGE 118 II 142 E. 3b), wird auf einen Fall angewandt, in dem die Symptome (Wärmeverlust, Kaltluft, Fliegen) zwar seit 2007 spürbar waren, die bautechnische Ursache aber erst durch ein thermografisches Gutachten 2015 festgestellt wurde. Dies bestätigt die Linie, dass bei einem bautechnischen Laien die symptomatische Wahrnehmung nicht der massgebliche Entdeckungszeitpunkt ist (vgl. auch 4A_570/2020 vom 6. April 2021 E. 4.1; 4A_303/2023 vom 26. März 2024 E. 5.1).

2. Rügefrist: Die Bestätigung, dass neun Kalendertage (sechs Werktage) zwischen Entdeckung und Rüge ein ausreichend kurzes Intervall darstellen, fügt sich in die Linie von BGE 131 III 145 E. 7.2 und BGE 118 II 142 E. 3b ein, wonach ein kurzes Überlegungszeitfenster zulässig ist und die Umstände des Einzelfalls massgebend sind.

3. Arglistiges Verschweigen: Die Anwendung der Grundsätze zum arglistigen Verschweigen (BGE 89 II 405 E. 2b) auf einen Fall, in dem der Unternehmer Mängel kannte, den Besteller aber wiederholt beruhigte, bestätigt die Rechtsprechung, wonach eine Informationspflicht aus Treu und Glauben entstehen kann und deren Verletzung bei Vorsatz (inkl. Eventualvorsatz) als arglistiges Verschweigen qualifiziert wird (vgl. 4A_245/2018 vom 4. Juli 2018 E. 2.1.1; 4A_97/2014 vom 26. Juni 2014 E. 4.1).

Abgrenzung zum neuen Baurecht

Das Urteil verdient Beachtung durch die ausdrückliche Abgrenzung zum neuen Baurecht (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR, in Kraft seit 1. Januar 2026). Das Bundesgericht stellt klar, dass die neuen 60-tägigen Rügefristen nicht rückwirkend anwendbar sind. Für Altfälle wie den vorliegenden, bei denen der Vertrag vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurde, bleibt das bisherige Recht mit der unbestimmten Rügepflicht «sofort» nach Entdeckung massgebend. Dies ist von praktischer Bedeutung für die Übergangszeit, in der beide Rechtsregime parallel laufen.

Fazit

Das Urteil 4A_479/2025 ist eine konsequente Bestätigung der geltenden Grundsätze zum Werkvertragsrecht. Es zeigt anschaulich, wie die Dogmatik der verborgenen Mängel und des arglistigen Verschweigens funktioniert: Der Laie ist nicht verpflichtet, bautechnische Ursachen selbst zu diagnostizieren; massgeblich ist der Zeitpunkt, in dem ein Gutachten die volle Tragweite der Mängel offenlegt. Die Rügefrist von neun Tagen ist ausreichend. Und wer als Unternehmer Mängel kennt und den Besteller in Unkenntnis lässt, kann sich später nicht auf Genehmigung oder Verjährung berufen. Das Urteil ist zudem ein Beleg dafür, dass das neue Baurecht die Übergangsfälle nicht retroaktiv erfasst, sondern das alte Recht für Altfälle weiterhin gilt.